Kaufpreis

23.05.2012



Hallo an alle,

ich habe ein Kaufangebot für ein Grundstück in Brandenburg mit darauf befindlichen sehr baufälligen Haus (das ich gern wieder aufbauen würde, soweit es denn noch möglich ist, denn es steht schon 17 Jahre leer).
Das Grundstück selbst ist knapp 6800 qm groß, davon sind 1200qm Bauland, der Rest ist Grünfläche. Ich habe bei der Gemeinde nach den ortsüblichen Bodenpreisen nachgefragt: für Bauland werden 16€ pro Quadratmeter, für Ackerland 0,25€ pro Quadratmeter angesetzt. Die Eigentümerin, eine alte Frau in Westdeutschland, hätte gern 50.000€ für Grundstück+Haus. Ausgehend von den Bodenpreisen, die mir die Gemeinde genannt hat, finde ich den Preis deutlich überzogen (es ist kein Makler involviert), oder habe ich bei meiner Berechnung etwas übersehen?

Vielen Dank vorab für hilfreiche Antworten!



Grundstückspreis



Also hier in Sachsen ist das zumindest in unserer Region so, dass man bei solchen Häusern wenn überhaupt nur den Bodenrichtwert für das Grundstück bezaht. Bauland liegt so wie von Dir angegeben und Grünland liegt hier auch nur bei ca. 25 cent/m². Für meine Häuser, zwar 150-200 Jahre alt aber nicht baufällig und auch nicht langfristig leerstehend, haben wir noch unter Grundstückspreis gelegen. Also weiter verhandeln!





Ich komme auf knapp 21.000€ lt. den Bodenrichtwerten. Von dem was ich gelesen habe, ist es nicht unüblich, auch ev. Abrisskosten mit einzukalkulieren (mit ziemlicher Sicherheit müsste das Haus zumindest entkernt werden, und momentan ist es dank netter Mitmenschen innen auch ziemlich vermüllt). Ich wollte der Verkäuferin 10.000€ bieten, oder ist das zu unverschämt?
Es gibt einen Mann im Ort, der sich so ein bißchen um das Grundstück kümmert. Er meinte, mehr als 15.000€ würde sie für das Haus+Grundstück wahrscheinlich nicht kriegen, aber da sie wie gesagt, nicht vor Ort wohnt und bei ihr in Baden-Würtemberg wahrscheinlich auch ganz andere Preise erzielt werden und sie darüber hinaus vielleicht auch nicht den gegenwärtigen Zustand des Hauses vor Augen hat, hat sie ganz andere Vorstellungen und wartet darauf, dass das Haus mal irgendwann zur Goldgrube wird. Es ist nicht so ganz einfach, da die Verhandlungen anzusetzen.



Bodenwert



Hallo Norma,
so einfach wie geschildert ist das nicht mit dem Bodenrichtwert.
Dieser Wert bezieht sich immer auf ein Richtwertgrundstück, ein fiktives Grundstück mit fiktiver, statistisch ermittelter Größe. Größer als der Richtwert bedeutet Preisabschläge, kleiner ev. Zuschläge.
Dann spielt die vorhandene Bebauung bzw. Bebauungsplanung eine wichtige Rolle; die legt fest in welchem Maße die Fläche überbaut werden kann und welche Form/Höhe/Abstände ein Gebäude haben darf.
Dann ist der Zuschnitt des Grundstückes von Bedeutung, also die Grundstückslänge zur öffentlichen Verkehrsfläche und die Grundstückstiefe.
Es gibt noch eine Reihe weiterer wertbeeinflussender Faktoren wie städtebauliche Vorschriften, der Status der Erschließung, Belastungen die sich aus dem Grundbuch ergeben und die Lage.



Außenbereich?



Bei der Grundstücksgröße wäre die Frage, ob das Außenbereich ist? Wenn das Haus derartig lange leer steht könnte das dann Probleme geben.

Der Beschreibung nach würde ich hier tatsächlich mit Grundstückswert minus Abrisskosten kalkulieren. Was den Grundstückspreis angeht siehe die Antwort von Herrn Böttcher.

Ich würde einmal bei der Gemeinde anrufen und mich erkundigen, ob was im Grundbuch steht, wie der Bebauungsplan aussieht etc. Besonders, wenn fraglich ist, ob das Haus nicht eher abgerissen werden müsste.

Aber egal, was das Grundstück mit Haus theoretisch wert wäre, die Chancen, den geforderten Kaufpreis um 80% zu drücken dürften eher schlecht stehen. Da wird sich jeder Verkäufer stark auf den Schlips getreten fühlen. Von daher würde ich erst einmal abklopfen, inwieweit die Verkäuferin da flexibel wäre bevor ich einen Besichtigungstermin mit einem Sachverständigen ausmache.