(Fachwerk-)Haus kaufen (Bj. 1890)

27.08.2012 Lotta



Guten Tag!

Seit ein paar Tagen hat sich die Möglichkeit für uns ergeben, ein altes (Fachwerk-)Haus zu kaufen. Leider sind keine Pläne darüber vorhanden. Aber auch so können wir als Laien nicht abschätzen, auf was wir uns da einlassen würden. Natürlich werden wir das Haus nicht überstürzt kaufen. Auch werden wir noch mit verschiedenen befreundeten Handwerkern eine Begehung machen, um den Sanierungsbedarf abzuchecken.

Aber reicht das aus? Und wie soll man bei so einem speziellen und auch alten Haus vorgehen? Auf den ersten Blick ist uns schon aufgefallen, dass sämtliche Fenstern, die Haustür, das komplette Dach (inkl. Dachstuhl?), Heizung, Elektrik und Bad saniert werden müssen. Zusätzlich natürlich die übliche Renovierung. Wir scheuen uns nicht vor der Arbeit, aber haben natürlich Zweifel bzgl. des Alters, der Substanz und unvorhersehbaren Sachen. Denkmalgeschützt ist es "wohl" nicht (sonst käme es auch eher nicht in Frage).

Wie sollen wir weiter vorgehen? Viel Geld für Gutachten etc. haben wir leider nicht, dann müssten wir wohl oder übel auf dieses Häuschen verzichten.

Und es sind so viele Kleinigkeiten undurchschaubar, für jemanden, der sich mit solchen Häusern nicht auskennt. Außenfassade ist vertäfelt. Warum? Schlechter Zustand oder anderer Grund? (Wir können doch nicht bei der Besichtigung die Vertäfelung abmachen). Bisher nur Stromheizung vorhanden, was könnte/sollte dort installiert werden?

Wie man sieht, ein Fass ohne Boden. Und wir haben jetzt schon so viele Bedenken, dass wir uns fast nicht an die Sache rantrauen. Wer kann uns ein bißchen von dieser Angst nehmen?

Herzlichst,
Lotta





Nehmen wird Euch die Angst wohl niemand können.

Wenn das komplette Dach gemacht werden muss, ist natürlich was haarig.
Ich achte immer zuerst auf das Dach. Wenn das noch sitzt, dann schau ich mir den Rest an.
Aber ohne Fotos ist das schwer zu beurteilen.
Auch die Aussage "wohl" nicht unter Denkmalschutz. Das sollte man vorher schon genau wissen.

Es kommt drauf an, was Ihr alleine machen könnt.
Ein neues Bad bauen? Für einen Handwerker kein Ding.
Elektrik? Kein Thema, wenn man weiss, wie es geht.
Heizung. Tendentiell auch nicht, wobei man da erstmal schauen muss, wo man die Rohre Verlegen kann.
Die Tür(en) und Fenster sollten auch nicht so das Problem sein.
Beim Dach, insbesondere Dachstuhl gehts dann aber schon los. Das kann man schon nicht mehr alleine und oftmals auch nicht selbst machen.
Dann muss man noch abklären, wie das Fachwerk selbst aussieht. Da würde ich (als nicht Fachwerkspezialist!) grosse Kosten vermuten. Vor allem, da man das ebenfalls meist nicht selbst machen kann.

Das war jetzt nur mal so meine Einschätzung.

Das die Aussenfassade vertäfelt ist, muss nicht unbedingt was schlechtes bedeuten.
Früher hat man gerne mal diese...ich komme nicht auf den Namen, sone Asbestplatten genommen, weils billig war und "gut" aussieht.
Da könnte ein Problem auf Euch zukommen, wenn das asbesthaltige Platten sind. Die kommen teuer in der Entsorgung.



Mit einem guten...



Baubetreuer, der den Überblick behält, und einer zuverlässigen Crew aus fähigen Handwerkern, die dazu noch für Pizza und Freigetränke bereit sind, sich ein paar Monate jedes Wochende um die Ohren zu schlagen, sollte schon einiges möglich sein.

Ein guter Baubetreuer kann z.B. ein Zimmermann, ein Maurer, ein Architekt oder BauIng sein, jedenfalls jemand, der einen "Blick" für "alte" Bausubstanz hat und der auch mal kurzfristig verfügbar ist wenns klemmt.

Dieser wird mich Euch das Gebäude besichtigen und untersuchen, die Möglichkeiten besprechen und Eure Wünsche auf Machbarkeit hin überdenken. Dann wird er die Reihenfolge von notwendigen Maßnahmen nach Dringlichkeit und Geldbeutel einschätzen.

Könnte man "betreutes Bauen" nennen...

Selbst wenn nach den ersten Besprechungen sich herausstellen sollte, dass das Haus Eure Möglichkeiten übersteigt, ist das Geld was er gekostet hat gut angelegt, denn er hat Euch von einem möglicherweise großen Fehler in Eurer Lebensplanung bewahrt...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner



@ Klaus



Eternit

LG, sh



Angst muss man nicht haben!



außer, man hat sich vor dem Kauf nicht ausreichend kundig gemacht.

wenn sowieso ein Budget für mindestens

"sämtliche Fenster, die Haustür, das komplette Dach (inkl. Dachstuhl?), Heizung, Elektrik und Bad"

vorgesehen werden müsste, was spricht dagegen, die Kosten für einen fachkundigen unabhängigen Planer für eine Erstbegehung noch dazuzunehmen. Der wird stundenweise bezahlt, das wird weniger kosten, als ein vernünftiges Fenster.
Das bedeutet ja nicht zwangsweise, dass er das ganze Bauvorhaben begleitet.

Er wird euch in etwa sagen, was alles neu muss/sollte/kann und was bleiben darf oder später gemacht werden kann. Er kann Anhaltszahlen nennen, was soetwas typischerweise kosten könnte (teurer wird's aber immer).
Dabei auch nicht die Fußböden, Wandbeläge, ggf. Treppen und Türen, ggf. Dämmung, Abbruch und Entsorgung (z.B. Außenverkleidung), Kanalisation innen und außen, ggf. Rüstarbeiten, Anstriche usw. vergessen.

Er sollte auch sagen können, welchen Auflagen man unterliegt: nicht nur Denkmalschutz, auch energetisch sanieren......
Dass das Gebäude 'wohl' keinen Denkmalschutz hat, reicht als Info auch nicht aus. Man muss es ganz sicher wissen, und wenn ja, was alles geschützt ist. Eine formlose Anfrage beim Denkmalamt reicht dafür aus. Normalerweise teilt einem das aber auch der Verkäufer mit, weil es sich um eine 'wichtige Eigenschaft' der Immobilie handelt. Wenn diese Infos zurückgehalten werden, könnten sogar die Kaufverträge nichtig sein.

Wenn man dann einen vernünftgen Überblick über den Sanierungsbedarf, die Rahmenbedingungen und die eigenen Wünsche hat, dann erst muss man selber entscheiden.

bis dahin muss man soviele Infos zusammentragen, wie möglich, auch beim Vorbesitzer und bei den Nachbarn.
(vorherige Renovierung / Sanierung, Leerstand / Nutzung, bekannte Bauschäden, Wasser im Keller....) und immer alles schön aufschreiben.
Bei der Frage der Eigenleistung immer bedenken, was kann ich wirklich ohne fremde Hilfe korrekt ausführen und wie lange brauche ich dafür.
Mal angenommen, so ein Haus hat 250 qm, und die ortsübliche Miete betrüge 6€ / qm, bläst man jeden Monat, den man später einzieht 1500€ durch den Schornstein und ist hinterher mit den Nerven runter. Ähnliches gilt, wenn Teile des Hauses manchmal über Jahre nicht nutzbar sind.
Da kann es sich schon rechnen mit Hilfe von Fachfirmen ordentlich auf die Tube zu drücken und die zahllosen 'Restarbeiten' später selbst auszuführen.

Ob man so ein Haus kauft oder nicht, ist doch die folgenschwerste Entscheidung bei diesen ganzen Sanierungsvorhaben.
Für viele Details werden später Fachleute geholt und befragt, warum denn nicht für die wichtigste aller Fragen: was kaufe ich da eigentlich?
Insbesondere wenn man sich selbst für einen Laien hält!

Nur Mut, solange kein Kaufpreis gezahlt ist, kann gar nichts passieren.

Götz

p.S:

daran denken, dass es Dinge gibt, de man nicht vollständig alleine machen darf, z.B. Elektrik, Gas, Abwasseranschluss, Schornstein.
Da kann man hinterher ordentlich Ärger bekommen, z.B. im Versicherungsfall, und Gewährlistung hat man sowieso nicht.

Was die Außenhaut betrifft: zumindest versuchen eine der unteren Platten sehr vorsichtig zu lösen, beschriftet sind die meistens von hinten (Eternit Ulgurit o.ä., vorher nass machen, damits keinen Staub gibt). Da könnte man vielleicht sogar die FW Schwelle einsehen, die prüft am aber nicht nur auf Sicht, sondern mit einem langen scharfen Schraubenzieher.



Noch schwieriger...



... als ein Haus abzuschätzen, ist es für Laien, den hier immer so gern erwähnten und empfohlenen Experten (Fachmann, Gutachter, Betreuer, Planer) zu erkennen und abzuschätzen.

Existieren solche Lichtgestalten überhaupt? Wie soll ein Laie so einen denn finden und erfolgreich engagiert bekommen, ohne viel, sehr viel Lehrgeld zu bezahlen?

Es gibt doch nur die IGB-Liste, direkte Empfehlungen hier aus dem Forum (Schleichwerbung) oder was man so vom Hörensagen von Freunden, Kollegen, Bekannten etc. empfohlen bekommt (sehr subjektiv).



Da kann



ich dem Herrn Hausleithner nur zustimmen. Sucht euch jemanden, der sich mit alten Häusern auskennt, der abschätzen kann, was Ihr in Eigenleistung erbringen könnt, unter entsprechender Anleitung ist das oft viel mehr, als man glaubt ;-)), und dann kann abgeschätzt werden, ob das Projekt zu machen ist, ohne sich zu übernehmen.

MfG
dasMaurer



Der Begriff ...



... "betreutes Bauen", den Herr Hausleithner gebracht hat, trifft m. E. richtig ins Schwarze. - Ich denk', ich werd' ihn mir merken.

Ergänzend zu den Ausführungen von Herrn Hausleithner möchte ich aus unseren Erfahrungen heraus nur noch anmerken, dass das Hinzuziehen eines "Betreuers" im Sinne der Bauzustandsbeurteilung / Bauherrenberatung / Baubegleitung so frühzeitig wie irgend möglich erfolgen sollte. - Gerade um das Risiko, durch Unvorhergesehenes böse überrascht zu werden, zu minimieren.

Wie in der Slideshow in dem Beitrag zum Thema Sanierung auf unsere Website (http://www.meisinger-ingenieurleistungen.de/index.php/leistungen-rund-um-gebaeude/sanierung) beschrieben, kann es manchmal zwar besser, wenn auch gefährlich, sein, nicht gleich alles zu sehen, aber besser ist es schon, von vornherein zu wissen, auf was man sich einlässt.





Mein Tipp, lassen Sie es!
Wenn ich Ihren Beschreibungen glauben darf, dann sieht es schon einmal nach einer "Kernsanierung" aus.
Wenn Sie kein Geld in eine vernünftige und auf Ihren Bedarf abgestimmte Voruntersuchung investieren wollen, dann wird es vielleicht wirklich ein Faß ohne Boden. Mit befreundeten Handwerkern eine Begehung zu machen, ist nicht wirklich von Vorteil. Hier ist ein absolut neutraler Blick für das Ganze gefragt, entsprechendes Grundwissen und langjährige Erfahrung im Fachwerkbau sollte vorhanden sein.
Auch ich habe immer wieder mit Kaufinteressenten zu tun, die diesen Gebäudetyp kaufen wollen, weil es ja so toll und romantisch aussieht. Nach eingehender Beratung nehmen Sie i.d.R. immer Abstand davon. Ganz Wenige lassen sich von meiner Einschätzung schrecken, die ziehen es dann aber auch mit Begeisterung durch.

Alles Gute

Bernd Kibies



Kommt Zeit, kommt ...



Die einmalige Gelegenheit, wo man sofort zuschlagen muss, ist vielleicht gar nicht mehr so einmalig, wenn man sich etwas Zeit gönnt. Zeit, um sich mit der Materie vertraut zu machen, Zeit, um sich hier im Forum einzulesen, ein paar Bücher zum Thema durchzuarbeiten und vor allem um möglichst viele Häuser zu besichtigen. Das ersetzt zwar keinen o.g. Fachmann, lässt Euch aber schon mit ganz anderen Augen an die Sache herangehen.
"Wer nichts weiß, muss alles glauben!" schrieb weiland Marie von Ebner-Eschenbach, das würde Euch bei jedem Verkäufer, Berater, Handwerker immer wieder aufs Neue blühen, wenn Ihr unbedarft an die Sache herangeht.

Den Baubegleiter, der euer Projekt sicher zum Ziel bringt, wie ein erfahrener Kapitän sein Schiff durch Stürme und Klippen steuert, den wünsche ich euch zwar, halte ihn aber eher für ein Phantasieprodukt. Wer in dieser Sache wirklich gut ist, der verkauft sich zu ganz anderen Preisen an ganz andere Bauprojekte, auch wenn es um Denkmalobjekte geht.

Ich bin froh, dass wir in eigener Sache nicht schon gleich zu Beginn unserer Häusersuche, vor ein paar Jahren, zugeschlagen haben, denn damals waren wir auch unbedarft und man hätte uns das Blaue vom Himmel erzählen können (was man teilweise auch getan hat) und die Häuser, auf die wir damals mit blutendem Herzen aus anderen Gründen wie falsche Lage, falsche Größe, falsche angefangene Sanierung, falscher Landwirtschaftsbetrieb nebenan etc. verzichtet haben, würde ich heute nicht mal mehr geschenkt haben wollen.

Auch viele Eigenleistung-Arbeiten verlieren ihren Schrecken, wenn man sich in die Materie eingearbeitet hat und ungefähr weiß, was da auf einen zukommt.

Wenn Ihr wirklich ein altes (Fachwerk-)Haus wollt, dann findet Ihr bestimmt auch eins. Mit dem entsprechenden Background wird es dann auch das Richtige, vor allem könnt Ihr dann auch viel eher einschätzen, ob ein Experte der Euch beraten will, wirklich was draufhat, oder Euch nur dubiose Maßnahmen (z.B. zur Kellertrockenlegung oder Plastedämmung) andrehen will.



Eigentlich Wiederholung,



aber m.A. wirklich wichtig, ist die Begehung mit einem Sachverständigen, der sich einmal die Holzkonstruktion anschaut.

Ich habe mir vor acht Monaten ein Fachwerkhäuschen angetan und mich dabei auf ein Verkehrswertgutachten des Denkmalamtes und mehrfache Begehungen (auch mit Architekt) verlassen. Von außen sah das Fachwerk mit Ausnahme eines Eckpfostenteils im 1.OG "gut" aus, auch das Dach ist dicht und die Keller normal trocken.
Mittlerweile habe ich den Braunen Kellerschwamm samt Käferfolge freigelegt, etliche Gefache rausgeklopft, der Zimmermann hat Absprießungen vorgenommen und der geplante Einzug ist in weite Ferne gerückt... genau wie Urlaub etc. in den nächsten Jahren.

Das muss in deinem Fall natürlich alles nicht sein, aber rechnen solltest du wirklich mit allem.

Im Übrigen empfinde ich den Denkmalschutz in meinem Fall wegen der steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten als gar nicht mal schlecht.

Wie auch immer du dich entscheidest, ich wünsche dir ein glückliches Händchen!

Elke





Vielleicht sollte ich noch was dazu sagen, wenngleich ich gaaaaaaaaanz vorsichtig sein muss, weil ich da gerade so einen kleinen Krieg auszufechten habe :-)

Wenn ich aber lese, dass Ihr erst ein paar Wochen nach einem Haus sucht bzw darüber nachdenkt, dann möchte ich Euch noch ein paar Ratschläge geben, die Ihr annehmen könnt oder auch nicht, weil meine Sicht auf die Dinge oftmals eine andere ist.
Ich denke einfach nur mal laut.

Also:

Wäre ich jedes mal, wenn ich eine Immobilie gekauft habe, erstmal mit einem Sachverständigen durch die Objekte gelaufen, hätte ich heute noch keine Immobilie erworben.
Ich habe schon Immobilien gekauft, wo der Makler gesagt hat, er hätte sie im Angebot aber er kann die mir nicht guten Gewissens anbieten.
Das soll keine Aufforderung an Euch sein, übermütig zu werden aber Ihr müsst selbst eine Meinung haben.
Jedoch habe ich in meinem Leben auch schon hunderte Immobilien angesehen. Auch wenn ich diese spezielle gar nicht kaufen wollte. Ich habe geguckt, geredet, zugehört.
Das kann ich Euch nur ans Herz legen.
Sammelt Erfahrung.
Manchmal erzählt ein Makler/Verkäufer irgendwas, was wichtig für Euch selbst für alle Objekte ist.

Eine andere Lektion, die mir ein guter Bekannter vor vielen Jahren beibrachte: Wenn Du was kaufen willst, sei niemals geil drauf!
Kaufe es, wenn Du es für richtig hälst, aber wenn man Dich verarschen will, gehst Du wieder. Was besseres gibts allemal.

Und, ganz wichtig für den Kaufpreis!
Kaufe ein Sanierungsobjekt niemals für mehr als die 7fache Jahresmiete.
(Ich kaufe maximal für die 5fache)
Das heisst:
Ihr habt ein Objekt mit, sagen wir mal, 100qm Wohnraum.
Nun fragt man sich, was kann man an Miete kassieren.
(Auch, wenn Ihr selbst dort wohnen wollt)
Guckt, was die Mieten in der Nachbarschaft sind und rechnet.
(Ich spreche hier von Kaltmiete!)
100qm * angenommene 5 Euro/qm = 500 Euro im Monat = 6.000 Euro im Jahr = 42.000 Euro in 7 Jahren.
Punkt. Das darf das Teil kosten, wenn es von Euch saniert werden muss.
Grundstück zählt nicht, es sei denn, es ist Bauland und man kann es (theoretisch) verkaufen.
Wenn das Gebäude jetzt top in Schuss ist und Ihr könntet sofort nach dem Tapezieren einziehen, dann darf man mal, wenn es sein muss, bis zur 12fachen Jahresmiete rauf gehen im Kaufpreis. Also 72.000

Ich weiss, das gibt jetzt Schelte von vielen anderen aber Fakt ist nunmal, zahlt man mehr, bekommt man es nie wieder so verkauft, dass man wenigstens mit 0 raus geht. Man zahlt immer drauf.

Es gibt hunderte Immobilienwebseiten, wo Ihr Euch einfach nur mal so durchklicken könnt.
Tut das. Das macht sogar Spass.
Auch dort lernt man.

Jetzt mal etwas übertrieben dargestellt:
Immer gucken, was kaputt ist.
Wenn der Aussenputz in Fetzen runter hängt, ist das nicht tragisch.
Da geht keiner dran, weil es ja so schlimm aussieht.
100 Sack Kalk und 50 Tonnen Sand kosten nicht viel.
(Meinetwegen auch Lehm oder was weiss ich)
Bleirohre gegen Kupfer tauschen ist auch in Ordnung.
Gusseiserne Abwasserrohre gegen Kunstoff, geht auch.
Aber wenn 40 neue Fenster rein müssen, dann kost das.

Das sind so meine persönlichen Kriterien an eine Immobilie.
Und es gab erst eine Immobilie, wo ich den Makler gefragt habe, ob er noch alle Tassen im Schrank hat.
Ein Ziegelbau von 1860, der in der Diagonale durchgebrochen war und man durch die Wand ins freie sehen konnte.
Ich finde leider grad nicht die Fotos davon.
Es geht verdammt viel, auch mit kleinem Budget aber man muss die wirklichen Klopper kennen.
Mein Schloss, da hätte mich jeder Sachverständige für bescheuert erklärt, wenn er den Schwammbefall gesehen hätte.
Alles kein Problem - gut, die subjektivität des Denkmalschutzes, das ist aber nochmal was anderes.



Klaus,



Ich mag die Art, wie du denkst :)

Wir wollen ein Haus, das ist Fakt. Ob es dieses werden wird steht noch in den Sternen. Aber ganz nüchtern betrachtet, haben wir nunmal ein enges Budget und wenn wir da ewig nach dem Optimum suchen wollen, seh ich kommen, dass wir sicher besseres finden könnten, es aber letztendlich daran scheitern wird, dass mehrere Interessen mit größerem Budget den Vorrang haben werden.

Und wie du schon sagst, sollten wir bei jedem Objekt einen Gutachter mitschleifen, wird uns das nur mehr verunsichern und Geld kosten.

Hier noch ein paar Infos über das Haus. Es ist ca. 1890 erbaut und ca. 100 qm groß. Ein massiver Anbau am Haupthaus ist ca. 1950 dazugekommen. Hier steht aber noch eine Ausbaureserve im DG und in der angrenzenden Scheune zur Verfügung, die wir aber derzeit noch nicht brauchen.

Es sind 21 kleine Fenster zu ersetzen und die Haustür. Hierbei schlagen natürlich das Dach und die Fenster richtig zu Buche. Heizung und Elektrik ist sicher auch nicht zu unterschätzen. Die üblichen Renovierungsarbeiten werden mit Eigenleistung überschaubar bleiben. Hier ist wohl der größte Aufwand die Schleifarbeit. Treppe, Türen und Böden. Aber das ist ja kein wirklicher finanzieller sondern ein zeitlicher Aufwand.

Die Außenfassade ist im unteren Drittel Bruchstein, dann ein Drittel verputztes irgendwas und das obere Drittel ist wie gesagt vertäfelt mit breiten weißen unschönen Platten. Aber aushaltbar unschön :)
Vom eigentlichen Fachwerk sieht man bis auf die rechte Hausseite im oberen Drittel nichts.

Allerdings gehe ich mit deiner Rechnung nicht ganz da core. Wenn ich dieses Rechenexempel anwenden würde, könnte ich hier niemals ein Haus erweben.

Angesetzt ist es mit 79.000. Wobei ich natürlich noch Hoffnung nach unten habe. Aber der Preis ist ja nunmal davon abhängig, wieviel einer bereit ist zu Zahlen und der andere zu akzeptieren.





Na Bruchstein ist doch easy, da würde ich mal vermuten, dürfte nicht viel sein.
Verputztes "Etwas" ist ein wenig dünn :-)
Die Eternitplatten, so es denn welche sind, würde ich persönlich einfach dran lassen, wenn die nicht kaputt sind.
Normal halten die Teile ewig.

21 kleine Fenster kosten schon ein paar Mark. Viel eher sehe ich aber Probleme beim Dach, was die Kosten angeht.
Denn Fenster könnte man nach und nach tauschen, das Dach nicht.

Meine Rechnung...hmmmmmmmmm....Ihr seid in Hessen, ich befrage mal ganz indiskret kurz eine Immobiliensuchmaschine und sehe in Hessen (genauer habe ich es ja grad nicht) 200 Häuser unter 50.000,-€ bei einer Grösse ab 90qm.
Jede Menge Fachwerkhäuser dabei.
Bis 79.000 sind es gar schon 480 Häuser.

Ich nehme mal das erste Ergebnis willkürlich heraus:

Zimmer: 6
Wohnfläche: ca. 220 m²
Grundstücksfläche: ca. 156 m²

Objektbeschreibung

Sanierungsbedürftiges 2 Familienhaus in zentraler Lage in Lohne. Im Untergeschoss befindet sich ein Bad, es entspricht nicht mehr dem heutigen Standard. In beiden Wohnungen sollten Bäder eingebaut werden. Auf jeder Etage sind jeweils 3 Zimmer, Küche und ein Raum für ein Bad.
Das Dachgeschoss kann noch zu Wohnraum ausgebaut werden.

Lagebeschreibung
Zentrale Lage in Lohne

Preis: 16.900,00 €

Ungeachtet, was da für Leichen im Keller liegen könnten, die pauschale Aussage "könnte ich hier niemals ein Haus erwerben" zieht nicht, wie Du siehst ;-)
Es sei denn, Du sagst jetzt, dass Ihr mitten in Frankfurt oder Wiesbaden ein Haus haben wollt.

Strom kostet so viel nicht. Die Kabel selbst kann man alleine verlegen. Die Anschlüsse und Verteilungen je nach Kenntnis selbst oder vom Elektriker. Das geht.
Bei der Heizung kommts drauf an, wie man die baut.

Edit:
Ich nehme mal noch ein,zwei Häuser dazu, nicht, dass noch jemand auf die Idee kommt, ich würde meine eigenen Hütten versuchen, hier zu verkaufen :-)

Kaufpreis: 39.500,00 €
Zimmer: 6
Wohnfläche: ca. 180 m²
Grundstücksfläche: ca. 4.394 m²
Erschließung: Voll erschlossen
Baujahr: 1780
Im großen Wohnhaus sind 2 Wohnungen mit geschätzt ca. 90,00 m². Das Dachgeschoss ist ausbaufähig.
Zum Hof gehören 2 Scheunen, in dem Tiere untergebracht werden können.
Das Dach ist neu gemacht und das Fachwerk ist neu ausgemauert.
Das Haus muss saniert werden, d.h. Fenster und Innenausbau.
Angrenzende Wiese oder Ackerland mit ca. 6.000,00 m² können für 18.000,00 € dazu gekauft werden.
Niedervorschütz ist ein nordhessiches Dorf im Schwalm-Eder-Kreis. Es gehört zur Stadt Felsberg. Der Ort ist ca. 20 km von Kassel entfernt und hat 645 Einwohner. Der Hof liegt am Ortsrand.

oder

Kaufpreis: 79.000,00 €
Zimmer: 5
Wohnfläche: ca. 108 m²
Grundstücksfläche: ca. 2.500 m²
Anzahl Schlafzimmer: 3
Anzahl Badezimmer: 2
Zustand: Gepflegt
Baujahr: 1900
Es handelt sich um ein vor 1900 in Fachwerkbauweise errichtetes Bauernhaus, welches 1992 total renoviert wurde. Der Bauzustand ist sehr gut. Die Fenster sind isolierverglast (1990). Das Wohnhaus verfügt über KG, EG und OG. Anschlüsse für Strom, Wasser, Telefon und SAT-Anlage sind vorhanden. Beheizt wird das Haus durch eine Ofenheizung sowie in den Bädern durch eine Nachtspeicherheizung. Die Warmwasserversorgung erfolgt mittels Elektroboiler. Zu dem Anwesen gehören ein Nebengebäude sowie eine Wiese.

Raumeinteilung (Ca.-Angaben):

Kellergeschoß: Vorratskeller

Erdgeschoß:
Wohnzimmer 18,0 m², Esszimmer 11,2 m², Küche 8,2 m², Bad/WC 7,5 m², Flur 8,7 m².
Ges.-Wohnfläche EG: 53,6 m²

Obergeschoß:
Schlafzimmer 18,4 m², Kinderzimmer 8,8 m², Kinderzimmer 11,4 m², Dusche / WC 7,9 m², Flur 7,5 m².
Ges.-Wohnfläche OG: 54 m².



Hallo Lotta



"dass mehrere Interessen mit größerem Budget den Vorrang haben werden"

glaube ich nicht. Dem Verkäufer wird doch egal sein, ob jemand hinterher vom Design-Innenarchitekten goldene Wasserhähne einbauen lässt oder ein anderer Jahre lang jedes Zimmer in Eigenarbeit renoviert. Der will nur seinen Kaufpreis.

Für den Käufer ist es doch entscheidend herauszubekommen, wieviel Geld und Arbeitsleistung er neben dem Kaufpreis noch aufbrigen muss, um das Gebäude nach seinen Vorstellungen zu renovieren.
Wenn man schon von diesen Überlegungen und auch vom Gutachter verunsichert wird, ein schmales Budget hat und schon vorab der Überzeugung ist, dass man ein Fass ohne Boden kauft, ist man mit einem solchen Bauvorhaben schlecht bedient.

Nicht jeder wird sich mit einem Bauvorhaben so weit aus dem Fenster lehnen wollen, wie der Klaus mit seinem aktuellen,
dass man aber das Handtuch wirft, bevor man überhaupt weiß, was man vor sich hat, das ist auch nicht vernünftig.

Wie gesagt, bevor man nichts unterschrieben hat, kann gar nichts passieren, mam muss auch nicht in jedes Haus einen Gutachter mitschleppen. Als erstes selbst einen Eindruck gewinnen, überlegen was draus werden soll und wenn man dann immer noch interessiert ist, dann kann man genauer fragen ob das Fass nicht doch einen Boden hat.

Wieviel Grund bekommt man denn eigentlich für die 79T€, oder andersherum gefragt, was kostet das Gebäude ohne Grund?



Eigentlich ist die Sache klar ...



Ihr schreibt in der Ausgangsfrage: "Auf den ersten Blick ist uns schon aufgefallen, dass sämtliche Fenster, die Haustür, das komplette Dach (inkl. Dachstuhl?), Heizung, Elektrik und Bad saniert werden müssen. Zusätzlich natürlich die übliche Renovierung."
Und das Teil soll in dem Zustand immer noch 79 Tonnen kosten? Das geht nur, wenn die Lage wirklich ausserordentlich gut ist. Wie Klaus es ausführlichst dargelegt hat: Auf dem Immo-Markt mal gucken, was man fürs selbe Geld in der Gegend sonst noch so bekäme. Was man auf Anhieb findet, sind übrigens nicht die wirklich guten Objekte.
Man braucht vermutlich, bei fleissigem Anzeigen lesen und Objekte besichtigen, etwa ein Jahr, um einigermassen Bescheid zu wissen, was die Gegend hergibt.

Für Altbau-unerfahrene Leute ist das hier diskutierte Haus ziemlich sicher kein geeignetes Einstiegsobjekt. Fass ohne Boden dürfte es da schon besser treffen.
Auch das wurde hier schon ausgiebigst diskutiert: Wenn Du wenig Geld hast, kannst Du es Dir erst recht nicht leisten, auf den Experten bei der Besichtigung vor dem Kauf zu verzichten.
Übrigens, der Makler haftet nicht für die Angaben - die hat er vom Verkäufer. Wenn der Makler gut ist, weist er den Verkäufer aber darauf hin, welche Informationen und rechtsverbindliche Dokumente bezüglich Denkmalschutz, Altlasten, Erschliessung usw. vorliegen sollten.
Hat man ein Objekt in der engeren Auswahl, ist es sowieso angeraten, sich mal auf den Ämtern zu erkunden, was in der Umgebung so geplant ist. Wäre doch schade, wenn der idyllische Obstgarten hinterm Haus in zwei Jahren schon dem neuen Autobahnzubringer oder dem Getränkemarkt weichen muss.
Insofern ist auch Interesse am Verkaufsgrund legitim.

All das braucht Zeit - sich bei Altbauobjekten auf keinen Fall drängen lassen. Es sei denn, es handle sich um eine Versteigerung.



Das



Grundstück verfügt über knapp 1300 qm. Ortsrandlage eines kleinen Dorfes. Kein Autobahn in Sicht. Kein Gewerbe und auch kein weiteres Bauland rundum.

Ein Haus für unsere Preisklasse ließe sich sicher finden, aber wir sind sehr ortsgebunden. Soll heißen es kommt nur dieser Ort bzw. die Kernstadt selbst in Frage. Da hat man nicht viel Auswahlmöglichkeit. Außer man wartet ab. Wir haben zwar keinen Zeitdruck, wollen aber auch nicht mehr ewig zur Miete wohnen bleiben.

Jetzt mal abgesehen von irgendwelchen Gutachtern oder sonstiges, wie kann man den Kaufpreis ansetzen? Wenn ich alle bisher bekannten und grob geschätzten Sanierungen zusammenrechne, müssten die Verkäufer das Haus wohl verschenken. Das ist natürlich dummes Zeug. Also woran orientieren wir und bei einem Gebot? An der Grundstücksgröße? Dann wärs ein Schnäppchen, wenn man vor hätte darauf zu bauen. Haben wir aber ja nicht. Wie können wir den richtigen Preis finden ohne unverschämt zu sein?





1300qm also. Wieviel davon ist Bauland? Bauerwartungsland? Acker?



Irrtum!



"Wenn ich alle bisher bekannten und grob geschätzten Sanierungen zusammenrechne, müssten die Verkäufer das Haus wohl verschenken. Das ist natürlich dummes Zeug."

Nein, keinesfalls!

Ein Verkaufspreis, der auf der Basis von "Grundstückswert minus Abrisskosten" ermittelt wird, ist bei vielen alten Häusern mit Sanierungsstau üblich. Wichtig ist beim Grundstückspreis natürlich die Nutzung (Bauland oder nicht).

Ich halte für einen groben Überschlag der Sanierungskosten wenig von den üblicherweise genannten Kosten auf Quadratmeterbasis. Etwas detaillierter kommt Ihr mit Seiten wie dieser auf einen Kostenüberblick

http://www.altbaukosten.de/

(sollte auf jeden Fall aber mit einem Planer oder Architekten überschlägig abgeglichen werden, das kostet inkl. einer Hausbegehung wirklich nicht die Welt)

Auch nach meinem Eindruck sind die 79.000€ für euer Objekt zu hoch angesetzt. Und zwar um ein Drittel! 55.000 sind bzw. wären eine Verhandlungsoption, wenn all die Sachen gemacht werden müssen, die Du erwähnt hast. Bei der erwähnten Infrastruktur dürfte das Grundstück ja wohl kaum einen entsprechenden Preis rechtfertigen. Letzere Aissagen von mir sind natürlich nur Spekulation, da ich nicht den genauen Ort kenne. Bei uns, obwohl ca. 50-60 km vom Ballungsgebiet Düsseldorf/Rhein-Ruhr entfernt, können wir von solchen Preisen jedenfalls nur träumen.

Außer selber möglichst viele Objekte zu besichtigen (naja, wenn Ihr am Ort bleiben wollt, ist die Auswahl ja eher übersichtlich) ist es für die Preisgestaltung als Richtlinie bei Verhandlungen nicht uninteressant, mal einen Blick auf die Versteigerungsseiten der Amtsgerichte zu werfen:

http://www.zvg-portal.de/

Nicht, um bei einer Versteigerung ein Haus zu erstehen, sondern weil es zu den entsprechenden Objekten detaillierte offizielle Verkehrswertgutachten gibt (oft als PDF zum Download), aus denen sich zwischen den Zeilen viel Informationen auch für andere Häuser herauslesen lassen.



Das Grundstück



ist komplett Garten (also Wiese) mit ein paar Bäumen. Abzüglich Gebäuden und etwas Hof mit Kopfsteinpflaster. Es ist angegeben worden, dass eine zusätzliche Bebauung möglich ist. Kein Acker. Was mit bauerwartungsland gemeint ist, ist mir unklar. Nichts?

Entschuldigt bitte, dass die Angaben so unpräzise sind. Aber bisher haben wir uns das Objekt einmal angesehen und die Angaben sind lediglich aus der Beschreibung der Maklerin. Mehr Infos haben wir derzeit noch nicht.



Wertermittlung...



... geht ansatzweise über Vergleichsangebote in der Region, es wird allerdings schwer 1:1 zu vergleichen sein. ;-)

Wenn Ihr in der Region heimisch seid, dann nutzt Eure Kontakte um verfügbare Objekte zu erfragen.

Zunächst könnte es auch Sinn machen, sich über die Preise von (teil-)erschlossenem Bauland in der Gegend schlau zu machen (über die Kommune).

Dann könnte man auch i.d.T. in Zusmmenarbeit mit dem Verkäufer ein neutrales Wertgutachten beauftragen, dieser wird auch ein Interesse an einer m.o.w. objektiven Markteinschätzung haben... birgt aber die Gefahr, dass bei einer Desillusion dieser lieber pokert...

Wenn das Gebäude längere Zeit leer steht (Nachbarn fragen) kann das Hinweis auf überzogene Preisvorstellungen seitens des Verkäufers sein...

So nähert man sich allmählich einer Markteinschätzung...

Nebenbei: Was wollt Ihr eigentlich mit 1300qm Grundstück? Mir reichen schon meine 970 mehr als genug, von denen auch noch 120 bebaut und nochmal rund 80 Hoffläche sind... Ich brauche nur ein paar Beete, ein schattiges Plätzchen für die Liege, eine Terasse mit Grillplatz und dannoch Raum für die Sandkiste, die Schaukel und den Gummipool... ;-)





Wenn Ihr ortsgebunden seid, dann ist das natürlich ein Problem für so einen Hauskauf.
Da kann man ein Angebot abgeben und hoffen, dass der Verkäufer drauf eingeht.

Was das verschenken angeht. Mein Schloss (2500qm Garten (alles Bauland), 1.000qm Wohnfläche, "minimal" sanierungsbedürftig, 90km von Berlin-Mitte) kostete 25.500
Nun kam heraus, dass der Grund ein Bodendenkmal ist und somit faktisch nix wert (also als Bauland ungeeignet). Somit wäre das ganze Objekt faktisch nur noch einen Euro wert.
Löst Euch von dem Gedanken, dass eine Immobilie zu preiswert ist.
Zu preiswert gibt es nicht, wenn man sanieren muss!

Die 55.000 meines Vorschreibers (ups, kamen schon Artikel dazu) hören sich vielleicht realistisch an. Plus Sanierung, da kostet Euch die Hütte nachher insgesamt 100.000,110.000 vielleicht auch 120.000
Vielleicht auch noch mehr.
Das ist nicht gerade geschenkt oder?

Mal eine Beispielrechnung bei Grundstück abzgl. Abriss
1300qm Bauland. Was kostet Bauland in der Gegend?
50,-/qm? Also 65.000 minus Abriss, sagen wir mal 30.000, also könnte man 35.000 bezahlen.
Jetzt ist die Hütte wohl nicht unbedingt abrissreif, also kann man wieder was drauf legen. Plus der Wunschwohntarif im Ort. Den müsst Ihr selbst fest legen.
Immer dran denken: Je mehr Ihr für den Kauf bezahlt, umso weniger bleibt für die Sanierung übrig!
Aber die ganz genauen Zahlen weiss man erst, wenn man weiss, was alles für wie teuer gemacht werden muss. Dann kann man auch noch Zugeständnisse beim Kaufpreis machen.

Nachtrag: Bauerwartungsland sind Aussenflächen, aus denen in der Zukunft Bauland wird.



Die Aussage...



... des Verkäufers, es "könne" auf dem Grundstück noch gebaut werden, ist so erst mal gar nichts wert. Erst wenn es bestätigtermaßen Bau- oder Bauerwartungsland ist, wäre es u.U. relevant. Dann würde der Verkäufer es aber wohl kaum zu dem Preis losschlagen wollen, sondern lieber noch etwas warten und dann abgetrennt als Baugrundstück verkaufen (nicht vergessen, dass die Erschließungskosten und die Rennereien für den papierkram nicht unerheblich sind).

Uns hat man auch schon versucht, solche Grundstücke zu verkaufen, genau so ein Quatsch wie eine alte Scheune als Ausbaureserve zu bezeichnen, denn da sind außer den Baukosten noch behördliche Hürden zu überwinden.



Die



Größe des Grundstücks ist mehr als wir brauchen. Eben genau diese Dinge, die du aufgezählt hast, sollen bei uns auch irgendwann vorhanden sein. Die Hälfte würde sicher reichen, aber es ist nunmal so groß.

Das Haus steht noch kein Jahr leer. Die Besitzerin ist aufgrund Alters zu den Kindern gezogen, eine Straße weiter. Diese sind uns aber persönlich nicht bekannt.



Wie gesagt,



Sind des alles Angaben aus der Immobilienbeschreibung. Ob wir die ausbaureserven jemals brauchen werden steht ebenfalls in den Sternen.

Die Grundstückspreise in der Kernstadt liegen bei 115€ (diese Angabe habe ich mir selbst zusammengereimt, nachgefragt noch nicht, ob dies für die Ortsteile auch gilt, will ich bezweifeln, Anhaltspunkt für den Preis lediglich die freien Bauplätze, deren Grösse und Preise).

Ob der Garten wirklich bebaut werden könnte, ist erstmal unwichtig, da das keiner vorhat.





Wenn Sie nicht unbedingt einen bezahlten Fachwerkhauskenner zu einer gemeinsamen Begehung einladen wollen, dann kontaktieren Sie doch die Interessengemeinschaft Bauernhaus (www.igbauernhaus.de). In Hessen wird es sicherlich einige Mitglieder geben, diese bieten auch kostenlose Hilfestellung an. Es ist Ihnen nicht damit geholfen, wenn Sie die Augen vor der Realität verschließen. Es macht wenig Sinn in Kosmetikreparaturen zu investieren, wenn das Konstruktive im Argen liegt. Wie viel Geld können Sie denn für die geplanten Maßnahmen ausgeben? Beachten Sie außerdem, wenn das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, daß die EnEv zwingend greift. Auch dadurch, durch die energetische Ertüchtigung, ist einiges an Kosten zu erwarten.

Bernd Kibies



Neee...



... warum nicht?
Da tun sich doch ganz neue Möglichkeiten auf...
Du hast doch geschrieben, das Euch die Hälfte auch genügen würde...
Wenn es denn jetzt tatsächlich rechtlich wie technisch eher einfach bebaubar wäre (Zuwegung, Erschließung) und die Gegend auch einigermaßen attraktiv ist, dann tun sich doch richtige Perspektiven auf, auch die Bank wird das freuen (Sicherheit!)...
Alle Zusagen vom Verkäufer, vom Makler, vom Amt schriftlich fixieren und abzeichnen lassen (mindestens Gesprächsprotokoll), die können einem schon mal 'nen toten Fisch in die Tasche labern...

Idee: Sucht Euch gleich 'nen Neubaukandidaten, dies kann man auch als Bedingung für das Zustandekommen eines Kaufvertrages mit Ablauffrist und Kündigungsmöglichkeit vormulieren.

Neue Idee: Prinzip umkehren und "hinten" selber bauen, dann die Butze vorne mit kleinem Grundstück als Schnäppchen unter Wert loshauen...
Mal einfach so rumgesponnen (die Zahlen stimmen nicht, ist klar, kann man von hier nicht beurteilen):
Ein wenig Handeln und Ihr seid bei 60.000-65.000
Neubau hinten auf 600 qm GS, je nach Euern Ansprüchen und Ideen und "Ausbaureserve" zunächst erstmal "sparsam" mit 100.000 angesetzt, dann das Altgebäude vorne für 50.000 verkaufen

Wenn das Riesen-GS wirklich bebaubar ist und Ihr Euch eine Teilung vorstellen könnt, dann tun sich i.d.T. völlig neue Möglichkeiten auf.

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner

... und jetzt braucht Ihr nicht nur 'nen FW-Spezialisten, sondern 'nen Baurechtler auch noch...



Achso, einen noch...



... danach halte ich auch bis auf weitres meine Klappe bzw. meine Finger...

Maklerdeutsch:
Ausbaureserve = "Ich weiß, dass die so beschriebenen Räume eigentlich kaum zu vermarkten sind, aber die Quadratmeterzahlen extra beeindrucken den Kunden"
Renovierungsstau = "Der aktuelle Stand ist völlig veraltet, entspricht nicht den Regeln der Technik und muss komplett überarbeitet werden"
Entwicklungspotential = "Hier hat jemand früher mal völlig was vermurkst, es muss komplett renoviert und restauriert werden"

Und noch was: Wenn das Haus seit rund einem Jahr leer steht, dann heisst das für die Omma bzw. die Kinder ein Jahr Grundsteuer, ein Jahr Grundgebühr für Strom (frostfrei halten), ein Jahr Wertverlust... Das heißt es gibt keine Konkurrenten... Ein Grund für Euch zum Zocken und Zeit gewinnen und vorbereiten und überlegen und planen, wenn denn einige der o.g. Aktionen in Frage kämen...

Ansonsten mal ein paar mutige pimalDaumen-Zahlen:

Bei 100 qm gehe ich von 6-7 Räumen aus und einem klassischen Heizkörper-2-Rohr-System...

Ausbau und Entsorgung der Nachtspeicheröfen: 2.000

Standard-Heizung Gas-Brennwert (liegt Erdgas überhaupt an?) komplett mit HK und Verteilsystem (Rohre, Dämmung, Armaturen) bei (liegt Erdgas überhaupt an?): 8.000 - 12.000... (Kann ggfl. finanziell gefördert werden). Plus Anschlusskosten, wenn Gasanschluss am Haus vorhanden, dann werdens noch ein paar Hundert mehr, wenn "zufällig" auf der anderen Straßenseite oder in 200m Entfernung, können es auch 5.000 werden...

Pellets-Standard 12.000 - 15.000 plus die Kosten fürs Lager und die Förderung, das kann man selber bauen (auch eine Pelletsheizung kann finanziell gefördert werden). Verteilung wie oben...

Sole-WP (Kosten ohne Graben-Kollektor, geht in Eigenleistung mit Mietbagger, ca. 3.000): 20.000-25.000, hier wären noch wahrscheinlich. höhere Kosten für das Verteilsystem zuzurechnen, andererseits auch wieder abzuziehen, wenn es eh auf eine Innendämung mit Flächenheizung hinausliefe...

Es gäbe noch andere Beheizungsmöglichkeiten... Ich spare mir jetzt die wieder aufkommende Grundsatzdiskussion...

Dach:
Stuhl incl. Deckung 20.000, Innenausstattung/Dämmung in Eigenleistung

Elektrik:
Komplett neu 8.000

Bad komplett neu:
6.000

Plus die Standardrenovierung...

Diese PimalAuge-Preise sind gemünzt auf Fachhandwerker, Sie sind natürlich keine Angebote, sie mögen deutlich hier und da abweichen, insbesondere, wenn Eure Handwerker ihre Einkaufsvorteile weitergeben und quasi in Nachbarschaftshilfe arbeiten...

Es soll Euch nur einen Überblick verschaffen... insgesamt müsst ihr mindestens das noch mal dazurechnen, was das Haus kosten soll...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner





Sind die Anschlusskosten für Gas wirklich so hoch?
In Brandenburg sagte man mir mal, dass der Hausanschluss pauschal mit 1.500 berechnet wird, wenn Gas im Ort liegt.



Wir befinden uns...



... gedanklich in Hessen...
Da gibt es andere Monopolgeflechte als in Brandenburg...

Und was Dir mal gesagt wurde und was dann draus wurde, daraus kannst DUUUUU ja wohl inzwischen einen Roman schreiben...

LG, sh





Da bin ich schon dabei, nachdem heute mein Antrag zum Aufbau einer Messvorrichtung zum baustatischen Nachweis abgelehnt wurde. Hierzu beantragte ich, jeweils einen Nagel in jeweils einen Deckenbalken hauen zu dürfen...
Gehört aber nicht in diesen Thread



Sonderpreisaktionen...



... für Gas-Neuanschlüsse gibt es nicht nur in Brandenburg.

Eigentlich sollte es ja suspekt sein, zumal auch umfangreiche Erdarbeiten im Preis inkludiert sind, anderseits sind die Energiekonzerne ja nicht gerade arm...

Nachteil, weil sich alle drauf stürzen: Lange Wartezeiten!

Angesichts der neuesten Aussagen des Vattenfall-Chefs zum Strompreis würde ich es nach wie vor empfehlen.
(sorry, offtopic) ;-)



Ich empfinde...



... eine Art Selbstkostenpreis immer fairer als einen subventionierten Pauschalpreis...

Es ist halt ein finanzieller Unterschied für den Versorger, ob er denn durch die Straße durchbuddeln muss, oder nur den Vorgarten aufmacht... alles jetzt nachträglich betrachtet...

Aber wir sind weit weg von der Fragestellung, meine Schuld...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner



Da



lässt man die Männer hier mal unter sich und schon wird gefachsimpelt.

Also die Kosten, die Sebastian Hausleithner aufgelistet hat, hatten wir bereits in ungefährem Rahmen aufgeschrieben.

Über das Heizsystem besprechen wir uns gerade, welche Möglichkeiten man hat. Werden uns die Tage mal in einer ortsansässigen Firma unverbindlich beraten lassen. Erdgas ist leider nicht verfügbar. Alternative: Gastank.
Ölzentralheizung kommt eigentlich nicht in Frage.
Mir persönlich sind die Pellets am sympatischsten, aber ich denke, das lasse ich lieber die Männer entscheiden, wenns soweit ist.

Aber zum Ausgangspunkt, warum ich hier gepostet hatte, hat sich jetzt schon mal eine Lösung gefunden. Nämlich eine Person mit Sachverstand. Ein Zimmermeister mit weiterem "Meistertitel im Fachwerkbau" (keine Ahnung, wie die Bezeichnung genau ist). Und dieser jemand ist auch noch ein enges Familienmitglied, an den ich spontan gar nicht gedacht hatte. Warum in die Ferne schweifen...

Vielleicht wird diese Lösung hier jetzt kritisiert. Ich denke aber, dass das der richtige Weg ist.



Und



Schon wieder eine Frage.

Wie funktioniert das mit dem Bodenrichtwert genau bei so einem sanierungsbedürftigen Objekt. Der aktuelle Kaufpreis entspricht nämlich diesem Wert. Müsste man hierbei einfach die Abrisskosten für das Haus abziehen und erhält dann den Verkehrswert? Sorry aber über die Suchmaschine bin ich nicht schlauer geworden. Dafür ist das alles zuviel Neuland für mich.

Kann mir das jemand in einfach Worten näher bringen?

Danke und Gruß
Lotta



Der Verkehrswert …



… bezieht üblicherweise noch eine Nutzung (theoretische Vermietung zu ortsüblichen Konditionen) mit ein.

Bei Sanierungsobjekten werden für die erwarteten Kosten allerdings satte Abschläge vorgenommen.

Hast Du dir mal ein paar Verkehrswertgutachten downgeloaded und durchgelesen? Es gibt bei uns in der Nähe ein paar Häuser, die scheinbar relativ günstig sind (um 60.000 € bei Grundstücken von ca. 600-900 qm), aber schon seit Jahren auf dem freien Markt über Makler keinen Käufer finden, obwohl im selben Ort Neubaugebiete boomen. Wenn man ein paar Gutachten zu vergleichbaren Häusern in der Region gelesen hat, weiß man auch, warum.

Ein ziemlich "kaputtes" Haus (Wasserschaden, jahrelanger Leerstand, Vandalismus) bei uns gegenüber, welches wir ursprünglich nur zusätzlich kaufen wollten, um es zu retten, hat bei der Auktion einen Käufer gefunden, der sogar über den Verkehrswert geboten hat, weil er sich von uns zu einer Zockerei hat hinreißen lassen. Inzwischen hat er ca. 200.000 € im Haus versenkt (komplettentkernung, Rigips-Sanierung, neue Einbauküchen und Bäder für 3 Mietwohnungen, neue Heizungsanlage etc. etc.) hat somit mehr Geld ins Haus gesteckt, als es lt. Gutachten auch im sanierten Zustand überhaupt Wert ist. Was ihm jetzt fehlt, sind Mieter. Seit einem halben Jahr kein einziger Interessent.

Also Vorsicht, die Liebhaberei nicht übertreiben, sondern das Budget so anpassen, dass man möglichst im Verkehrswert bleibt, außer man hat es ganz dicke und weiß, dass man zu 100% in der Hütte auch alt werden will und kann (enge steile Treppen, Barrierefreiheit, Infrastruktur…).
Sollte es da unüberbrückbare Differenzen geben, Finger weg!

Ein alter Ford Fiasko wird immer nur ein alter Ford Fiasko bleiben, selbst wenn Du ihm einen neuen Motor, eine Effektlackiereung, eine dicke Bum-Bum-Anlage und goldene Radkappen spendierst. Ein altes Haus muss schon etwas objektiv besonderes oder denkmaltechnisch bedeutendes sein, um sich finanziell dermaßen überproportional aus dem Fenster zu lehnen.





Da war die Antwort etwas am Thema vorbei obwohl er recht hat in seiner Aussage.
Also, Bodenrichtwert: http://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert

Der Verkehrswert hingegen ist etwas anderes, nämlich http://de.wikipedia.org/wiki/Marktwert_%28Immobilie%29

Also gilt: Der Bodenrichtwert ist für Euch eine grobe Einschätzung des Grundstückes, wohingegen der Verkehrwert für Euch eine grobe Einschätzung des gesamten Objektes ist.
Wenn das Gebäude nun so schlecht ist, dass es billiger ist, es abzureissen statt zu sanieren, dann würde man rechnerisch einen Abriss in Erwägung ziehen und vom Verkehrswert des Grundstückes, also quasi Bodenrichtwert, die Abrisskosten abziehen um auf den Kaufpreis zu kommen.

Ganz einfach oder? ;-)



Wert



Hallo Lotta,
es könnte alles so einfach sein...
Isses aber nich! (Fanta 4)

Der Bodenrichtwert ist nicht der Bodenwert, den muß man erst daraus ableiten.
Ohne den realen baulichen Zustand des Hauses zu kennen und- was noch wichtiger ist- zu wissen was man überhaupt für einen Bedarf hat ist so etwas alles reine Spekulation.
Werden Sie sich erst einmal klar darüber was Sie überhaupt brauchen.
Einen 4- sitzigen Kleinwagen oder einen gebrauchten, klapprigen Schulbus.
Dann sollten Sie sich überlegen welche finanziellen Mittel sie einsetzen können ohne die Familienbeziehungen zu zerstören und sich- für was?- zu ruinieren.
Dann denken sie darüber nach ob sie unter die Immobilienspekulanten gehen wollen oder nur was zum Wohnen suchen.
Immer eines nach dem anderen.


Viele Grüße



Hessen ist groß...



Hallo Lotta,

wo in etwa sucht Ihr denn in Hessen (wenn Du den Ort vielleicht nicht sagen magst)? Großraum Frankfurt ist ganz anders als "Hessisch-Sibirien", die Wetterau anders als Vogelsbergkreis.

Kennt Ihr andere Fachwerkhaus-Sanierer in Eurer Gegend? (Ich meine Bauherren, nicht die Profis.) Falls nicht: Vielleicht gibt es bei Euch in der Gegend Häuser die am 9.9. zum Tag des offenen Denkmals aufmachen. Die findest Du unter http://tag-des-offenen-denkmals.de/ - und auch bei der IGB gibts eine Liste: http://www.igbauernhaus.de/index.php?id=1145&no_cache=1.

Viele Grüße

Dirk



Das geht...



... definitiv nicht via Forum...

LG,
sh





wenn 60-70 T€ von der Bank nicht finanziert werden, weil das Objekt nicht als Sicherheit ausreicht, dann würde ich zurücktreten.
Was ich jetzt schreibe, ist nicht meine Denke, sondern die der Bank:
Was passiert, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, weil er krank-arbeitslos-getrennt-spielsüchtig oder was auch immer ist. Reicht der Wert der Immobilie dann aus, um die Bankschulden zu tilgen. Dafür haben die Profis, die sich mit dem Markt-Wert einer Immobilie sehr gut auskennen und die sagen das geht nicht gut!

Was bedeutet das für Dich?

Ein Profi (dessen Interessen zwar nicht Deine sind, der Dir aber dennoch ein Geschäft verkaufen wollte) hat festgestellt, das das wirtschaftliche Risiko zu hoch ist.
Dabei ist zu beachten: Die Bank geht dabei zu ein paar Promille pleite, Du zu 100%. Was bei der Zwangsversteigerung nicht erzielt wird, kannst Du den Rest Deines Lebens abstottern.

anders formuliert:
Ein Immobiliengeschäft ist für die Bank eigentlich immer ein gutes Geschäft. Wenn es anscheinend kein gutes Geschäft ist, ist Dein Risiko noch wesentlich höher als das der Bank.

Ich würde es lassen, obwohl es sicher schade ist.

Gruß G