Grundstücksteilung trotz Grenzbebauung ohne Brandwand bei denkmalgeschütztem Haus

10.05.2021 Fabi84

Grundstücksteilung trotz Grenzbebauung ohne Brandwand bei denkmalgeschütztem Haus

Guten Tag,

Wir sind im Begriff ein Grundstück mit zwei Wohnhäusern zu kaufen. Es besteht aus einem einzelnen Flurstück.
Wir hatten uns mit den Verkäufern auf einen Kaufpreis geeinigt und eigentlich war alles klar. Bis der Notar bei der genauen Durchsicht des Grundbuches feststellte, dass unser Flurstück seit ca. 15 Jahren mit dem Nachbarflurstück vereinigt ist und seitdem im Grundbuch unter einer Nummer geführt wird. Interessanter Weise war dieser Umstand weder Maklerin, noch einer externen Gutachterin, noch unserer Bank aufgefallen.
Den Eigentümern war dies nicht mehr bewusst, sie hatten es seinerzeit so eintragen lassen, da die Entwässerung beider Grundstücke gemeinsam über das Nachbargrundstück verläuft.
Auf dem betreffenden Nachbarflurstück steht ein denkmalgeschütztes Wohnhaus direkt auf der Grenze zu unserem Flurstück. Das nächste Gebäude steht ca. drei Meter entfernt.

Nun haben die Verkäufer die Realteilung der Flurstücke beantragt. Sie erhielten direkt die Aussage, dass eine Teilung nun, aufgrund der Grenzbebauung, nur nach Errichtung einer Brandwand möglich sei. Diese sei aber aufgrund des Denkmalschutzes nicht nachträglich mehr durchführbar. Somit seien die beiden Flurstücke nun für immer vereinigt und nie wieder real teilbar.

Als einzige Möglichkeit besteht laut unserem Notar nun noch die Teilung nach WEG. Hierbei sei es möglich, die einzelnen Flurstücke und die darauf stehenden Häuser so mit Sondernutzungsrechten auszustatten, dass dies einer Realteilung nahe käme. Dies würde sogar den separaten Verkauf des einzelnen Flurstückes beinhalten. Lediglich bei z.b. der gemeinsamen Entwässerung, dem Winterdienst des gemeinsamen Bordstein etc. müsste man sich in der dann gegründeten Eigentümergemeinschaft einigen.
Unter diesen Umständen wäre diese Lösung für uns okay. ABER: Unsere Bank, die ja bis dato von der Beleihung eines eigenständigen Grundstückes ausging, wird nun voraussichtlich bei ihrer Bewertung des WEG-Anteils auf einen geringeren Wert kommen. Somit stünde die Finanzierung auf der Kippe, falls die Eigentümer uns preislich nicht entgegen kommen.

Daher die Frage: Besteht in irgendeiner Form doch noch die Möglichkeit, die beiden Flurstücke real zu teilen? Schließlich waren sie seit jeher getrennt, auch ohne Brandwand!

Wir freuen uns auf Ideen, Vorschläge und Inspirationen sowie Rückfragen!

Gruß
Fabian



Eine perfekte Gelegenheit



Eine perfekte Gelegenheit den Preis ordentlich zu drücken. Solch eine Ignoranz seitens der Verkäufer muss bestraft werden. Die Idee des Notars klingt gut.



WEG-Teilung oder Baulast



Eine WEG - Teilung wäre wohl das einfachste. Wenn die beiden Gebäude weit genug auseinander stehen wäre auch eine Regelung über eine Baulast denkbar – das allerdings schlägt auch auf den Wert des Grundstücks. Im Rhein-Main-Gebiet sind diese Abschläge zumindest nicht sehr hoch. In Ihrem Fall vermutlich auch nicht, da das Nachbargebäude unter Denkmalschutz steht und die Denkmalbehörde vermutlich keine Grenzbebauung zulassen würde. Das sind aber alles Betrachtungen im Einzelfall.

Gruß aus Wiesbaden, Christoph Kornmayer




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