Wertgutachten

Hallo Forumsgemeinde


Ende März kommt der Planer mit seiner Kostenberechnung für den Hochwasserschutz an meinem Grund und Boden. Die grobe Kostenschätzung geht bisher von 150-200tausend plus 20%Mwst aus. (Daß der Staat am Elend der Leute mitschneidet, ist eh schon eine Frechheit. Statt bei Schadensbeseitigung auf die MwSt zu verzichten, treibt er sie in den Ruin).

Was mich seit dieser Kostenschätzung beschäftig ist folgendes:


Der Planer und die Gemeinde favoritisieren die Absiedelung. Grundlage ist eine Kosten/Nutzen-Rechnung des Landes Niederösterreich.
Bei dieser wird der Wert der Immobilie festgestellt, die Kosten des Hochwasserschutzes errechnet und das Risiko nach Hochwasserschutzerrichtung abgewägt.

Dazu meine Frage: Wie kann man den Wert einer Immobilie berechnen, ohne einen Gutachter zu nehmen? Wenn das Land Niederösterreich gleichzeitig einen Gutachter bestellt und auch das Geld für die Absiedelung zahlt, ist es meiner Meinung nach befangen.
Es gibt im Net zwar viele Berechnungsmodelle, aber jedes kommt zu einem anderen Ergebnis.

Investitionssumme in den letzten 7 Jahren wahren 160tausend plus x. 135 tausend davon als Kredit.

Die Versicherung hat als Gebäudeversicherung einen Wiederherstellungswert von 345tausend festgestellt.

Eckdaten: 108m² Grundfläche,ca 75m² Wohnfläche, KG, EG,noch nicht ausgebautes DG. Außer die Außenwände ist alles neu: komplette Installationen, Kellerboden, Kellerdecken, Zimmerdecken ausgebaut und komplett getauscht, Innenwände im KG und EG raus und neu, Dachstuhl mit Eindeckung neu, Giebel neu, Schornstein neu, Heizung Pelletheizung mit Radiatoren neu, Fenster und Türen neu, passiver Hochwasserschutz eingebaut.

Dieses Jahr sollte der Außenverputz erneuert werden und das DG ausgebaut werden.


Wer weiß Rat?

Was mich etwas sehr beunruhigt ist der Ausdruck: Gemeiner Wert. Dieser ist der Wert, der ermittelt wird, wenn die Immobilie wie bei mir nicht mehr bewirschaftet oder verwertet werden kann.



Andreas

Gutachter

aus einem anderen Bundesland holen... und beten, daß der NICHT irgendwie mit der NÖ-Landesregierung verbandelt ist. Sonst sehe ich nicht viel Chancen zu einem reellen Ergebnis zu kommen. Am naheliegendesten ist vermutlich ein Gutachter aus Wien.

Und bevor der Gutachter kommt oberflächlich die Fassade neu weißeln damit er einen guten Eindruck kriegt ;-) (nur halb spaßig gemeint)

Wertgutachten

In Deutschland würde der GA den Verkehrswert ermitteln.
Das ist der Wert, der sich "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" ergeben würde.
Wenn das in Österreich auch so ist, dann kann dieser Verkehrswert auch mal weit unter dem Sachwert bzw. den Gestehungskosten für das Gebäude liegen.

Viele Grüße

Bei unserem Haus

haben die Vorbesitzer beim Verkauf ein Gutachten erstellen lassen.
Das war aufgeschlüsselt (grob aus der Erinnerung) nach "internen Faktoren" wie Größe und Bauzustand des Hauses (letzterer war der erste satte Abzug), sogar Dinge wie der Bildstock vor dem Haus auf Gemeindegrund (20% Wertminderung) und externe Faktoren (Infrastruktur im Ort wie Verkehrsverbindungen, Geschäfte,...).

Dürfte also auf etwas ähnliches wie den deutschen Verkehrswert hinauslaufen.

Versicherung

Die Schätzung der Versicherung müssen Sie nicht ernst nehmen, die setzen gerne zuviel an, weil das die Prämien hebt.

Scheint mir eh ein bisschen viel, wenn wir "ca. - 10 000 bis null" ansetzen, als Ausgangssumme (würde ich so machen und ist auch üblich bei alten Gebäuden), dann ergibt sich Grundstückswert + maximal 160 000 € (je nachdem, was wie gemacht wurde). Da liegt 150 - 200 000 nicht weit weg von.

Ist aber schade, ist ein hübsches Haus! Tut mir leid. Zur (Verkehrs-)Werterhöhung hilft es sehr, die Fassade mal streichen zu lassen.

stt

Fassade

@ Trapp (Herr oder Frau?)


Fassade streichen ist noch nicht, da sie dieses Jahr neu verputzt werden sollte. Der alte Verputz ist teilweise lose, im unteren Bereich vom Streusalz komplett zerfressen und rissig. Außerdem Haben die Vorbesitzer irgendeine Chemieplempe auf den alten Kalkanstrich gepinselt und dadurch kommt alles runter.

Als Grundstückswert nehme ich den Kaufpreis an, der lag bei 45tausend, entspricht dem Durchschnittspreis in der Gemeinde. Den Grund wirds im Tausch gegen ein anderes Baugrundstück geben.

Der Versicherungsschätzpreis ist der Wiederherstellungspreis mit Baumeisterleistungen, dh, wenn das Haus neu gebaut wird in selber Form, Größe und Fläche. GK, EG und DG, da kommen schon einige Euronen zusammen.



Andreas

Ich merke

regelmäßig, daß deutsche Schätzungen und reale Kaufpreise in Österreich himmelweit auseinanderklaffen. Auch/gerade in abseitigen Lagen mit niedrigen Grundstückspreisen können Häuser schon einmal für den zwanzig- bis dreißigfachen Grundstückswert weggehen, auch bei mäßigem Bauzustand. Nur so zum Vergleich: Haus bei uns schräg gegenüber, 450m2 Grund bei 5 Eur/m2 ortsüblich, macht 2250 Euro für das Grundstück. Haus Baujahr Schnee, Eternitschindeldach aus den späten 1970ern, Fenster aus den 80ern, keine Zentralheizung, Elektroinstallation auch aus den 70ern, Minibad (Dusche und WC, mehr paßt nicht rein), eine Giebelwand bricht vom Haus weg, Riß mit Bauschaum ausgefüllt, Nebengebäude einsturzgefährdet und es ist um 27000 Euro weggegangen.

5 €/m2

5 €/m2 kostet hier (fast) ein Acker. Bauland ist in D meist etwas wertvoller.

Daher die Unterschiede, nehme ich an.

stt

Bauland

@ Trapp


ist nicht ganz korrekt. Auch in DE bekommst Du billiges Bauland. In M/V kostet der qm teilweise zwischen 5 und 10 Euro. Mir ist von meiner Nachbarin das Haus angeboten wirden: 120m² Wohnfläche, 500m² Land mit Scheune für 7,5tausend.

Die nächste Stadt ist Stettin 15km weg, Pasewalk 25km, Berlin 145km....fg

Meine Ex hat 2777m² für 5tausend verkauft...



Andreas

Jepp,

es kommt immer auf die Lage an. Die 5 Euro gelten für ein 500-Seelen-Dorf knappe 400m vom "eisernen Vorhang in den Köpfen", sprich der tschechischen Grenze. Nächste Stadt (in Österreich) ist eine 25km entfernte Kleinstadt mit höchst magerer Wirtschaftslage, im Ort keinerlei Geschäfte mehr (außer einem zufällig ansässigen Friseur und einem von den Einheimischen gemiedenen (weil von Zugereisten betriebenen) Gasthaus), Altersschnitt vermutlich jenseits der 60, die knapp 500 Einwohner auf ca. 300 Häuser verteilt, dabei alle Nebenwohnsitz-Inhaber schon mitgezählt... nächste Schule und nächster Bahnhof 10km entfernt, Busverbindung mager bis (Sonntags) nicht vorhanden, zum Zug Anschlußzeit 40 Minuten in ungeheiztem Warteraum. Fahrzeit nach Wien mit dem Auto ca. eine Stunde.