Was darf eine (Kern)sanierungs-fällige Hofreite in Rhein-Main kosten?

26.10.2012


Liebe Community,

wir tragen uns mit dem Gedanken, eine unter Ensembleschutz stehende Hofreite (Demkmalgeschützt als Teil einer Gesamtanlage nach § 2 Abs 2 Hess Denkmalschutzgesetz) zu kaufen.
Hofreite umfasst Bauernhaus (1750) und Scheune (1880), jeweils Grundfläche ca. 6m mal 13m,insgesamt 140 qm Wohn- und 140 qm Nutzfläche auf einem knapp 600 qm großen Grundstück.
Bauernhaus wurde seit längerem nicht bewohnt, schätzungsweise zuletzt in den 70igern. Vermutlich komplett Fachwerk, wobei im EG nicht klar erkennbar. Aussenverkleidung Eternit, höchstwahrscheinlich Asbesthaltig. Realistisch besehen muss kernsaniert werden, d.h. bis auf das Grundgerüst alles raus, Boden absenken, da Raumhöhe im EG zu niedrig, dann kompletter Neuaufbau mit Elektrik, Heizung, Wasserversorgung, alle Fenster neu, vermutlich auch Austausch von einigen Balken im Dachstuhl notwendig.


Wir haben dazu einige Fragen:
- was muss man für eine solche Sanierung kalkulieren, wenn man realistisch besehen nichts selbst macht ausser finale Verschönerungen wie Tapete an die Wand, Teppich Verlegen etc? Kann man das überhaupt in T€ pro qm ausdrücken? Anhaltspunkte ähnlicher Objekte wären toll - uns ist klar, das jedes Objekt anders ist und immer Überraschungen kommen, aber so eine best case - worst case Preisspanne wäre klasse.
- Welchen Preis sollte man für ein solches Objekt zahlen? Grundstückswert liegt bei 210 Tausend € (gem. den in unserer Gegend relativ hohen Bodenrichtwerten), 2/3 davon klassifizieren als bebaubar, aber da diese 2/3 von dem geschützten Ensemble besetzt sind, wird das Grundstück niemals anderweitig bebaubar sein. Der momentane geforderte Verkaufspreis liegt weit über dem Grundstückswert. Wir denken eher in die Richtung, den Abbau bis aufs Grundgerüst in Abzug zu bringen vom Grundstückspreis...
- Wie sind die Erfahrungen mit Umwidmung von Scheunen in Wohnraum (falls wir uns entschliessen, auch die Scheune entsprechend auszubauen). Macht das Bauamt/Denkmalbehörde da Probleme?

Vielen Dank für die Hilfe!



Grundsatzfragen



Sie tun recht daran, diese Fragen vor dem Kauf zu stellen. Wenn das gehöft seit 40 Jahren leer steht, ist mit größeren Feuchteschäden zu rechnen. Abgesehen von den Entsorgungskosten für die asbesthaltige Eternitfassade bleibt die Frage, ob die Fassade hinterlüftet gewesen ist (meistens nicht) und in welchem Zustand sich das Fachwerk dahinter befindet (Feuchteschäde/Vermorschung/tierische + pflanzliche Schädlinge).

Vor Kauf sollte die Baussubstanz auf Wert bzw. auf Schäden möglichst genau untersucht werden, um den Sanierungsaufwand abschätzen zu können. In Ihrem Falle, auch auf die angedeuteten M;aßnahmen bezogen (Bodenabsenkungen/Fundamentunterfangungen) und dem langen Leerstand würde ich von einem groben Sanierungskostenrahmen von € 1700,- bis € 2000,- /m2 BGF (Bruttogeschossfläche) ausgehen zzgl. Planungskosten von ca. 25% bezogen auf die anrechenbaren Netto-Baukosten. Also ein finanzieller Aufwand, für den man auch spielend und sehr hochwertig neu bauen könnte. Aber das ist das Standardargument in solchen Fällen.

Ebenso wichtig wie die BAuaufnahme ist die Klärung der bau- und planungsrechtlichen Gegebenheiten zu Ihrem Objekt, die den scheunenausbau betreffen, Stichpunkte: bauantragspflichte Umnutzung, Bestandsschutz, Grenzbebauung, Aussenbereich/Innenbereich, Bebauungsplan oder Ortsgestaltungssatzung.

Zudem bleiben noch eine Menge anderer Dokumente vor KAuf zu sichten, um spätere Benachteiligungen, Einschränkungen, Auflagen etc. einzukalkulieren.

Abgesehen davon ist natürlich der Denkmalschutz eine gravierende Einschränkung, die zeitlich und finanziell immer eine Bürde bedeutet.

Den aktuellen Zeitwert des Objektes kann man nur nach Begutachtung schätzen. Bei einem schlechten Erhaltungszustand wird er etwa bei € 30.000,- bis € 50.000,- als eher symbolischer Wert liegen für eine Restnutzungsdauer von 20-30 Jahren. Bei einem sehr schlechten Erhaltungszustand tendiert er auch gegen 0,00 bzw. den Bodenwert abzgl. der Abrisskosten. Allerdings kann man dann meistens nicht im gleichen Umfange neu bauen (Bestandsschutz/Abstandsflächen etc)

Wo genau befindet sich die Hofreite? Ich biete Immobilienkaufberatungen an zu solchen Objekten inkl. der Bauaufnahme und Kostenschätzung vor Kauf. Bei Interesse können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen bzw. mich vorab einmal anrufen. Meine Kontaktdaten finden Sie unter "homepage"



Wo genau in Rhein-Main?



Hallo Knödelchen ;-)

Wo steht denn die Hofreite? Rhein-Main ist recht groß - und es scheint ziemliche Unterschiede in der Behandlung und beim Verkauf von Denkmalen zu geben. Schau' einfach mal nach welche Untere Denkmalschutzbehörde zuständig ist. Meist bieten sie Sprechstunden an - einfach mal vorbeigehen und nachfragen, was sie zu der Hofreite wissen und was sie zur Sanierung empfehlen.

Ich wundere mich etwas drüber, dass ein Haus von 1750 nur unter Ensembleschutz steht und kein EINZELDENKMAL ist (zumindest hier in der Region). Makler bringen so was gern mal durcheinander, für die Planung ist das aber ein wichtiger Unterschied.

Wir haben auch die Erfahrung gemacht, dass grade hier in der Region Fantasiepreise für alte Häuser aufgerufen werden. Deswegen stehen aber viele schöne alte Häuser auch ewig leer, bis entweder die bisherigen Eigentümer doch zu vertretbaren Preisen verkaufen - oder die Häuser so marode sind, dass sie abgerissen werden...

Viele Grüße & alles Gute

Dirk



Moin Knoedelchen,



verliebt, im Lotto gewonnen, zu tief ins Glas geschaut?

Nein?

Dann lass es.......

Die hier im Forum viel zitierten 1000 - 1500 € / qm Ausbaukosten bilden wohl eher die Unterkante, wenn du wenig bis keine Eigenleistungen einbringst.

Wenn du durch die Sanierung weitere qm Wohnraum gewinnst, mildert sich das zwar ein wenig, aber verschluck' dich nicht, wenn du letztendlich bei Neubaukosten landest, oder sogar drüber. Altbau ist viel Mass- und Handarbeit mit teureren Werkstoffen, wenn's denn schön, nachhaltig und stilvoll werden soll.

Handwerkerpreise von soundsoviel €/qm funktionieren im Altbau selten: zuviele Winkel und Futzelecken, Gefachreparaturen, Sonderlösungen etc. Ausserdem hat ein Raum 6-8 Flächen innen und aussen...... viele machen gedanklich den Fehler und rechnen nur qm Bodenfläche.

Fairer Preis wäre tatsächlich Bodenwert - Abriss .... aber finde mal einen Verkäufer der sich da auch mal in deine Schuhe stellt.

Scheune zu Wohnraum ist bei uns z.B kein Problem .... lohnt aber nicht, da angefangen von der Wand und Dachstatik, fehlenden Stockwerken, Dämmung, Vollinstallation, wohngerechten Fenstern und Türen soviele Extras anfallen, das sich det Janze erst rechnet, wenn ich schon mit den Regenwürmern flirte.
Eine Scheune ist rechnerisch weniger als ein Wohnhausrohbau.

Und falls es um die Steuerersparnis geht: Da möchte ich erstmal eine Rechnung sehen, die auch nach 10-20 Jahren noch aufgeht.... aber das kann dir dein Steuerberater genauer sagen - nicht ganz unwichtig für die Kalkulation.

Mein Tipp:

Hier in der Community gibts etliche Spezis in deiner Region, die sicherlich bereit wären sich für faires Geld das Objekt mit dir anzuschauen und dich auf evtl. Fallstricke hinweisen können.
Dieses Wissen nimmst du auch zur nächsten Besichtigung mit.

Viel Erfolg, Boris





Einen genauen Kostenrahmen erhält man natürlich nur auf Grundlage einer detaillierten Bestandsaufnahme und Schadenskartierung. Die Kosten werden dann genau ermittelt und nicht geschätzt. Das wäre ansonsten in diesem Fall, für Eigentümer und Planer, fatal.
So wie Sie den Bestand beschreiben und schon einige Maßnahmen benennen, so sollten Sie jedoch mit Kosten von mind. 1.800 € / qm (netto) rechnen.
Das bestehende Gebäude stellt aus meiner Sicht keinen ansetzbaren Wert dar. Wie schon geschrieben wurde, sollte vielmehr der Abriss einzelner Bauteile aus dem Kaufpreis heraus gerechnet werden.
Eigentümer und Makler möchten natürlich gerne immer einen hohen Verkaufspreis erzielen, darauf würde ich an Ihrer Stelle aber nicht einsteigen.
Im Rhein-Main-Gebiet besteht jedoch die Gefahr, daß das Gebäude von einem finanzstarken Käufer erworben wird, der fast jeden Preis bezahlen wird.
Seit wann steht denn das Gebäude zum Verkauf?
Hin und wieder bin ich auch in Wiesbaden. Wenn Sie weitere Unterstützung benötigen, dann können Sie sich gerne bei mir melden. Ansonsten finden Sie in Wiesbaden auch das Fachwerk.de-Mitglied Architekturbüro Kornmayer.

Bernd Kibies





Die Daten kommen mir bekannt vor. Wo steht denn das gute Stück?

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer