Hauskauf - Erfahrungen und erster Eindruck




Guten Morgen Community,

vielen Dank für die Aufnahme. Seit längerem tragen wir uns mit dem Gedanken ein Fachwerkhaus zu kaufen und ich hab mich schon fleißig durch's Forum geklickt und Tipps gesammelt, worauf es alles zu achten gilt.

In der kommenden Woche haben wir die erste Besichtigung in einem potentiellen Objekt.

Das Haus ist wohl Bj. 1870, sei 1995 kernsaniert worden, 2001 gab es einen neuen Verputz und 2008 wurde das Bad modernisiert.

Ich hab mich schon vorab bei der unt. DSchB erkundigt und das gesamte Ensemble ist ein kulturgeschütztes Einzeldenkmal, der Denkmalschutz erstreckt sich also auf alle Gebäude (Wohnhaus, Scheune und Nebengebäude)

Ich würde gerne von erfahreneren Hausbesitzern eine erste Einschätzung hören, bzw. auf was ich noch achten sollte. Insbesondere die Scheune macht mir etwas Sorgen, sowie die verkleidete Südfront.

Hier mal der Link zum Exposé:

http://www.immobilienscout24.de/expose/80098359

Ich hab es mir schon mal von Außen angesehen. Was mich etwas stutzig macht, ist das merkwürdige Garagentor in der Scheune.

Welche Auswirkungen hat es, wenn man ein solches Gebäude erwirbt und der Vorbesitzer "vergessen" hat, die notwendigen Genehmigungen einzuholen?

Was mir auch noch etwas unklar ist, in wie weit die EnEv für denkmalgeschützte Häuser gilt. Soweit ich es verstanden habe, weitestgehend gar nicht. Allerdings müssen nach Erwerb gewisse Auflagen umgesetzt werden (Isolierung der obersten Geschossdecke bzw. Dachisolierung, Austausch des Brenners) Ist das so?

Ich freue mich über ein paar Tipps.

Viele Grüße,

Simon



Hauskauf



Hi Simon,
wenn da ernsthaftes Interesse besteht, empfehle ich zur Besichtigung einen Fachmann, der sich mit Fachwerkhäusern auskennt, mitzunehmen.
Das kostet, aber es rechnet sich.
Für ein denkmalgeschütztes Haus, sind da ein paar Dinge, die nicht so wirklich passen; die schon erwähnten Rolltore, dann die Kunsstofffallrohre, die Eternitdachplatten (vermutlich asbesthaltig) und noch verschiedene andere Dinge.
Es sei denn, die Gebäude sind erst nach Einbau der erwähnten Dinge unter Denkmalschutz gestellt worden.
Es ist richtig, dass für ein denkmalgeschütztes Gebäude kein Energieausweis vorgelegt werden muss. Aber man kann zumindest den Energieverbrauch der letzten drei Jahre erfragen und belegen lassen.
Die EnEv gilt auch für denkmalgeschütztes Gebäude.
Nachrüstpflicht besteht im dämmen der obersten Gschossdecke. Heizungswärmeerzeuger, die 30 Jahre oder älter sind müssen erneuert werden.
Bezüglich der erteilten Baugenehmigungen im Zweifel beim Bauamt nachfragen, auch bei der unteren Denkmalbehörde.
SG
Paul





Hallo Paul,

vielen Dank für die Antwort.
An die Platten hab ich gar nicht gedacht.

Das Dach ist laut Exposé bereits gedämmt. GGf. muss also auf jeden Fall der Brenner getauscht werden. Es sei denn es ist ein NT-Brenner. Das ist ein Punkt auf meiner Liste.

Die erste Besichtigung soll erst mal zum "Schnuppern" dienen. Dem Makler hab ich schon mitgeteilt, dass er sich bitte über die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen kümmern soll.

Geplant sind auf jeden Fall weitere Besichtigungen auch mit einem Sachverständigen. Ich hab auch schon versucht Kontakt zum örtlichen Vertreter der IG Bauernhaus herzustellen. Leider noch ohne Erfolg.

Viele Grüße,

Simon



Fenster



und Türen scheinen auch aus PVC zu sein. insgesamt sehr verbaut und das Risiko verdeckter Schäden ist groß (hinter Gipskarton und Fliesen) - fachgerechte Dämmung ?? usw. ....



Altbauten!!u



Es muss überprüft werden ob alle Anbauten eingetragen sind.

Aus meiner Nachbarschaft wurde durch eine Neuberechnung der Regenabwassermengen die per Hubschrauber gemacht wurden, einige sogenanten Schwarzbauten festgestellt.
Auf vier Grundstücken musste ein Rückbau statt finden.
Bauten die mehr als 15 Jahre zurück liegen waren auch betroffen.
Bauten die mehr als 20 Jahre ohne Genehmigung errichtet wurden, wurde bei einer evtl. Erweiterung der Antrag abgelehnt und nur eine Erhaltung (Flicken)wurde geduldet. Doch eine Nutzung z.b.als Wohnraum untersagt.





abgesehen von den bereits in den anderen Beiträgen genannten möglichen Problemfeldern erscheint mir das nicht unbedingt ein Schnäppchen zu sein.

Eine Kernsanierung von 1995 bei dem Gesamteindruck, den man auf den Fotos gewinnt, lässt einiges an Arbeit erwarten.
("das Fachwerk ist an der Außenseite komplett vorhanden"....und sonst?; "im Wohnbereich wurde Laminat und Fliesen verlegt"....worauf?)
Wenn diese Annahme stimmt, dürften die Gebäude selbst kaum einen Wert darstellen.
Heizung 20 Jahre alt, kein Gasanschluss.

Ich würde mich auch wundern, wenn die Nebengebäude tatsächlich unter Einhaltung irgendwelcher Denkmalschutzauflagen saniert worden wären.

Was bekommt man also für die 139.000€?

ein kleines, wahrscheinlich sanierungsbedürftiges Gebäude.

Ein paar große (weitgehend nutzlose?) Anbauten, die man entweder in diesem hässlichen Zustand belassen muss, oder aber möglicherweise unter Denkmalschutzauflagen in irgend einer Weise in einen akzeptablen Zustand versetzen muss.
Dass man die Anbauten -wie im Expose behauptet- teilweise als Wohnraum nutzen kann, würde ich mir schriftlich geben lassen, insbesondere wenn tatsächlich DS besteht.
Das ist eine Umnutzung, die schwer erreichbar ist.

Ein Grundstück von 1200qm, von dem etwa die Hälfte bebaut ist oder als Hof genutzt wird. (die Ansicht ist leicht in Googel maps zu finden: Ilsdorf, Darmstädter Straße).
Wie man auf diesem Grundstück noch 400 qm Bauland nutzen soll ist mir schleierhaft. Das wäre allenfalls zu Fuß erreichbar.

Ich kenne die Grundstückspreise dort natürlich nicht, aber Boomtown sieht anders aus.

Fazit: für das Geld bekommt man ein Häuschen, dass sich vielleicht ganz nett herrichten lässt, einen Garten und einen unüberschaubaren Pflegefall.

genauer ansehen ist sicher richtig, aber mit der nötigen Distanz.

Gruß

GE



Für



Für 45.000 vielleicht, aber auf keinen Fall mehr... das da auf diesen Fotos sieht einfach nur schlimm verbastelt aus!



etwas OT aber vielleicht am Rande interessant



Inhaltlich werden meine Vorredner, die Profis schon recht haben... ich komme aus der Nähe und denke mir 140K für ein Häuschchen in Mücke ... naja ... die Gegend ist .. nett ...
Wenn Du mal nen kundigen Altbaumenschen hier aus der Gegend brauchst, meld Dich mal per PN oder so.
Warum OT ? Wie gesat, inhaltlich kann ichs nicht ganz beurteilen, aber grad bei so Immo-Sachen geht auch viel nach Bauchgefühl und ich bin so einer, wenn ich die soooo schlecht gephotoshoppten Bilder im Netz gesehen hätte, ich hätt gleich weitergeklickt weils auf mich so unseriös wirkt. Wer Exposebilder so mies nachbearbeitet , hat was zu verstecken. Das ist aber nur eine gaaaaaanz persönliche Sache. ;-)



Kernsaniert ?



Nein. Verbastelt: ja. 139.000 ? Auf gar keinen Fall. Eher ca. 55.000-65.000, oder vielleicht 90.000 mit 400m2 zusätzlichem Bauland. Dieses muß aber nachweislich erschlossen und als als solches ausgewiesen sein.

Empfehlung: Finger weg ! Oder anders gefragt: Was würde Sie an einem solchen verbauten Objekt, in dieser Lage reizen?





Hallo Simon,

es schadet sicher nicht, dass Du Dir das Haus mal anschaust. Das trainiert - nämlich auch für weitere Besichtigungen ;-)

Falls Du nach der Besichtigung weiter Interesse am Haus hast, kannst Du auch versuchen ob die Mitarbeiter der Unteren Denkmalschutzbehörde Dir Tipps für gute Experten geben. Oder Dir Hinweise auf andere Denkmale in der Gegend geben, die zum Verkauf stehen.

Viele Grüße aus Butzbach

Dirk





"Dem Makler hab ich schon mitgeteilt, dass er sich bitte über
die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen kümmern soll."

Vorsicht vor Erwartungen an den ehrenwerten Berufsstand der Makler, diese wollen vor allem dein Bestes, dein Geld. Fachkompetenz gering, Wert der Aussagen < 0. Selbst wenn du vom Makler etwas schriftlich bekommst, dafür auch einstehen wollen, wird er nie. Aussagen, die auch den Verkäufer binden, kann er nicht treffen.

Also vorrangig aus Eigenkompetenz bewerten oder einen bezahlten Fachkundigen mitnehmen.

Die sog. "Kernsanierung" scheint billig gemacht zu sein, mit wenig passenden Elementen.

Gruß
Selle





hatte ich vergessen:

"Welche Auswirkungen hat es, wenn man ein solches Gebäude erwirbt und der Vorbesitzer 'vergessen' hat, die notwendigen Genehmigungen einzuholen?"

Grundsätzlich hält sich der DS an den aktuellen Eingetümer, auch wenn Forderungen zum Rückbau älterer UMbauten anstehen.

Wenn man ein solchen Gebäude kauft, sollte man sich also mindestens vom Verkäufer versichern lassen, dass alle Umbauten genehmigt sind. Die entsprechende Korrespondenz ist vorzulegen und ich würde im Zweifel auch einen solchen Absatz in den Kaufvertrag aufnehmen.

Sollte aber das Haus im Zustand "ohne Genehmigung verbastelt" verkauft werden, ohne das der DS hiervon Kenntnis hatte, kann es teuer werden.

Prinzipiell ist der "Heimwerker" für den Schaden haftbar, er verkauft ja etwas, das die zugesagten Eigenschaften eben nicht hat.

Ob man hierfür jemals entschädigt wird oder gar den Kauf rückabwickeln kann, steht in den Sternen.

"Dem Makler hab ich schon mitgeteilt, dass er sich bitte über die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen kümmern soll."

Das finde ich vorsichtig ausgedrückt ungeschickt.
Das einzige Interesse des Maklers ist die Provision.
Daher ist er bei der Bewertung des Zustandes und mglw. anfallenden Kosten ganz sicher kein neutraler Ratgeber.

Ist die Hütte erstmal gekauft, hat man es nur noch mit den Behörden zu tun. Geld, Makler und Verkäufer sind weg.
Ob ein Mangel absichtlich verschwiegen worden ist oder nicht erkennbar war, das muss man erstmal beweisen und dass man dafür dann auch entschädigt wird bevor man in pleite ist ??

Das Expose ist aus meiner Sicht ganz typisch:

Bilder mit gefaketem blauen Himmel,

"Energieausweis lt. Gesetz nicht erforderlich":
d.h. entweder keine Ahnung oder keine Lust die Heizkosten zu nennen.

"1995 kernsaniert"
wtf ist kernsaniert?
es sieht eher so aus, als ob auf alle Oberflächen (Wände Decken, Fußböden) irgendetwas darufgepappt wurde, damit man das Elend nicht sieht.

"Denkmalschutz aufgrund des frühen Baujahres"
wenn das die einzige Eigenschaft ist?

"vielfältige Nutzungsmöglichkeiten"
so genau weiß man nicht, was man damit anfangen soll

Die Zimmer sind auf den Fotos nie ganz zu sehen, dennoch ist der Eindruck beengt, die Raumhöhe dürfte schon im EG nur wenig über 2 m liegen.

Ausgebautes Dach, Gedämmt, offene Galerie zu ungedämmten FW Wänden, das ist hohe Kunst!

Ansehen lohnt aber immer. Insbesondere hilft es, die eigenen Vorstellungen und Anprüche auszuloten und zu justieren.





Vielen Dank für die Vielzahl von Tipps und dem ehrlichen Feedback.

Der Reiz des Objekts war die Gesamtanlage und die örtliche Nähe zum Arbeitsplatz sowie die bereits erfolgte Sanierung.

Es gibt allerdings auch noch zwei Alternativen. Wobei die noch schlechter einzuschätzen sind.

Wenn ich aber das erst Feedback hier so höre, ist es ggf. Besser ein sanierungsbedürftiges Haus für 1/3 des Preises zu wählen und die Differenz in die Sanierung zu investieren.

Dennoch werde ich mir das Häuschen mal ansehen, schon wegen des Lerneffekts.

Viele Grüße und frohe Weihnachten,

Simon



Altes FwH kaufen



Genauso ist es!
Auch schöne Feiertage.





Das wünschen wir Dir und Deiner Familie auch.

Nur mal zum vergleichen.
Wir kommen aus dem RB- Kreis und haben uns ein "Nicht"Denkmal geschütztes Fachwerkhaus aus dem Jahr 1876 gekauft.
9 Zimmer mit 172qm Wohnfläche auf einem 1650qm Grundstück.
2009 wurde es komplett saniert und dann zum Verkauf angeboten.

Wir haben dies 2011,mit neuer Heizanlage, Fenstern und neuer Stromversorgung gekauft.

Angebot stand mit 178000€,unser Kaufpreis 165000€.

Nur mal als vergleich.
Wenn Du Bilder sehen möchtest,kann ich sie gerne zukommen lassen.

Frohes Fest



Prognose


Prognose

Zitat: Wenn ich aber das erst Feedback hier so höre, ist es ggf. Besser ein sanierungsbedürftiges Haus für 1/3 des Preises zu wählen und die Differenz in die Sanierung zu investieren.

Gute Idee. Wenn dann das Haus in 10 Jahren zum Verkauf stehen sollte und jemand fragt hier nach einer Einschätzung, wie sehen dann die Antworten hier wohl aus? ;-)

Mein Tipp:
1. Schau es dir an
2. Wenn es in Frage kommt, zweiter Besuch mit SV
3. Dann geh in die Preisverhandlung oder such dir was anderes

In den letzten 14 Jahren hat sich hier im Forum einiges geändert. Anfangs war oben genannte Reihenfolge der Standard. Heute sind die Antworten niederschmetternd und eigentlich sollte sich niemand mehr ein Fachwerkhaus kaufen.

Ich habe hier immer noch die Aufforderung offen, dass mir ein saniertes Fachwerkhaus eines Gutachters / Sachverständigen genannt wird und dieses dann von drei unterschiedlichen SV begutachtet wird. Die Sanierung sollte aber mind. 5-10 Jahre zurück liegen. Leider ist es wie mit den esoterischen Kellertrocknern: Keiner traut sich.

Gruß
Hartmut





Hallo Hartmut!

Zitat: In den letzten 14 Jahren hat sich hier im Forum einiges geändert. Anfangs war oben genannte Reihenfolge der Standard. Heute sind die Antworten niederschmetternd und eigentlich sollte sich niemand mehr ein Fachwerkhaus kaufen.

So war's nicht gemeint - aber die Gegend um Mücke ist zwar verkehrstechnisch gut gelegen an der A5, aber trotzdem ganz schön am Ende der Welt... Daher sind die Preise auch für größere Grundstücke sehr erschwinglich. Und wenn dann die Fotos zumindest auf den ersten oberflächlichen Blick nach "Plastesanierung" aussehen, ist der aufgerufene Preis vermutlich kein Schnäppchen. Ein schlecht reinkopierter blauer Schäfchenwolkenhimmel und merkwürdige Aussagen zum Denkmalschutz verstärken dann das Magengrummeln...

Aber klar - wenn ein Sachverständiger drüberschaut und sein ok gibt, die Substanz zum Preis passt: warum nicht. Und manche kaufen auch ein Haus, obwohl es viele andere für verrückt halten ;-)

Viele Grüße

Dirk



Besichtigung gelaufen


Besichtigung gelaufen

Hallo Zusammen,

wir haben uns das Haus heute angesehen.
Erst einmal sind die Restaurierungen recht gut gemacht worden. Die Fenster sind tatsächlich aus Holz und die Gesamtsubstanz des Wohnhauses ist soweit in Ordnung und auch unter Denkmalschutzgesichtspunkten gemacht worden.

ABER: Innen ist es sehr "verbastelt". Der jetzige Besitzer hat es vor 15 Jahren übernommen und bis vor 8 Jahren "nicht gewusst", dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Das ist kritisch, da einige Baumaßnahmen durchgeführt wurden, die aus meiner Sicht, sicher genehmigungspflichtig waren. Dazu gehört z.B. die Absenkung eines Fußbodens im EG. Zudem die eingebauten Galerien im Dachstuhl sowie die "Lüftungskanäle" für die Holzöfen.

Das Dach ist gedämmt und mit Rigips verkleidet. An den Schornsteinen innen sind Wasserflecken zu sehen. Zwar trocken, aber das macht mir Gedanken. Elektro und Sanitär sind neu gemacht aber auch sehr laienhaft verlegt.
Der Kriechkeller ist auf Naturboden stehend, der zur Hälfte nass ist. Hier hat der Eigentümer aber eine Drainage verlegt.

Der Vorbau am Haus wurde wohl ohne Absprache mit dem Denkmalschutz gebaut.

Was aber ganz und gar kritisch ist, ist die Scheune. Innen ist sie noch im Originalzustand . Die Balken sind innen feucht und klingen teilweise wie ein weicher Schwamm. (Beispiel s. Bild) Interessanterweise ist das Garagentor vom DenkmSch genehmigt worden.

Mein Fazit: Soweit ok und für Enthusiasten geeignet. Innen ist viel zu tun und die Scheune in 10 Jahren sicher fällig. Für uns aber ausgeschieden. 140 T€ sind überzogen und basieren nur auf den Grundbucheinträgen, Wertgutachten Fehlanzeige und die Vertreterin vom Makler war absolut überflüssig, weil gar kein Plan.

Ich konnte mir heute noch ein anderes Objekt bei Grünberg anschauen, das nur ein Drittel kostet, weit besser da steht und nicht als EINZELDENKMAL sondern nur in der Gesamtanlage unter Schutz steht.

Das werden wir uns nochmal genauer ansehen.

Bei der Gelegenheit noch eine Frage:

Wie verhält es sich mit der Feuchtigkeit in Gefachbalken? Dürfen sie sich etwas feucht und kalt anfühlen oder ist das ein Warnzeichen, wenn sonst alles trocken ist? In dem anderen Objekt (Typ Einhaus) sind einige der Balken an der Wand des Wohnbereichs zum "Scheunenbereich" nicht nass, aber fühlen sich etwas feucht an.

Wie ist das mit feuchten Böden (wie oben genannt)? Ist das in der Regel normal, wenn es nur an wenigen Stellen vorkommt?

Viele Grüße,
Simon



Ein drittel



Ein drittel von 139.000, da biste bei der Zahl die ich oben genannt habe :-)))





Hallo Simon,

wie schaut's denn bei dem Einhaus aus? Ist der Scheunen-/Stallbereich noch komplett ungedämmt und kalt - der Wohnbereich aber schon kuschelig warm? Dann ist es kein Wunder, dass sich die Balken zwischen den beiden Zonen kalt anfühlen.

Bei einer Umnutzung wie bei meinem Einhaus, bei dem jetzt alle Bereiche zum Wohnen genutzt werden, sind die Zwischenwände ziemlich uninteressant: Alle Räume haben halbwegs gleiche Temperaturen, die Fachwerkbalken haben auch die gleichen Temperaturen - alles gut.

Nur wenn Du weiter sehr unterschiedliche Temperaturen in den verschiedenen Bereichen hast, wird das ganze spannender...

Übrigens gibt es bei uns in der Gegend zwei neue IGB Kontaktstellen, die sehr aktiv sind - Du findest die Infos unter http://igb-vor-ort.de/. Und ich schaffe es vielleicht in 2016 auch mal eine Veranstaltung auf die Beine zu stellen ;-)

Viele Grüße

Dirk



Update



Liebe Community,

hier mal ein kurzes Update.
Die ersten Besichtigungen im potentiellen Objekt (Vogelsberger Einhaus, Bj. wahrscheinlich vor 1640) sind gelaufen.
Der erste Eindruck ist gut. In 2 Wochen erfolgt eine Begehung mit einem Sachverständigen, der sich das Ganze mal objektiv anschaut.
Danach fällt die Entscheidung. Mehr dann später.

Viele Grüße,

Simon



Sachverständigentermin


Sachverständigentermin

Hallo zusammen,

ich hab das Haus jetzt mal mit einem Sachverständigen begangen, den mir die UDenkSchB empfohlen hat.

Das Haus hat eine gute Grundsubstanz. Allerdings hat irgendjemand irgendwann mal alle Querbalken im Scheunenteil rausgeschnitten. D.h. es kann noch lange halten, besser wäre es aber Queranker zu setzen oder wenigstens jeden 2. Balken wieder einzubauen.

Ansonsten wurde der Innenausbau "klassisch" durchgeführt. Wir sollten als, wenn wir was machen, die Räume Entkernen und fachwerkgerechten Innenausbau durchführen.

Einige Risse im Putz könnten auf kleinere Schäden am Fachwerk hindeuten. Dazu muss aber der Putz runter. Ansonsten: trockener Keller, Dachstuhl in gutem Zustand (einige Balken sollten ggf. verstärkt werden, innen einige Renovierungsarbeiten notwendig.

Mit viele Eigenleistung ist da wohl relativ günstig was zu machen.

Die erste Finanzierungsanfrage hat ergeben, dass auf den Kaufpreis max. 30% Sanierungskosten finanziert werden können. Da wäre das Dach drin (Schätzung Sachverständiger 17 - 25tEUR). Mehr muss dann im Laufe der Jahre gemacht werden.

Wie schon Pepe sagte, man muss nachdenken, was man tut.

Viele GRüße,

Simon