neu hier und brauche dringenst hilfe! hausschwamm?

15.09.2011



hallo,
wir sind bereits mitten im kaufen eines hauses, durften schon mit dem ausräumen der alten möbel, Garten freischneiden etc anfangen, und haben unter den panelebrettern im Flur und dem küchendach- flachdach, undiicht, obere etage gravierende schäden gefunden.
eine Probe des holzes ist bereits eingeschickt worden, warten auf ergebnisse.
nun hatten wir den Schaden abgesprochen, sollte vom Kaufpreis abgezogen werden, verkäufer möchte aber doch dieses haus zum vollen preis verkaufen.
die schäden umfassen- auf 1m komplett weg, Fruchtkörper überall, auch in nebenliegenden lehmgefachern, Schimmel im sockelbereich- innen schwarzer schimmel. schimmel komplette Wand unter küche, nebst decke- schimmel schwarz und kleinere braune fruchtkörper, darunterliegendes minibad, wände ebenfalls nass und schwarz.
kann mir bitte jemand helfen an wen man sich bei sowas wendet und ob man überhaupt das haus kaufen sollte?! die verkäufer machen langsam druck.

vielen vielen dank, jasmin



die bilder noch...


Schwellbalken faul

die bilder noch (neu hier)



und noch eins


und noch eins

links die haustür, rechts die mittelwand, dazwischen der weggeschimmelte balken- sprich, leer



und noch eins


Schimmel an der Decke

küchendecke, flachdach



und noch eins


Morscher Schwellbalken

kaputtgefressener balken, quer mit links fruchtkörper



und noch eins


und noch eins

gesamtbild vom treppenhaus





Wenn die Schäden alle verdeckt waren und der Verkäufer Sie nicht darüber informiert hat erfüllt das den Tatbestand der arglistigen Täuschung.
Natürlich können Sie in diesem Fall vom Kauf zurücktreten.

Das würde ich Ihnen in anbetracht der Bilder auch dringend empfehlen.

Grüße
Oliver Struve



Genau der gleichen....



.... Meinung bin ich auch....
Das geht ja mal gar nicht und wer weis was da noch kommt...

Das kann schnell ein Geldgrab werden...

Mfg
Rene



schwamm



hallo, danke.
die undichtheit des daches war seit ca. 2 jahren bekannt, niemand hat etwas daran getan. dass dann auch unter den verkleidungen solche schäden hervorkommen... naja, hätte der verkäufer sich denken können.
der balken unten im gefacher, Aussenwand wurde perfekt mit mauerwerk, Styrodur etc verkleidet, auf dem sockel- geröllsteine- alte bauweise, keinerlei Isolierung angebracht und aussen verklinkert. somit zog sich der balken sicherlich feuchtigkeit, was durch langes unbewohnen sicher auch dann zur Schimmelbildung führte.
vor den schäden waren überall panelebretter angebracht, decken und wände. die haben wir nebst dem sockelputz erst entfernt, daraufhin entdeckten wir den schaden. das problem wird nur auch sein, denke ich, generell ist das haus sehr nass, die frage ist, ob sich eine Sanierung überhaupt lohnt, oder ob der schaden zu gross ist.und was noch alles für schäden hervorkommen...
fragen über fragen...





ach ja, nicht zu vergessen die unmengen Styropor und silikon, die die balken verschlossen... :-(





Stellen Sie doch mal ein Foto der Außenansicht ein und verraten was das Haus kosten soll.

Grüße
Oliver Struve



Wenn Sie noch nicht beim Notar unterschrieben haben



dann lassen Sie die Finger davon!

Sie werden damit nicht froh!

Grundstückswert minus Abrisskosten = Realwert!

FK





die frage ist viel mehr, deckt man das dach, dichtet es ab somit, erneuert die Dämmung und decke- schaden ok.
reisst man die wand im treppenhaus ein, flämmt alles ab und untermauert, schaden ok.
die grosse frage jedoch, wann ist der schaden wieder da?
um die Kellerwand trockenzulegen müsste vorm haus eine Drainage gelegt werden- die kann ich sicherlich nicht angeben zum verrechnen, oder?! denn nur wenn die wand dauerhaft trocken ist ist der schimmel weg, denk ich.
ansonsten ist das ja üblich, dass die häuser einen feuchten sockel haben, nur bei diesem schwammbefall- weiss gott was es für einer ist, muss das ganze ja trocken sein, damit kein neuer scaden entsteht.....



Machen kann man das sicher



aber ob es den finanziellen Rahmen sprengt ist die andere Sache.

Man kann auch alte befallene Häuser Keller und Dächer auch gut wieder auf Vordermann bringen - aber das kostet Zeit und Geld und man braucht die richtigen Leute dazu.

Ist es denn SOOOOO billig, dass Sie es kaufen MÜSSEN?

Wenn man den Schaden schon entdeckt hat, würde ich die Finger davon lassen!

Und der Schwamm-Sanierungsaufwand ist ja nicht das Einzige was bei so einem Haus dann anfällt!

FK





:-)
nein, es ist im mittelwert, und auch nicht mein traumhaus, aber die lage und die nachbarn...
nein, ich denke, es ist schon soweit ein schönes haus, aber es war lange nicht wirklich bewohnt und wurde in den 80ern modernisiert, sprich auf eine seite styrodur aufs haus, der rest gelassen und angebaut...
es ist riesig gross mit einer fantastischen aussicht...
200qm nutzfläche, nebst kellern, werkstatt und grossem garten, aber das haus wurde uns zugesichert (gut keiner weiss alles vorher) in gutem baulichem zustand, schlussendlich bestehen sämtliche dämmungen aus 5mm styropor und wenns hochkommt bissl glaswolle.
ansonsten ist das dach aus kunstschiefer (asbest), ungedämmt, stellwände mit styropor aufgedämmt, 5mm, und das wars.
dachaufbau- kunstschiefer, schweissbahn, lattung, balkenlager, ende.
es müssen einige Fenster ausgetauscht werden, rollos ebenfalls, die bäder sind funktionstüchtig, wenn auch nicht schön... es ist sehr viel zum aufarbeiten, zweifels ohne.
aber wenn ein haus für einen preis verkauft werden soll und man findet unter den panelen sowas, dann geht das an die grundbauweise und die statik, und da sehe ich nicht so ganz ein, dass das nicht wertmindernd sein soll, zumal es meiner ansicht irgendein schwamm ja ist?! und das risiko, dass es irgendwo anders wieder auftaucht ja nunmal auch gegeben ist, oder sehe ich das alles falsch?





Falls Sie das Haus unbedingt erwerben wollen, dann lassen Sie eine Expertise machen, was die Sanierung des Schadens kostet.
Mit diesen Angaben gehen Sie dann in die nächste Verhandlungsrunde - die ist dringend angesagt, weil der Schaden ja verdeckt war. Wenn der Verkäufer das nicht will, soll er das Haus jemand anderem verkaufen.
Üblich ist es ja nicht, dass die Käufer schon vor Vertragsabschluss anfangen, das Haus umzubauen bzw. Sachen zu demontieren.





Sie müssen schon auch lesen!



---Forenreferenz-----------
-
Wenn die Schäden alle verdeckt waren und der Verkäufer Sie nicht darüber informiert hat erfüllt das den Tatbestand der arglistigen Täuschung.
Natürlich können Sie in diesem Fall vom Kauf zurücktreten.

Das würde ich Ihnen in anbetracht der Bilder auch dringend empfehlen.

Grüße
Oliver Struve mehr ...
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Guter baulicher Zustand sieht anders aus.

Was Sie da haben ist offenbar eine mit Alltlasten und Sondermüll verbastelte vor sich hin gammelnde Ruine.


Möglicherweise helfen ja die Nachbarn.



JA wenn das SO ist!



Drücken Sie den Preis weit nach unten, denn der Verkäufer kann jetzt nicht anders - er muss lügen wenn er jemanden anderen übers Ohr hauen will!

Jetzt gilt es auseinander zu halten was die "Sowieso-Kosten" wären und die Kosten, die nur für die Schwamm-Schadens-Sanierung anfallen würden.

Das ist von der Ferne nicht zu machen, da braucht man FAKTEN FAKTEN FAKTEN!

Etwas Zeit …

Bei Bedarf mailen oder anrufen

FK



Hausschwamm



Vor dem Erwerb der Immobilie scheint keine Kaufberatung durch einen Sachverständigen erfolgt zu sein.Dieser hätte diese Schäden mit Sicherheit entdeckt und von einem Kauf abgeraten. Im Übrigen ist es ungewöhnlich, dass vor einem vollständigen Übergang der Immobilie Leistungen durch den potentiellen Käufer ausgeführt werden. Sollten Sie trotz allem die Immobilie erwerben wollen, nehmen Sie Verbindung zu einem Rechtsbeistand auf.

Mit freundlichen Grüßen
Bauing. F. Teichmann
Sachverständiger



tja



wir dachten den Gutachter sparen zu können, riesen fehler!
wer trägt in der regel die kosten für ein solches gutachten? verkäufer oder käufer?

ich weiss jetzt warum man sagt: das erste haus baut man für einen feind....



Hausschwamm



Diese Frage ist eindeutig zu beantworten. Der potentielle Käufer trägt die Kosten für ein solches Gutachten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauing. F. Teichmann
Sachverständiger



Hausschwamm



Diese Frage ist eindeutig zu beantworten. Der Käufer trägt die Kosten für ein derartiges Gutachten.

Mit freundlichen Grüßen
Bauing. Friedrich Teichmann





Das ändert aber nichts an der Tatsache das der Verkäufer Sie nicht über die gravierenden Mängel informiert hat obwohl er eben Kenntnis von diesen hatte.

Grüße
Oliver Struve



Schwamm



Hallo Jasmin,
wir hatten ein ähnliches Problem das bei dem Haus meines Vaters auftrat. Das Haus haben wir damals im wesentlichen abreißen müssen. Das Haus war in der Nähe von Freiburg.
Ob es sich lohnt das Haus zu kaufen sollte ein Sachverständiger beurteilen.
Den Link kennst Du wahrscheinlich.
http://de.wikipedia.org/wiki/Echter_Hausschwamm
Du kannst mich gern anmailen wenn Du noch Fragen hast.
Bis bald



Ganz persönliche Meinung...



Häuser sollten natürlich geliebt, gepflegt und daher auch ab und an mal bei gravierenden Schäden noch gerettet werden. Aber du solltest dir ganz ernsthaft überlegen, ob die Arbeit, die ihr da rein Stecken müsstet, der Ärger, die noch nicht bekannten weiteren Schäden etc die schöne Aussicht wirklich wert sind. Mit ein bisschen Geduld kommt auch ein anderes Haus in ähnlicher Lage wieder.
Meine persönliche Meinung: Zeig dem Verkäufer einen Vogel. Wenn er euch das Haus nicht für unter dem symbolischen 1 € verkauft lass es.



...



Achja, und eine Erfahrung aus dem Hauskauf: Wenn die Verkäufer einen unter Drcuk setzen, dann gibt es auch gute Gründe das Haus loszuwerden. Höchstwahrscheinlich ist ihm klar, dass da noch mehr im argen liegen könnte.



Ganz ehrlich?



Ganz ehrlich?
Abstoßen. Umgehend. Bloß den Kauf nicht abschließen.
Das zu sanieren dauert viele Jahre und kostet unsummen von Geld, das wird teurer als ein Neubau und erfordert durchweg gute Handwerker mit Wissen und Gewissen - und die sind leider selten.
Wollt ihr das ganze selber stemmen ... dauert es noch viel länger.

Oder reißt das Haus ab und baut ein neues Fertighaus aus Holz z.B. .
Geht schneller ...



Naja



Hallo Jasmin,ich bin auch neu hier, aber da hast du nun die freigelegten Dreckecken eingestellt nur ein Gesamtbild fehlt leider. Ich habe auch ein altes Fachwerkhaus erworben...(www.dermohrenmihla.de.tl)aber der Verkäufer hat mich auf alle bekannten Mängel hingewiesen und wir konnten auch gleich anfangen und nun bin ich fleißig am sanieren. Was ich bei dir da sehe ist aber ein massiver Grund, den Preis zu drücken.
Selbst bei meiner fehlenden Abrisswand habe ich völlig solide Balken bis auf eine Stelle im Saalbereich wo eindringes Wasser vom ehemaligen Nachbargebäude einen reparablen Balkenschaden hervorgerufen hat.Einige wenige Balken weisen einen leichten Wurmfraß eines Altbefalls auf. Mein Dachtuhl it aber in einem Vorbildlichen Zustand danach solltet ihr vor Vertragsabschluss schauen, das ist das A&O.
Fest steht raus mit Styropordämmung deine Wände können dadurch nicht atmen sowas gehört nicht in Fachwerkbauten das ist der vorprogrammierte Balkentod. Was es kosten soll hast du nicht gesagt,und die Lage nun da kann ich nichts zu sagen,mein Objekt liegt an einer Hauptverkehrstraße.

Ok genug Roman, rechnet euch durch was eine Sanierung kostet und lasst die Bausubstanz von einem Sachverständigen überprüfen. Erst wenn ihr euch sicher seit das ihr das schultern könnt und es unbedingt dieses Haus sein soll unterschreiben.Der Sachverständige wird euch einen Verkehrswert nennen und wenn der Verkäufer utopische Preisvorstellungen hat und kein entgegenkommen zeigt bleibt hart oder lasst es.

Gruß Thomas



Naja



Hallo Jasmin,ich bin auch neu hier, aber da hast du nun die freigelegten Dreckecken eingestellt nur ein Gesamtbild fehlt leider. Ich habe auch ein altes Fachwerkhaus erworben...(www.dermohrenmihla.de.tl)aber der Verkäufer hat mich auf alle bekannten Mängel hingewiesen und wir konnten auch gleich anfangen und nun bin ich fleißig am sanieren. Was ich bei dir da sehe ist aber ein massiver Grund, den Preis zu drücken.
Selbst bei meiner fehlenden Abrisswand habe ich völlig solide Balken bis auf eine Stelle im Saalbereich wo eindringes Wasser vom ehemaligen Nachbargebäude einen reparablen Balkenschaden hervorgerufen hat.Einige wenige Balken weisen einen leichten Wurmfraß eines Altbefalls auf. Mein Dachtuhl it aber in einem Vorbildlichen Zustand danach solltet ihr vor Vertragsabschluss schauen, das ist das A&O.
Fest steht raus mit Styropordämmung deine Wände können dadurch nicht atmen sowas gehört nicht in Fachwerkbauten das ist der vorprogrammierte Balkentod. Was es kosten soll hast du nicht gesagt,und die Lage nun da kann ich nichts zu sagen,mein Objekt liegt an einer Hauptverkehrstraße.

Ok genug Roman, rechnet euch durch was eine Sanierung kostet und lasst die Bausubstanz von einem Sachverständigen überprüfen. Erst wenn ihr euch sicher seit das ihr das schultern könnt und es unbedingt dieses Haus sein soll unterschreiben.Der Sachverständige wird euch einen Verkehrswert nennen und wenn der Verkäufer utopische Preisvorstellungen hat und kein entgegenkommen zeigt bleibt hart oder lasst es.

Gruß Thomas



der preis



der preis beläuft sich momentan auf 78t,
der grundstückswert liegt bei ca 48t.
das haus hat 200qm wohnfläche, plus dachgeschoss.
morgen kommen die verkäufer...
vielen lieben dank schonmal für die hilfreichen vorschläge und tipps.
wirklich danke. :-)





Um den Preis beurteilen zu können, müsste man über den regionalen Immobilienmarkt gut Bescheid wissen. Wenn man dies den Verkäufern gegenüber durchblicken lässt, verbessert das die Verhandlungsposition.
Ein Problem könnte sein, dass man den Kauf und den Preis schon versprochen hat und nun Wort halten will - deshalb ja wohl auch Beginn der Arbeiten vor Vertragsabschluss? Die Verkäufer sind vermutlich auch nicht arglistig, sonst hätten sie genau das nicht zugelassen, weil die ja dann gewusst hätten, was der Styropor verdeckt.
Als gutgläubiger Käufer wird man aber nicht wortbrüchig, wenn man angesichts der grossen Mängel, die zum Vorschein gekommen sind, Neuverhandlung verlangt. Immerhin sieht ja das Gesetz auch deswegen eine Ausnahme von dem Prinzip vor, wonach Vertrag Vertrag und gekauft gekauft ist - es soll nicht die Dummheit des Käufers geschützt werden (weswegen man die Sache VOR dem Kauf zu prüfen hat), sondern der Schutz vor verdeckten Mängeln, d.h. der Käufer hat ein Recht darauf, zu wissen, was er kauft.



Biedenkopf?



Hallo,

steht Euer Haus wie in Deinem Profil angegeben in Biedenkopf/Hessen oder wo anders? Das ist etwa eine Stunde von unserem "Projekt" entfernt, vielleicht könnt Ihr mal bei uns schauen was es bedeutet ein Haus für einen Euro (!) Kaufpreis zu sanieren und welche Kosten bei uns geplant sind. Ich habe bei Deinen Fotos die Befürchtung, dass Eure Sanierung locker teurer wird als unsere. Dann wäre ein Preis deutlich UNTER dem Grundstückswert fair. Und wenn das Haus nicht geschützt ist (Denkmalschutz, Aussenbereich etc.) solltet Ihr wirklich sehr genau über einen Abriss nachdenken, bevor Ihr auch nur einen weiteren Euro investiert :-(

Habt Ihr denn jetzt einen guten Architekten / Sachverständigen? Das Geld für dafür ist sehr gut angelegt, spart jetzt besser nicht an der falschen Stelle...

Alles Gute und viele Grüße aus der Wetterau

Dirk



Da wird wohl...



...selbst der Grundstückswert als Kaufpreis zu hoch sein.

Nehmt einen SV und beauftragt ein Kurzgutachen über die offensichtlichen Schäden, deren Beseitigungskosten und lasst ihn das in Relation zum Kaufpreis setzen. Da habt Ihr starke Argumente für wenig Geld, das auch dann gut angelegt ist, wenn's nicht zum Kauf kommt - es hat Euch dann vor Schaden bewahrt.

Grüße

Thomas



Das Grundstückspreise variieren...



je nach Lage und Region ist ja noch ok, in deinem Fall halte ich Grundstückswert - Abrisskosten = Kaufpreis für fair. Alles andere ist in keinster Weise angemessen.

Zum Vergleich unser Haus in Mihla hat keine 10k gekostet (212qm +ausbaubarer Dachboden) und sieht deutlich besser aus in der Bausubstanz,wohlgemerkt das Nachbargrundstück vom abgerissenen Gasthof(466qm),zukünftiger Garten, ist im Kaufpreis enthalten.



bilder



bilder vom haus, die untere etage kommt zuerst, sehe ein, auf den bildern siehts nicht so toll aus

https://picasaweb.google.com/102872938607876287232/20110918#



"siehts nicht so toll aus"


So schaute das ganze ohne Plane aus

"auf den bildern siehts nicht so toll aus": Wenn sowieso die gesamte Elektrik raus muss, alle Bäder neu gefliest werden müssen, mal die ein oder andere Wand neu verputzt werden muss: Das ist nicht dramatisch. Schaut zwischendurch übel aus, aber alles machbar (klar, dafür braucht man auch Geld...). Wenn aber der Hausschwamm zur Untermiete wohnt, weite Teile der Holzkonstruktion morsch sind, dann wird das schnell sehr teuer.

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Sachen die Besucher "furchtbar schlimm" finden, recht einfach und günstig zu reparieren sind. Decken hängen runter? Fachwerk-Gefache fehlen? Elektrokabel lustig rumbaumelnd? Alles kein größeres Problem (hoffentlich ;-) ). Aber: Die fehlende Kellertreppe, die kaputten Treppen, die fehlenden/kaputten Türe und Fenster: Das kostet...

Also nochmal der Hinweis: Sucht Euch einen guten Sachverständigen / Planer / Architekten, der mit Euch eine Schadensanalyse macht, durchrechnet was Euch das ganze am Ende kostet. Und macht dann erst weiter. Und so leid es mir tut: Gewöhnt Euch vorsichtshalber an den Gedanken, dass Ihr dieses Haus nicht retten könnt.

Alles Gute

Dirk





Der letzte Tip von Dirk entspricht nun so gar nicht meinen eigenen Erfahrungen!

Neues Dach,

neue Heizung,

neu Strom,

neue Bäder,

neue Decken,

neue Fußböden,

neue Wandbeläge,

Die Fassade ist mit irgend etwas beklebt und hat Algen,

Die Fenster sind ???



Da fällt Kellertreppe oder eine Tür unter peanuts.

Was von dem, das man auf den Bildern sehen kann, soll bzw. kann denn eigentlich bleiben, wie es ist?

Ich sehe ausschließlich sperrende Oberflächen auf einem Haus, das teilweise als FW / Lehm erbaut worden ist, außen mit irgendwelchen Zementfaserplatten daruf.
Die FW Schäden, die kommen noch drauf. Wenn man von den abgebildeten Hölzern ausgeht, kommt da noch einiges oben drauf.

Wenn's ordentlich werden soll, rechne min. 1500€ / qm.
Alles darunter ist Roulette, das geht in die Hose.

Subjektiv finde ich an diesem Haus nichts, was mich veranlassen würde, mich weit aus dem Fenster zu lehnen.
Lage und Nachbarschaft ok, die würden einen aber sicher auch in einem Neubau besuchen.
Grundsätzlch kann man bei einem alten Haus auch nicht wirklich etwas sparen (außer vielleicht Denkmal AFA, trifft hier nicht zu), man kann lediglich ganz böse auf die Nase fallen (trifft hier zu).

Und die Sache mit den Eigenleistungen: Wenn man bereit ist, eine Weile auf einer Baustelle zu wohnen oder aber noch eine andere Wohnung hat, in der man abends völlig erschlagen ins Bett fällt, mag das für den einen oder anderen ok sein.
Was spricht aber dagegen, einen Neubau mit Eigenleistungen günstiger zu gestalten.

Obwohl wir zwei sachverständige Architekten vor dem Kauf bemüht und auch bezahlt haben, ist die ganze Sache erst nach dem vollständigen Freilegen der Bausubstanz sichtbar gewesen und hat natürlich mehr gekostet als wir ursprünglich gedacht hatten.

Mein rat: Kauf's nicht!



hm


hm

Also, die Elektrik ist soweit ok, die untere Etage werden Arbeitszimmer, nach und nach mal neu verputzen...
das Treppenhaus ist das Hauptsorgenkind, die Gefacher müssen raus, die Balken teils untermauert werden, teils neu angesetzt. Alles abgeflämmt.
(mal alles falls es nicht der echte Hausschwamm ist, dann springen wir ab.)
ansonsten- Treppenhaus- Gefacher raus, Balken ersetzen, verputzen. Sockel offen lassen.
Haustür- hätte die Idee eine alte einzusetzen, da der Sockel außen, eh die Riemchen ab müssen, und neuer Putz drauf muss.
Küchendecke muss eh runter, zumal die Mittelwand raus soll, große Wohnküche, neue Dämmung und zumachen. oben natürlich erst neu decken- Flachdach. Zementputz an den Wänden runter fräsen, Lehmputz alternativ Kalk und entweder ein Ofen rein oder Sockelheizung, neues Fenster.
Schlafzimmer- da wo man nur noch die Lattung sieht kommen eh neue Fenster rein, komplett zu den Gefachern den Putz runter, und lehmaufbau.
Kinderzimmer unterm Dach, das Mauerwerk wieder aufputzen, komplett Lehmputz, von hinten die schrägen dämmen.
komplett neue Dachfenster und das kleinere auch neu.
von innen mit Lehmbausystemen die Wände aufarbeiten, Zimmer für Zimmer.
dann irgendwann die zugemachte Fassade ab und mal gucken was die übriggebliebenen gefacher so machen, aufarbeiten.

wahrscheinlich bin ich einfach nur irre ;-)

Orginalbild vom Urzustand hänge ich an.




Fauler Schwellbalken von außen

Liebe Jasmin,

Willst Du wirklich erstmal von innen alles fertigmachen und dann von außen sehen ob die Gefache (oder was davon übrig ist) noch in Ordnung sind?
Da fängst Du doch innen wieder von vorne an!

Ich glaube auch ehrlich gesagt nicht, dass das Treppenhaus die einzige Baustelle ist. Die Schäden sind in der Regel an den Fußpunkten der Außenwände am größten. Die hast Du bisher weder von innen noch von außen gesehen.

hier ist ein Bild vom 'schlimmsten' Abschnitt der gesamten Außen-Schwelle bei unserem BV. Da haben alle gesagt, da wird man wohl ein Stück auswechseln müssen. Was daraus geworden ist, siehst Du auf dem nächten Bild:




Fauler Schwellbalken

die sah in Wirklichkeit dann aber so aus:


und zwar nicht nur dort, sondern die ganzen 60m einmal rum.

d.h. erst Proben nehmen, dann abstützen, dann Gefächer 'rauskloppen, dann absägen, dann den ganzen Schutt abtransportieren lassen, dann kommt der Zimmermann, der hoffentlich passendes nd bezahlbares Material im Angebot hat, dann kommt der Maurer, der alles mit passendem Material wieder zu macht, dann wird innen und außen geputzt, dann wird gewartet, bis die Feuchtigkeit vom Lehmputz abgetrocknet ist, dann wird gestrichen. Dann kommen die möglichen Kollateralschäden: der Fußboden passt am Wandanschluss nicht mehr richtig, im OG ist der Putz gerissen (idealer Weise innnen und außen), die Fenster und Türen klemmen und was noch alles so passieren kann. Und zwar bei jedem renovierten Zimmer wieder neu!
Sicher gibt es (v.a. hier im Forum) Leute, die in der Lage sind, all das in Eigenregie zu beurteilen, ggf. aufzufangen oder selbst zu reparieren.
Bei uns ist das aber so, dass beim eigenen Haus nicht der Weg das Ziel ist und deswegen gilt mein Rat immer noch: lass es, es sei denn, Du findest einen professionellen Gutachter (also einen, der auch ggf. haftet), der Dir zurät.

Und wenn, dann mach das nur als Gesamtkunstwerk und nicht kleckerweise.

wer würde sich ein Haus kaufen, dass er selbst über Jahre gar nicht vollständig nutzen kann?

und nebenbei, der Preis ist viel zu teuer! das Maximum für den Preis ist der Bodenrichtwert des Grundstücks minus an fallende Kosten um das Gebäude bewohnbar zu machen (das ist es jetzt nicht), wenn das "bewohnbar machen" ewig dauert ist das Gebäude ja gar nicht nutzbar. Und dass die elektrische Anlage ok ist glaube ich auch nicht (siehe Foto 129 von 258 bei Deinen Fotos). Da müsste ertsmal einer kommen, der etwas davon versteht und das auch schriftlich bestätigt.

Gibts eigentlich einen Energieausweis, gibt's belastbare Vereinbarungen wegen der Grenzbabauung (stimmt doch, oder?), gibt's eine Baugenehmigung für diesen allerliebsten Anbau? Wohin läuft das Wasser, das von der abschüssigen Straße auf Dein Grundstück läuft?
Das musst du alles vorher klären.

Ich finde es gibt viel bessere Angbote!

gruß Götz



Mit anderen Worten:



Es kann der doppelte Aufwand im Vergleich zum Neubau werden.

Also besser vorher sauber recherchieren (lassen).

Grüße

Thomas



@GEhlerding



GEhlerding, ich glaub' Du hast meinen Beitrag missverstanden: Elektrik, Heizung und ein paar andere Sachen sind halbwegs kalkulierbar (das bedeutet nicht billig oder umsonst...). Auch als Laie kommt man dabei drauf, dass die Sanierung Geld kostet. Mich als Laie hat aber eben zum Beispiel der Preis der maßgefertigten Kellertreppe umgehauen - eine andere Treppe hätte nicht gepasst. Unsere Kellertreppe war jedenfalls teurer als eine Gas-Brennwerttherme... damit hatte ich nicht gerechnet. Und die neuen Treppen, Fenster, Türen: Das günstigste Angebot ist noch fünfstellig. Diese Kosten hätte ich ohne unseren Architekten viel niedriger geschätzt.
Aber noch viel weniger kalkulierbar - auch für Experten nicht - sind Schäden die zur Zeit durch Dämmung, Paneele etc. verdeckt sind.



jip



hallo, also, die Elektrik macht mir keine sorgen, da erstens ich selber neue Leitungen legen kann, und zweitens wenig so viel in meinem Umkreis vorkommt wie Elektriker, im übrigen ist in dem Zimmer die Hauptsicherung und natürlich hätte ich den Strom neu verlegt in diesem zimmer. (schlafzimmer im übrigen)
das sollte also das kleinste Problem sein, habe ich damals hier im Haus ebenso gemacht, (sah schlimmer noch aus).
Energieausweis gibt es natürlich keinen.
das waser vom Hof wird -genemigung der Stadt- in den darunterliegenden Bach geleitet. Abfluss vor der Garage.
Baugenemigung nebst Baupläne habe ich hier.
?Belastung Grenzbauung? Was ist das- muss leider so dumm Fragen, sorry.
Die Grundstücke hier sind sehr teuer, das dörfchen sehr klein, das Angebot an weiteren Hausern könnte nur die Zeit richten und damit das naja- "freiwerden" anderer Hauser. auf Deutsch, wer hier wohnt bleibt bis zum Sagr des ansässigen Zimmermanns.
Ein Zimmermann der sich spezialisiert auf Fachwerkrettungen und Instandsetzungen nebst dazugehörigem Maurer haben wir, der macht aber- logisch die Aussage, dass die Fassade in Teilen zumindest aufgemacht werden muss um nachzusehen.
Was dann kommt steht in den Sternen.
Nun, und wenn ich mal von dem Schaden unten und die Küchendecke absehe sind der Rest doch Kosmetika?!
Sprich jetzt das Treppenhaus, der Sockel ev. Aussenfassade, das Flachdach dichten und dämmen, und dann innen wieder die Wände aufbauen. Fenster vergessen...
oder? :-)
dankeschön an alle die tips geben.





moment, die fenster kosten 5 st. mit Einbau und das nachstellen der übrigen die noch ok sind inkl rollos und montage 2500€.
die dachfenster inkl eindeckrahmen, das flachdach mit allen profilen und allem drum und dran, zb fehlende Schindeln an den balkonen 4500€
falls eine der treppen raus muss weil sie angegriffen ist wird das ebenfalls vom kaufpreis abgezogen.
der zimmermann rechnete mit baggern, maurern und der kompletten wand ca. 8000€, falls die anderen balken noch ok sind.
ansonsten drückt sich der preis weiter.





"neu hier und brauche dringendst Hilfe"
Was folgt liest sich (für mich) dann so wie die Geschichte vom reparierten Fahrrad: Lenker getauscht, Rahmen neu, Tretlager ersetzt, Sattel, Bremsen, Licht, Pedale gewechselt, Felgen, Speichen und Reifen auch, Glocke und Schutzblech hinten kann bleiben ...
Jeder wie er will, aber wenn der Preis höher als Grundstück minus Abbruch ist, dann vor dem Kauf genau die Substanz untersuchen, egal wie selten solche Gelegenheiten sind.
Frei nach Schiller: Der Wahn ist kurz, die Reu' ist lang ...





doppelt





......die Elektrik macht mir keine sorgen, .......
das sollte also das kleinste Problem sein,........


wenn das so ist, gibt's ja keine Fragen mehr.

viel Glück



ich



würde die Finger davon lassen. Nach dem Text gab es ja noch keinen Notartermin.
"Nun hatten wir den schaden abgesprochen, sollte vom kaufpreis abgezogen werden" bringt doch nur Ärger und Streit. Ihr braucht aber Geld und Nerven zum Bauen.



Also..



...die Preise:
"...moment, die fenster kosten 5 st. mit einbau und das nachstellen der übrigen die noch ok sind inkl rollos und montage 2500€.
die dachfenster inkl eindeckrahmen, das flachdach mit allen profilen und allem drum und dran, zb fehlende schindeln an den balkonen 4500€..."
würde ich mir mal alle schriftlich geben lassen und als Pauschalpreis vereinbaren. Wobei auch das nicht vor Mangelhafter Ausführung schützt.

Wenn man das hier so liest, bekommt man den Eindruck, Ihr habt Euch ohnehin schon entschieden.
Bisher hat Euch jeder (zumindest hier) vom Kauf abgeraten, in jedem neuen Post schreibt Ihr dann es ist ja gar nicht so schlimm.

Ich wünsch Euch mal alles Gute und kann Euch aus eigener Erfahrung sagen, dass die Punkte, die einem vorher am schwierigsten ershienen sich mittelfristig als Peanuts erweisen. Dafür werden andere Stellen völlig unterschätzt.
Davor kann ein guter Planer schützen. Wenn ich nochmal anfangen würde, würd´ ich mir einen nehmen!

Gruß
Michael



Überschrift



Jop, bitte überdenkt das noch.
Mir ging es genauso, ein schickes altes Haus gekauft, alles sah fein aus, super Umgebung und Landschaft - und nun ziehen sich die Renovierungen seit 5 Jahren hin.
Ständig tauchen neue Probleme auf, die Vorbesitzer hatten alle Probleme nur mit Platten versteckt, aber nie behoben.
Das sieht man natürlich erst später, bis irgendwann der Punkt kommt wo man die Schnauze voll hat und erstmal komplett entkernt. Dann sieht man das ganze übel, kann aber alles beheben und sauber neu anfangen.
Über Geld darf man dann bei so einem Haus nicht nachdenken, man kann aber alles genauso machen wie man selbst es möchte.
Und wenn es 5 Wandschränke nur für Schuhe sind. :-)



guten morgen



die fenster und dacharbeiten habe ich schriftlich, und es sind gute bekannte, sehr gewissenhaft, da heben wir glück.
der zimmermann kommt nebst maurer heute oder morgen um den gesamten schaden zu schätzen.
leider leben wir sehr auf dem land, gutachter etc. sind hier schwierigst zu bekommen. hatten sogar am anfang einen gutachter da der aber direkt meinte was hinter den panelen stecken würde könne er natürlich nicht begutachten.
ein kaufberater zum thema sanierung Altbau kommt am do.



Hausschwamm



Denkanstoß:

Sollten die Kosten zur Beseitigung der Baumängel und Bauschäden höher sein als der Restwert der Immobilie, stellt sich die Frage nach einer umfassenden Instandsetzung (Finanzierung!) oder dem Abriss des Gebäudes.

Mit freundlichen Grüßen
Bauing. F. Teichmann
Sachverständiger



Mal eine Antwort aus etwas anderer Sicht ...



Wir haben nach wie vor nicht mit der Sanierung begonnen. Warum?

Wir haben am Anfang genauso "geplant": Hier ein bißchen zimmern, da ein neues Fenster, dort etwas Mauern, da neue Kabel und von vorne nach hinten durch's Haus arbeiten.

Dann kam nen Zimmerer, nen Heizungsbauer, der Schorni, der Elektriker. Als die alle durch waren, habe ich mich hingesetzt und mal versucht, alles, was so gesagt wurde, unter einen Hut zu bekommen. Mit dem Ergebnis, dass wir uns das "durch Haus durcharbeiten" abschminken können. Die Heizung muss z.B versetzt werden, weil Außenwandthermen nicht mehr genehmigungsfähig sind und ein Kamin nicht dort hin kann, wo der Heizungsraum ist (zu nah am Nachbarn). Die Panzersicherung muss jedenfalls temporär weg, weil die Wand, wo sie drauf ist, saniert werden muss. Die Hauptleitung von Panzersicherung zu Sicherungskasten muss neu, da sie lose in einer Zwischendecke hängt. Und so geht es weiter. Bei aller Euphorie hat das dazu geführt, dass wir jetzt erstmal abwarten, bis alle Formalitäten geregelt sind (Erbschaft ... :-/ ) und werden dann Geld für die Planung investieren. Bis dahin beschäftige ich mich damit, bei regionalen handwerkern vorzufühlen, wer bereit ist, im Rahmen von Bauherrenbegleitung Eigenleistung zu unterstützen.

Und im Rahmen dieser ganzen Vorarbeiten ist der Wert des Hauses mal eben auf null gesunken.



genau



genau seswegen versuche ich mich ja zu informieren, seit der schaden aufgetaucht ist ist eh baustopp.
mir geht es um den aufwand, um die folgeschäden und um das abwägen was noch alles kommen kann. deswegen bin ich für jede meinung dankbar.
ich bin gespannt was der sanierungsbeauftragte am donnerstag sagen wird. ich denke auch, dass die kosten höher als der wert sein werden, aber ich möchtes eben wissen, vor allem was noch kommen kann!
dankeschön :-)



noch



ein kleiner Hinweis:
in vielen Bundesländern ist das "Auftreten" des Hausschwammes meldepflichtig. Siehe Baugordnung. Sanierung nur durch zugelassene Fachfirmen.



Schwamm



Und beim Hausschwamm bloß keine Panik.
Erstmal den Raum abtrennen, Türen schließen, Fenster schließen, Zugluft vermeiden.
Freuen sich sonst die Sporen drüber.
Dann direkt Fachmann besorgen - oder bekämpfen, in einigen Ländern selbst zulässig.
Nicht mit dem Staubsauger ran, über Beutel und Filter lachen die Sporen nur ...

Wie der Hausschwamm in die Häuser kommt? Meiner Meinung nach oft durch Schornsteinfeger sowie Heizungsmenschen ... die tragen die Sporen mit ihren Schuhen/Kleidung gut von einem feuchtem Heizungsraum zum nächsten.
Deswegen ist es auch so wichtig jeden Befall sofort bekämpfen zu lassen - und die Feuchtigkeit selbst sowieso.



ich bin verwirrt!



wie war das jetzt mit dem Staubsauger, dem Schorni und dem Heizi und der ganzen Feuchtigkeit und überhaupt? Ach ja, und die Gesetze, das weiß man ja auch nicht so genau! Das hab ich jetzt alles nicht ganz verstanden!

was soll Jasmin denn nun machen?

Alle bösen Menschen gleich bekämpfen incl. Schorni, oder ganz schnell die Tür zumachen, oder den Fachman kommen lassen (der von einem Hausschwamm zum nächsten eilt) oder selbst machen und nie wieder staubsaugen?

Obwohl, die paar Euro, das wird schon, nur keine Panik!

Ich hoffe Jasmin, Du findest einen verlässlichen Ratgeber vor Ort.

Götz



Mit...



... " Türen schließen, Fenster schließen, Zugluft vermeiden" werden ideale Bedingungen für das Wachstum des Hausschwammes geschaffen.

Grüße

Thomas



x



"werden ideale Bedingungen für das Wachstum des Hausschwammes geschaffen."

Klar, dann mach bei Hausschwamm mal schön alles auf, schön auf Zug, damit die Sporen sich auch wirklich überall im Haus und bei den Nachbarn verbreiten.
Gerade in so einem Haus wo es garantiert mehrere Feuchte Stellen gibt ist das sicher eine schnelle Methode zum Abriss marke Fungi.

Also: immer schön weiter Stoßlüften bei Pilzbefall ... vielleicht noch einen Baulüfter rein und voll auf den Fruchtkörper halten damit er eintrocknet?

Btw. die Sporen sind bis zu 10 Jahre lang wachstumsfähig ... also immer schön verbreiten ... und einmal gekeimt braucht der Pilz auch keine hohe Feuchtigkeit mehr um weiter zu leben.



Der Hausschwamm...



...ist nicht erst seit gestern da. Welche Schutzwirkung soll es haben, wenn jetzt plötzlich für kurze Zeit alles zugeklebt wird? Wenn dann saniert wird, fliegt der Staub sowieso, daß es eine Pracht ist.

Und: Google 'mal, wie viele Pilzsporen in jedem Atemzug unterwegs sind. Ganz ohne signifikanten Befall in der Nähe.

Also, falls die Pilzzuchtstätte wirklich gekauft werden soll, ist eine zügige und zielgerichtete Sanierung erforderlich. Ziel sollte über die Befallsanierung hinaus sein, daß das Hausklima insgesamt schwammunfreundlich wird (keine stehende Luft, kontrollierte Luftfeuchte, Vermeidung von Kondensatecken etc.)

Grüße

Thomas



so



das Laborergebniss ist da: es ist der Eichenporling.
Kein Hausschwamm.





Sie schrieben ganz oben:

eine probe des holzes ist bereits eingeschickt worden

Eine Probe,
da gratuliere ich Ihnen mal nicht dazu dass das ganze Haus Schwammfrei ist.

Die Hoffnung stirb zuletzt.

Grüße



gut



nebenbei wurden so ziemlich alle balken auf feuchtigkeiten gemessen, mehrere proben aus dieser wand genommen, 4std ein bauberater für altbausanierungen den ganzen bau bewertet und ein sarnierungskonzept erstellt hat, nebst dem schreiner und zimmermann die alle hölzer und wände nachgesehen haben.
ich habe jetzt alle wände innen offen.





Ich wünsche Ihnen das die die Sie da durch das Haus getrieben haben recht behalten.

Die Beprobung sollten Sie schnell vergessen, das Labor kann nur das testen was ihm vorliegt.
Wer hat eigentlich die Probe eingetütet?
In der Praxis ist an einem derart vernachlässigtem und verbasteltem Haus (vorsichtig ausgedrückt) nicht nur eine Pilzart zu finden.

Der Eichenporling, bekannter unter “Ausgebreiteter Hausporling” verursacht eine Weißfäule und keinen Würfelbruch.

Was man auf Ihren Bildern, besonders auf dem ersten sieht ist aber eine Braunfäule mit Würfelbruch.

Ich hätte Bauchschmerzen.

Grüße [pubimg 23420]



jetzt mal ehrlich



sie hätten wirklich bauchschmerzen?!
die wand wird auf 2 metern komplett ausgetauscht und mit mauerwerk abgefangen, eine komplette schwammsarnierung, abflämmen, organisches material raus etc. wird erfolgen. vorm keller wird eine 2m tiefe drainage gelegt, der sockel komplett aufgeschlagen isoliert und difusionsoffen verputzt, das treppenhaus ansich wird ebenfalls offen verputzt mit kalk.
der innere sockel- Naturstein bleibt offen.
ist das alles nicht der richtige weg?
dann müssen wir wohl das haus abreißen...
;-)
einen schönen tag wünscht jasmin





Nein, nein,

das man alles sanieren kann ist mir schon klar, ich lebe schließlich davon.
Ich habe nur Bauchschmerzen was die Schadensanalyse betrifft.

Wenn dann so saniert wird wie vorher analysiert wurde kann es halt passieren das am wesentlichen vorbei saniert wird.

Wie gesagt, ich wünsche Ihnen das alles gut geht ich kenne nur zu viele Fälle wo es nicht geklappt hat.

Die einen wohnen seit Jahren auf einer Baustelle weil es keine Nachfinanzierung mehr gab, andere haben einen Batzen mehr Schulden und wieder andere wohnen wie gehabt zur miete obwohl sie ein eigenes Haus haben das aber leider unbewohnbar ist.

Grüße



:-)



gut, ist mir klar, aber die sanierung beläuft sich doch wirklich auf den schlimmsten fall. und es ist nicht der echte hausschwamm, dennoch läuft die sarnierung als wär es einer, bitte könnten sie mir mögliche fehler erklären?
lg, j



Schwammerlsuppe



ist auch nicht schlecht

… sarnierungskonzept erstellt hat…
grober Inhalt?

… isoliert und difusionsoffen verputzt…
mit was "isoliert", mit was verputzt?

FK



… schwere Geburt



Sie glauben es ist nicht der echte hausschwamm, weil Sie eine probe des holzes im Labor hatten.

Dort wurde ein Weißfäulepilz bestimmt, auf Ihren Fotos sind aber definitiv Braunfäuleschäden zu sehen.

Da Sie ja “Fachleute” im Haus hatten denen nicht mal das aufgefallen ist habe ich eben meine Zweifel was eine betreffende Sanierung angeht.

Mehr Informationen als Sie hier im Forum bekommen haben können Sie von einem solchem nicht erwarten.

Was Sie daraus machen ist allein Ihre Sache.

Grüße [pubimg 26625]