Gutachten

31.10.2011



Hallo zusammen,
aktuell ergibt sich für uns unter Umständen die Möglichkeit ein Fachwerkhaus aus dem Jahr 1750 zu erwerben. Auszug aus dem Expose:
Baujahr um 1750, Anbau im Erdgeschoss vermutlich um 1900 Bauweise: massive Bruchsteinwände im (Teil-) Keller und Erdgeschoss, darüber Fachwerk. Die Gefache wurden an den Außenwänden überwiegend ausgemauert, im Innenbereich mit Lehm ausgefüllt. Der Anbau wurde als Holzständerwerk errichtet und zusätzlich mit einer von innen vorgemauerten Wand versehen. Dachgeschossausbau mit ökologischen Baustoffen um 2000. Gaszentralheizung aus ca. 2001 mit zentraler Wasserversorgung. Der Warmwasserspeicher ist für den Anschluss an eine Solaranlage geeignet. Holzfenster, überwiegend mit Sprossen und weiß gestrichen. Innentüren Vollholz Treppe Eichenholz Bodenbeläge: im Erdgeschoss hochwertige italienische Fliesen, in Ober- und Dachgeschoss Eichenholzdielen. Kaminanschluss im Wohnzimmer möglich Neuer Dachstuhl und Dacheindeckung ca. 1990, als Dämmstoff wurde Schafwolle verwendet. Neue Elektrik und Wasserleitungen ca. 2000

Zwei Fragen drängen sich mir auf:

1) Würde ein Fachmann (-frau natürlich auch) alleine aus der Beschreibung vorsichtig sein oder gewisse Ahnungen haben wo Problemstellen liegen könnten? Für mich als Laie klingt das erst mal alles gut.

2) Wenn wir bei der Besichtigung einen Positiven Eindruck gewinnen würden wir das Haus gerne noch mal mit einem Fachmann (-frau) begehen und es begutachten lassen. Gibt es hierzu Empfehlungen im Oberbergischen Kreis (östlich von Köln)und mit welchen Kosten müssten wir für ein solches Gutachten rechnen.

Vielen Dank und Grüße
Michael



Interessant ...



... ist immer das, was man nicht sieht und was auch nicht im Expose´ beschrieben wird. Sanierungen von Fachwerkbauten, auch wenn sie mit guter Absicht und bereits biologisch hochwertigen Materialen durchgeführt worden sind, bergen immer die Gefahr, die von falsch konzipíerten Wandaufbauten, fehlerhaften oder falsch ausgewählten Dampfbremsen und -sperren, nicht beseitigten Feuchtigkeitsbelastungen in Wänden und Böden etc. ausgehen.

Z. B.: Der Teilkeller: Sind die Kellerwände feucht? Worauf ist der nicht unterkellerte Teil gegründet? Liegt der EG-Fussboden direkt auf dem Erdreich? Gibt es eine Feuchtigkeitssperre? Wie sehen die Fundamente aus ? etc.

Die Gefache wurden (überwiegend) ausgemauert: womit ? Ziegel? Zement-Bimssteine ? Gasbeton ? Welcher Mörtel wurde verwendet? Kann dieser das Balkenwerk schädigen?

Der Anbau aus Holzständerwerk? Wann errichtet ? Holzrahmenbau oder nachempfundenes Fachwerk? ausgemauert oder gedämmt? Wozu die innere Vormauerschale? Gibt´s einen Hohlraum zwischen der Vormauerung und der Aussenwand? Eventuell Kondensatausfall ? Schimmelgefahr ?

Neue Elektrik und Wasserleitungen: komplett erneuert oder nur in Teilen ?

Es ist sehr sinnvoll, sich möglichst deailierte Unterlagen über vorgenommene Umbauten vom Makler/Besitzer zu erfragen; Handwerkerrechnungen, die die verwendeten Materialien aufzeigen und garantieren, daß die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt worden sind.

Die Energie-Verbrauchsabrechnungen der letzen 3 Jahre geben eine Auskunft über den Dämmstandard des Objektes.

Nicht zuletzt sollten die amtlichen Unterlagen zum Objekt (Grundbuchauszug/Flurkarte/Baupläne etc) auf Übereinstimmung mit dem Bauordnungs-, dem kommunalen Planungsrecht und dem Nachbarschaftsrecht etc. überprüft werden

Der Makler gibt hierzu meist wenig Hilfestellung, da er sich im Detail nicht auskennt und auch nicht auskennen möchte. Sein Interesse ist der schnelle Verkauf.

Auch der/die Eigentümer sind oft nicht wirklich über ihr Objekt informiert.

Kurz: Bei einem Hauskauf, insbesondere einem Fachwerkhaus, sollte eine Hausbegehung/Immobilienkaufberatung obligatorisch sein.

Ich biete Kaufberatungen und weiterführende Untersuchungen (Bauzustandsanalyse / Umbauplanung / Kostenschätzung etc) an. Ein Ersttermin mit Begehung dauert 2-3 Stunden und kostet pauschal € 275,- inkl. 19% MwSt. zzgl. Fahrtkosten € 0,30/km (40km frei). Das Ergebnis der Beratung wird mündlich oder als Notiz vor Ort zusammengefasst. Ausführlichere Berichte oder die Auswerung von zusätzlichen Unterlagen im Büro gehen auf Stundenbasis (€ 75,- zzgl. MwSt. 19%) oder als Pauschalangebot bzw. richten sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), wenn es sich um entsprechende planerische Leistungen handelt.

Sie können mich gerne kontaktieren, wenn Sie Interesse an einer Kaufberatung haben sollten: der Oberbergische Kreis liegt in meinem "Arbeitsgebiet": Fon 02253-544310 oder Mobil 0175-1528505