Sanierungskosten Bruchsteinhof




Hallo an alle!

Wir interessieren uns für ein altes Bruchstein-Bauernhaus, welches aber komplett saniert werden müsste. Ich habe aber keine Ahnung, mit welchen Kosten ungefähr zu rechnen ist. Daß genaue Angaben da nicht möglich sind, ist mir klar, aber vielleicht so ungefähr, oder ein Wert pro qm.

Fällig wäre im Prinzip ein kompletter Innenausbau, quasi ähnlich wie von einem Rohbau ausgehend.
Sprich entkernen, daß nur noch die Aussenwände stehen und dann alles neu rein, inkl. Kellerdecke (Fußboden Erdgeschoß) und 1. Geschoßdecke, Elektrik, Heizung, Rohre, Fenster, Türen, Bad, Abwassersystem und eventuell auch neuer Dacheindeckung. Gedämmt werden soll erstmal nur die letzte Geschoßdecke und die Kellerdecke.
Es ist ein typisches westfälisches Bauernhaus mit Tenne/Stall und kleinem Wohntrakt.

Von Architekten haben wir unterschiedliche Preise bekommen, sie reichen von 500,- bis 2000,- EUR pro qm Wohnraum.
Ausstattung normal, also nix abgehobenes.
Was ist denn wohl realistisch?



das



mit der Schätzung ist eben so mal drunter, mal drüber. Genau wirst Du es erst hinterher wissen. Aber unter die 500 wirst Du wohl kaum kommen, 1000 wäre damit realistisch, 1500 wären möglich wenn unvorhergesehens dazukommt, 2000 sollte im Normalfall die Obergrenze sein. Je kleines das Haus, um so teurer je m2.



Moin Frankie,



wenn du alles von Fachhandwerkern machen lässt, sind die 2000 nicht unbedingt unrealistisch.

Ohne Eigenleistung und Kumpels, die einem einzelne Abschnitte zum Selbstkostenpreis machen wirds da nicht viel günstiger, weil du viel noch nicht sehen kannst und es sich langfristig immer lohnt die aufgetretenen "Joker" gleich mitzumachen.

Lästig ist auch, dass vieles was du nachher jeden Tag anschaust ziemlich zum Schluss kommt....wenn das Geld alle ist, also plane genug Luft ein.

Hol' dir erstmal 3 Angebote für einen Bauabschnitt ein, dann kriegst du selber ein besseres Gespür dafür, in welchem Kostenrahmen sich sowas bewegt.

Unter "Community" , "Regionalinformationen" findest du vielleicht ein Forums-Mitglied, welches sich's mal vor Ort anschaut.

Gruss, Boris



Altes raus - Neues rein!



1. Muss alles Alte raus?

Dach, Abwasser, Zuwasser, Elektrik, etc.
Dann eher bei 2000 + !

Alles nicht so einfach.

Gutes Gelingen!

FK



Die Wahrheit ..


Beten scheef

..wird irgendwo in der Mitte liegen .
bißchen Mut zum "Alt-lassen" kann aber sparend wirken .
Wichtig : EnEv beachten , aber auch mögliche Ausnahmen/Abweichungen hiervon .
schönsten Gruß
Jürgen Kube



Alles muss raus ...Zuschüsse möglich?



Ja, es muss alles raus, die Zwischendedecken (Holzdecken) sind durch. Die Trägerbalken werden ok sein, ist Eiche. Der Holzwurm ist zwar auch da drin, aber eher nur äusserlich. Müsste aber auch noch abgeklärt werden. Der Hof ist um die Jahrhundertwende, in der 70igern kam mal ein Bad und Elektrik rein - und seitdem wurde nichts mehr gemacht. Es gibt noch nichtmal Eine Sickergrube oder sonstigen Abwasser-Anschluß.

Da wir den Dachboden nicht ausbaun wollen, könnte man schauen, ob man das Dach reparieren kann und es nicht komplett neu eingedeckt werden muss. Eine Fassadendämmung ist auch nicht nötig, die Wände sind 60 cm dick, die Kellerwände über einen Meter.

Minimum wären also entkernen, kompletter Innenausbau mit Elektrik etc., Wasser/Abwasser, Fenster/Türen, Heizung/Schornstein ... eben soweit, daß man drin wohnen kann erstmal.

Wir hätten 150tausend zur Verfügung ... ich hab Bedenken, daß es nicht reicht.

Gibt es vielleicht Zuschüsse für solche Projekte, die die Kosten etwas abfangen könnten?



Wie groß?



ist denn das Gebäude?

Grundriss?
Fotos?

FK



hab leider keine Größenangaben



Es gibt leider keine Pläne oder Grundrisse.
Es ist ein typisches westfälisches Bauernhaus in den gängigen Maaßen. Vorgebaute Deele mit Stallungen rechts und links, hinten quer der Wohntrakt. Ich kann versuchen rauszubekommen, wie die ungefähren Standardgrößen so sind bei solchen Häusern. Ansonsten existiert wie gesagt nichts.
Bilder kann ich leider nicht einstellen.

Ausgebaut soll auch erstmal nur der Wohnbereich werden und da sind wir in der größe ja noch etwas variabel. Wir dachten da so an 150 qm, die wir als Wohnung ausbauen wollen. Jetzt hat die Wohnfläche vielleicht knapp 100qm. Wir würden ein Teil der Deele und ein Teil des Obergeschosses dann noch mit dazu nehmen.





Das liest sich so wie mit dem Fahrrad - ich will es restaurieren, aber Lenker, Sattel, Rahmen, Pedale, Räder, Reifen müssen neu.

Ich behaupte mal, ohne das Preisniveau in Deiner Gegend zu kennen, dass 150 Tonnen nicht reichen, zumal Du ja die Hütte auch noch kaufen musst. Dann kommen sicher noch Kosten für eine abnahmefähige Abwasserentsorgung, sind auch nochmal ein paar Tausender, und, und, und ...
Mit Offerten für solche Projekte ist es so eine Sache. Der Unternehmer weiss, dass er nicht wissen kann, was alles unvorhergesehen kommt - also rechne mit einem Risikozuschlag und massiv Nachträgen wegen Unvorhergesehenem. Vergabe nach Aufwand ist ein Blankoscheck für den Unternehmer.
Ich würde es nur bei sehr viel Eigenleistung machen, oder wenn man die Handwerker sehr gut kennt. Und der Ankaufspreis muss wirklich niedrig sein.
Wenn das Geld vor der Baustelle fertig ist, wird es echt mühsam.





Die 150 Tausend sind übrigens voll für die Sanierung da.
Das reicht nicht fü Entkernen und komplettet neuen Ausbau plus Wasser/Abwasser?


Also ist es eigentlich ohne großes finanzielles Risiko nicht möglich, so ein Haus zu sanieren?
Wo soll ich denn anfangen,wenn keiner mir Preise nennen kann, keiner halbwegs genau kalkulieren kann?

Ein bissel Risiko kann man ja eingehen, aber das wäre mir dann in der Tat etwas zuviel Risiko.



Mal



ein paar Teuronen in die Hand nehmen und mit einem Fachmann vor Ort ein Konzept entwickeln.
Welche Arbeiten sind zwingend erforderlich
Solle eine provisorische Teilrenovierung stattfinden, und dann ein zügiger Umzug, um doppelte Belastungen zu verringern.
Welcher Zeitrahmen ist angedacht.
Welche Arbeiten können in Eigenleistung erbracht werden.
etc.
Erst danach kann man sich einen detaillierten Überblick über die Kosten verschaffen, der die Unwägbarkeiten minimiert und das Risiko in erträglichem Rahmen hält.
MfG
dasMaurer



Moin Frankie,



wir kennen weder dich noch dein Haus (Fotos?).....was erwartest du, ausser ein paar Erfahrungswerten? Ebenso wissen wir auch nicht, ob du zwei linke Hände hast und dein Bekanntenkreis aus Bürohengsten mit Bandscheibenvorfall besteht.

Aus deinem letzten post schliesse ich, dass du wenig bis keine Erfahrungen in der Altbausanierung hast und auch keine Idee, wie man ein Handwerker-Angebot einholt. DAS würde dir konkret was über Kosten und Preise in deiner Region aussagen.

Was nützt es dir, wenn ich dir sage: "Neue Elektrik kriegste für 5000-6000€ und du findest dort keinen Handwerker, der es dir dafür macht?

Mein Vorschlag: "Sweet Home 3D" runterladen (Freeware), Zollstock schnappen und erstmal brauchbare Pläne erstellen - die brauchst du für jeden Handwerker.

Ein Zimmer hat 6 "Wände" incl. Decke und Boden (also z.B. 3mx4m: 12qm Boden, 12 qm Decke, 35qm Wand (bei 2,5m höhe) minus Türen und Fenster (ca. 4qm) = 55qm zu bearbeitende Flächen). Da fehlen noch das Dach und die Aussenwände, Türen und Fenster.... wir sprechen also von über 1000qm zu bearbeitenden Flächen, die teilweise auch noch erstellt werden müssen.

Bleiben im Schnitt 150,-€/qm Gebäudeoberfläche für Planung, Abriss, Entsorgung, Material und Löhne....

Deine Ausstattung ist also nicht "üppig", dein Vorhaben aber auch nicht unmöglich.

Was bekommst du bei dem "500€-Architekten" für dein Geld?

Gruss, Boris



Erfahrungswerte



Boris, genau das wollte ich wissen, nur Erfahrungswerte. Daß man nicht ins Detail gehen kann, ist mir doch klar.

Es geht auch erstmal nur um die Frage, ob das überhaupt ansatzweise machbar ist oder nicht. Denn wenn nicht, dann brauche ich mir weder über Hahndwerkerangebote noch über weitere Baumaßnahmen Gedanken machen.

Es scheitert im Moment auch an den Plänen ...Maßangaben müssen nämlich auch Handwerker für ihre Kalkulationen haben.

Ich kann also im moment nur den Verkäufer bitten, das ganze Haus mal auszumessen, mehr nicht.


Danke für die Hilfe, aber ich denke, im moment würde ich es wohl auch eher lassen. Wir könnten zwar einiges selber machen, haben auch etwas Erfahrung darin, aber wenn das Budget begrenzt ist, dann ist sowas vielleicht eher doch nichts.



Besser is das....



leg' lieber das Geld auf den Kaufpreis drauf und hol dir was Einzugsfertiges - für so ein Projekt fehlen dir einfach die basics....und Unglück ist woanders bedeutend günstiger zu haben.

Viel Glück noch, Boris



und



wenn Du es nicht hören willst, Jeder macht andere Erfahrungen, der eine hat so ein Objekt wie Deins gut durchgezogen, der andere ist dran gescheitert. Der eine ist Handwerker oder wächst hinein, der andere verzweifelt schon beim Abbruch ....
Du musst selber wissen was du Dir zutraust und ohne Hilfe werden die meisten auch so ein Abenteuer später bereuhen. Gute Freunde, auf die man sich verlassen kann, ist eine Voraussetzung.
Foto: Altkötzschenbroda bei Dresden





Boris, selbst wenn ich den Kaufpreis und die Sanierungskosten zusammenlege und das gleiche nochmal drauf packe, bekomme ich immer noch nicht ansatzweise hier in der Gegend was bewohnbares. Hier kosten unbewohnbare Ruinen um die 200TSD Teuronen .... bewohnbare ab 500 aufwärts und dann muss man immer noch renovieren ...

Von daher wäre sowas jetzt eine echte Option gewesen, da die Lage, der Hof an sich und der Kaufpreis einfach unschlagbar sind ....

Naja, ich kann ja nochmal vor Ort nen Experten draufschauen lassen, aber wenn der auch abwinkt, dann muss ich wohl weiterträumen oder Lottospielen. ;-)





Was kannst Du denn selbst?
Bist Du bereit, ein paar Jahre auf der Baustelle zu wohnen und auf Urlaub zu verzichten? Macht der Partner mit?
Ist die Antwort Decke streichen, nein und weiss noch nicht, dan brauchste richtig viel Geld.
Das hohe Preisniveau für Immobilien in der Gegend hilft Dir gar nichts, weil es hier um Investitionskosten, nicht um Marktwerte geht.
Wenn Du Dir mauern, putzen und Balkendecken inklusive tragender Unterkonstruktion zutraust und Dich auch an das Verlegen von Abwasserleitungen rantraust, dann könnte es funktionieren.
Dach muss zuerst - wenn es ungedämmt und alt, aber noch gesund ist, dann kann man es lassen und die Decke des Obersten Geschosses dämmen, ist viel billiger.



Moin Frankie,



is zwar nicht mehr ganz aktuell, aber vom Ansatz her lesenswert:

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt/kaufen-statt-mieten_aid_8722.html

Tübingen ist als ewig wohnraumarme Studentenstadt auch nix für Schnäppchen, wir haben 5 Jahre gesucht, bis wir was bezahlbares gefunden haben und werden mit viel Eigenleistung und Kapital nachlegen gerade so hinkommen. Bei "kaufen zum Mietpreis" zahlen wir dann aber auch länger, als wir noch alle Zähne im Mund haben.......

Bei genauerem Nachrechnen wirst du wahrscheinlich feststellen, dass dein Haus wirklich kein Sonderangebot ist...sonst hätte es dir längst ein Unternehmer vor der Nase weggeschnappt. Solche Objekte bleiben i.d.R. für die "Idealisten".

Gruss, Boris

P.S. Ein fairer Kaufpreis bei dir wäre Grundstückswert minus Abrisskosten (die werden aber meist rausgerechnet). Kommt das hin?



Eine Frage noch ...



Um eventuell ein Gegengebot machen zu können und einen noch günstigeren Preis zu bekommen ...wie würde sich der Wert da berechnen?

Ich habe ja hier gelesen: Grundstückspreis abzüglich Abbruchkosten.

Grundstückgröße habe ich, Preise auch.
Wie wird der Teil berechnet, wo das Haus drauf steht? Ist das ein normaler Grundstückspreis? Der Rest ist nämlich Wiese und Ackerland. Wenn ich auf der Grundlage von landwirtschaftlichen Flächenpreisen rechne, müsste die mir ja noch was draufzahlen. ;-)
Abriss ist ja auch sehr teuer, glaube und da wäre viel zum abreissen ....