Hauses, Dämmung, Antworten, Fachwerkhaus, Besitzer

21.01.2007


Neukauf eines alten Hauses mit Sanierungssünden

Hallo!
ich überlege ein altes Fachwerkhaus zu kaufen. Nach allem, was ich im Forum gelesen habe, haben die Vorbesitzer allerdings bei der Dämmung alles falsch gemacht, was man nur falsch machen kann. Von außen sieht das Haus "top" aus. Die Balken scheinen in sehr gutem Zustand, die Fachungen sind ordentlich mit Ziegelsteinen ausgemauert. Dahinter befindet sich die Dämmung aus 10 cm Mineralwolle ohne Dampfsperre, darüber Rigipsplatten, dann eine luftdichte Innenverkleidunng in Form von Plastikvertäfelungen. Dazu sind neue Kunststofffenster sowie eine Kunststoffhaustür eingebaut worden. Die Innenverschönerung ist 4 Jahre alt, das Alter der Außensanierung/Dämmung ist mir unbekannt.
Meine Fragen:
1. Wie groß ist die Chance, dass das Fachwerk im Dämmungsbereich noch nicht gelitten hat?
2. Ein sofortiger, neuer Wandaufbau nebst neuen Fenstern übersteigt mein Budget (Besitzer und Makler befinden das Haus im erstklassigen Zustand, der Kaufpreis ist dementsprechend angesetz)t. Die Vertäfelungen müssen natürlich sofort raus, Fenster ebenso. Gibt es eine Möglichkeit, die Dämmungssünden (vorerst oder längerfristig) kostengünstig auszugleichen ohne dem Haus Schaden zuzufügen - z.B. Mineralwolle in der Wand belassen und darüber einen Innenwandabschluss setzen, der Feuchtigkeit diffundieren lässt?



wenn ich es richtig vertanden habe, hat das Fachwerkhaus



auf der Innenseite der Außenwände eine Mineralwolldämmung hinter Gipskartonplatten. Dann würde ich in jedem Fall als erstes diese Dämmung samt Gipskartonplatten entfernen,da hier Tauwasser entsteht. Selbstbaufreundliche Außen-und Innendämmungsbeispiele finden Sie auf unserer homepage ww.texbis.de in den Rubriken Lehmbausysteme sowie Naturdämmstoffe Hanf-Kork-Schilf. In jedem Falle sollten Sie ein wichtiges Augenmerk auf ein sinnvolles Heizsystem legen.Allein durch einen hohen Strahlungswärme-Anteil läßt sich schon viel Heizenergie sparen. Außerdem ist Ihr Haus rechts und links durch die Nachbarhäuser gut geschützt.





vielen Dank für Ihre Antwort. Das es so wie sie es vorschlagen am Besten fürs Haus und das menschliche Wohlbefinden ist, ist mir klar. Nur lässt mich mein finanzieller Rahmen mit dem Gedanken spielen, eine fachgerechte Sanierung erst später nach und nach selbst auszuführen.
Deshalb meine Fragen:
1.Besteht eine große Chance, dass das Fachwerk noch nicht gelitten hat? (Sprich: Ist es klüger, ein günstigeres Fachwerkhaus mit einem höheren Sanierungsbedarf zu kaufen? - die bisher getätigten Maßnahmen sind nämlich z.T. auf den Kaufpreis aufgeschlagen, Lage und Größe des Objekts sind aber so reizvoll, das ich trotzdem großes Interesse habe.)

2. Sofern nicht bereits zwingend Schaden entstanden sein muss - kann ich es wagen, eine kostengünstige Zwischenlösung zu gestalten? Oder zieht eine Zwischenlösung mit Mineralwolle in jedem Fall - egal wie ich die Innenwand gestalte - einen schnell auftretenden Schaden für das Fachwerk nach sich?



Von Hier aus



kann man die Fragen nicht so ohne weiteres beantworten. Die wahrscheinlichkeit, daß das Ständerwerk gelitten hat, ist umso wahrscheinlicher, je älter die Dämmung ist.
Folgende Fragen sollten Sie(!!!!) sich stellen:
Will ich dieses Haus um jeden Preis?
Habe ich noch genügend Kapital um unliebsame Überraschungen aufzufangen?
Kann ich mit dem jetzigen Zustand leben, um genügend anzusparen, um eine vernünftige Sanierung durchzuziehen?
Sollten Sie 2 Fragen mit nein beantworten, würde ich sagen: Finger weg!!!
Eine, wie Sie sagen, kostengünstige Zwischenlösung, würde dem Haus nur noch mehr schaden und die Sanierungskosten potenzieren!

Gruß aus Dortmund
Harald Vidrik



wenn im Haus normale Konvektions-Heizkörper,



sogenannte Radiatoren drin sind, wäre das Kaufrisiko für mich zu groß.Dann können die Fachwerkbalken bereits Schaden erlitten haben in den letzten 4 Jahren.
Allein die Tatsache, daß obendrein auch noch eine luftdichte Plaste-Vertäfelung montiert wurde, macht m.E. das Haus unbewohnbar, da die Raumluft vor allem im Winter gesundheitsschädlich wird (Barackenklima heißt das Stichwort).



Haus



Ein günstigeres Fachwerkhaus mit einem höheren Sanierungsbedarf ist für Selbermacher eindeutig die bessere Lösung.
Sie geben weniger Geld aus und schaffen selber genau das, was Sie wollen, statt den Unfug vom Vorgänger teuer zu beseitigen.

Jede Zwischenlösung ist nicht nur verlorenes Kapital sondern auch eine Verschlimmbesserung des aktuellen Zustands.

Wenn schon sanieren, dann überlegt und komplett im System, nie an Symptomen herumdoktern, da verlieren Sie nur.

Alles Gute





vielen Dank für die prompten Antworten! Sie waren niederschmetternd wie befürchtet, aber umso hilfreicher.

Da die Lage so passend ist und ich das Haus gern retten würde (und mir der Instinkt weismachen will, es ist noch zu retten), überlege ich nun, dem Besitzer die Sachlage zu erklären und einen Preisnachlass vorzuschlagen. Die Fragen, die sich daraus ergeben, sind sicherlich ohne Prüfung durch einen Fachmann nur schwer zu beantworten, aber vielleicht kann trotzdem jemand weiterhelfen. Ich wünsche nur ungefähre Werte, so dass ich absehen kann, ob sich eine Weiterverfolgung lohnt, oder ob ich den Besitzer mit einem entsprechenden Vorschlag so schwer beleidigen würde, dass ich das Haus lieber gleich ad Acta lege:

1. Kann mir jemand ungefähr angeben, in welchem Preisbereich sich eine fachwerkgerechte Dämmung pro qm Wandfläche bewegt? (langlebig, möglichst kostengünstig, inkl. Innenverschalung, eine hohe Wärmedämmung ist mir nicht so wichtig wie ein gesundes Raumklima.)

2. Wie wird der Wert eines alten Fachwerkhauses festgestellt? Gibt es neben dem Marktwert (Nachfrage) eine Formel, mit der man einen groben Schätzwert erhält?
Zur Info: Das Haus ist ca. 170 Jahre alt. Bevor es zu Wohnzwecken ausgebaut wurde, war es eine Gaststätte. Es hat eine Grundfläche von ca. 120 qm und ist bis unters Dach vollständig ausgebaut - insgesamt ca. 240 qm Wohnfläche abzügl. Dachschrägen. Kein Keller, das Dach ist ungedämmt und mit alten Eternitplatten gedeckt (Dachstuhl soweit sichtbar gut in Schuss, wahrscheinlich keine Tragfähigkeit für Pfannen, aber für Reet in Ordnung). Mit der misslungenen Sanierung ist dem alten Gemäuer leider auch der typische Charme abhanden gekommen. Außen herrschen die Kunststoffenster, innen die begradigten, vertäfelten Wände. Die Fußböden sind ebenfalls neu gemacht - Laminat,Teppich und Fliesen (Ob sich darunter noch alte Dielen befinden, habe ich noch nicht erfragt). Das Nebengebäude ist ein ehemaliges Stallgebäude, gut in Schuß, mit Dachziegeln eingedeckt. Die technischen Anlagen sind einwandfrei und auf neuem Stand.

3. Frage: Werden alle getätigten Investitionen bei der Wertermittlung eines alten Fachwerkhauses einbezogen? Oder werden die "schädlichen" Investitionen nebst deren Entsorgungskosten (Mineralwolle, Wand- und Deckenvertäfelungen bei einer Wertermittlung abgezogen?

Ich hoffe, diese Fragen sind nicht allzublöd und harre auf ihre Anworten....





Wenn Sie wirklich Interesse an diesem Haus haben, würde ich einen Sachverständigen zuziehen. Und zwar einen, der sich mit Fachwerkhäusern auskennt.

Sie können auch gerne mal auf die Seite der IGB unter www.igbauernhaus.de. Dort finden Sie Ansprechpartner in Ihrer Region.

Allerdings finde ich ja Ihre Beschreibung auch eher abstossend. Der ganze Plastiksch... hat sicher nicht zum Werterhalt beigetragen.

Dass der Verkäufer und der Makler das Haus alt top ansehen ist klar, die wollen ja auch möglichst viel Geld dafür. Aber vielleicht lässt sich ja mit denen reden.

Schöne Grüsse, Christine



Finger weg,



wenn Sie nicht ausreichend Reserven haben um auch größere Überraschungen zu schlucken. Über die Sanierungskosten kann man hier auch nicht annähernd spekulieren. Es kann sich so viel hinter den Verkleidungen verstecken. Hier hilft nur ein Sachverständiger!
Ein seriöser Verkäufer würde sich auch darauf einlassen.

Gruß aus Dortmund
Harald Vidrik



Auch mein Rat:



Finger weg!

Sie bezahlen die Kaputtsanierung Ihrer Vorgänger, d.h. Sie bezahlen Baumaßnahmen, die Sie nicht nur nicht wollen, die sogar wahrscheinlich gravierende Schäden verursacht haben. Da alles schön verkleidet ist, haben Sie auch kaum Möglichkeiten sich Gewissheit zu verschaffen.

Auch für einen Gutachter wird es schwer werden, belastbare Aussagen über den Zustand der Dinge hinter der Dämmebene zu treffen.

Grüße

Thomas



Zum Wert eines Fachwerkhauses



Unabhängig vom baulichen und sanierungsmäßigen Zustand gibt es eine grobe Faustregel, die Makler gern anwenden:
Nehmen Sie das 11- bis 15- fache der jährlich zu erwartenden Kaltmiete als groben Richtwert für den Wert des Hauses. Als Miete setzen sie den ortsüblichen nachhaltig erzielbaren Mietzins an. Ansonsten fragen Sie Ihren Banker nach dem Rentenbarwertfaktor, mit dem man den Ertragswert eines Hauses auch überschläglich ermitteln kann; immerhin muß er ja den Kauf finanzieren!
Das für die nächsten Häuser auf Ihrer Liste, für das aktuelle nehmen Sie sich das oben von den anderen Forumsteilnehmern Gesagte zu Herzen!
Viele Grüße
Georg Böttcher



Danke für die Antworten,



sie haben mich arg ins Schwanken gebracht. Ich denke, ich werde das Objekt von einem Fachwerk-Fachmann begutachten lassen, und wenn der sagt, er kann aufgrund der luftdichten Verkleidung nichts feststellen, werde ich vom Kauf absehen. Inzwischen habe ich ein anderes Fachwerkhaus besichtigt. Die Besitzer haben den ursprünglichen Charme belassen (Alkoven, Steinfußboden in der Küche, alte Türen und schöne, passende neue Holzfenster), aber leider leider vor 25 Jahren von innen komplett mit Styropor isoliert, darüber Rauhfaser mit Binderfarbe (kein Putz, die Wand gibt auf Druck nach.) Hört sich ebenfalls nach einem hoffnungslosen Fall an, nicht wahr?... Von außen sichtbar sind alle Schwellbalken komplett morsch, was bis in die höheren Balken gewandert ist, einige Querbalken sind von Holzwürmern zerfressen.Innen ist neben einem offenen Sichtfachwerk ein Riss in der Decke (darunter drückt etwas heraus), ein Stück daneben befindet sich ein gelber Fleck, der wie ein Wasserfleck aussieht, nach meiner Berechnung aber nicht von einer defekten Wasserleitung kommen kann - Hausschwamm?! Obwohl das Haus ebenfalls wunderschön ist und Rettung verdient, sieht es für mich als Laien so sehr nach einem Totalabriss aus, das ich vermute, eine Begutachtung durch einen Fachmann wäre reine Geldverschwendung. Nun gut. Schließlich stehen hier noch mehr Fachwerkhäuser herum, die auf tatkräftige und lernfähige neue Besitzer warten. Nochmals Danke für die vielen Antworten!



Lieber Kai,



das Haus sollte für Dich da sein, nicht Du für das Haus.

Ich wünsche Dir, daß Du ein Haus findest, das unverdorben durch "Verschlimmbesserungen" eine sinnvolle und schöne Restaurierungsaufgabe für Dich wird.

Wenn Du es bis zu dem Punkt geschafft hast, wo Du über Holzböden nachdenken kannst, sind wir gern zuverlässiger Partner.

Grüße

Thomas