Hilfe bei Gutachten eines Fachwerkhauses 1920

16.03.2011


Hallo,
Wir sind neu hier im Forum, da wir gerade ein Fachwerkhaus BJ 1920 begutachten, viele Fragen konnten mit eurem Forum schon beantwortet werden, aber in den letzten zwei Tagen sind in uns ein paar Zweifel aufgekommen, da uns eigentlich fast alle ( normale Handwerker, Familie, und Freunde, alle ohne Altbau Erfahrung, ein Architekt, der aber nur Fotos von den Schäden gesehen hat) davon abraten. Das Haus selbst wurde innen kaum renoviert nur der Stall wurde zur Küche ausgebaut ( Salpeter durch Rohrbruch unten an den Wänden), Bad wurde ca. 1970 in der Scheune angebaut, Keller ist trocken, hat aber ebenfalls großflächige Salpeterausbl. an der Wand zum ehemalg. Stall, durch den Rohrbruch. Im zweiten Stock ist die Tapete an der Nordost- Aussenwand grossflächig verschimmelt, und an einer Stelle (ohne Schimmel) konnten wir bis zum Fachwerk den Putz abklopfen, Dach ist neu, allerdings wurde ein sehr morscher Balken nicht ausgetauscht, den wir allerdings von einer Fachfirma schon begutachten lassen konnten, und auswechseln wäre kein Problem. Allerdings sieht es so aus als wäre das Wasser, das auf den Balken lief auch durch die Wand in den ersten Stock gesickert, da dort braune Flecken sowie rieselnder Putz ist. Im Erdgeschoss finden sich an dieser Stelle morsche Dielen in Wandnähe. Fühlt sich alles trocken an und wir denken, daß dieser Schaden noch vom alten Dach stammt. In der Stube im Erdgeschoss rieselt brauner Staub aus der Balkendecke, ist das die Deckenverfüllung mit Lehm? Oder machen Holzwürmer auch braunen Staub? An der Hausecke ( Garage ) befinden sich zwei ordentliche Risse, die laut Aussage des VKs von Kanalarbeiten in der Straße kommen ( Haus steht direkt an der Straße) die aber noch zu DM Zeiten durchgeführt wurden. Wasserleitungen sind alt, und Elektroinstallation ebenfalls. Soweit mal die Schäden/Mängel. Heizung existiert nur eine Nachtspeicherheizung und es gibt zwei Kamine, einer ist defekt.

Die Renovierungskosten wurden von den vorigen Interessenten auf ca. 100.000 € geschätzt, unser „normaler“ Handwerker, ein Fan von Laminat und Unterputz- Stromleitungen auf ca. 50.000€ ohne Heizung. Wir denken allerdings, dass die Schätzungen zu hoch angesetzt sind, da wir ja keinen Neuausbau wollen, sondern einen hergerichteten Jetzt- Zustand.

Das Haus gefällt uns vom Schnitt und der Lage her sehr gut, und wir sind eigentlich sehr begeistert, wissen auch, daß es sehr viel Arbeit sein wird, da wir das meiste auf Eigenleistung machen wollen, worauf wir uns aber auch schon freuen ;). Entkernen wollen wir nicht, sondern versuchen alles nach alter Art auszubessern, Wände Putz abklopfen, kalken, Dielen freilegen, kaputte austauschen, abschleifen , ölen, etc.

Zur Heizung: wir wollen im Winter natürlich nicht frieren, der eine Kamin läuft durch die rechte Seite des Hauses, inkl. Kachelofen.
Der zweite befindet sich im ehemaligen Stall (Küche) dieser muss wieder instand gesetzt werden, und läuft durchs Bad. Eine Nachtspeicherheizung ist wie gesagt auch drin. Wohnfläche sind 120 qm. Reicht das um nicht zu frieren?

Ein großes Projekt, die Katze im Sack?

Die meisten von euch, haben es ja geschafft.

Vielen Dank für Eure Hilfe



Konzept



auch wenn ihr nur einen bewohnbaten Ist-Zustand herstellen wollt, habt ihr eine Audfstellung gemacht, was sofort gemacht werden muß, was im zweiten Bauabschnitt oder ob es sinnvoll ist, alles auf einmal zu machen?

ich denke mal, Elektrik und Wasserleitungen sind sofort dran.
Und ich glaube, 50.000 Euro ohne Heizung ist trotz Eigenleistung duchaus realistisch. Wir sind gerade an einem kleineren Fachwerkhaus mit Renovieren dabei, glücklicherweise ist nichts an der tragenden Konstruktion zu machen und wir machen auch viel selber, trotzdem flutschen die Euronen ganz gut durch die Hände :-)



Heizung?



ob das ausreicht, könnt ihr nur selber wissen. Wie groß(KW-Leistung) sind die Nachtspeicheröfen? Wie alt sind sie? Wie ist der Grundriss des Hauses? das ist wichtig, wenn man mizt Kaminofen heizen will. wie ist die Wärmedämmung? gibt es Angaben vom Vorbesitzer, wieviel Energie er verbraucht hat? Gibt es in der Straße Gas? oder Platz für einen Gastank oder Öltank? könnte man eine Solaranlage aufs Dach bringen?Das sind alles wichtige Fragen, um ein Heizkonzept zu entwickeln.
Unser Haus ist sehr klein, von daher haben wir uns für einen Kaminofen entschieden, derzeit heizen wir mitder Küchenhexe und das reicht uns. mit Holz heizen macht aber Arbeit (und Spaß)



Hauskauf



Ein Hauskauf ohne vorherige Begutachtung durch einen SV ist gefährlicher Blindflug, wenn man selber nichts vom Altbau versteht.
Ein Beispiel: Das was da als rotbrauner Staub durch die Decke rieselt könnten auch Sporen des echten Hausschwammes sein.
Außerdem ist ein Überblick über den baulichen Zustand auch eine Basis für den Kaufpreis. Man kann alles reparieren, sollte aber nicht für Schrott gutes Geld bezahlen.
Investieren Sie lieber etwa 200,- € in einen Sachverständigen.

Viele Grüße



.......



stimmt, das ist das Wichtigste vorweg



Danke...



für eure Antworten, wir haben vom VK den Schlüssel fürs Wochenende bekommen und werden alles nochmal genau unter die Lupe nehmen, mit Architekt Sanitärfachmann etc. Werden bestimmt noch viele Fragen auftauchen, wenn es klappt, super, daß es dieses Forum gibt... :)))

Viele Grüße,
Die Runges