Problem mit Gutachter

24.04.2006



Hallo,

wir wohnen derzeit in Miete in einem ca. 200 Jahre alten Fachwerkhaus welches wir nun kaufen wollten. Um einen genauen Wert und den Sanierungsaufwand abschätzen zu können, haben wir einen Gutachter beauftragt. Aufgabenstellung war eine Verkehrswertermittlung und Sanierungsaufwandsabschätzung für dieses Haus und eine Verkehrswertermittlung für ein anderes Haus welches im Gegenzug verkauft werden soll. Der Gutachter nannte uns im Vorfeld einen ca.-Preis pro Gutachten von 600 € plus 100 NK je Gutachten, wir haben uns dann auf 1000 € pauschal für beide Gutachten geeinigt.

Insgesamt erschien der Gutachter (Architekt) dann zu je 1 Ortstermin pro Haus (je ca. 1h), hat von uns fertige Pläne und Unterlagen bekommen und hat nichts neu ausgemessen. Dazu kamen dann noch das Einholen der Grundbuchauszüge (hat er gemacht, wir bezahlt) und die Gutachtenerstellung. Es ergab sich ein Verkehrswert von 120.000 € für das Fachwerkhaus, 100.000 € Sanierungskosten und 150.000 € Verkehrswert für das andere Haus.

Bei der Rechung leidet der Gutachter nun unter Gedächtnisschwund und berechnete uns anfangs 1900 € netto plus 200 NK, nach Verweis auf die Pauschale reduzierte er seine Forderung nun auf 1500 € netto für beide Gutachten - mit einer lediglich 3-tägigen Angebotsbindung und der Androhung dass er danach nach Abgabenordnung abrechnen werde.

Meine Fragen sind nun: Sind diese Forderungen gerechtfertigt? Wie hoch wären denn die Gebühren nach Abgabenordnung?

Die Erfolgsaussichten bei einem Rechtsstreit schätze ich aufgrund eines fehlenden schriftlichen Angebotes als eher gering ein oder sieht das jemand anders?

Danke und Grüße



Bin kein Rechtsexperte...



...aber so weit ich weiß, sind mündliche Angebote ebenfalls bindend. Hat nur einer allein das Gespräch mit dem Gutachter geführt oder gibt es Zeugen?

Wir hatten ein ähnliches Problem mit einem Architekten für eine Kellerdeckenplanung... Leider war die mündliche Absprache so wischiwaschi, daß wir da nachher nix ausrichten konnten. Lehrgeld heißt das dann wohl...

Wenn Ihr ne Rechtsschuztversicherung habt, würde ich mit einem Anwalt sprechen.

Viel Glück!

Grüße



Bin auch kein Rechtsexperte...



...aber soweit ich weiss ist die Rechtsprechung bei mündlich geschlossenen Verträgen sehr vage - endet fast immer mit einem Vergleich.

Was mich am meisten ärgert, ist dass der Gutachter sich wirklich nicht überarbeiten musste. Er ist von uns mit den ganzen Unterlagen und von uns erstellten Plänen gefüttert worden, hat von uns für die Sanierungsaufwandsabschätzung die ganzen Schwachstellen gezeigt bekommen und hat praktisch nichts eigenes mehr dazu beigetragen. Das war für den eine halbe Stunde Arbeit und dafür war der vereinbarte Preis m.E. mehr als grosszügig. Es stand nachher sogar exakt der von uns geschätzte Verkehrswert drin, ob das jetzt Zufall oder Faulheit war - darüber möchte ich lieber nicht spekulieren.

Ich hatte auch ursprünglich vor das Ganze über die Rechtsschutz laufen zu lassen. Knackpunkt sind jetzt die 3 Tage Zahlungsfrist mit denen er versucht uns zu erpressen, aber ich möchte ungern nach Einschaltung eines Anwalts und damit verbundener Fristverstreichung noch mehr zahlen müssen als jetzt schon. Momentan geht es "nur" um 500 Euro mehr, vorher waren es schon fast 1000 Euro mehr und ich will gar nicht wissen zu welchen Fantasiepreisen er unter Zuhilfenahme irgendeiner Abgabenordnung kommt.

Grüße
Jörn



mündliche oder schriftliche Verträge? egal!



HOAI ist gesetzliches Preisrecht. Abweichende Vereinbarungen sind bezogen auf einen geringeren Preis (Mindestsatzunterschreitung) fast immer unwirksam.

Folge: gesetzliche Vergütung.

Dringender Rat: Anwalt vor Ort konsultieren.


Eckard Zöllner



HOAI



...gut zu wissen, danke!

Der entscheidende Punkt ist für mich der, dass ich nach der ersten Kostenangabe des Gutachters mit ca. 700 € netto pro Gutachten niemals ZWEI Gutachten beauftragt hätte. Darauf haben wir erst eingewilligt, nachdem er uns den Preisnachlass gegeben hat. Ich hätte ansonsten erstmal nur ein Gutachten beauftragt und dann abgewartet wie Qualität und Vergütung seiner Arbeit ausfallen. Im Nachhinein hätte man dann auf das zweite Gutachten für das zum Verkauf anstehende Haus verzichtet und das über den Makler schätzen lassen.

Wir waren übrigens zu zweit und er allein als er uns das Angebot gemacht hat.

Das mit der Mindestpreisunterschreitung ist natürlich ein Argument. Wobei er dann m.E. schon wissentlich Betrug begangen hat, als er sich uns gegenüber auf eine Pauschale eingelassen hat. Über einen mindestens zu entrichtenden Betrag hat er uns nämlich nicht unterrichtet.

Gibt es eigentlich eine Art Ombudsmann für Architekten, die man zumindest über dieses Vorgehen aufmerksam machen kann?

Grüße



lesen büldet -



und hier das lesen der hoai - §§ 7,33,34. (bitte googeln)



bezahlen Sie den vertragsmündlich vereinbarten Preis



Im Streitfalle haben Sie für den mündlichen Vertrag einen Zeugen.Daß der Architekt Ihnen ein Angebot unter den in der HOAI fixierten Honorarbeträgen macht, ist nicht seine Sache. Als "Baulaie" kann von Ihnen niemand- auch kein Gericht- erwarten,daß Sie die HOAI kennen. Bei angehenden Streitigkeiten können Sie ggfalls mit der zuständigen Architektenkammer Kontakt aufnehmen.
Anwälte kosten nochmals extra Geld und vergleichen sich sehr gerne mit dem Antragsgegener.Davon haben Sie nichts als zusätzlich weiteren Zeit-und Geldaufwand



@ Klaus Schillberg



"bezahlen Sie den vertragsmündlich vereinbarten Preis"

ist ein schlicht falscher Rat.

Die Gerichte halten sich an die HOAI, an nichts anderes. Es ist gerade immer das Problem der Anwälte, dem Baulaien klar zu machen, dass trotz diverser Zeugen oder gar eines schriftlichen Vertrages unterhalb der Mindestsätze die Honorarvereinbarung dennoch nichtig ist, § 4 Abs 1 HOAI. Weder der Zeuge noch gar der Vertrag nützt irgend etwas. Die in § 4 Abs. 2 HOAI genannten Ausnahmefälle kommen in der Praxis kaum vor.

Die einzige Hilfe ist, sich im Streit (!) auf ein Honorar zu vergleichen. Dieser Vergleich kann dann auch unter den Mindestsätzen liegen! Versteht zwar nicht einmal der Jurist, ist aber so. Hilft vielleicht der Familie Voy.

Eckard Zöllner

P.S. Bei Gesetzen bzw. Verordnungen mit Gesetzescharakter (HOAI) kann sich im Allgemeinen auch der Laie nicht auf Unkenntnis bzw. auf mangelnde Aufklärung durch den HOAI-erfahrenen Architekten vor Gericht berufen. Das Gesetz schützt nicht den Unwissenden.



Freie Marktwirtschaft ? mit der HOAI ins mafios strukturierte Mittelalter?



es ist in einer modernen Welt ja nicht zu glauben,daß die HOAI in einer freien Marktwirtschaft ein Gesetz sein soll.
Jeder Handwerker,Dienstleister, Hersteller oder Verkäufer muß nach individuell kalkuliertem Angebot arbeiten,wobei konkurrierende Angebote die Grundlage der freien Marktwirtschaft darstellen.
Ist es wirklich wahr, daß die "mittelalterlich Zunftschützende" HOAI vor Gericht wie ein Gesetz behandelt wird? Die DIN-Normen sind meines Wissens lediglich allgemeine Richtlinien und schützen nicht vor Strafe (siehe Holzschutzmittelprozeß)
Andere Frage: wenn einem meiner zahlreichen SelbstbauerInnen morgen ein Architekt ein Festpreisangebot für eine Hausplanung oder ein Gutachten macht,muß ich dann erstmal prüfen, ob er sich bei den von Ihm kalkulierten Preisen an die ehrenwerte HOAI hält?



Die HOAI stand auf der Kippe (Europarecht)



bleibt uns dennoch als "Preisordnung" erhalten und ist bindend.

Am Rande:

Gerade im Bereich des EFH-Baues arbeiten fast alle Architekten unterhalb der HOAI (Pauschalpreis). Beruft sich ein Architekt hinterher auf Mindstsätze, bekommt er zwar Recht, ist jedoch schnell vom Markt verschwunden , da sich so etwas herumspricht.

Mindestsätze kommen nach meiner Erfahrung immer dann zum tragen, wenn es um Architektenfehler und Schadenersatz geht. Dann wird mal schnell das Honorar hochgerechnet, um aufrechnen zu können.

Eckard Zöllner



ich wei



ehrlich nicht, was an der hoai schlimm sein soll - sie bietet doch ausreichend möglichkeit für wettbewerb - man kann ein einfamilienhaus z.b. in honorarzone III oder IV abrechnen, man kann einen umbauzuschlag vereinbaren oder nicht...
auf der anderen seite bietet sie dem kunden auch sicherheit, denn so weiß er von vornherein, welche leistungen er bekommt für sein geld und welche nicht und welche letztlich auch gerichtfest überprüfbar sind und benötigt nicht noch eine Ausschreibung für die architektenleistung.



Danke für die Antworten...



Dass es eine HOAI gibt ist ja schön und gut - nur denke ich dass mehr als 99% aller Nicht-Architekten (somit die "Otto-Normal-Kunden") diese nicht kennt bzw. sie nicht rechtssicher interpretieren kann.

Ausserdem geht für mich aus den vorgenannten Beiträgen klar hervor, dass in dieser Honorarordnung eigentlich nichts so wirklich klar geregelt ist (Pauschale möglich oder doch nicht, Mindestsätze bindend oder nicht, etc.)

Nicht unerwähnt lassen möchte ich, dass wir den strittigen Betrag mittlerweile an den Architekten und Sachverständigen G.Rieser aus Waibstadt gezahlt haben. Nach obigen Beiträgen und meinen bisherigen Erfahrungen mit Rechtsstreiten wäre in diesem Fall ein Vergleich sehr wahrscheinlich gewesen. Da es sich in diesem Fall nur um eine relativ "kleine" Summe von 500 Euro Mehrkosten gehandelt hat, haben wir in den sauren Apfel gebissen. Vor allem in Hinsicht darauf, dass wir gerade mitten in einem Hauskauf incl. Renovierung sind und wir unsere Rechtsschutzversicherung nicht überstrapazieren möchten. Bei der ein oder anderen Handwerker-Rechnung kann es nachher noch um viel größere Beträge gehen.

Meine persönliche Erkenntnis ist die, dass jeder mit ein bisschen Erfahrung und gesundem Menschenverstand unter Zuhilfenahme der entsprechenden Informationsquellen genausogut wie ein Sachverständiger/Architekt ein solches Wertgutachten bzw. eine Abschätzung eines Sanierungsaufwandes selbst erstellen kann - die dazugehörige Honorarordnung verstehen zu wollen, halte ich dagegen für ein schwierigeres Unterfangen.

Grüße



@ Bettina Immenkamp



Ich halte die HOAI auch aus der Erfahrung mit VOF-Ausschreibungen für zu starr und festgelegt, würde Sie dennoch nicht abschaffen sondern modifizieren.

Selbst die von Ihnen angesprochene Einzohnung der Gebäude unterliegt nicht der Parteimaxime sondern muss objektiv ermittelt werden. Da kaum noch Aufträge oberhalb der Mindestsätze der Zone verhandlbar sind (Wirtschaftslage) bieten fast alle den gleichen Preis, der nur in der Nebenkostenpauschale differenziert. Wettbewerb sieht anders aus.

Eckard Zöllner