Gutachter gesucht

20.03.2013 De Meinweg



Hallo,

zusammen mit ein paar anderen Menschen wollen wir in einer ehemaligen Wohnsiedlung für alliierte Armeeangehörige ein Projekt ähnlich des Brahmshof in Zürich realisieren. Der Gebäudekomplex wird von der DIMA im Bieterverfahren veräußert, es liegt noch kein Wertgutachten vor, aber für den symbolischen 1€ geht das Ding definitiv nicht über den Tisch.

Zeitweise lebten dort 2000 Menschen, es gibt alle infrastrukturellen Einrichtungen wie Schule, Kindergarten, Läden, Gastronomie, Krankenstation etc.
Die Gebäude stammen aus den 50er bis 70er Jahren. Teilweise gab es Sanierungen, teilweise sind die Gebäude vernachlässigt. Energetisch natürlich nicht auf dem neuesten Stand.

Es gilt, einen realistischen überschlägigen Wert zu ermitteln, der maßgeblich für die Gebotsabgabe ist.


Wir haben zwar einen "Architekten und Baubiologen" im Boot, der aber m.E. für so einen Job überfordert ist.

Gesamt geht es um ein paar Millionen, viele wollen ihre Häuser verkaufen oder "ans Eingemachte" gehen, um das Projekt zu realisieren, leider habe ich den Eindruck, dass manche davon ziemliche Traumtänzer sind ("Die Häuser von innen mit Lehm dämmen...").

Da ich aus der Zeit meiner eigenen Immobiliensuche viele andere Wertgutachten kenne, weiß ich, dass zur endgültigen Wertermittlung auch kräftige Abzüge wegen Sanierungsstau und Bauschäden gehören, von den gesetzlichen Vorgaben bei neuer Nutzung wie EnEv ganz zu schweigen, außerdem gab es bei vielen ehemals militärisch genutzten Objekten Altlasten in Boden und Bauten, welche die spätere Umnutzung gigantisch verteuerten.

Meine Frage geht dahin, an wen man sich für ein solches aufwändiges Gutachten wenden kann.
Ist es möglich, ein Gutachten auch von der DIMA einzufordern?
Lassen sich entsprechende Gutachtenkosten später wieder verrechnen oder erstatten, vor allem wenn es keinen Zuschlag gibt?
Die Stadt hat in dieser Sache ein Vorkaufsrecht, welches sie allerdings nicht wahrzunehmen gedenkt, auch sollen keine reinen Wohnimmobilienspekulaten zum Zuschlag kommen, weil die Stadt sich mit ihrer eigenen Wohnungsbaugesellschaft ziemlich verspekuliert hat.



Uuups...



... hab' doch glatt den den

"Besten Dank für Eure Antworten"-Satz vergessen. ;-)

Grüße
Christian



Wertgutachten



Ich fertige solche "überschlägigen" Wertgutachten nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren an, um bei einer Immobilienkaufberatung den geforderten Kaufpreis für den Interessanten gegenzurechnen.

Bei einem großen Projekt müssen dazu sehr viele Informationen zum Gebäudestand und zum Grundstück zur Verfügung stehen oder recherchiert werde: bau- und planungsrechtliche Vorgaben, die vorhandene Bausubstanz und Bauschäden, Belastungen in Grund und Boden etc.

Das Ergebnis eines "überschlägigen" Gutachtens kann für einen privaten Käufer nebenbei als Service zur Kaufberatung dienlich sein. Bei einem Gutachten in der beschriebenen Größenordnung wird es ziemlich umfangreich werden.

Der Gutachter haftet natürlich auch für das Ergebnis sein Gutachtens. Deswegen hat er sich auch tunlichst an diversen Rechtsverordnungen / Richtlinien / Normen zu orientieren, inhaltlich und formal. Ein privates Gutachten wird nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure abgerechnet. Bezug ist der ermittelte Objektwert.

Für ein Gutachten muss vorab geklärt sein, ob es sich um zukünftiges Eigentum in Privatbesitz handeln wird (Sachwertverfahren) oder um ein Renditeobjekt ((Ertragswertverfahren) oder eine Mischform.

Zudem würden Sie bei einem Kaufinteresse wahrscheinlich auch wissen wollen, was die Sanierung des Objektes kosten würde, da ein Kauf ohne diese Kostenschätzung eine ziemliche Kamikazeaktion werden würde.

Ich kooperiere bei Projekten im Raum Neuss/Düsseldorf mit einem Architekten aus Düsseldorf. Wenn Sie Interesse haben, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen



Nachtrag



Ich hatte Ihren Fragetext nur halb lesen können:

Ein Gutachten vom Eigentümer ist tendenziell tendenziell und nicht frei davon, ein Gefälligkeitsgutachten zu sein. Die Gutachterkosten sind eine rein private Investition, wenn daraus keine Aktion erfolgt. Ob es steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten im Detail gibt, kann ich nicht sagen.

Ein solche Gemeinschaftsbauaktion mit vielen beteiligten Familien wird eine überaus spannende Sache sein, mit viel Fluktuation und stark beanspruchten Nervenkostümen. Traumtänzer vs. Pragmatiker, Sparfüchse vs. Großverdiener, Baubiologen vs. Baumarktfans, Selberbauer vs. Perfektionisten etc.



Vielleicht



wären die hier http://www.stiftung-trias.de/ als kompetenter Partner für Projekte in dieser Größenordnung interessant

Ansonsten viel Erfolg, scheint ja ne Lebensaufgabe zu werden ;-)