Kauf eines Fachwerkhauses + evtl. Folgekosten

03.11.2007



Hallo zusammen,
ich bin durch Zufall auf dieses tolle Forum gestoßen und würde mich freuen, wenn wir hier evtl. ein paar Tips bekommen. Mein Mann und ich (beide 33) wohnen seit 2 Jahren zur Miete in unserem kleinen Fachwerkhaus. Nun möchte unsere Vermieterin das Haus verkaufen zum Preis von 95.000 VB. Das Haus hat vor einigen Jahren neue Leitungen bekommen, hat eine neue Heizung, neue Fenster und ein neues Bad. Was in absehbarer Zeit gemacht werden müsste ist: evtl. sind einige Außenwände feucht, der Raum in dem die Öltanks für die Heizung stehen ist feucht und muss glaub ich demnächst nach neuen Vorschriften fertig gemacht werden und der Kamin braucht eine Stahlhülse laut Schornsteinfeger, da es dort auch schon feucht ist. Wir haben einen Nachbarn der selber Häuser baut einmal gucken lassen und dieser meinte, er würde nichts mehr in das Haus investieren - er würde es abreißen und neu bauen. Das Haus ist wie eine Doppelhaushälfte mit dem Nachbarfachwerkhaus verbunden. Wir sind jetzt etwas verunsichert, ob sich der Kauf lohnt oder nicht. Ich denke der Preis ist für ca. 100 qm plus große Dachterrasse auf einer Art Anbau (unter der sich unsere Abstellräume anstelle Keller befinden) mitten in der Altstadt von Wiedenbrück angemessen. Unsere Vermieterin hat ein Gutachten erstellen lassen. Haben wir ein Recht bei Kaufinteresse dieses einzusehen? Hat jemand Erfahrungen mit etwaigen Folgekosten vom Haus oder sollten wir doch in einen Architekten investieren? Nächste Woche haben wir einen Termin bei der Bank, ob es überhaupt möglich und sinnvoll ist, mit einem geringen Eigenkapital so einen Kauf zu finanzieren. Dafür spricht, dass wir noch jung sind und 2 Verdiener. Andererseits würde sonst auch unser direkter Nachbar Interesse an dem Kauf haben und es uns weitervermieten. Vielleicht gibt es da eine Möglichkeit bezüglich Mietkauf?
Vielleicht hat hier ja schon jemand ähnliche Erfahrungen gemacht und kann uns irgendwie weiterhelfen?!
Wir würden uns über Berichte oder Tips sehr freuen!
Viele Grüße aus Rheda-Wiedenbrück
Sascha & Nicole



Lohnt meist



Hallo

meine Erfahrung ist, dass es sich zur Zeit - bei ziemlich geringen Hauspreisen, niedrigen Zinsen, gleichzeitig aber teilweise unverschämt hohen Mieten - meist sehr lohnt, in Eigentum zu investieren (das können Sie ja selbst rechnen - Sie kennen ja Ihre Miete). Ob es sich bei diesem Haus lohnt, oder ob man tatsächlich besser neu baut, könnte unter Umständen auch ein Gutachter klären - die Kosten eines vereidigten Sachvedrständigen liegen bei 100-200 Euro die Stunde, also nicht unbedingt bescheiden. Wenn Ihre Vermieterin aber kürzlich solch ein Gutachten erstellen liess, und NUN das Haus verkaufen möchte, dann ist das bedenkenswert - oder? Vorteil: Falls das Haus echte Mängel aufweist, die auch im Gutachten stehen, muss der Verkäufer dies (meines Wissens nach) mitteilen. Ansonsten könnte er haftbar gemacht werden (dazu Anfrage bei www.recht.de ?). Es wäre auch guter Stil, wenn der Verkäufer dem Käufer das Gutachten zugänglich machen würde (und auch sonst auf Probleme hinweist - also mit "offenen Karten" spielt). Deshalb: fragen Sie doch einfach!

Grüsse
stt



Mieten oder Kaufen



Hallo Sascha und Nicole,
in einer ähnlichen Lage war ich auch mal: der Vermieter wollte verkaufen.

Dabei ist es gut zu wissen, daß der Vermieter in der Regel Probleme hat, ein vermietetes Haus zu verkaufen. Der Käufer müßte den Mieter erstmal übernehmen und danach bei Eigenbedarf kündigen. Das kann dauern, deshalb ist es nicht attraktiv. Das senkt den erzielbaren Preis....

Ihr seid also in gar keiner schlechten Position, und der von Euch zu zahlende Preis sollte sich daran orientieren.

Natürlich schaut Ihr Euch das Gutachten an! Das Gutachten wurde ja nicht nur zur Ermittlung eines Verkaufspreises angefertigt, sondern auch, um dem Käufer aufzuzeigen, dass er einen entsprechenden Wert bekommt. Wenn die Vermieterin Euch das Gutachten nicht zeigen will, solltet Ihr das Haus NICHT kaufen. Sagt Ihr das bei Bedarf einfach.

Was die von Euch aufgezählten notwendigen Renovierungen angeht, denke ich, dass Ihr da zu blauäugig rangeht! Feuchte Wände sind ein großes Problem, und die Substanz des Hauses kann schon angegriffen sein!

Ich würde mir an Eurer Stelle erstmal das Gutachten ansehen. Wenn es auf die Renovierungen nicht detailliert eingeht (incl. Kostenaufstellung), und Ihr ernsthaftes Interesse habt, dann müsst Ihr die Renovierungskosten abschätzen lassen. Mit diesen Kosten kann man dann in die Preisverhandlungen gehen. Die 95.000 ist es nur in einwandfreiem Zustand wert, oder?



ich gebe auch was zu bedenken:





Kauf eines Fachwerkhauses



Falls das Gutachten ein Wertgutachten ist,
dan gibt es auch Angaben zur Art der baulichen Mängel und zur Höhe der Reparaturkosten (Reparaturrückstau).
Da der Gutachter für seine Angaben haftet, ist der angesetzte Reparaturrückstau eher zu hoch als zu niedrig.

Viele Grüße
Georg Böttcher



Ein Fachmann muß her



Halli, Ihr zwei. Wir sind vor dem Kauf der reste unseres "Hauses" folgendermaßen vorgegangen: ich habe vom Freilichtmuseum in Detmold die Adresse eines Tischlermeisters und staatl. geprüften technikers für baudenkmalpflege bekommen. Mir dem sind wir durch das Haus gegangen, und er hat sich die Substanz angesehen. Danach hat er uns ein Angebot geschrieben, in dem alle auszuführenden Arbeiten hätten stehen sollen. das hat sich im Nachhinein allerdings als unmöglich herausgestellt, es kommt IMMER was dazu. Darauf aufbauend haben wir ein Finanzierungskonzept erarbeitet, aus dem sich rückwärts gerechnet der Kaufpreis für das Grundstück ergeben hat (Eigenkap. + Darlehen - Kosten = Rest = Kaufpreis).
Feuchte Wände sollten wie erwähnt alle Alarmglocken klingeln lassen, das wird aller Wahrscheinlichkeit nach eine größere und somit auch teurere OP!
Glaubt nicht, daß die Schäden "mal eben" behoben werden können. wie bereits oben beschrieben, ist es merkwürdig, daß die Eigentümerin erst investiert, und dann nach Erstellung eines Gutachtens verkaufen möchte. Also unbedingt!! das Gutachten einsehen oder ein eigenes erstellen lassen, das ist gut angelegtes Geld. 95.000 € sind kein Taschengeld, wie groß ist denn das Grundstück, typisches Innenstadtgrundstück wahrscheinlich, oder? Zu guter Letzt: unser Haus steht in 59590 Geseke, dfas ist von Rheda die 55 nach Lippstadt, dann Esbeck, Hörste, Mönninghausen, keine 20 min Fahrzeit. Da könnten wir Euch am bald wieder lebendigen Objekt ein paar Sachen zeigen. Meine Telnr. lautet 0171 2171444, von 7.00 bis 21.00 Uhr, ruft ruhig an, wenn Ihr was wissen möchtet. Nach Rücksprache könnte ich Euch auch die Telnr. "unseres" Holzwurmes geben, ich schätze, der wäre durchaus bereit, Euer Objekt anzusehen. So, fertig.
Grüße, Mario Albrecht



hallo



biete eine kostenlose,unabhängige begehung/meinung an
tel. 0170/5443614 mfg andreas von der holena



Vielen Dank...



...für die vielen informativen Antworten!
Gestern haben wir das Gutachten bei unserer Vermieterin angefordert und gerade diese Antwort bekommen: "Leider können wir Ihrer Bitte nicht nachkommen, da das Gutachten für steuerliche Zwecke erstellt wurde und dieses lt. Gutachter nur für den Auftraggeber bestimmt ist und darf nur für den angegebenen Zweck und als Ganzes verwendet werden. Vervielfältigungen und Verwendungen durch Dritte sind nicht zulässig."
Kann das tatsächlich so sein oder will sie uns das Gutachten nicht zeigen?
Ich melde mich später noch einmal ausführlicher!
Viele Grüße Nicole



Sie will nicht!



Hallo Nicole!

Es kann schon sein, dass im Gutachten eine Weiterleitung an Dritte oder Verwendung durch Dritte ausgeschlossen wird. Aber die Vermieterin muss Euch das ja nicht gleich kopieren.

Normalerweise kann man sich doch in Ruhe zusammensetzen und das Gutachten durchgehen. Wer sich dagegen sträubt, hat irgend etwas zu verbergen.

Nur meine bescheidene Meinung...



Kauf eines Fachwerkhauses



Die Vermieterin lügt.
Gutachten werden aus steuerlichen Gründen nur angefertigt, wenn man sich mit dem Finanzamt über die Grundsteuer streiten will. Und das ist bei einem vermieteten Haus unsinnig; das Finanzamt kennt ja die Mieteinnahmen; den Steuersatz legen sie ohnehin selber fest.
Und selbst wenn (ich habe auch einmal eine Wertermittlung für eine Industrieimmobilie angefertigt, bei der es um den steuerliche Probleme ging), so ist das Gutachten deshalb genauso auszufertigen wie für einen Verkaufsfall und kann natürlich auch dafür verwendet werden. Der potentielle Käuferist ist ein sog. begünstigter Dritter, dem der Gutachter wie dem Auftraggeber bzw. Eigentümer gegenüber haftbar und schadenersatzpflichtig ist, falls sein Gutachten Fehler enthält, die zu Vermögensschäden beim Kaufwilligen führen.
Es geht hier nur um die zweckentfremdete Verwendung des Gutachtens bzw. Teile daraus.
Ein Tipp, wie Ihr überschläglich den Wert des Hauses grob schätzen könnt:
Die jährliche Kaltmiete x 11 - 15 ergibt einen ungefähren Richtwert als von- bis- Spanne.

Viele Grüße
Georg Böttcher



Hallo zusammen!



Tja leider haben wir uns das auch schon gedacht! Was uns ebenfalls etwas komisch vorkommt, dass wir sonst immer mit ihr telefoniert haben und jetzt alles nur noch über den schriftlichen Weg führt?? Aber langsam glaube ich auch, dass sie wohl ihre Gründe hat.
Wir finden es auf jeden Fall ganz klasse, dass es solche Foren wie dieses gibt! Wenn man sich selber nicht auskennt, würde man doch ganz schön auf dem Schlauch stehen:-)

An Hr. Böttcher u. Hr. Albrecht: Unsere Kaltmiete beträgt 486,- und man hat uns damals beim Einzug gesagt, das Haus hätte ca. 100 qm, allerdings haben wir auch noch eine ca. 20-25 qm große Dachterrasse. An der Seite befindet sich noch ein schmaler Weg, welcher in einen kleinen Hof führt, das gehört auch noch mit zum Grundstück.

Vielleicht ist es doch die bessere Variante, dass unser Nachbar das Häuschen kauft und wir bleiben einfach Mieter! Offen gesagt, sind wir beide auch nicht wirklich handwerklich begabt. Wir sind wirklich gespannt, was die nächsten Tage so bringen und melden uns sobald es Neuigkeiten gibt!

Einen schönen Abend wünschen

Sascha & Nicole



Warum sollte denn der Nachbar das Haus kaufen?



Bei eurer Kaltmiete, den Sanierungsaufgaben und dem Preis kommt er doch nie auf eine Rendite! Geld wird der Nachbar doch bestimmt nicht zu verschenken haben? Ihr aber auch nicht. Die Formel von Herrn Böttcher ist doch klasse. Würde nur einen kleinen Abschlag machen, da es ja vermietet ist. Machen andere Käufer bestimmt.
Bei meinem Haus kam ich ohne Neben-, Zins- und Sanierungskosten auf 7 Jahre. Dabei sind die Garagen und die 30m²Werkstatt(Schuppen) nicht mit berücksichtigt. Ist halt hier auch eine billigere Gegend.

Gruß Marko