Sollen wir es wagen oder nicht?

05.08.2010 Andy



Hallo!

Wir erwägen den Kauf einen alten Bauernhauses (Bj. 1928). Das Haus ist in massiver Bauweise errichtet (Wände ca. 35cm dick) und das Dach ist teils mit Tonziegeln und teils mit Betonziegeln eingedeckt. Bei den Fenstern handelt es sich überwiegend noch um Einfachverglasung, im Obergeschoss sind aber auch teilweise schon welche aus Kunststoff mit Doppelverglasung (immerhin...) vorhanden. Bei den Böden handelt es sich um Holzdielen, die Elektrik wurde in den meisten Bereich bereits erneuert.
Da Haus verfügt über insgesamt 3 Wohneinheiten mit insgesamt ca. 500qm(!). Wir haben vor einen Teil selber zu bewohnen und die anderen beiden Wohneinheiten als Ferienwohnung zu vermieten, das Haus liegt in einem touristisch attraktiven Gebiet in Norddeutschland.
Uns bekannte Mängel: Zwei Balkone müssen abgedichtet werden, an diesen Stellen ist auch Wasser ins Haus eingetreten, die Heizung und die Warmwasserbereitung müssen erneuert werden ebenso die Klärgrube. Auf den Stallgebäuden (verpachtet) ist teilweise noch Wellasbest vorhanden. Und man hat halt jede Menge Renovierungsarbeiten aber das ist ja eh klar.
Unser Problem ist, dass wir gestern einen Termin mit einer "Baugutachterin" hatten, die wohl sehr sehr viel Wert darauf legt jedes Haus in ein Passivhaus zu verwandeln. In Ihren Augen MUSS das ganze Dach runter (obwohl es dicht ist), komplett gedämmt und dann mit neuen Ziegeln wieder eingedeckt werden. Außerdem MÜSSEN wir die gesamte Fassade mit einem Wärmeverbundsystem dämmen und natürlich ALLE Fenster gegen Dreifachverglasung austauschen lassen. Die Holzdielen sollen (na klar) auch alle raus und durch Betonböden ersetzt werden. Ach ja, und die alten Vollholztüren auch.... Außerdem hat sie mit einem digitalen Messgerät an einigen Stellen Feuchtigkeit in den Wänden festgestellt, wobei ich dann hinterher gelesen habe, dass das so schnell ohne weiteres nicht geht und dafür Bohrungen vorgenommen werden müssten. Ich sehe es so:
Wenn ich ein Passivhaus möchte, baue ich mir eins. Dass ich in einem alten Haus immer Arbeit haben werde, ist mir völlig klar. Das macht aber irgendwie für mich auch den Reiz aus. Natürlich möchte ich auch Dämmung vornehmen, allerdings sollte sich das im ersten Schritt auf die Geschossdecke des Dachbodens, der nicht ausgebaut werden soll, beschränken. Und NEIN, die Holzdielen und die alten Holztüren sollen nicht raus!
Ich habe hinterher noch einmal recherchiert und entdeckt, dass diese Frau eng mit einigen Modernisierungsfirmen zusammenarbeitet. Der Verdacht liegt also nahe, dass Sie gerne eine komplette Wärmedämmung an den Mann bringen möchte (Provision???). Muster für eine Fassadendämmung hatte sie auch gleich dabei...
Das Grundstück dieses Hofes ist 1,7ha groß (große Weidefläche und kleiner Reitplatz sind vorhanden). Kosten soll das ganze Objekt 105.000,-EUR, die Besitzer sitzen auf gepackten Koffern und wollen nach Schweden auswandern.
Wie sind Eure Erfahrungen mit alten Bauernhäusern. Ist es realistisch, wenn man erst einmal 80.000-100.000 an Modernisierungskosten ansetzt?
Wir würden damit anfangen, die Balkone zu sanieren, die Heizung auszutauschen und die Klärgrube zu erneuern.

Entschuldigung, dass es so viel Text geworden ist, wollte niemanden verwirren...

LG

Andy



Wenn



Euch das Haus gefällt, dann müsst Ihr das wohl wagen ;-)).
Der Schilderung entnehme ich, dass da noch nicht allzuviel gebastelt wurde, also braucht Ihr nix mitkaufen, was dann teuer entsorgt werden muss. Und könnt dann eine entsprechend sinnvolle Sanierung durchführen. Nehmt Euch einen Altbauerfahrenen Fachmann als Planer und Begleiter, dem nicht nur die €-Symbole im Auge blinken.
Leider ist es tatsächlich so, dass viele Architekten mit Partnerfirmen zusammenarbeiten und das Honorar nach erbrachten Leistungen abrechnen, je teurer, desto gut ;-)).
Auch die Ziegelfassaden aus der damaligen Zeit sind durchaus erhaltenswert, da wurde schon viel zuviel kaputtgemacht.
MfG
dasMaurer



General - Sanierung



Hallo

einen klassischen Rundumschlag mit allen Registern würde ich nicht machen.

Ob ein theoretischer Standart als Passivhaus sein muss wage ich zu bezweifeln mit allen Sachen die Sie da geschildert haben.

Schäden müssen behoben werden und dann mit spitzer Feder und machbarem Aufwand erneuert werden.

Anamnese - Diagnose - Therapie

Für so was ist ein umfassendes Gesamtkonzept notwendig, in dem die Schritte genau definiert werden - im Umfang so wie im zeitlichen Rahmen.

Gutes Gelingen

FK



Haussanierung



Das unterschreibe ich mit, Florian.

Viele Grüße





Wie Sie schon bemerkt haben, entscheiden Sie sich mit dem Experten oft auch schon für ein Sanierungskonzept. Das ist schwierig. Wenn keine akuten Bauschäden vorhanden sind, die rasch zur Entwertung der vorhandenen Substanz führen, lassen Sie sich am Anfang viel Zeit!

Wenn Sie vorhaben, Ferienwohnungen zu vermieten, achten Sie bitte auf einen guten Schallschutz, damit die Lust am Vermieten erhalten bleibt. Mieter sollen sich untereinander nicht stören, und auch als Vermieter wollen Sie schalltechnisch nicht auf die Mieter Rücksicht nehmen müssen. Insofern sind alte Holzböden schwierig.
Die Küchen und Bäder sollten einfach, robust und zweckmässig gehalten werden.
Auch Renovationsarbeiten können in der Feriensaison nur soweit erfolgen, als sie die Mieter nicht stören.

Man sollte genau rechnen, ob sich der bauliche Mehraufwand mit den zu erwarteten Mieteinnahmen rechnet, zumal Ferienwohnungen deutlich mehr Aufwand machen als dauervermietete Wohnungen (Putzen, Abnahme, Bettwäsche, Administrativa usw.) und man nicht automatisch Vollbelegung über die ganze Saison erwarten kann.



Moin Andy,



das Angebot hört sich fair an und wenn dich die Perspektive nicht schreckt in der Saison immer greifbar für deine Gäste zu sein, hau rein. Was das angeht kann ich dir nur raten, rechtzeitig deinen Privatbereich so zu gestalten, (Hecken, Wege, Grundriss, Eingänge etc.), dass du die nicht immer alle beim Frühstück auf der Terasse sitzen hast...;-).

Für was genaueres bräuchte es ein paar Fotos und Kostenvoranschläge von Handwerkern vor Ort. Übern Daumen sagt man 500-1000,-€ /qm, je nach Aufwand, das lässt sich mit guter Planung aber auch über die Jahre verteilen.

Deinen Ansatz halte ich für absolut richtig und die Passivhaus-Tante lass man da wo sie is....

Viel Glück, Boris



Danke schonmal



für die vielen Antworten, das klingt alles um einiges vernünftiger als das was ich mir gestern anhören musste...
Zumal mir dann von Ihr auch noch die Frage nach dem "Warum" gestellt wurde. "Warum wollen Sie denn so ein Haus, brauchen Sie denn so viel Platz, das ganze Grundstück können Sie ja gar nicht bewirtschaften". Sie hat also wohl leider unseren Ansatz und die Tatsache, dass wir Leute sind, die das Leben auf dem Lande schätzen nicht begriffen.
Folgendes wollte ich noch loswerden bzw. ergänzen:
Die 3 Wohneinheiten haben separate Eingänge, 2 Wohnungen befinden sich im Obergeschoss, eine davon würden wir in den ersten Jahren selber bewohnen und uns dann nach und nach das Untergeschoss fertig machen.
Im ersten Schritt soll also "nur" die zweite Obergeschosswohnung vermietet werden.
Wir denken da wirklich langfristig zumal wir auch beide noch unter 30 sind und somit nicht unter Zugzwang stehen jetzt schnell noch etwas machen zu müssen bevor wir es in diesem Leben nicht mehr abbezahlt bekommen.

Freue mich über weitere hoffentlich positive Antworten!



Bin jetzt auch registriert...



sollte also jemand Interesse an Fotos o.ä. haben, einfach nachfragen!

Andy



Mit soviel gesundem Menschenverstand...



...die Passivhaustanti in die Wüste zu schicken, ist das Bauernhaus bei Ihnen sicher gut aufgehoben.
Bis auf das Wellasbest ist wahrscheinlich noch wenig Sondermüll zu finden.
Denken Sie immer daran, so ein Haus liebt keine Kunststoffe!
Es gibt immer natürliche Alternativen!



Gedämmt ist noch lange nicht Passiv



Als ich auf einer Messe einen Heizungsbauer zum Thema Wärmepumpe löcherte, hat er für einen Altbau abgeraten. Einfach, weil so ein Passivhaus ja ein Gesamtkonzept ist, wo alle Aspekte zusammenpassen müssen.
Und ein Altbau hat z. B. schon gar nicht die großen Fensterflächen, um Wärme einzufangen. Dämmen ja, aber bitte nur da, wo es weiterhilft, und in den Schritten, wie es der Geldbeutel verträgt (und selbstverständlich nur so, wie es auch das Haus verträgt).
Die altbaufeindliche Tante würde ich schnellstens in ihr vermutlich steriles Haus im Landhaus-Stil scheuchen ;-) und, wenn das nächste Mal fachlicher Rat gebraucht wird, lieber jemanden suchen der mit Altbauten Erfahrung hat (ich könnte mich wirklich aufregen, die kriegt von euch Geld und macht alles schlecht - so wird das nix mit der Karriere...)



Neuer Termin kommt!



Und zwar dieses mal mit einer Firma (bzw. eine Gemeinschaft mehrerer Firmen, aber halt nur ein zentraler Ansprechpartner), die sich auf Altbauten spezialisiert hat. Die haben wir das erste mal auf den Altbautagen in Bremen gesehen dort hatten Sie viele Referenzobjekte ausgestellt. Für uns haben Sie vor 2 Jahren auch bereits einmal ein Modell durchgerechnet als wir ein Haus gefunden hatten, das auch ziemlich unseren Vorstellungen entsprach. Die hätte ich lieber gleich anrufen sollen, hab ich völlig vergessen...
Naja, Lehrgeld bezahlt!
Mal sehen was diese Firma uns für eine grobe Zahl nennt. Bestimmt nicht die 500.000,- EUR (!!!!!!!!) wie beim letzten Termin :)

Ein paar Fragen hätte ich noch damit ich ein bißchen vorbereitet bin, die stelle ich jetzt einfach mal:

Weiß jemand, was die Entsorgung von Asbest kostet, ich habe gelesen, dass man das selber in Bigbags packen und dann abholen lassen kann (mit Schutzanzug und Atemmaske natürlich)!
Auf dem Grundstück steht noch eine alte Schnapsbrennerei, die hätte ich an sich natürlich stehen lassen, allerdings wurde hier bereits mit dem Abriss begonnen. Sie hat ca. 10x15m und ist unterkellert.
Kann mir jemand ungefähr sagen, was ein Abriss kosten würde?
Der Dachboden ist mit Holzdielen ausgelegt und darunter befindet sich Lehm, der Dachboden soll wie gesagt nicht ausgebaut werden. Wie kann man die Geschossdecke am einfachsten dämmen, oder reicht evtl. der Lehm schon aus?
Die Klärgrube muss lt. Besitzer erneuert werden weil es gesetzlich vorgeschrieben ist. Muss man das sofort erledigen oder gibt es eine Art Bestandsschutz? Und wenn man erneuert, welches System empfehlt Ihr? Sollte für 5-6 Personen ausgelegt sein, wir wohnen ja nur zu zweit dauerhaft dort und der Rest sind dann halt (hoffentlich irgendwann) unsere Gäste.

So, das reicht denke ich fürs Erste!
Bin echt froh, dass ich mich hier angemeldet habe, die ganzen positiven Antworten und Ermutigungen sind wirklich eine Wohltat, man weiß einfach, dass man nicht der einzige ist, der so "tickt"

LG

Andy



Moin Andy,



wenn deine Altbautruppe kommt, sprich sie auf die Möglichkeit von Eigenleistungen an (vergiss aber nicht: auch du hast nur 2 Hände und kannst nur an einem Ort zur Zeit wirken!).

Asbest: Krebserregend sind die Fasern die beim brechen und schneiden über die Lunge aufgenommen werden. Wenn ihr die Platten behutsam und möglichst am Stück runterbringt, sollte das so gehen. Konkret kann dir das der Entsorger sagen, der sie dir wegkarrt.

Klärgrube: Besorg dir die Abwassersatzung beim Wasserwirtschaftsamt, frag vorher mal bei den Nachbarn. Üblicherweise gabs irendwannmal den Zwangsanschluss ans Kanalnetz, wenn der die Jahre kommt, müsstest du jetzt viele 10 000 nur für ein paar Jahre verbuddeln. (Vielleicht isses deswegen so günstig....)

Dann kommt es auf die Wasserschutzzone deiner Umgebung an. Falls eine geschlossene Grube ohne Verrieselung Pflicht ist, musst du ALLE Abwässer per Tankwagen abholen lassen, wenns voll ist - das können leicht mal 1000€/Jahr werden..... bzw. rentiert sich eine große Grube doch recht schnell.

Schönste und ökologischste Variante ist ein Klärteich (es gab Versuche wo die sogar Altöl wieder in "verdauliche" Bestandteile zerlegt haben). Ist mit der Genehmigung manchmal schwierig, weil für die Behörden teilweise noch Neuland.

Nicht zu vergessen das Kompostklo ("Clivus multrum"), ausgereifte Technik und in Deutschland schon Oft genehmigt und eingebaut, z.B. hier:
http://www.oeko-siedlung-allermoehe.de/TxtClivus.htm

Vorm Abriss würde ich schauen, ob du das Material nicht noch woanders verwenden möchtest (Balken/Ziegel?). Aus alten Ziegeln kann man z.B. noch wunderschöne Gartenwege stilsicher verlegen... dann bräuchtest du nur einen Vorschlaghammer, ein paar Maurerhammer, ein paar Paletten und ein paar Leute, die grad schlechte Laune haben....;-)

Der Lehm im Dachboden-Boden sollte eigentlich drin bleiben, die verbleibenden cm (wieviel?)werden für die erforderliche Dämmung der Geschossdecke nach EnEv aber wohl nicht reichen. Wenn du den Dachboden wirklich nicht nutzen möchtest, dämm oben drauf, z.B. mit Strohballen. Dann ist im Brandfall auch gewährleistet, dass die Hütte sauber runterbrennt und ihr die volle Prämie erstattet kriegt...;-)

Viel Glück, Boris

P.S. Lädst du mal ein paar Bilder hoch? Bin ja jetzt doch neugierig geworden, als alter Fischkopp.



Asbest



Hallo Andy,

Asbest kannst Du in Bremen als Privatperson bei der
Blockland Deponie abgeben. Bauschutt bis 1 m3 (auch
Asbest) kostet pauschal 8 Euro. Muß luftdickt verpackt
sein. Wenn es gebunden ist und man die Platten nicht
zerstören muß, kann man das denke ich auch selber machen. Ich hab mir für meine bescheideneren Rückbauarbeiten im
Dach (Glaswolle, Verkleidung) im Werkzeugfachhandel eine gute Silikonstaubschutzmatte mit austauschbaren Filtern besorgt, mit der es sich gut arbeiten läßt. Etwa 55 Euro.

Unser Heizung/WW/Lüftungsbauer und der Blower-Door Tester
waren auch aus einem Handwerkerverbund (alle aus dem
Umland) und wenn wir in ein paar Jahren einen Teil der Fenster/Haustür und Fassade unseres Reihenhauses machen lassen, werden wir wohl uns wohl auch an die beiden Fachleute aus dieser oder einer anderen Gruppe wenden, die mir bei den Altbautagen und der HansaBau auch schon einen sehr guten Eindruck gemacht haben. Wenn man sonst keine großen Erfahrungen und Netzwerke hat, ist das denke ich ein gewisses Qualitätskriterium. Welcher Handwerker will in so einem Netzwerk schon mit Luschen zusammenhängen?
Mit der Energieberaterin hatten wir leider auch daneben
gegriffen, obwohl sie das schon seit >10 Jahren macht
und Bauingenieurin ist. Speziell die Solarwärmeempfehlungen waren nicht wirklich fundiert und recht pauschal (wir haben es jetzt bleiben lassen, Westdach, akt. 31 Cent/Tag Gas für
unser Warmwasser, wenn der Sohn älter wird, wirds etwas
mehr werden, ist bei Euch mit Sommergästen natürlich
eine ganz andere Situation) und als es an die Ausschreibungen ging, hat sie Zeit ohne Ende vertrödelt und final dann noch einen schweren Fahrradunfall gehabt (klar, kann sie nichts dafür) und das Büro sich zwei Monate zumindest nicht sachdienlich
gemeldet bzw. verleugnet so daß wir am Ende das
Dach selber ohne ihre Planungsunterlagen vergeben
und incl. der Nachbesserungen überwachen mußten ...
Da würde ich heute bei einem größeren Vorhaben auch
nachfragen, wie das mit Urlaubs/Krankheitsvertretung
aussieht ...





Den Wellasbest lässt Du in Ruhe, wenn das Dach noch dicht ist. Wellasbestplatten stellen keine Gefahr dar; sie dürfen nicht wiederverwendet und auch nicht bearbeitet werden; man kann sie aber montiert lassen.
Und gedeckten Lagerplatz kannst du während des Umbaues nicht genug haben.





Manche machen wirklich vor gar nichts halt. Der Charme eines solchen Hauses liegt doch an den schönen alten Baustoffen. Wenn die Böden und die Türen einigermaßen o.k. sind, ist doch super, falls nötig Aufarbeiten und drin lassen! In unserem Haus wurde leider in den 50ern auch vieles kaputt saniert, wir haben wieder ein schönes Bauernhaus daraus gemacht. Wenigstens den schönen alten Fliesen im Flur konnten wir erhalten. Wir haben schon mehrere alte Häuser saniert, mein Mann ist Lehmbauer und restauriert auch beruflich alte Häuser, wir wohnen in Rheinhessen. Bei den Wörtern "Wärmeverbundsystem" und "Passivhaus" kriegt mein Mann die Krise - zu Recht. Wir dämmen mit Schilfrohrmatten, das ist ökologisch, gute Wärme- und Schalldämmung, gute CO2-Bilanz. Verwendbar für Innen- und Außendämmung, sehr empfehlenswert. Ihr könnt euch Bilder anschauen auf unserer Webseite: www.lehmbau-faust.de.
Betr. der Kosten: Das kann man pauschal nicht sagen, das kommt sehr darauf an, wieviel Ihr selbst machen könnt, ob Ihr Helfer habt und wie preiswert Ihr Material einkaufen könnt (preiswert, nicht billig!). Bei uns haben 100.000,- EUR immer gereicht. Ach so: Iso-Fenster machen allerdings Sinn, durch die alten geht jede Menge Wärme verloren. Es gibt Hersteller, die haben sich auf historische Fenster spezialisiert, die trotzdem die aktuell geforderten Werte erfüllen. Passiv-Häuser sind äußerst ungesund, null Austausch. Lehm und Schilf dämmen, sind aber atmungsaktiv, darüber steht auch ein bisschen was auf unserer Webseite.

Auch wenn wir weit weg wohnen: Bei Fragen stehen wir gerne zur Verfügung. Wir lieben alte Häuser und freuen uns, wenn wir helfen können, eines zu retten. Ihr müsst euch halt darauf einstellen, dass das eine harte Zeit wird, aber es lohnt sich.

Herzliche Grüße, Sigrid



Jetzt haben wir es gewagt :)



Hallo!

Wir haben gestern den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben!
Ich werde also in nächster Zeit hier SEHR aktiv lesen und natürlich auch die ein oder andere Frage stellen.
Insbesondere auf die Sache mit den Schilfrohrmatten werde ich bestimmt zurückkommen.

Bis dahin!

LG

Andy



Herzlichen Glückwunsch,



meld' dich doch mal, wenn die Ferienwohnung fertig ist....

Gruss in den Norden, Boris



da haben wir wohl...



...den ersten potenziellen Feriengast :)
Meld mich dann gerne!
Ich werde aber auch auf jeden Fall die Fortschritte hier posten und ein paar Bilder hochladen.