Gutachter vs. Fachfirma

09.01.2011



Hallo zusammen!

Bin neu hier im Forum und möchte zunächst einmal freundlich in die Runde grüßen :-)

Ich plane gegenwärtig den Erwerb von 3 Fachwerkhäusern. Gestern habe ich mir diese angeschaut und sie haben alle drei einen guten Eindruck gemacht.

Nun bin ich Kaufmann und hab von Fachwerk-Häusern schlicht keine Ahnung und wollte deshalb mal jemand zu Rate ziehen, der die Bausubstanz einschätzen und die notwendigen Arbeiten einschätzen kann.

Nun gibt es die Möglichkeit einen Gutachter einzuschalten oder eine Firma kommen zu lassen, die ein Kostenvoranschlag erstellt...

Was meint ihr dazu, was empfiehlt sich?

Meine PLZ ist übrigens 63683 - falls hier aus dem Forum jemand empfehlen kann, den er aus eigener Erfahrung als gut bewerten würde, wäre ich auch für diese Hilfestellung dankbar!!

Wünsche allen einen schönen Sonntag!

Hendrik



Ing,-Büro



Hallo zusammen!

Hat jemand von Euch bereits praktische Erfahrungen sammeln können mit http://www.fachwerk-inspektion.de ?

Viele Grüße!

Hendrik



Manche Fehler macht man 3 mal



Ich habe seit geraumer Zeit auch ein Fachwerkhaus.
Umso mehr ich mitlerweile gelernt habe umso mehr Probleme sehe
ich. Fachwerkhäuser sind schön, aber viel viel Arbeit. Wenn man handwerklich nicht begabt ist und Zeit hat ist es wohl nur mit viel Geld zu realisieren so ein Haus zu erhalten.
Immer klein anfangen für eine Person ist meist ein Haus schon zu viel (merke ich gerade).
Überlegs dir besser dreimal!

alles Gute Sven



Gleich drei...



... wir haben bei einem Haus schon ausreichend zu tun :-)

Wir haben sehr gute Erfahrungen gemacht mit einer Besichtigung durch einen Experten der IG Bauernhaus (für IGB Mitglieder ist die Erstberatung beim Kauf eines Hauses kostenlos, ich weiß nicht wie das bei Nicht-Mitgliedern ausschaut).

Unser Haus steht in Butzbach, also gar nicht weit von PLZ 63683 entfernt. "Unser" IGB-Experte ist Herr Rust aus Linden (bei Gießen), Adresse findest Du hier: http://www.igbauernhaus.de/index.php?id=231

Viel Erfolg bei Deinem Projekt!

Dirk



Nun...



...da Hendrik, wie er selbst schreibt, von Fachwerkhäusern keine Ahnung hat, wird wohl genug "Masse" da sein, gleich drei zu erwerben und instand zu setzen ;-)

Kleiner Scherz ;-)

Ich muß meinen Vorschreibern aber Recht geben. Sobald es um Eigenleistung geht (oder auch ohne) ist Eines manchmal schon genug, wenn nicht zuviel!

Ich halte übrigens das Zurate ziehen eines unabhängigen Gutachters (der für sein Gutachten bezahlt wird) für besser.

Der Kostenvoranschlag einer Fachfirma soll ja gelegentlich auch so ausgelegt sein, dass die Firma den Zuschlag bekommt.

Bevor hier Geschrei im Hinblick auf diese Äußerung losbricht: Ich halte ein solches Vorgehen für nicht verwerflich, sondern logisch. Wenn ich als Fachfirma einen Auftrag brauche, sehe ich zu, dass ich den bekomme.
Da könnte durchaus ein "Befangenheitsaspekt" im Hinblick auf die Einschätzung der wahren Kosten mitspielen.

Grüße und viel Erfolg
Martin





Hallo,

ich halte es auch für sinnvoll, dass die Sustanzaufnahme und Konzeptentwicklung unabhängig von der Kostenermittlung stattfindet.

Steht das Konzept können Angebote eingeholt und verglichen werden.

Grüsse Thomas



Dank und Gruß



Hallo zusammen!

Zunächst erst einmal vielen lieben Dank für Eure Antworten - bringt mich schon etwas zum grübeln...

Zunächst muss ich folgendes sagen: ich bin alleinstehened und hab einen ganz guten Job - für mich sind diese 3 Fachwerkhäuser ein Steuersparmodell als auch Kapitalanlage. Wollte ursprünglich keines der Häuser bewohnen, jedoch mag ich mittlerweile alle drei sehr gern und werde wohl eines von ihnen beziehen.

Alle drei Fachwerkhäuser (es ist noch ein neu gebautes Haus dabei) sind in einem optisch sehr guten Zustand und sofort vermiet- und bewohnbar.
Es gibt Momente im Leben, da weiß man einfach, dass man etwas tun muss und manche Dinge im Leben haben nur auf einen gewartet - so ist es mit diesen Häusern...

Ich denke auch, dass eine Fachfirma zunächst logischerweise an eigene Umsätze denken wird und auch muss, deshalb bin ich, gestützt durch meine Vorredner zu dem Schluss gekommen, einen Gutachter zu beauftragen.

Jedoch werde ich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Häuser kaufen und ggf. eher den Kaufpreis noch drücken, als von dem Kauf Abstand zu nehmen.

In der Region Oberhessen fühle ich mich Zuhause und die Region hat mir viel gegeben, daher möchte ich diese Kulturdenkmäler erhalten und das mich das Geld kosten wird, ist mir bewußt. Was man da alles steuerlich wieder geltend machen kann, wißt ihr alle gewißt besser als ich, zudem werde ich auch max. 1 Haus bewohnen können und mind. 2 vermieten...

Nachdem ich ein Gutachten bekommen habe, werde ich unter diesem Thread wieder posten, was das Resultat ist. Ein Bild der Häuser hänge ich mal an - das Gefächer werde ich an dem mit Holzschindeln verkleideten Haus (auf der rechten Seite) wieder Freilegen und in Schuss bringen lassen.

Ich wünsche Euch allen einen guten Start in die neue Woche!

Viele Grüße!

Hendrik



Haus IV



Falls es Euch interessiert: das ist Haus IV im Hof hinter dieser Häusern aus meinem letzten Post im Hof...

Gute Nacht!

Hendrik





Wenn Sie eher Investor als Selbsttäter sind, dann sollten Sie sich zuerst um einen Experten bemühen, der die Häuser besichtigt und verbindliche Aussagen zum Zustand und zu mehr oder weniger dringend anstehenden Erneuerungsarbeiten und Baureparaturen machen kann.

"Es gibt Momente im Leben, da weiß man einfach, dass man etwas tun muss und manche Dinge im Leben haben nur auf einen gewartet - so ist es mit diesen Häusern ..."
Ich kenne solche Überlegungen (oder Nicht-Überlegungen) eher von der Partnersuche; bei Häusern ist schon eine sachlichere Annäherung an den zukünftigen Besitz angeraten, es sei denn Sie verfügen über einen wirklich gut gefüllten Geldbeutel. Häuser, die sich einfach in Renditeobjekte verwandeln lassen, werden meistens gleich von Immobilienspekulanten gekauft und erscheinen kaum am Markt. Wenn Sie die Häuser aber später weder finanzieren noch kostendeckend vermieten können, dürfte Steuern sparen noch Ihr kleinstes Problem sein.

Der Kostenvoranschlag hängt massgeblich davon ab, was Sie aus den Häusern machen wollen. Bei Umbauplänen brauchen Sie neben genauer Kenntnis von Denkmalschutzauflagen und dessen, was von der Baubehörde her überhaupt zulässig ist, schon einen Architekten, der den Aufwand und die Kosten grob einschätzen kann. Fast immer wirds dann noch deutlich teurer.

Ich möchte Ihnen mit meinem Pessimismus nicht die Freude nehmen, aber ohne solche Überlegungen könnte Ihnen das Projekt langfristig sehr viel Ärger und Probleme einbringen.



:-/



Hallo zusammen!

Gestern habe ich die Häuser mit einem Architekten besichtigt, der sich auf Fachwerk spezialisiert hat.
http://www.fachwerk-inspektion.de/
Herr Meier war zum einen sehr nett und zum anderen auch wirklich kompetent.

Er kam zum einem kurzfristigen Reparaturbedarf von ca. 15.000€ und mittelfristig noch einmal ca. 40.000€. Von Außen sah alles für mich als Laien sehr nett aus... Bin sehr froh, einen Fachmann dazugeholt zu haben.

Vermutlich werde ich die Häuser trotzdem kaufen aber nun kann ich kanns anders mit der Sache umgehen und weiß wenigstens, was da alles noch kommt, wobei wohl jedes Fachwerkhaus eine "Wundertüte" ist...

Mittlerweile ich allerdings meine Euphorie ziemlich verpflogen und es macht sich Nüchternheit breit. Ich glaube, dass will alles ziemlich gut überdacht sein. Das Ganze kann auch ziemlich nach hinten losgehen.

Habt Ihr schlechte Erfahrungen nach dem Kauf machen müssen?

Viele Grüße!

Hendrik





Hallo Hendrik,

zunächst einmal Danke für Deine Rückmeldung hier im Thread. Finde ich gut, wenn man erfährt wie es weitergegangen ist.

Nein, ich habe keine schlechten Erfahrungen gemacht. Alles was vor dem Kauf ersichtlich oder abschätzbar war, hat sich auch so bewahrheitet.

Aber:
man wird blöderweise auch älter. Und die Dinge die man beim Kauf noch mit "kein Problem, mache ich mit links, ist ja keine große Sache" beurteilt hat, können dann irgendwann einmal schwieriger werden.

Den Zeitfaktor solltest du nicht unterschätzen. Was für, sagen wir einmal 4 Jahre veranschlagt wird, kann auch locker mal doppelt so lange dauern (wenn man es selbst macht).
Oder die Knete geht aus und es dauert eben deswegen länger.

Ich denke, wenn vor dem Kauf die Euphorie gegen Nüchternheit "getauscht" wird, ist das nicht schädlich.

Mittelfristig noch mal 40 Kilo-Euro? Für drei Häuser (auch wenn sie klein sind)?

Hhhmmm, wäre ich skeptisch. Je nach den eigenen Ansprüchen kann das deutlich mehr werden.

Grüße
Martin



Restaurierungskosten



Seit über einem Jahr betreue ich eine Fachwerksanierung -einen schweren Fall - und habe dabei, den Bauherren unterstützend, selbst mit Hand angelegt + viel über versteckte Schäden gelernt. Die Fachwerkhaussanierung ist die kostspieligste und komplexeste, die ich bisher kennengelernt habe. Kostenschätzungen müssen ggf. (versteckte Mängel und/oder ungenügende Bauzustandsanalyse vor Kauf) um 70% oder mehr im Verlaufe der Sanierungsmaßnahme nach oben korrigiert werden. Ich würde eine sorgfältige Analyse der Bausubstanz vor dem Kauf empfehlen, insbesondere im Bereich der Gründung (Fundamente/Fussschwelle), dem ev. "verdecktem" Fachwerk (3-4-seitig eingemauert oder verkleidet innen/außen), der verputzten Gefache (Putzart,- haftung) und allen Bereichen, die mit Baumarktprodukten ausgebessert worden sind (diff.dichte Anstriche/Dichtmassen/Schäume). Auf dieser Grundlage ist eine annähernd realistische Kostenschätzung möglich. Eigenarbeit ist ehrenvoll, aber sehr anstrengend (insbes. Lehmbau) und zeitintensiv und keinesfalls eine WoE-tätigkeit. Die genannten Sanierungskosten von € 15.000/€ 40.000 sind recht gering angesetzt oder die Gebäude befinden sich bereits in einem sanierten Zustand. Meistens müssen auch die Installationen für HZG+ Sanitär + Elektro umfangreich überarbeitet werden. Also: möglichst "unromantisch" an die Sache herangehen. Viel Erfolg ! Will Pickartz