Okal Fertighaus von 1968 - was ausgeben?

16.04.2013



Hallo ihr Lieben,

ich habe bereits einiges über die Okal-Fertighäuser aus der früheren Zeit hier gelesen, stehe allerdings derzeit trotzdem vor der Entscheidung, ob ich dieses Haus kaufen soll oder nicht.

Zu den Daten:
Das Haus wurde 1968 erbaut, ursprünglich als Flachdach-Bungalow mit Klinkern. 1985 wurde ein Dach aufgesetzt und ebenfalls ausgebaut.
Das Heizungs-System wurde 1995 erneuert. 2003 wurde das Haupt-Badezimmer vollständig erneuert. Böden sind noch komplett Parkett.
Das Grundstück liegt bei 1.480qm². Der Verkehrswert der gesamten Immobilie samt Grundstück beträgt laut Gutachter 179.000€.

Asbest ist in dem Haus glücklicherweise kein Thema, wie es mit weiteren Schadstoffen aussieht, kann ich nicht sagen (zumindest riecht es schonmal nicht muffig im Haus).

Die Fenster müssten ausgetauscht werden. Die gesamte Außenfassade neu gedämmt. Die Heizung müsste wahrscheinlich auch erneuert werden. Wie ist es mit der Elektrik in solchen Häusern (und was würde der Spaß kosten?)? Und die Treppe zum Dachgeschoss sollte auch erneuert werden.
Das Grundstück ist einigermaßen gepflegt, so dass dort nicht sonderlich hohe Kosten entstehen würden.

Meine Frage ist nun nicht, ob ihr das Haus kaufen würdet, sondern was die Immobilie wirklich wert ist (bei Okal-Häusern kann man doch sicherlich nicht vom Verkehrswert ausgehen)?

Der Grundstückspreis der Region liegt bei 114€/m².

Liebe Grüße, Melanie



Immobilienbewertungen ...



... bietet der Sachverständige auf diesem Gebiet an. Dazu gehören ein paar Angaben mehr, z.B. die über die Größe der Wohn- und Nutzfläche des Hauses, die Konstruktion und den ursprünglichen Ausbaustandard.

Das Grundstück wird nicht in der gesamten Fläche zum Baulandpreis berechnet, sondern nur zu der in er Region üblichen Größe für Baugrundstücke, idR. zwischen 450-750 m2. DerRest ist GArtenland zu einem weitaus geringeren Preis von ein paar Euro. Darüber informiert der Gutachterausschuss für Immobilien- und Grundstückswerte in Ihrer Region (Bodenrichtwerte).

Wenn ich diese Größen ansetze, wäre das Grundstück max. € 75.000 bis € 80.000,- wert. Bleiben für das Haus € 100.000 als Sachwert. DAs Haus als Schlichtkonstruktion hat eine Lebensdauer von max. 80 Jahren und eine (rechnerische) Restnutzungsdauer von 35 Jahren. Ohne die Größe des Hauses zu kennen, kann der wert nicht geschätzt werden.

Da ich z. Zt. ein solches Haus saniere, kann ich Ihnen im Grunde nur raten, prinzipiell sehr vorsichtig zu sein und das Haus mit einem Gutachter zu prüfen. Die Bausubstanz solcher Fertighäuser tendiert gegen null, der Sanierungsaufwand kommt einem Neubau gleich und die Schadstoffbelastungen sind auch nicht ohne.

Was macht Sie so sicher, das keine Asbestbelastung vorhanden ist. Die 60er waren die Hochzeit der Asbesteuphorie, nicht nur in grauen "Eternit"-tafeln und -wellplatten, sondern auch in Fliesenklebern und Mörteln. Daneben wurden feine Sachen wie "Schwarzkleber" auf Teerbasis (polyzyklische-aromatische Kohlenwaserstoffe, krebserregend) vewendet (Bodenbeläge(Holzbaukleber) und formaldehydhaltige "Holzschutzmittel", PCP, PCB etc.

Ich würde eher ein anderes Objekt für eine Investition wählen. Der preis ist garantiert stark überteuert. Liegt das Objekt im sog. "Außenbereich", in einem ehemaligen Ferienhausgebiet? Die Größe würde passen. ISt es an den öffentlichen Kanal angeschlossen oder hat es eine Sickergrube? sollte alles geprüft werden. Es gibt da oft sehr spannende Überrraschungen.



Hier noch einige Eckdaten



Da das Haus am Montag bereits zwangsversteigert wird, wird es wohl kaum möglich sein bis dahin noch ein zusätzliches Gutachten anfertigen zu lassen.

Allerdings habe ich hier mal das Gutachten für euch, da könnt ihr gerne reinschauen: http://www.zvg-portal.nrw.de/index.php?button=showAnhang&land_abk=nw&file_id=185801&zvg_id=90746

Das Grundstück ist einfach bombastisch, so eines findet man in dieser Umgebung selten. Die Lage ist genau das, was wir uns wünschen, ansonsten wäre unser Interesse an dem Haus nicht so groß.
Wir hatten gedacht, so bis maximal 125.000 Euro? Oder ist selbst das schon zu viel?

Liebe Grüße, Melanie





Lassen sie die Finger da weg!

Es gibt praktisch keinen eingebauten Gegenstand in diesem Haus welcher nicht belastet ist. Dies fängt an den den Türen an (Formaldeyhid) und geht im Fußboden (PCB) weiter und es folgt eine eindlose Kette. Wenn sie dichte Fenster einbauen, bekommen sie wegen der Schadstoffbelastung noch mehr Probleme und es kommen ewentuell Taupunktprobleme in den Wänden dazu. Wer beurteilt ihnen ob Heizung und Dach fachgerecht ausgeführt wurden usw.!
Wenn sie den Ausführungen Herrn Pickartz folgen, merken sie, es gibt BESSERES!

Viel Erfolg bei der Suche



Versteigerung



Ihr habt euch das Haus selber angesehen? Dass das Gutachten 2,5 Jahre alt ist habt ihr gesehen, oder? Mir wäre das auch definitiv zu viel "Wald", da seid ihr ja für Jahre mit Baumfällen beschäftigt. Aber das muss ja euch gefallen.

Ich würde so ein Haus nicht über eine Zwangsversteigerung erwerben. Ihr könnt kein Gutachten machen lassen und müsst die Katze im Sack kaufen ohne wirkliche Gewährleistungsansprüche. Das wäre mir zu heiß bei dem Preis. Solche Häuser sind uU ein Fall von abreißen und neu bauen, daher wäre in dem Fall mein Höchstgebot Grundstückspreis minus Abrisskosten, also vermutlich so irgendwas im Bereich 80-90.000. Aber das wird vermutlich für deutlich mehr weggehen.



Versteigerung



Der Link funktioniert leider nicht. Fragt Euch doch einfach, wieviel Euch das Grundstück wert ist. Abriss und Neubau käme dann noch dazu. Sollte es zur zweiten Versteigerungsverhandlung kommen, fällt auch das Mindestgebot und es gilt höchstens der Verschleuderungsschutz. Ab dann könnte die Sache evtl. lohnenswert sein. Das Haus selber ist als Altlast anzusehen.



Okal 1996 besser?



Vielen Dank für eure Ratschläge. Wir haben jetzt nochmal eine Nacht drüber geschlafen und lassen den Versteigerungstermin am Montag einfach verstreichen, es wäre einfach zu spontan und ein Haus sollte man doch schon gründlich bedenken. ;-)

Allerdings hätten wir ein weiteres Interessantes Angebot gefunden - wie der Zufall es so will, wieder ein Okal-Haus. Allerdings ist es Baujahr 1996, ich denke da ist die Qualität dann besser oder sollte man allgemein die Finger von Okal lassen?

Liebe Grüße, Melanie



Hej Melanie,



fragen Sie in anderen Foren. Erkunden Sie sich bei Besitzern von Okal ,Hansehaus o.ä. In diesem gibt es offensichtich nur Gegner der Fertig-Haustypen aller Hersteller. Demnach müßten eigentlich alle Fertighaus Bauherren schon lange verstorben sein





Gegner gibt es auch in anderen Foren, man schreibt halt selten etwas positives. Es gibt aber einige Beiträge nach erfolgreicher Sanierung denn auch ältere FH sind zu sanieren und vor allem nicht alle sind belastet.

Rudi





Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist doch immer ganz schwierig, deswegen sind die Gutachten doch auch im Einzelfall so wenig hilfreich wie die Feststellung, dass FH immer abzureißen sind, weil sie giftig sind.


In diesem Gutachten (das war nicht leicht zu finden) gibt es aber ein paar Punkte, die bemerkenswert sind:

1.

"Kanaldichtheitspru¨fung: Bei bestehenden Hausanschlu¨ssen(errichtet nach 1965), schreibt §
45(5) BauO NRW vor, ...., es sei denn das Objekt liegt innerhalb eines Wasserschutzgebietes, dann gilt die Frist bis zum 31.12.2005.
Das Objekt liegt im Wasserschutzgebiet „Lage-Billinghausen-Hörste“, Zone III. Der Sachverständigen liegt kein Pru¨fzeugnis vor."

Also: die Anschlussleitungen -wo immer die liegen- sind zu prüfen und mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erneuern.


2.

"Energiebedarfsausweis.
Gem. der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) hat der Käufer oder Mieter Anspruch auf Vorlage eines Energiebedarfsausweises. Im vorliegenden Fall liegt nach Angaben des Eigentu¨mers kein Energiebedarfsausweis
fu¨r das Gebäude vor. Dies wird im vorliegenden
Gutachten jedoch nicht wertbildend beru¨cksichtigt."

da fragt man sich, warum das nicht berücksichtigt wurde und was das für den Käufer zu bedeuten hat. Möglicherweise geht die Gutachterin davon aus, dass Heizung und Dämmung ohnehin erneuert werden müssen.


3.

"Dämmstandard: Fassade: ca. 10 cm
Decke u¨ber KG: ca. 3 cm
Decke u¨ber DG: ca. 10 cm"

ohne Kommentar


4.

"Der freigelegte Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag: rd. 110.000,00 !"

Daraus folgt, das Gebäude und die Garage kosten 69.000 € .... hoppla!

was dann folgt, ist die Kalkulation der Sachwerte. Dabei wird z.B. berechnet:
"Eingangstreppe, 2 Markisen, Keller-Außentreppe, s. S. 8 pauschal = 3.000,00 "
will man diese Dinge für diesen Preis zusätzlich kaufen??


der wesentliche Punkt ist aber folgender:

5.

"Alterswertminderung, § 23 ImmoWertV
Die Alterswertminderung ist unter Beru¨cksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz
6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine
gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung u¨bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Wertansatz: Wertminderung Wohngebäude = 50 %"

Das heisst doch, dass diese Immobilie erst zur Hälfte abgewohnt ist, weitere 40 Jahre soll sie alleine mit Aufwendungen für die Erhaltung bewohnt werden.
Stimmt das denn auch aus der Sicht des Käufers?
Hält das Dach (von 1985) wirklich noch 40 Jahre,
gibt es denn nicht aktuelle Vorschriften, die den Käufer zwingen, bei kleineren Eingriffen teure Maßnahmen zu veranlassen (EnEV / Dämmung)?

Zitat:
"Die gesamte Außenfassade müsste neu gedämmt werden"

Elektrik, Heizung, Treppe......

wenn ich mich entschieden hätte, nicht mit zu bieten, würde ich jetzt sehr gut schlafen. Glückwunsch!

dabei haben wir noch gar nicht über Schadstoffe geredet...

Zwangsversteigerungen sind immer der Versuch einer Bank, die nun wirklich gar keine emotionalen Interessen hat, aus einem unwirtschaftlichen Rendite-Objekt das maximal mögliche herauszuhohlen.
Das darf man der Bank nicht vorwerfen. Das ist das Benkgeschäft und dient auch den Interessen des ehemaligen Besitzers.
Es dient aber nie den Interessen des Käufers.

Viele Grüße von Götz,

der seine Knete in ein eigentlich unrentables Liebhaberobjekt versenkt hat und damit jeden Tag immer noch zufrieden ist und nicht nur ich:
happy wife - happy life



Versteigerung ansehen



Also auch wenn ihr euch gegen dieses Haus entschieden habt würde idennoch am Montag hingehen, wenn ihr Zeit habt. Einfach um einmal direkt mitzukriegen, wie so eine Versteigerung abläuft. Wenn ihr das schon gemacht habt ignoriert meinen Hinweis. :)

Viel Glück bei der Haussuche.

LG,
Tina



Gutachten



Grundsätzlich ist den Gutachten bei solchen Versteigerungen nichts Schlechtes außer der üblichen Weltfremdheit nachzusagen. Auftraggeber sind die Gerichte und nicht die Gläubigerbanken. Auf dem freien Immobilienmarkt sieht es da schon ganz anders aus. Immerhin kostet so ein Wertgutachten eine Stange Geld, das könnte in manchen Fällen dazu führen, dass nach dem Leitspruch "Man soll schlechtem Geld kein gutes hinterher werfen!" verfahren würde, wenn da nicht der Amtsweg vor wäre.
Schadstoffbelastungen und Renovierungsstau sollten aber eigentlich als saftiger Abschlag vom Verkehrswert Berücksichtigung finden.

Trotzdem hat der Immobilienhandel die ZVGs schon ziemlich im Griff. Da wird über reguläre Annoncen Stimmung gemacht, werden schon Kaufpreise genannt, nur ganz am Ende steht dann der Hinweis auf eine ZVG.


Die amtlichen Wertgutachten sind, sofern nicht sowieso auf den Webseiten der Gerichte zum Download verfügbar, auf Anfrage einsehbar zu machen.


Man kann viel lernen, wenn man bei solchen Versteigerungen nur zuschaut ohne gleich zu kaufen. Manchmal hat man auch Gelegenheit, mit den anwesenden Bankvertretern einen Deal zu machen, der unterhalb der Zuschlagsgrenze liegt. Üblicherweise stimmt das Gericht dann zu, um das Verfahren schnell zu bremsen. Trotzdem sollte man die Emotionen draußen vor lassen und kein indiskutables Haus kaufen, nur weil man sich in die schöne Aussicht verliebt hat.