Haus kann nicht verkauft werden, da Stockwerkeigentum in Abteilung II eingetragen ist laut Notar

Hallo,

wir möchten gerne ein älteres Haus kaufen, bei dem Stockwerkeigentum vorhanden ist.

Es gibt 3 Verkäufer

Verkäufer 1 ist der Vormund der Erbin von 25 % (rechtliche Vorraussetzung ist gegeben (Erbschein + notarielle Vormundschaft)

Verkäufer 2 + 3 sind Brüder die jeweils 25 % besitzen und in Erbengemeinschaft 25 %

Mit allen 3 Verkäufern bin ich einig, doch leider könnte der Notar keinen rechtlich bindenden Kaufvertrag aufsetzen, weil seiner Meinung nach Originalzitat "im Grundbuch ist etwas eingetragen was nicht eingetragen sein darf"

Dafür würde es keine Lösung geben und ich solle mir das Haus aus dem Kopf schlagen.

In der Abteilung II ist folgendes eingetragen "Die Benützung des Stockwerkeigentums ist geregelt. Hat Gleichrang mit Abt. II Nr.2 (eingetragenes Sanierungsverfahren) Bezug: Bewilligung von 20.03.1974

Diese Bewilligung ist vorhanden, darin sind die einzelnen Nutzungen genau festgelegt, wer was benutzen darf. Speicher der, Stube der.

In dieser Bewilligung sind keine weiteren Personen wie die Verkäufer bzw. deren Erben aufgeführt.

Der Notar meinte ,das dieser Vertrag nicht das Papier wert sei, auf dem es geschrieben steht.

Ich habe schlicht den Eindruck , das der einfach zu faul ist.

Meine Bank verlangt aber das das Stockwerkeigentum aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Was könnte ich jetzt tun ?, ich bin echt verzweifelt über so viel Ignoranz seitens des Notares.

Hat jemand eine Idee ?

Gruesse dem Odenwald (Württemberg) es gibt da bei Stockwerkeigentum noch Unterschiede zwischen Baden und Württemberg

Gerhard

Zweiter Notar o der RA?

Hallo,
ich habe da keinerlei Ahnung. Aber wenn du dem Notar nicht vertraust, was hindert dich daran, dir eine Zweitmeinung von einem anderen Notar oder Rechtsanwalt zu holen? So eine Erstberatung kostet nicht die Welt.

Soll eigentlich EIN Vertrag aufgesetzt werden, mit dir als Käufer und drei Verkäufern, oder sind das drei getrennte Verträge? Gibt es denn nicht die Möglichkeit, das aus dem Grundbuch löschen zu lassen nachdem alle Teile wieder einem Besitzer (also dir) gehören?

Kaufvertrag

Das klingt nach einem Nießbrauchsrecht.
Auf dem Land gab es früher ziemlich ausgefallene Regeln bei Bauernh?fen für das Altenteil oder das "Ausbedinge". Da wurde genau festgelegt welches Essen zum Feiertag es gab, von welchem Baum den Altbauern wieviel Früchte zustanden, bis hin zu Regelungen im Pflegefall. Da diese dinglichen Rechte grundstücksbezogen waren verfielen Sie nicht bei einem Eigentumswechsel, aber beim Tod des Begünstigten (persönlich beschränkte Dienstbarkeit).
Wahrscheinlich steht so etwas noch in dem Grundbuch. Ich empfehle ihnen erst einmal in die Grundakte zu schauen (Grundbuchamt) um den genauen Inhalt des Vertrages zu ermitteln. Meistens sind die Begünstigten Personen nicht mehr am Leben, dann kann man die Löschung beantragen.
Falls sie noch am Leben sind und das Recht beanspruchen wirkt das wertmindernd. Die Höhe kann ein Wertermittler ausrechnen, das Recht kann man abkaufen.
Meine Empfehlung:
Kaufen, aber die Löschung vom Verkäufer verlangen. Wenn die das nicht machen mit der Belastung kaufen aber dafür den Wert mindern. Ein gutes Argument den Preis zu drücken.
Den Eintrag können Sie nach der Auflassung löschen lassen.

Hallo,

vielen Dank für die Antworten und Tipp.

@tina_39

Es soll ein Vertrag geben, in dem alle beteiligten Parteien mir 100% verkaufen.

Ich habe einen zweiten Notar gefragt, der mir dann gesagt hat, das nach Grundbuchgesetz ein fehlerhafter Eintrag nicht im Grundbuch stehen darf.
Der Verkäufer soll beim Grundbuchamt einen Antrag auf Überprüfung stellen bzw. mitteilen wie das Stockwerkeigentum gelöscht werden kann.

@Georg Böttcher

Der Verkäufer beantragt die Überprüfung (siehe Kommentar oben) dabei werden auch die Grundbuchakten angefordert (aus dem zentralen Dokumentenarchiv in Kornwestheim. Damit meine Bank die Finanzierung übernimmt muß das Stockwerkseigentum gelöscht werden.
Leider darf das Dokumentenarchiv mir als Kaufwilligen keine Auskunft geben, nur den Verkäufern. Bei einem Durchschnittsalter der Verkäufer von 75 Jahren gestaltet sich das etwas schwierig.

Sie können einen notariellen Kaufvertrag aufsetzen lassen, der folgende Schritte umfasst:

- Der Notar wird von den Eigentümern bevollmächtigt, alle Schritte einzuleiten, die zu einem Lastenfreien Grundbuch führen um dann in Folge den Kaufvertag durchzuführen.

- Der Notar beantragt (jetzt im Auftrag der Eigentümer) die Löschung der störenden Eintragung.
-Der Notar führt den normalen Grundstücksverkauf durch.
-Die Bank kann nun das Geld bereitstellen.
-Der Notar beantragt die Eigentümereintragung (Sie).

Das ganze ohne Widerrufsrechte.

Es kann sein, dass der Notarvertrag etwas teuerer wird, aber das sollte im Rahmen sein. Theoretisch müssten die Eigentümer den Notar beauftragen, aber dann verlieren Sie die Kontrolle.

Eine bei großen Objekten übliche Methode sind Optionsverträge, da können Sie dann wie ein Eigentümer agieren, besitzen aber das Objekt noch nicht, sollte irgendetwas nicht funktionieren wird die Option nicht beansprucht und Sie sind wieder raus, allerdings müssen Sie den Eigentümern dafür ein Bindungsgeld anbieten, dass dann mit dem Kaufpreis verrechnet wird oder bei den Eigentümern verbleibt.

Hallo,

@Twinbi Gbr Hering

danke für den Tipp, so wie ich den Notar verstanden habe, wäre es sehr schwer bzw. unmöglich festzustellen wer alles an dem Stockwerkeigentum beteiligt ist.

Bitte korrigiert mich, wenn das nicht stimmt. Ist es nicht so, das alles was in Verbindung mit dem Grundstück steht , in der Grundakte vorhanden sein muß ?. Wenn gemäß irgendeiner noch einen Anteil z.b. am Keller hat, muß die Person doch in der Grundakte auftauchen ? oder nicht ?.
Ich kann jetzt nur hoffen, das die Grundakte ordentlich geführt wurde und vollständig ist.
Wenn der Verkäufer jetzt eine Antwort vom Grundbuchamt bekommt (bezüglich Löschung vom Stockwerkseigentum) werde ich einen anderen Notar beauftragen das so durchzuführen.

Bitte drückt mir die Daumen, das in der Grundakte nicht noch mehr Stockwerkseigentümer auftauchen!

Liebe Gruesse Gerhard

Kaufvertrag

Dieses komische Stockwerkseigentum? funktioniert nur wenn es für das jeweilige Teileigentum (Sondereigentum) Grundbuchblätter und einen Teilungsplan gibt. Sonst gibt es nur Eigentumsanteile die sich auf die Höhe des Anteils in Prozent, nicht aber auf bestimmte Teile oder Nutzungseinheiten beziehen.
Was steht denn dazu genau im Grundbuch?

Hallo,

in der Abteilung 1 sind eingetragen

1.) Eigentümer 1 = 1/4 Anteil
2.) Eigentümer 2 = 1/4 Anteil
3.) Eigentümer 3 = 1/4 Anteil
4.1) Eigentümer 2
4.2) Eigentümer 3
4.1 und 4.2 in Erbengemeinschaft 1/4 Anteil

wie schon gesagt :

In der Abteilung II ist folgendes eingetragen "Die Benützung des Stockwerkeigentums ist geregelt. Hat Gleichrang mit Abt. II Nr.2 (eingetragenes Sanierungsverfahren) Bezug: Bewilligung von 20.03.1974

Diese Bewilligung ist vorhanden.

Gruesse Gerhard

Wie Oben erwänt, ohne Teilunbgsplan nach WEG kann niemand einen Keller oder ein Stockwerk besitzen. Nießbrauch oder Wohnungsrechte hat man früher eingetragen, aber die sind weniger sicher als ein Lebenslanger Mietvertrag mit z.B. €12,00/Jahr. Mietverträge überstehen zB eine Teilungsversteigerung, eingetragenes Wohnrecht nicht. Damit wäre ich auch bei der fast letzten Lösung, wenn alles versagt: Einer der Eigentümer(Mit-) kann eine Teilungsversteigerung beantragen, dann wird das Grundbuch von Amtswegen bereinigt. Bei der Versteigerung können Sie aber nicht mit Bankkredit als Hypothek arbeiten, da müssten Sie einen Zwischenkredit vorschalten. Und damit Sie nicht mehr bezahlen aus vereinbart, auch wenn es plötzlich Bieter gibt, die Ihren Kaufpreis überbieten, kann man eine Ausbietungsvereinbarung mit den Eigentümern treffern.

Hallo,

vielen Dank für die Antworten, im Augenblick läuft eine Überprüfung des Sachverhaltes durch das Grundbuchamt. Nach Rücksprache dort, scheint es sich nicht um ein Stockwerkseigentum (wurde wohl vergessen zu löschen oder nie Löschung beantragt) ,sondern eine Regelung ,wie das Objekt ,von wem genutzt werden kann,zu handeln . Sobald ich näheres weiss , werde ich das berichten, da Stockwerkseigentum bei unseren alten Burgen doch öfters vorkommt.

Viele Gruesse und danke an alle Kommentatoren !
Gerhard