Haus sanieren oder Finger weg?

15.04.2021 Andre

Haus sanieren oder Finger weg?

Hallo Community,

Ich bin ein absoluter Einsteiger in der Beschäftigung mit der Materie Fachwerkhäuser.

Wir haben uns aber kürzlich zum Erwerb eines solchen historischen Fachwerkhauses entschieden und stehen nun vor der Qual der Wahl.

Gerade sind wir leicht in ein städtisches Wohn und Geschäftshaus verliebt, an dem aber zahlreiche Bausünden bzw. Sanierungen (wie es der Anbieter nennt zu sehen sind. Aber deren Beseitigung klingt zumindest machbar.
Schon beim ersten Anblick viel allerdings der Eckträger ins Auge (Bild). So ganz grob geschätzt was kostet alleine so ein Balken Austausch?
Hat jemand Erfahrung mit Häusern im Denkmalschutz in diesem Zustand? Viel scheint billige DDR Sanierung. Es besteht ein wilder mix aus angemalten Mauerwerk(wo ursprünglich Balken gewesen sein dürften) und Holz usw. ist es realistisch für so ein Haus noch einiges über dem Grundstückspreis zu zahlen?
Gas / Wasser / Strom sind erschlossen und halbwegs neu, aber die Substanz halt leider schon ohne Gutachten eher unbefriedigend.
Das Haus hat 2 Etagen + DG ( nicht ausgebaut)
140m2 Wohnfläche plus 50m2 ausbaureserve.
Der aufgerufene Preis liegt bei 65000€ - impliziert ja das es nicht soooo schlecht ist.

Wenn ich inklusive DG Ausbau ein ca Budget von 300€-400€/m2 nach Fördermitteln veranschlage, ist das ansatzweise realistisch?

Wäre für ein paar schnelle Bauch-Meinungen dankbar.

Es geht mir lediglich um eine grobe Einschätzung ob das Sinn macht jetzt weiter zu träumen und Geld in ein Gutachten zu stecken oder ob ihr Profis sagt „ vermutlich lieber Finger weg“

Beste Grüße



Region



Das wird je nach Region und Immobilienmarkt innerhalb Deutschlands sicher sehr unterschiedlich sein. Wenn ich für unsere Region spreche ...
- Für solch ein Haus - Wert ca gleich Grundstückwert
- Wir haben in NRW eine sehr gute Denkmalförderung (bis 50 % denkmalerhaltende Kosten) aber selbst da sind Sanierungskosten von 300€-400€/m² viel zu niedrig angesetzt. Bei der aktuellen Materialpreisentwicklung wird selbst das Doppelte viel zu wenig sein.

Alles Gute für die weitere Suche - M.Mattonet, Ingenieurbüro Bergisches Land



Danke für das Feedback


Danke für das Feedback

Ja ich dachte auch das das ganze für diesen Preis etwas sehr schlecht aussieht. Das Haus steht in Mecklenburg VP und hat wie gesagt maximal 7000€ bodenwert. Zwar scheint von innen einiges gemacht wurden zu sein (Heizung, etwas Elektrik und das Bad) aber wenn die Grundsubstanz voll sanierungsbedürftig ist, nützten mir Fliesen ja nichts??

Na mal sehn wenn der Anbieter 50000€ runter geht hab ich ja gleich mal 250€/m2 mehr



Soviel wird er kaum runtergehen



Warum sollte er es für 65T anbieten und dann 50T erlassen?? Das ist oft das Problem: bei meinem Nachbarhaus ist es ägnlich, vor 20 Jahren für 5000,-€ gekauft, nachdem die letzten Bewohner ferstarben, nun will er 50.000 haben. Einfach unrealistisch! Noch dazu, wenn die Substanz derart schlecht ist. Mein Bachgefühl: Finger weg!

Als Beispiel: bei mir mussten bei wesentlich besserer Substanz nur für das Fachwerk rund 50.000,-€ aufgewendet werden. So wie der Eckpfosten auf Deinem Foto aussieht, kommt die denkmalgerechte Sanierung eher einem Neubau gleich! Da geht es nicht um einzelne Balken,- es geht darum, das Haus ganz zu Entkernen und quasi neu aufzubauen....da nutzen einem dann auch keine neu gezogenen Kabel im Inneren etwas. Die Elektrik muss hinterher sowieso komplett neu.

Ganz ehrlich (und ich bin wirklicher Fachwerkfan) wenn Du nicht einige hunderttausend Euro für die Sanierung aufbringen kannst,- lass es! Und ja: der aufgerufene Preis ist eine Frechheit! Aktuell denken einige Altbesitzer, sie könnten noch schnell n Reibach machen, weil der Markt so explodiert ist. Bedenke: solche Häuser waren 20-30 Jahre unverkäuflich!

Wenn das Geld da ist: 20-30.000 Euro und keinen Cent mehr!



Sorry



für die Tippfehler



Totalsanierungsfall



Hallo Helmut,

ich vermute mal vom äußeren Erscheinungsbild, das es innen auch nicht besser aussieht, die erfolgten "Sanierungen" sind vermutlich nichts wert, da sie größtenteils wohl zurückgebaut werden müssen. Eine etwas umfangreichere Bilderstrecke nur eben nicht hier bei fachwerk wäre hilfreich.Beachte aber auch die Rechte des aktuellen Eigentümers. d.h. vollständig anonymisiert ohne Hinweise auf den Ort und Lage und hinterher bei Nichtkauf wieder vollständig löschen!.
Häuser dieser Art wurden noch vor 10 Jahren mit Grundstückswert minus Abrisskosten gehandelt. Heute sieht es leider anders aus , da riesige Mengen Geld im Markt sind, wodurch die Preise auch für SchrottImmobilien massiv angezogen haben.
Ein Preisbeispiel hier von Freunden, die fast vollständig in Eigenleistung ein EINZELDENKMAL (125m² WF + 80m² NF) saniert haben und auch über die Kraft, Zeit und Fähigkeit inkl.Werkzeug verfügen.
Gemacht wurden Haustechnik, 19 Fenster, Innendämmung, ca. 40m² Fachwerkfassade mit Außendämmung erneurn, Bad, 7 Türen, 65m² Dielenfußboden und 35m² Fliesen. Wo es ging wurden historische Baustoffe verwendet. Fachfirmen absolut minimalst, Zeitaufwand 10 Jahre neben der Arbeit und aktuell 290€/m² nach Abzug von ca. 30% Fördermitteln . Der Wohnbereich ist zu 80% fertig, Die Nutzflächen wurden lediglich gesichert. Es geht also schon , aber sehr schmerzbefreit muss man sein um das durchzustehen. In 4 Jahren soll es fertig sein. Details umwirklich eine Vergleichbarkeit herzustellen wäre hier etwas zu umfangreich.


Gruß
Det



Nun haben bereits



mehrere Lesen gesagt, was ich Dir auch gesagt hätte: so ein Haus wäre vor Kurzem noch unverkäuflich gewesen. Noch dazu im Ortskern und Gehweg direkt am Fenster, sodass jeder Passant auf den Kaffeetisch schauen kann. Gibt es wenigstens hinten einen Garten?

Ich denke auch: die bisherigen "Sanierungen" sind nichts wert: siehe Metallband an der Ecke. Bei so einer Immobilie würde ich - völlig unabhängig vom Angebotspreis des Verkäufers - einen eigenen Preisvorschlag machen und dann kann er sehen ob er den annimmt oder nicht. Noch 5 Jahre weiter und er bekommt es nicht mehr verkauft.



Kauf von Schrottimmobilien zu überhöhten Preisen



Zum Thema Kauf von Schrottimmobilien zu überhöhten Preisen kann man nur eins sagen - es steht jeden Morgen mehr als einer aus dem Bett aus der blöd ist und zuviel Geld hat.
Kopfschütteln und machen lassen.
George Best hat gesagt "Ich habe viel von meinem Geld für Alkohol, Weiber und schnelle Autos ausgegeben. Den Rest habe ich einfach verprasst." Wenn einer für die ersten drei Sachen nichts übrig hat, soll er doch überhöhte Preise für Schrottimmobilien bezahlen. Ich bin da tolerant.



Ok dss as nun geh ich mit gesundem Desinteresse besichtigen



Danke nochmal für das viele Feedback. Von innen sieht es halt halbwegs akzeptabel aus. Aber wie Ihr schon alle sagt - hat man nichts von wenn das halbe Haus neugebaut wird.
Wir suchen zwar schon mit dem Wissen einer Jahrelangen Baustelle, weil wir halt keinen Fertighaus charm möchten und das ich da zusätzlich noch bis zu 100.000 reinstecken würde ist auch eingeplant. Im Denkmal muss halt leider einiges von Fachleuten gemacht werden sonst soll aber natürlich auch Eigenarbeit und liebe rein.
Na mal sehn was der Verkäufer noch dazu sagt, wenn es halt 20.000 kosten würde wäre es was anderes, habe auch das Gefühl das wenn ich da mit den oft angepriesenen 1000€/m2 für komplettsanierung ( vor Förderung) kommt das halbwegs hin, nur dann möchte ich keine Substanz groß bezahlen. Stadtlage war eingeplant, da unten ein eigenes Geschäft rein soll und da ist das natürlich super.

Danke soweit schonmal für eure Einschätzungen.



Ich sehe das anders



Natürlich kann man sich berechtigt darüber aufregen, dass infolge der Geldschwemme überhöhte Preise verlangt werden ABER in den letzten Jahrzehnten war dieses Geld eben oft nicht vorhanden, obwohl es benötigt worden wäre, die Altbausubstanz zu retten. Daher oft auch das Gefrickel an Altbauten.

Jetzt haben aber viele Leute das Geld. Ich sehe diese Geldschwemme als GESCHENK GOTTES und LETZTE CHANCE viele Fachwerkhäuser zu retten!

Wenn Sie sich in das Haus verliebt und entsprechend Geld haben, kaufen Sie es für 20.000€, sanieren Sie es und gut!



An sich gerne



Ja grundsätzlich will ich ja sehr gerne was altes und würde auch sofort neue schöne Fenster einsetzten und und und. Aber es kostet halt gleich mal 65000 und wie viel alte Substanz ich da am Ende habe ist ja leider auch fraglich.
Klar tut es dem Markt gut wenn Geld da ist. Bei mir quillt es halt nicht aus den Taschen, dann muss da halt ein Investor Ferienwohnung bauen. Ich kann ja privat nicht Versäumnisse der letzten Jahrzehnte ausbaden.
Aber grundsätzlich werde ich immer lieber Geld und Arbeit in etwas schönes altes stecken als auf Neubau zu setzen.



Das grenzt schon an Unverschämtheit, Herr Mattonet!



Hier stellt jemand eine Frage und möchte Rat dazu. Ihre Antwort, einen dann gleich als "blöd" zu bezeichnen (obwohl noch gar kein Kauf stattfand, sondern es um die Frage ging "ob überhaupt") ist echt unverschämt!! Arbeiten Sie an Ihrem Stil.



Nicht falsch interpretieren



Lieber Gerd - bitte nichts falsch interpretieren. Ich habe hier nicht den Fragensteller als solches angesprochen noch ihn als blöd bezeichnet. Bitte nichts hineininterpretieren, was ich so nicht geschrieben habe und auch so nicht sagen will. Ich weiss, das ist bei geschriebenen Text, erst recht ohne Zittierfunktion manchmal schwer.
Meine zweite Antwort war sehr allgemein bezogen und gemeint und richtete sich eher an die Darstellung des aktuellen Marktes in den Beiträgen von Boldo und Herrn Selle. Vielleicht lesen sie noch mal unvoreingenommen meinen zweiten Beitrag. Danke und ein entspanntes Wochenende.



Alles gut



Ich hab’s zumindest nicht so gelesen also alles gut. Am Ende war alles konstruktiver als erwartet ??
Man bekommt ja gerne von „auf jeden Fall“ bis „wenn du kein Geld hast dann Kauf halt kein Haus“ alles. Da ist mir das hier schon sehr sympathisch



Sanierungskosten pro qm



Um auf die Sanierungskosten nochmals zu verweisen würde ich bei dieser Immobilie von ca. 2500-3500€/ qm ausgehen. Denn: aktuell wird unglaublich viel gebaut und saniert. Eine Meisterstunde kann schnell die 50€-Grenze übersteigen. Des Weiteren haben die Holzpreise extrem zugenommen. Gute Handwerker haben ihren Preis und sind zunehmend schwer zu bekommen.

Bedenken Sie auch, dass Ihre Bank, falls Sie einen Kredit benötigen, meist rund 60% des Grundstückswertes Ihnen als Kredit zur Verfügung stellen wird.

Überschätzen Sie nicht den Nachteil der Eigenleistung, der nicht über 30% der Investitionssumme geht.

Planen Sie weit im Voraus. Diese Sanierung wird nicht in 2 Jahren abgeschlossen sein. Gehen Sie von mindestens 3 Jahren aus.

Das heißt also, dass Sie die nächsten Jahre entweder eine Doppelbelastung durch Kredit und Miete tragen müssen oder Jahre in einer Baustelle wohnen.

Lg Holger



Sehr pessimistisch oder



Hallo,
Das scheint mir aber sehr pessimistisch oder? Handwerker sind ja schon länger unverschämt teuer (ich weiß der Markt) aber3000/m2 wer soll da noch irrgendwas sanieren. Da kann ich ja selbst in um Berlin noch großzügig bauen ... das wär ja fatal wenn das war ist. Ich verdiene eigentlich ganz ok, aber damit würde ich ja nie mehr als 100m2 anfassen



Du hast ganz recht



das kann man auschal kaum sagen, zumal es sehr auf den eigenen Anspruch ankommt. Bei den meisten Fragen gibt es jedweils eine extrem teure, eine teure, normale und günstige Variante. Egal ob es um Heizung, Dach, Fenster, sonstwas geht.
Müssen es neue Fenster sein? Wenn ja: teure Kastenfenster für 1000,-€/St oder sind nicht auch Holzsprossenfenster "von der Stange" für 300,-€ ok? Muss es Biberschwanz auf dem Dach sein? Muss es Erdwärme sein? Genügt für die Anfangsphase ein Kaminofen?

Durch Flexibilität in solchen Fragen ergeben sich schnell viele 10.000,-€ Unterschied in den Kosten!



Re: Du hast ganz recht



Ben, du hast im Prinzip recht mit dem was du schreibst. Man kann schon viel sparen, wenn es nicht immer gleich die Luxusversion ist.
Aber in dem Fall, bzw, im Stadium der grundsätzlichen Meinungsbildung (Kaufen oder Nicht-Kaufen) würde ich nicht anfangen einzelne Posten auf Teufel komm raus runter zu rechnen. Am Ende "belügt" man sich nur selbst. In so einer Bude werden sich im Laufe der Sanierungsarbeiten noch zu viele Überraschungen ergeben, dass es wenig Sinn macht gleich zu Beginn schon über detaillierte Einsparungen nachzudenken.
Um mal bei deinen Beispielen zu bleiben: teure Kastenfenster vs.Holzsprossenfenster "von der Stange" oder Biberschwanzdach.
Das würde Andre sich nicht aussuchen können, das Haus steht unter Denkmalschutz. Das Denkmalamt würde ihm vorgeben was er einzubauen hat....... und vieles Anderes auch.



Denkmalschutz


Denkmalschutz

Klar gibt es Vorgaben die prüft auch das Amt gerade nochmal, da ja eh schon viel sehr „falsch“ saniert wurde evtl geht es nur um die Straßen Ansicht in fachwerkoptik mit gemauerten gedachten.
Mir ist schon klar das es von „alles (was geht) selber über 10 Jahre machen“ bis zu „alles von der Planung bis zur Schlüsselübrrgabe im Luxus Segment“ eine breite Spanne liegt. Bei der möchte ich mich halt irrgendwo dazwischen liegen.
Wenn mir gesagt wird nach Förderung mit 600-1000€/m rechnen statt meinen geplanten 400-500 ist ja auch alles gut. Aber für 3000€ auf 150-200m2 sind wir ja in Dimensionen von nem üppigen Neubau in bester Lage. Das halte ich für unrealistisch.

Mal als andere frage: Holz ist zwar gerade sehr teuer, aber Eichen Balken bekommt man ja schon noch 14x14 für ~ 30€/m da ist doch der Zimmermann eher das essenzielle. Macht es da überhaupt Sinn alle Balken einzeln abzustützen und zu tauschen oder ab welcher Schadensmenge geht man da den Weg über den rück und Wiederaufbau?

Ich bin über ein paar Beispiele von sockelfeuchte gestolpert. Was würde das bei so einem Haus bedeuten? Fußweg auf und ans Fundament? Es scheint bei diesem Haus auch zum Teil ein sockelbslken und zum Teil Mauerwerk bis zum Sockel zu geben ?? beim Bild sieht man das es links bröckelt und rechts nur Fachwerk Malerei ist



m²-Preise



(Zitat) "Aber für 3000€ auf 150-200m2 sind wir ja in Dimensionen von nem üppigen Neubau in bester Lage. Das halte ich für unrealistisch." (Zitat Ende)
Ich auch, meine es aber in die andere Richtung. Bei uns im Rhein-Main-Gebiet sind das Preise für sozialen Wohnungsbau. Für "normale" Ausstattung liegt man hier in der Gegend bei 3500 - 4000,- Oironen, in Mainz/Wiesbaden-Innenstadt eher noch drüber.
Im aktuellen größeren Neubauviertel in Mainz liegen die Preise bei ca. 4500 - 5000,- €/m². Im Geschoßwohnungsbau wohl gemerkt. Also in "Klötzen" mit 5, 6, 7 Etagen und entsprechend vielen Eigentumswohnungen. Für Einfamilienhäuser kommen im Umland der Städte dann noch Grundstückspreise von 800 - 1200,- €/m² oben drauf, wenn man keinen Bauplatz hat.

Ich kenne zwar die Preisunterschiede zu MeckPom nicht, aber ich kann mir vorstellen, dass 3000,-/m² auch dort nicht so arg daneben liegen.
Das sind zwar jetzt alles Neubau-Zahlen, aber eine grundlegende Komplettsanierung kann durchaus genauso viel, aber auch mehr kosten. Denn manchmal hat man schneller und einfacher komplett abgerissen und neu gebaut als saniert. Was in dem Fall halt keine Option ist......

Frage an Andre: Stehst du schon mit dem Denkmalamt in Kontakt? Hast du von denen schon irgendwelche Aus- oder Zusagen über Zuschüsse, oder wie kommst du auf die genannten Zahlen?
Ich frage deshalb, weil ich ganz oft erlebe, dass das Amt zwar Vorgaben macht, aber keine (wirklich null) Zuschüsse zahlt.



Naja



Also zur Frage:
Ja steh in Kontakt, aber die prüfen gerade erstmal was die komischen Änderungen der letzten Jahrzehnte an baulichen Anpassungen und Veränderungen zulassen. Fördergelder haben demnach auch noch nichts gesagt. Also bisher ist demnach nur mit kfw Förderung zum energetischen sanieren geplant.

Zum Hausbau alkgemein, 2019 lag sowohl im massen als auch im individualbaumarkt der m2 Preis bei um die 2000€ klar in den Innenstädten groß Ballungsräume sicher auch viel höher. Aber das dann auch mehr wegen der Grundstücke. Sonst würde ja jedes Kataloghaus mit 100m2 heute schon 400.00 kosten und so schlimm ist es ja zum Glück noch nicht.

In dem Ort wo mein Beispiel liegt ist der Grundstückspreis bei um die 50€/m2. Das Grundstück ist erschlossen und selbst bei Demontage bleiben ja Steine und Ringe teile erhalten. Denke das Fachwerk und Denkmal ja eh eine ganz andere Art Baustelle sind darum hatte ich ja auch dieses Forum gewählt ??



Verrottete Schwelle, usw.



Schon das eine Detailfoto der verrotteten Schwelle bedeutet: Das Haus muss hoch gehalten werden um die Schwelle zu erneuern. Dazu müssen mindestens alle Fenster und die Tür raus und mindestens die unteren Ausfachungen komplett ausgeräumt werden. In wie weit sich die restlichen Ausfachungen bei diese Aktion lockern und somit mindestens überarbeitet werden müssen, wird sich dann noch zeigen.
Dann ist mir auf dem ersten Foto aufgefallen, dass im EG nur links eine Strebe (die "schräge Stütze") steht. Die am rechten Ende wurde wahrscheinlich raus genommen als das große Fenster auf der Ecke eingebaut wurde. Die muss aber der Statik wegen wieder hin. Nicht unbedingt auf die Ecke (damit das Fenster bleiben kann), dann aber ins benachbarte Feld, unter die im OG, aber der linken entgegen geneigt.
In wie weit dabei der Sockel gleich mit saniert werden muss, ist auf den Bilder nicht zu erkennen.
Damit du mal ein bischen Gefühl dafür bekommst, nur diese beiden Aktionen (Schwelle erneuern, neue Strebe einbauen, Gefache innen und außen wieder herrichten) wird schon mehrere x0.000 Oironen kosten.
Wie sieht denn die Fassade um die Ecke aus?

Edit: Uups, der Beitrag hat sich mit deinem überschnitten, deshalb hier noch ein Nachtrag.
Ok, das sind schon mal ganz andere Preise. Und die Löhne sind, nach allem was man so hört, wohl auch noch günstiger als in unserer Region.
Mir fällt auch noch ein. Wie weit ist das Haus von der poln, Grenze weg? Vielleicht suchst du da nach guten Handwerker ??? In Polen gibt es mehr als bei uns....und immer noch günstiger... ;-)



Stützbalken



Ja unten ist wie gesagt komisch, da ist teilweise einfach komplett durchgemauert (vlt im Zuge einer versuchten Sanierung) und der Balken aufgemalt. Oben scheint es tendenziell authentischer.

Ok aber Haus anheben klingt ja schon nach ner Aktion. Auch wenn Fenster Türen und ein paar Innenwände eh geändert werden sollen. Aber je nach preisverhandlung stehen ja auch bis 200K ink Förderung zur Verfügung. Es soll kein rtl 2 Schnäppchenhaus werden :D

Ich wollte das ganze halt an dem Objekt gerne komplett durch exerzieren im Zweifelsfall als gute Übung für ein anderes Haus.

Polen ist doch ein Stück und ob ich auf das Risiko bei Gewährleistung beim Abstürzen und so Lust hätte weiß ich nicht. Zum mauern und Fliesen wärs ne Option, Falls wir es nicht selber machen.



Veraltete Preise und Irrglaube zur Sanierung



Lieber André,

„Sonst würde ja jedes Kataloghaus mit 100m2 heute schon 400.00 kosten und so schlimm ist es ja zum Glück noch nicht.“

Vor wenigen Jahren hätte Ihre Aussage noch gepasst. Lassen Sie sich nicht von aktuellen Angeboten täuschen. Die 400 000€ Grenze ist auch für ostdeutsche Verhältnisse bei einem normalen Haus von der Stange inklusive Grundstücke schnell erreicht.

Wäre die Sanierung dieses kleinen Häuschen so günstig, wie von Ihnen erhofft, und schöngerechnet, wäre es doch schon längst verkauft.

Genau das bricht vielen Häuslebauern finanziell das Genick. Bauen wird zunehmend teurer und rückt für Haushalte der mittleren Einkommensschichten in zunehmende Ferne.

Im ländlichen, peripheren Raum sind durchaus 2500€/qm Neubauwohnfläche noch möglich. In Ballungsräumen würde diese Grenze eher beim sozialen Wohnungsbau angesetzt werden müssen und für den gehobenen Standard auch >5000€/qm veranschlagt werden.

Des Weiteren ist eine Sanierung in den aller seltensten Fällen günstiger als ein Neubau, schon gar nicht bei denkmalgeschützten Objekten.

Eine normale Eigenheimsanierung eines Hauses aus den 1980er Jahren in Nordsachsen (Dach, Elektrik, Wasser, Heizung, Fassade, Bäder) wird aktuell mit 1500€/qm angesetzt.

Also rechnen Sie nicht schön, sondern lassen Sie begutachten und lassen Sie sich einen finanziellen Plan aufstellen, der nicht zu knapp ist und bei dem es tatsächlich auch nicht an zu wenig Reserve, soll heißen 25%, scheitern sollte.



Beitrag wurde gelöscht



 



Danke an alle



Gut ich würde das Thema mal abhaken.
Da ich aus allen Statistiken und Erfahrungen von bekannten bei normalen Neubauten, völlig anderer Preise kenne als die hier krampfhafte auf 4500€ pro Quadratmeter berechneten für Neubau, weiß ich nicht wo hier die Infos her kommen. Nur weil ich mich mit Sanierungskosten im Fachwerk nicht auskenne heißt nicht, das ich nicht eine grobe Idee habe was Neubau kostet. Man bekommmt ja auch heute noch Fertighäuser für 150.000 - sowas will ich halt nicht und geb das Geld lieber für Sanierungskosten aus. Das Grundstückspreis in der Republik von 50-x000 Euro pro Meter schwanken kommt da halt hinzu.

Das hat auch nichts mit schönrechnen zu tun wenn man offensichtlich falsche Werte abtut. Wenn mir jemand sagt „Balken tauschen kostet ca 5000€ Und beim Sockel 20000€ ist das ja ok. Das hilft und damit kann man rechnen.

Also falls noch was konstruktives zum Thema Fachwerk einfällt, gerne mehr. Ab Innenstadt wohnungsneubau habe ich kein Interesse. Danke für die Mühe



Enttäuscht?



Hallo Andre,
aus deinem letzten Beitrag ist ziemlich viel Enttäuschung ob der bisherigen Antworten heraus zu lesen.
Du hast recht, die Diskussion ist mit den vielen Beiträgen zu unterschiedlichen Neubaupreisen vom eigentlichen Thema abgeglitten. Ich behaupte jetzt auch mal, es unterstellt dir hier niemand dass du in Sachen Bauen von gar nix Ahnung hättest! Betrachte die kritischen Äußerungen lieber als wirklich gut gemeinte Ratschläge. Es haben sich schon zu viele Menschen finanziell übernommen, weil sie zu euphorisch an so ein Projekt ran gingen. Deine ersten Beiträge klangen (für mich zumindest) so ähnlich.
Ansonsten bleibt nur die Bitte, wenn du gerne mehr, bzw. konkretere Tipps, Ratschläge, Kostenschätzungen, usw. zu diesem konkreten Haus haben möchtest, dann stelle hier mehr Infos und aussagekräftigere Bilder ein.
Mit einer "Weitwinkel-Fernaufnahme" und zwei Detail-Fotos kommt man halt nicht weit, wenn man sonst nichts von dem Haus weiß. Wir können hier alle nur auf das reagieren was du uns kundtust.

Btw., hast du hier schon mal gestöbert: https://igbauernhaus.de ?
Da tummeln sich auch viele Leute mit Ahnung von Fachwerkhäuser.
Vielleicht ist da jemand dabei der sich mit dir zusammen das Haus mal live anschauen würde......ohne dass du gleich Gutachterpreise zahlen musst.
Und/oder suche in einschlägigen Verzeichnissen nach "Restauratoren im Zimmererhandwerk" und/oder Lehmbau-Kollegen aus der Region: https://www.dachverband-lehm.de/firmen



Gutachten


Gutachten

Enttäuscht nicht wirklich und wenn dann eher das es so komisch abgedriftet ist, wo ja die eigentlichen Fragen nach 1. balkentausch und später 2. sockelbalken und Sockelfeuchtigkei relativ wenig beaa as ntwortet wurden. Das es da immer die Spanne von „alles kein Ding“ bis „abreisen ist billiger“ gibt ist ja klar.

So viele details gibt es hier mit dem einen Bild was ich hochladen darf und das am besten keine Rückschlüsse zulassen soll wo das Haus steht halt nicht.hier mal ein Bild von innen. Eigentlich wirkt es halt nicht soooo runter gerockt bis auf die Fassade.
Mein Schwager ein Tischlermeister ist halt wieder einer der Kandidaten „alles kein großes Ding“ da dachte ich als etwas pessimistischerer Mensch, wenn ich so alles in allem 150.000 rechne sollte das eigentlich halbwegs passen. In erstellen hatte ich halt auf ein paar aktuelle Erfahrungen mit Preisen für solche Arbeiten gehofft. Kann das halt nicht einschätzen.

Und mal als extra frage kann ein Gutachter was taugen der „nur“ 450€ will? Bzw. Gibt es ja auch diese all inclusive Dinger für 300€ die dann Prozente von der kaufpreissenkung wollen? Hat da jemand Erfahrungen?



Balken tauschen



Einzelne Balken zu tauschen ist nicht so das Problem. Bei mir war eine einzelne Strebe im Fachwerk zu wechseln, das waren 3 Stunden Arbeitszeit plus wieder die Gefache reparieren. Da war statisch auch nichts abzustützen. Beim Dach waren dann Teile vom Rähm in Eiche zu ersetzen. Da hat es eben 20 Jahre ganz leicht reingeregnet, das war kaum zu sehen. Auch kein großes Ding, aber doch zeitaufwändig und so was kann dann nur der Zimmermann und braucht dann auch schon seine Zeit. Das ging bei uns in die Rechnung für das Dach mit ein und war im Prinzip auch schon im Angebot mit eingepreist. Unser Dach war 60 Jahre alt und die Angebote hatten deshalb auch schon 10-20% Aufpreis für zu erwartende Arbeiten an der Konstruktion. Da waren die Firmen hier ganz deutlich als sie die Besichtigung gemacht haben.

Zu der Frage von Renovierung. Unser Haus war gut in der Unterhaltung, wir haben uns im Verlauf aber trotzdem dazu entschlossen alle Wasserleitungen und Elektro komplett zu tauschen. Ich habe an ein paar Stellen Lüsterklemmen mit vielfachen Verzweigungen hinter Holzverkleidung gefunden. Das war mir zu gefährlich. Jetzt ist alles neu verkabelt mit Brandschutzsicherungen. Bei uns ist nur noch die Heizung weiterverwendet worden.



Grobe Kostenabschätzung



Lieber André,

Ihren Wunsch nach einer groben Kostenabschätzung kann ich gut verstehen, ich aus den letzten Sanierungen, ländlicher Raum Südsachsen, kann ich ganz grob Ihnen Folgendes sagen (Preise mit Material/ Lohn etc.).

- allgemeine Planungsaufgaben/ Gutachten etc. 5 000€
- Balkentausch: ca. 1000€ pro Balken einer Länge von 5m
- Mauerwerkstrockenlegung zwischen 100-400€/lfm
- Haus Elektrik komplett mit ca. 100h inklusive Internet und Sat: 12 000-15 000€
- Bäder komplett (Fliesen, Putzen, Einrichtung) einfache Ausstattung 2500/qm
- Heizung Gas mit Tausch der Heizkörper: 15 000- 25 000€ in Abhängigkeit des Sanierungsaufwandes
- Fenster in Holz entsprechend Denkmalauflagen ca.: 400€/ Fenster
- sonstige Putzarbeiten innen, 5 000 - 8 000€
- Haustür 2 500-3 000€
- Innentüren Maßanfertigung aus Holz inkl. Lohn, Zarge, Bänder, Einbau 500 - 700€/ Stk.
- Fußboden innen 50-100€/qm
- Fassade: ohne Dämmung inklusive Denkmalschutzauflagen: 15 000€
- Dacheindeckung mit Schindeln ohne Dachstuhl: 30 000€
- Gerüst: 3 Monate 3 000-4 000€
- Entsorgung Bauschutt etc. 4 000€
- Reserve für böse Überraschungen: hier v.a. Hausschwamm, Holzschädlinge, Bauschäden, Statikprobleme aus vorangegangen Sanierung mind. 15 000€, meist mehr

Nicht enthalten, aber immer sehr teuer sind dann anschließende Arbeiten, z.B.: Einbau der Küche, Pflasterarbeiten etc. .



Gutachter für 450,-



Zuerst mal, Preise sagen nichts über das Können und die Erfahrung eines Gutachters aus. Da ist eher die Frage auf welch hohem Roß er sitzt. (ich habe schon "teure" Gutachter erlebt, die ziemlich daneben lagen.... )
Deshalb habe ich dir vorhin die Links zur IG Bauernhaus und DVL geschickt. Weil da Leute zu finden sind von denen man eher ausgehen kann, dass sie von Fachwerkhäuser wirklich Ahnung haben.
Zweitens und das ist das eigentlich Wichtige: Auch wenn Gutachter viel oder sehr viel Erfahrung haben, können auch sie nur bis AN die Wand gucken. Die haben auch keinen Röntgenblick um hinter die Tapete oder den Putz schauen zu können, ohne diese zu entfernen. Man soll also generell nicht zu viel erwarten !!! Vor allem wenn man nicht "beschädigungsfrei" prüfen, also z. B. auch mal ein Loch in den Putz hacken kann.
Wenn du den genannten (450,-€-) Gutachter nicht kennst, dann prüfe ob er ein gerichtlich anerkannter Gutachter ist ("Gutachter" ist keine geschützte Berufbezeichung, jeder Depp darf sich so nennen!!!) und frage ihn nach Referenzen. Und/oder frage die Denkmalbehörde nach einem den die kennen.

Nochmal zum Thema Sanierungskosten.
Hier ein aktuelles Zahlen-Beispiel:
Wir sanieren gerade einen denkmalgeschützten Fachwerkgiebel, OG und DG, ca. 52 m², allerdings mit wesentlich mehr Holz, sprich kleineren Gefachen als bei deinem Objekt. Ein älteres Bild des Giebels ist hier öffentlich zu sehen: https://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Kulturdenkm%C3%A4ler_in_Mainz-Marienborn#/mediaDatei:Marienborn_Fachwerkhaus_Im_Borner_Grund_45.JPG
Das ursächliche Problem war "nur": Bei Regen tropfte Wasser aus einem Fenstersturz im EG.
Da der Giebel vor 12 Jahren schon mal saniert wurde und auf den ersten Blick ganz ok aussah, dachte ich zuerst das sollte kein größeres Problem sein.....zu meinem "Glück" sagte der Gutachter das Gleiche....bis wir mit der "Reparatur" anfingen......
Zwischenzeitlich wurden ALLE Ausfachungen ausgebaut, 95 % der Balken entweder repariert oder ganz erneuert, weil sie von hinten her verrottet waren, was für den Zimmerer 4 Wochen Arbeit war, die dabei beschädigte Innendämmung musste wieder hergerichtet und teilweise erneuert werden und es mussten Wandheizungen in den dahinter liegenden Zimmer installiert werden. Den Außenputz machen wir die nächsten Tage, sobald es die Witterung zu lässt.
Gesamtkosten ca. 50000,- €.
.....für einen zunächst nur "kleinen" Wasserschaden.....
Du siehst wie schwierig es ist, anhand rein "äußerlicher" Erscheinung halbwegs realistische Kostenaussagen zu machen.
Von daher, deine Fragen zur Schwelle habe ich versucht so gut es geht zu beantworten.
Zum Sockel kann ich dir ohne Fotos und mehr Infos noch so viel sagen: Wenn er unterhalb des Fußbodenniveaus (im Haus) liegt, muss er nicht unbedingt direkt über Straßenniveau abgedichtet werden. Aber unter der (neuen) Schwelle auf jeden Fall, und über die gesamte Länge.
Wie einfach oder kompliziert das ist, kann man anhand der Bilder nicht erkennen.
Ist der Sockel in Ziegelsteinen gemauert, ist es einfach zu bewerkstelligen, in dem Moment wo die alte Schwelle ausgebaut ist: Die oberste Reihe Ziegel wird entfernt, eine Folie (Horizontalsperre) wird auf die Lagerfuge gelegt, die Ziegelreihe wird wieder drauf gemauert, die neue Schwelle da drauf gelegt. Kosten: ein paar hundert Euro. Ist der Sockel aus Natur-/Bruchsteinen, wird zwar im Prinzip das gleich gemacht, nur ist es wesentlich zeitaufwändiger weil Bruchsteine so unregelmäßig sind. Da kann man nicht einfach eine Folie drauf legen und drüber mauern. Kosten: im niedrigen 4-stelligen Bereich, ums mal im Polit-Sprech auszudrücken.
Was nochmal zusätzliche Kosten verursacht, ist, wenn der Sockel bei der Gelegenheit komplett neu verputzt werden soll und sind die Stufen zur Eingangstür. Die müssen evtl. ab- und wieder hin gebaut werden, damit man auch dahinter die Horizontalsperre durch Verlegen kann.



Kostenschätzung



Lieber Holger,

Vielen Dank für so einen super Überblick über deine real entstanden kosten mit so detaillierter Auflistung.
Darf ich noch fragen wie viel Fläche und Etagen das Haus hatte?
Das ist genau die Art Aufstellung nach der ich gesucht habe - mit dem Bewusstsein, das es durchaus mehr oder weniger kosten kann. Einfach mal ein aktuelles Bild für einzelne Posten.
Dankeschön



Gutachter grobe Einschätzungen



Lieber Herr Hubel,

Danke für die Einschätzung.
Klar kann bei jeder Baustelle unverhofftes passieren aber gehen wir mal nicht vom worst case und nicht vom vollen Geldschrann im Keller aus :D
Die Info zum Unterschied beim Sockel ist schonmal super.

Das Gutachter auch nur Menschen sind ist klar und das auch Experten sich verschätzen ist ja nicht unüblich. Aber zwecks Zulassung beim Gericht zu gucken ist ein guter tip. Vermutlich bekommt man da auch einfach bei großen Firmen einfach Köder Angebote die dann mehr Betreuung erhoffen.

Dank dir für deine ausführlichen Einschätzungen



Basis der Kostenabschätzung



Guten Morgen André,

die aktuelle Kostenabschätzung basiert auf der Renovierung/ Sanierung eines Stadthauses von 1900, eines Fachwerkhauses von ca. 1830, eines Siedlungshauses von 1930 und eines Zweifamilienhauses von 1955.



Fertighausangebote 150T



Moin, nur ganz kurz: Diese Angebote für ein Fertighaus für 150T solltest du spaßenshalber mal genauer unter die Lupe nehmen. Das sind Lockangebote. Auf den Bildern sind "aufpreispflichtige Extras" dargestellt. Für die 150T kriegst du aber nur einen Schuhkarton ohne alles...
Ich hatte mal vor ein paar Jahren so eine Aufpreisliste in den Fingern: Estrich im Keller 5.000 EUR. Das war in Zeiten, wo der Estrich für ein ganzes Haus 3.500 EUR gekostet hat.



Längste Diskussion, die wir hier je hatten?



Ich kann mich jedenfalls an keine längere erinnern. Glückwunsch dazu!

Mir tun manchmal Fragesteller leid, die nur eine oder gar keine Antwort bekommen.
Der Andre scheint hier einen Nerv getroffen zu haben. Ist schon extrem interessant:

wir haben selber ein baufälliges Haus quasi ohne Geld saniert. Wenn ich auf Youtube die Videos von Lothar Greef anschaue, fühle ich mich ihm oft sehr nah, weil dort auch gezeigt wird, wie man mit altem Dach, alten Fenstern, alten Öfen usw zufrieden sein kann. Wir haben es ähnlich gemacht. Mag sein, dass wir hier wohnen, wie zu Großmutters Zeiten. Dafür ging es komplett ohne sich zu verschulden und ohne schlaflose Nächte!

Ich fände es schade, wenn der Verlauf dieser Diskussion junge Leute davon abhalten würde, sich - vielleicht auch etwas naiv - in das Abenteuer Fachwerkhaus zu stürzen! Letztlich braucht es in erster Linie Begeisterung für die Sache an sich. Dann ist ein Fachwerkhaus mit viel, viel Eigenarbeit auch für weit weniger Geld zu erhalten.
Das allerwichtigste: gute Werkzeuge und Kenntnisse im Umgang damit. Erstere kann man auch gebraucht kaufen und zweiteres bekommt man "learning by doing" umsonst dazu.

In diesem Sinne....



Freut mich die Aktivität zu steigern :D



Zugegeben bin ich auch überrascht das die Stimmung hier von enthusiastischem “alles in Eigenregie machen” bis zum “Plan den Preis einer kleinen Villa” ging. Vermutlich warn die Fragen einfach zu zerstückelt und zu Wage.

Ich denk halt wie immer liegt man irrgendwo dazwischen und ich wäre zB ja auch bereit Teile auf kreditbasis von Fachleuten machen zu lassen. Aber und das finde ich halt essenziell. Ich hab nicht den Druck das schnell fertig zu machen. Wenn das gesamt Projekt 5 Jahre unter regelmäßigen Urlaubs und Wochenendeinsatz gemacht wird und man bei Handwerker Terminen recht flexibel ist, macht das meines Erachtens auch wirklich einen preislichen Unterschied zum „zu Weihnachten müssen wir in dem Haus sein“.

Ich denke wir werden uns früher oder später an solch ein Projekt wagen.

Für die Frage „was für euch ordentliches werkzeug“ ist öffne ich dann einen neuen Beitrag ;)