Immobilienwert eines alten Fachwerkhauses

04.03.2008



Hallo!
In meiner Umgebung habe ich ein leerstehendes altes Fachwerkbauerngehöft entdeckt (ist bei uns in der Gegend sehr selten). Alter mindestens 130 Jahre oder älter. Nach erster Besichtigung vom Grundstücksrand aus, sieht es noch sanierungsfähig aus.
Ich möchte dem jetzigen Eigentümer Kontakt aufnehmen und ein Kaufangebot machen.
Jetzt stellt sich die Frage der Immobilienbewertung.
- Hat ein sehr sanierungsbedürftiges altes Fachwerkhaus noch einen Immobilienwert?
- Oder zählt bei der Wertermittlung nur der Grundstückswert auf dem das Haus steht.
Viele Grüsse
Jörg



Immobilienwert



In der Praxis kommen sich Wert der Liegenschaft und Grundstückswert schon sehr nahe.
Oft sind aber werterhöhende und lebenszeitverlängernde Maßnahmen erfolgt, die in den Sachwert eingehen können (z.B. Installationen, Fenster, Dämmung, eine besonders gut erhaltene Fassade etc...).
Bei einer Betrachtung des Ertragswertes wäre die mutmaßliche Nutzungsdauer und die daraus gezogene oder erzielbare Miete zu betrachten.

In jedem Fall eine Einzelfallentscheidung.
Was oft übersehen wird: Wert von Außenanlagen, Mauern, Hausanschluß, Erschließung.

Abgesehen von diesen "nachvollziehbaren" Fakten werden gerade bei uns im Ballungsraum aber auch Liebhaberpreise gezahlt, so daß "Marktanpassungszuschläge" wegen besonders hoher Nachfrage angebracht sein könnten.

Grüße in die Nachbarschaft



Immobilienwert



Herzlichen Dank für Ihre Erläuterungen Herr Beckmann. Unter diesen Gesichtspunkten werde ich dem Eigentümer ein der Lage angemessenes Angebot machen können.
Viele Grüsse
Jörg Schwan





Hallo, zur Antwort von Herrn Beckmann, im Prinzip haben Sie mit ihren Erläuterungen recht, wobei das im Großen und Ganzen auf Typisierte Wertermittlung nach NHK zutrifft. Die Bewertung von Fachwerkbauten, wir haben uns darauf spezialisiert, ist sehr Einzelfall abhängig. Hier geht es ganz klar nach den Vorgaben der WertR. Und im Marktanpassungsfaktor gibt es verschiedene Parameter der Zu- oder Abschläge, aber auf alle Fälle nie und nimmer eine Berücksichtigung des Liebhaberwertes. Gutachten die einen Liebhaberwert berücksichtigen sind nicht plaisibel und demnach nicht korrekt. Der Gesetzgeber gibt uns doch im Baugesetzbuch1 §194 Verkehrswert die Regularien ganz klar vor. Ich will damit niemand persönlich zu nahe treten, nur einen Denkanstoss geben...
Roland Schneider



Wert FWH



Im Prinzip.......haben Sie natürlich recht.
Wenn aber alle Menschen in einer Region Fachwerkhäuser haben wollen, dann sind die Mechanismen von WertV und WertR nicht mehr plausibel, ohne daß im Vergleichswertverfahren divergierende Ergebnisse diskutiert werden müssen.
Was übrig bleibt, bezeichne ich als "Liebhaberwert". Im Ergebnis führt diese Art von Begutachtung zu einer Spanne des Verkehrswertes, die das BVerwG aber für richtig und geboten hält.

Sogar der Bundestagsausschuß versteht "unter dem Verkehrswert begrifflich den Wert (richtiger:Preis), der im allgemeinen Geschäftsverkehr am "wahrscheinlichsten zu erzielen wäre."
zit. fide n.Berliner Kommentar zu § 194, p.2390; 2.Aufl. 1995.
Danke für die Anregung.



Der Wert lt. Gutachten,



und der tatsächlich erzielbare Wert gehen im tatsächlichen Leben oft völlig getrennte Wege.

Sicherlich ist es sinnvoll, eine Wertschätzung eines Sachverständigen zu kennen, andererseits trifft die Schätzung eines regional markterfahrenen Maklers oft deutlich genauer.

Für Teile eines Rittergutes in Sachsen habe ich mir vor Jahren Kurzgutachten (je Grundstück ca 40 Seiten) zu Sachwert und Verkehrswert von einem erfahrenen Gutachter (öffentlich bestellt und vereidigt, Mitglied im betr. Berufsverband etc.) machen lassen. Das hat viel Geld gekostet und ist doch pure Makulatur geworden. Ein Makler hatte dann die 5 Grundstücke in schöner, ruhiger Höhenlage mit solider Bausubstanz für 25 % der nahezu gleich hohen Sach- und Verkehrswerte für ein Jahr im Angebot, und sie sind dennoch bis heute nicht verkauft...

Demnächst werde ich's mal hier bei fachwerk.de einstellen, mal sehen...

Grüße

Thomas





Tja die lieben Gutachterkollegen, in der Wertermittlung ist es leider wie überall, da vermuten viele das schnelle Geld und in zwei Wochenenden bist du Wertermittler- warum habe ich nur fünf Semester für den gleichen Themenbereich benötigt. Mit den Maklern die ja gar keine Ausbildung benötigen ist es ebenso, gibt ganz tolle, aber eben auch welche die nicht mal die Maklerformel kennen. Wir werden immer wieder von unseren Kunden gebeten, die bewerteten Objekte zu verkaufen. Da liegen wir dann meist nach Verkaufsverhandlungen so 5 -10% um den Verkehrswert. Ist ganz ordentlich, ein Gutachten hat immerhin einen Spielraum von 30%. Am schlimmsten sind die Makler die utopische Verkaufspreise schätzen um den Auftrag zu bekommen, werden ja nach Prämie bezahlt, und dann haben sie einen Ladenhüter wie das Rittergut. Und Kurzgutachten... Qualität muss sein, gerade bei der Bewertung.