Fragen vor Hauskauf!



Fragen vor Hauskauf!

Liebes Forum!

Erstmal herzlichen Dank an Herrn Stöpler für die Installation dieses Forums!
Dank natürlich auch an die fleißigen aktiven Beantworter in dieser "Gemeinde"!

Ich trage mich, wie so viele hier, mit dem Gedanken, mir ein Häuschen zuzulegen.
Ein aktuelles Angebot reizt mich zurzeit - es ist ein altes Fachwerkhaus! Nicht, weil ich ein Fachwerkhaus gesucht habe, sondern weil es angeboten wurde.

Lage: Thüringen in der Nähe von Rudolstadt, direkt am Fluss mit ca 600 m² Grundstück. Wohnfläche laut Besitzer ca. 200 m² auf zwei Ebenen + unmöglich ausgebauter Dachboden, teilunterkellert. Bodenrichtwert ca. 20 €, Wasserecht vorhanden.

Baujahr: ca. 1920, teils massiv, teils Fachwerk
Anbau von 1973: Material Beton oder Betonähnlich, jedenfalls massiv.

Fachwerk: jetzt (und vorher?) hinter Fassade (2001-2002)
Preis: von 60T€ auf 30T€ heruntergehandelt, da bereits 1,5 Jahre leerstehend und desinteressierte Erbengemeinde (lt. Makler)

Innen: trockener Eindruck, nach Raucher riechend, da Letzmieter ein Raucher war, Fenster Doppelglas alt und sicherlich zu erneuern.

Neben vieler Fragen zur Qualität der Substanz, die natürlich im Rahmen der aufmerksamen Lektüre der vielen Forenbeiträge aufgekommen sind, stellen sich mir zur Zeit einige zentrale Fragen:

Wie kann ich die Beschaffenheit des Holzständerwerkes (?) hinter der Fassade feststellen, wenn das Holz weder von innen noch von außen zugänglich ist? Darf ich auf eine "destruktive" Probenahme als Käufer bestehen - von innen also Putz abschlagen um auf das Holz vorstoßen zu können? Wie aussagekräftig sind solche Stichproben, oder wo sollte ich am besten überprüfen; wo sind „Schwachstellen“?

Eine der Bedingungen die ich hier gelernt habe ist die Anforderung an die vorgehängte Fassade: diese muss Diffusions-offen sein und am Besten auf Kalkbasis basieren. Nur wie stelle ich dies fest, wenn keine Unterlagen existieren?

Heizung wurde 1993 zentral installiert und im ganzen Haus komplett neu verlegt. Ich setzte deren Einwandfreiheit einfach mal voraus (wird vom Makler bescheinigt); wie bringe ich in Erfahrung, ob die Gaszentralheizeinrichtung den heutigen Anforderungen entspricht? Typ: DWS (mehr kann ich nicht in Erfahrung bringen. Die Warmwasserversorgung wird über einen Wassererwärmer von der ALPHA GmbH (45 kW) geregelt. Klingt für mich nach einem separaten "Gas-Heizelement". Wie kann ich in Erfahrung bringen, ob diese Heizelemente den heutigen Anforderungen genügen? Im Internet werde ich nicht fündig.

Im Obergeschoss zeigt sich ein deutlicher Wasserschaden, der sich durch großflächige trockene wassertypische Flecken in unterschiedli. dunklen Farben in der Raumecke zeigen. Wie kann ich überprüfen, ob hier bereits eine substanzbeeinträchtigende Schädigung aufgetreten ist oder nicht? Aufgrund des Wasserschadens wurde das Dach in 2002 neu eingedeckt. Aber vielleicht zu spät?

Der Keller ist nur von außen zugänglich und wirkt bis auf eine Aussname trocken. An einer Stelle sind meiner Meinung nach sehr alte Abwasserrohre (besser das Knie eines Winkels offenbar), welches deutliche Korrisionsspuren zeigt. Im weitern Verlauf in dieser Wand, wo ich die Rohrleitung vermute sieht man Ausblühungen, was mich zunächst auf undichte Abwasserleitungen schliessen lässt. Muss ich hier besondere Befürchtungen haben, oder lässt sich dies durch Austausch der Rohre beheben, wenn die Ursache tatsächlich ein defektes weil uraltes Wasserrohr ist?

Im ganzen Haus findet man in nahezu alle Bereichen Spinnweben, die eigentlich auf ein intaktes Raumklima hindeuten sollten (nach Aussage älterer Hausbesitzer). Kann man dies pauschal annehmen?

Fragen über Fragen, für deren Beantwortung ich im Vorfeld schon einmal danken möchte!

Gruß, Florian

(einige Bilder siehe Profil)



Viele Fragen,



weniger werden es auch durch gewissenhafteste Beantwortung nicht. Im Laufe der Zeit stellen sich vielmehr immer neue. Also: Architekten, Zimmermann oder Bauingenieur an die Hand nehmen und mit ihm zusammen mal das Objekt der Begierde in Augenschein nehmen, hier und dort etwas freilegen, stochern und erst einmal einen Gesamteindruck gewinnen.
Für die detaillierte Sanierungsplanung kann man dann immer noch überlegen, welche Untersuchungsverfahren eingesetzt werden sollten.

gutes Gelingen !





Hallo Florian,

den Bilder nach zu urteilen würde ich jetzt mal sagen, dass kein Kalk auf den Wänden ist (unter den Tapeten). "Damals" hat man das so gut wie nicht mehr verbaut.

Zur Heizung kann Ihnen der Schornsteinfeger mehr sagen. Der weiß, ob die Gasheizung noch der Norm (oder wie auch immer) entspricht.

Wasserschaden ist schon mal nicht so toll, denn wenn das angeblich vom Wasserschaden vor 4 jahren herrührt, warum war da noch vor 1,5 Jahren der Mieter drin, den der Fleck auf der Wand nicht gestört hat? Kooomisch.

Nichts desto trotz finde ich 30 T Euro ein unschlagbarer Preis, und ich finde, es lohnt sich sehr, da noch ein bisschen Geld in die Hand zu nehmen, um alles wieder herzurichten. Wenn das Dach ok ist, die Heizung und der Strom auch, dann kann man auch selber den alten Putz abschlagen usw. und das zum großen Teil selber wieder herrichten. Die großen Geld-Brocken sind behaupte ich jetzt mal (wenn die Substanz sonst ok ist) Dach, Strom, Wasser, Heizung. Fenster kämen jetzt noch hinzu, das ist sicher noch mit das teuerste.

Auf jeden Fall lohnt es sich, vorher mit einem Gutachter (+ Zimmermann) durch die Räume zu gehen! Die 1000 Euro (oder wieviel auch immer) reißen es jetzt ja nimmer raus ;o) und man hat ein ruhigeres Gewissen.

Viel "Glück" Annette



da sie



ein mensch sind, der offenbar gern auf der sicheren seite ist: bedenken sie, dass sie bei einem Grundstück dieser exponierten lage nach 2003 vermutlich keine elementarschadenversicherung bekommen werden. bedenken sie das bei ihrer entscheidung und erkundigen sie sich vorher. mit glück besteht ja auch noch eine altversicherung, wo das versichert ist.
ich würde mir, nach den traumatischen erfahrungen von 2003 (meine eltern haben kilometer von der elbe entfernt in Grundwasser und gülle gestanden), kein haus ohne eine solche Versicherung mehr anschaffen. die saale war damals ja überhaupt nicht betroffen - aber auch da kommt das nächste große Hochwasser bestimmt. (
und bitte, alles was sie zugesichert haben wollen, lassen sie es sich vom verkäufer im Kaufvertrag zusichern, nicht vom makler, sonst sind am ende wahrscheinlich der dumme, denn die verkäufer wissen dann in der regel nichts mehr von nix.
und natürlich müssen die verkäufer stichproben nicht zustimmen - sie müssen ja auch nicht kaufen. also verhandlungssache



Fachmann kontaktieren



1) Sie sollten sich einen Fachmann suchen (Statiker, Gutachter etc.) und mit dem das Haus in Ruhe abgehen und auch untersuchen lassen. Durh Bohrungen oder Freilegen vom Putz kann man schon sehr viele Aussagen treffen.
2) Ich denke schon, dass der Bauherr nichts gegen Probenentnahme oder Teilfreilegung des Fachwerks einwenden kann, da es sich ja um die Haupttragglieder handelt.
3) Waserschäden immer SEHR genau untersuchen. Wo kommen Sie her? Von aussen, innen, Leitung, Regenwasser, Verlauf an Wand? Denn die Behebung kann sehr teuer werden!
4) Nicht von einem geringen Kaufpreis locken lassen. Eher die Frage stellen, warum ist der Kaufpreis so gering?
5)Weiter Fragen sind die Installationen - ausser der Heizung vielleicht. Wie sieht Elektro, Wasser, Abwasser aus?
6) Ist das auf dem zweiten Bild ein Riss oder ein schwarzer Strich an der Wand?
Wie schon an anderer Stelle erwähnt wurde, die Fragen werden nicht weniger werden....



Vielen Dank



für die Reaktionen!

@ Annette,
ich werde dem Wasserschaden versuchen, nach zu gehen. Das Problem ist, dass der letzte Bewohner im Pflegeheim gelandet ist und "angeblich" nicht mehr ansprechbar. Vielleicht kann ein Gutachter die notwendigen Informationen generieren.

@ Dieter Beckmann
ich werde mir die vielen Zusagen schriftlich geben lassen. Ich hoffe, dass hier die Erbengemeinschaft entsprechend verantwortlich "zeichnen" kann. Es gibt leider nur mehrere Besitzer!

@Herr Kugler
ich versuche, mich nicht von niedrigen Kosten verlocken zu lassen, denn nach gewissenhafter Lektüre dieses und anderen Mediens und auch etwas Geschick bin ich eigentlich eher vorsichtig. Ein Restrisiko wird hier oder in anderen "vergleichbaren" Entscheidungen sicherlihc immer bleiben.
Der Strich auf dem 2. Bild ist ein Strich:-)

@ Frau Ingenkamp,
laut untere Wasserbehörde ist hier die Hochwassergefahr nicht "wirklich gegeben". Das Haus steht zudem sicherlich 3-4 m über Wasserniveau und ist ca. 15 m vom Ufer entfernt. Allerdings können diese "Dimensionen" ganz schnell recht belanglos werden. Ich werde mich auf jedenfall nach Versicherungsmöglichkeiten erkundigen.
Ich hoffe ein wenig darauf, dass die Herrschaften um 1920 doch noch vernünftiger Bauland erschlossen haben als heuer und in empirisch wirklich sicheren Gebiet gebaut haben.




Ich werde die weiteren verhandlungen abwarten und dann mit einem Gutachter den Bau betreten; in der Hoffnung, destruktive Proben entnehmen zu können.
Gerne werde ich dann auch hier wieder um Rat und hilfe suchen!

Vielen Dank also nochmals an alle realistischen Mutmacher!


Florian