Gutachten vorhanden - weiteres Vorgehen




Hallo zusammen,

nachdem ich mein Wunschobjekt (Baujahr 18. Jahrhundert), Bruchsteinfundament, Aufbau Fachwerk, durch einen Bausachverständigen begutachtet lassen habe, bekam ich folgende Hinweise:

Die Feuchtigkeit der Wände im Erdgeschoss mit Werten von bis zu 145,7 Digits (Normalwerte ca. 70 Digits) ist auf 3 Ursachen zurückzuführen:

- baujahrbedingt fehlende Außenabdichtung der erdberührenden Flächen

- Art des Mauerwerks (Bruchstein)

Eine Trockenlegung und Abdichtung nach heutigen Normen ist aus wirtschaftlichen Gründen nicht zu empfehlen. Es sind geeignete Verfahren einzusetzen, die zumindest eine Reduzierung der Feuchtigkeit und damit die Nutzung der Räumlichkeiten im Ergeschoss zu Wohnzwecken ermöglichen. Hierzu zählen u.a.:

- Außen: Freilegen des Mauerkwerks der Fassade im Erdgeschoss, alternativ: Aufarbeiten des Fassadenputzes

- Einbau einer Drainage zur Ableitung des Sickerwassers

- Innen: Entfernen des vorhandenen Putzes, Trockenlegung mittels Kondens- oder Infrarot- Trocknung und Aufbringen eines Sperr- oder Entfeuchtungsputzes

- Verwendung von Silikatfarben im Innenberich


Das würde jetzt bedeuten, dass die Außenwände des Erdgeschosses freigelegt werden müssen, zumindest da, wo Bruchstein vorherrscht. Dann würde ich einen mehrfachen Bitumenanstrich aufbringen, eine Drainage Verlegen und dann mit Kies und Co. wieder aufschütten. Reicht das so aus? Wenn ich das richtig verstanden habe, sollte aufgrund der Diffusion keine Folie oder gar ein WDVS verwendet werden.

Das Haus ist unmittelbar mit einer Scheune verbunden. Muss diese auch rundherum ausgegraben werden und mit einer Bitumen-Schicht versehen werden? Wir sprechen schnell von 25m Länge und ca. 10m Breite.

Hinsichtlich der Drainage... Wohin mit dem Wasser? Das Haus hat eine Sickergrube im Keller, aber ich kann ja schlecht ein Loch durch das Haus bohren, damit ich die Drainage dort anschließen kann. Ist hier der Einsatz einer Zisterne sinnvoll?

Viele Grüße

kowelenser





Hallo,

die 145 Digits sowie die generelle Feuchte des Mauerwerks (abrieselnder Fassadenputz und abrieselnde Tapeten innen) machen mir Gedanken. Ich möchte die Wände weitestgehend und vor allem langfristig trocken bekommen, daher meine Frage, ob die vorgenannten Arbeiten sinnvoll erscheinen.

Zudem: Dass ein Naturstein grundsätzlich Feuchtigkeit speichert und nie komplett trocken wird, ist mir klar. Dennoch möchte ich einen wohnlichen Zustand erreichen :-)



Drainage


Drainage

eine Drainage hilft nur gegen "stehendes" (bzw sich anstauendes) Wasser, z.B aus einer Hanglage kommend oder nach der Schneeschmelze, wenn der Boden nicht durchlässig ist. Zu dem machst Du aber keine Angabe. Gegen die übliche Feuchte im Boden hilft nur eine Abdichtung mit Sperrputz und einer Abdichtung (verschiedene Systeme). Zumindest schadet dies nicht, zu einer Notwendigkeit einer Dranage gibt es sicherlich keine pauschale Empfehlung, wenn man das nicht vor Ort so gesehen hat. Der Punkt sollte nochmal überdacht werden. Eine Drainage benötig eine Abfluß (Schleuse oder Pumpe), eine Zisterne könnte je nach Anfall schnell voll sein - und dann ? Bei uns steht nach Regen oder Schneeschmelze immer das Wasser bis 20cm unter der Oberfläche auf den Wiesen oder sogar als kleiner Teich obenauf - da würde nur eine Schleuse mit gesicherter Ableitung helfen.





SO, ich war gerade noch mal am Objekt.

Es gibt einen nahezu vollständigen horizontalen Riss im Fassadenputz, ca. 6m lang und ca. 5 cm hoch, die darunter liegende Bruchsteinmauer ist sichtbar. Daher denke ich, dass auf jeden Fall ein Aushub notwendig ist, um die Schäden auf der einen Seite zu beheben und auf der anderen Seite eine vernünftige Feuchtigkeitssperre zu installieren.





Hi,

ich schrieb ja, es ist nur der Fassadenputz betroffen, nicht die Bruchsteinmauer als solches.



Zweifel kann ich nachvollziehen,



was könnte das sein? Lt. Gutachter gibt es absolut keine Abdichtung, die vorgenommen wurde. Vor 20 Jahren hat man zuletzt den Putz erneuert und seither nichts mehr an dem Haus gemacht. ich könnte mit den bloßen Fingern Teile des Putzes abbrechen...

Ich vermute, dass hier eine nachträgliche Dämmung zwingend erforderlich ist.

Ausgraben, trocknen lassen, neuer Sperrputz, Bitumenanstriche und dann? Dann sollte es soweit doch trocken bleiben, oder irre ich mich?





Die denkmalgeschützte Bebauung aus dem 18. Jahrhundert besteht aus einem

2-geschossigen, unterkellerten Wohnhaus mit einem angrenzenden Stall, der als

Garage und Werkstatt genutzt wird. Das teilweise massiv hergestellte

Fachwerkhaus weist einen baujahrsbedingten Zustand und den sich daraus

ergebenden begrenzten Modernisierungsmöglichkeiten auf.


Grundstücksdaten habe ich weggelassen, ansonsten hier im Original:

Beschreibende Kriterien zum Grundstück:

Die Straße fällt in nordöstlicher Richtung leicht ab, während das Grundstück in nordwestliche

Richtung leicht ansteigt. An der westlichen Grundstücksgrenze führt auf einem befestigten Damm

gelegen, die linksrheinische Bahnstrecke entlang. Der nördliche Gartenbereich befindet sich auf einer

höheren Ebene und ist über eine Treppe zu erreichen. Die Grundstücksflächen westlich der Bebauung

sind weitestgehend mit Betonsteinpflaster befestigt. Die Liegenschaft befindet sich in einem Abstand von

ca. 45 m zum Rhein.

Anmerkungen Gebäudebeschreib.:
Das Wohnhaus verfügt über einen Gewölbekeller aus Bruchsteinen und verfügt bauart- und baujahrbedingt an den erdberührenden Bauteilflächen über erhöhte Feuchtigkeit. Das Erdgeschoss ist ebenfalls mit Bruchsteinen hergestellt und innen und außen mit einem Putz belegt. Ober- und Dachgeschoss sowie die
überwiegenden Teile des ehemaligen Stalls sind als Fachwerk ausgeführt. Bei den Decken über EG, OG und DG handelt es sich um Holzbalkendecken, die altersbedingt über Durchbiegungen von bis zu ca. 120 mm verfügen. Ein leichter Holzwurmbefall an den sichtbaren Balken ist unbedenklich. Die Elektroinstallation ist soweit ersichtlich 3-adrig.

Bauschäden und Baumängel, sonstige Sanierungsmaßnahmen:

Im Folgenden sind die Bauschäden und Baumängel aufgeführt, die bei der Begehung soweit ersichtlich festgestellt wurden. Es wurden keine zerstörenden Bauteiluntersuchungen durchgeführt. Planunterlagen lagen nicht vor.

Dacheindeckung des Stalls mit Aufarbeitung des Dachstuhls
OG-Wohnzimmer, 2 feuchte Stellen an der Außenwand
Delle im Bodenaufbau ca. 1,00 m vor Außenwand/Heizkörper
EG-Wände, innen: Erhöhte Feuchtigkeit und Putzablösungen
KG-Treppenbereich: Schimmelpilz- u. Algenbildung an der Wand
Fassade: Optischer Instandsetzungsbedarf des Holzfachwerks
Fassade: Fehlende Abdeckung des Wandversatzes zum Erdgeschoss
EG-Fassade straßenseitig, Feuchteschaden unterhalb des 2. Fensters v. re.
EG-Fassade straßenseitig, horizontale Rissbildung
Rissbildung in der Kappendecke der Werkstatt



Feuchtigkeit im Erdgeschoss:
Die Feuchtigkeit der Wände im Erdgeschoss mit Werten von bis zu 145,7 Digits

(Normalwerte ca. 70 Digits) ist auf 3 Ursachen zurückzuführen:

- baujahrbedingt fehlende Außenabdichtung der erdberührenden Flächen

- Art des Mauerwerks (Bruchstein)

- Hochwasser des Rheins (zuletzt im Jahr 1993)

Eine Trockenlegung und Abdichtung, die den Stand der heutigen Normen und Ansprüchen entspricht, ist aus wirtschaftlichen Gründen nicht zu empfehlen. Es sind geeignete Verfahren einzusetzen, die zumindest eine Reduzierung der Feuchtigkeit und damit die Nutzung der
Räumlichkeiten im Ergeschoss zu Wohnzwecken ermöglichen. Hierzu zählen u.a.:

- Außen: Freilegen des Bruchsteinmauerwerks der Fassade im Erdgeschoss, alternativ: Aufarbeiten des Fassadenputzes
- Einbau einer Drainage zur Ableitung des Sickerwassers
- Innen: Entfernen des vorhandenen Putzes, Trockenlegung mittels Kondens- oder Infrarottrocknung und Aufbringen eines Sperr- oder Entfeuchtungsputzes
- Verwendung von Silikatfarben im Innenberich


Gesamtbeurteilung

Die über 200 Jahre alte Bebauung weist in den oberen Etagen des Wohnhauses und im Stall, der jetzt als Garage und Werkstatt genutzt wird, einen akzeptablen Zustand auf. Das Erdgeschoss weist durch die erhöhten Feuchtewerte, die sich bereits in den zugänglichen Bereichen zeigten, einen massiven Sanierungsbedarf auf. Das Kellergeschoss ist als untergeordeneter Bereich mit
der bauarttypisch gegebenen Feuchtigkeit eingeschränkt als Lagerfläche nutzbar.

Die Dacheindeckung des Wohnhauses ist in einem Zustand, die eine weitere Nutzung von min. 20 Jahren ermöglicht. Der Stall bedarf einer Erneuerung der Dacheindeckung und damit verbunden der tragenden Konstruktion (außer Trapezblechbekleidung). Das Fachwerk weist soweit sichtbar einen Instandhaltungsstau auf. Die vorgenannten Kostenangaben geben die erforderlichen Mindestaufwendungen wieder, um die weitere Nutzung zu Wohnzwecken zu gewährleisten und das Anwesen im Bestand zu erhalten.