(Fachwerk-)Haus kaufen (Bj. 1890)

Guten Tag!

Seit ein paar Tagen hat sich die Möglichkeit für uns ergeben, ein altes (Fachwerk-)Haus zu kaufen. Leider sind keine Pläne darüber vorhanden. Aber auch so können wir als Laien nicht abschätzen, auf was wir uns da einlassen würden. Natürlich werden wir das Haus nicht überstürzt kaufen. Auch werden wir noch mit verschiedenen befreundeten Handwerkern eine Begehung machen, um den Sanierungsbedarf abzuchecken.

Aber reicht das aus? Und wie soll man bei so einem speziellen und auch alten Haus vorgehen? Auf den ersten Blick ist uns schon aufgefallen, dass sämtliche Fenstern, die Haustür, das komplette Dach (inkl. Dachstuhl?), Heizung, Elektrik und Bad saniert werden müssen. Zusätzlich natürlich die übliche Renovierung. Wir scheuen uns nicht vor der Arbeit, aber haben natürlich Zweifel bzgl. des Alters, der Substanz und unvorhersehbaren Sachen. Denkmalgeschützt ist es "wohl" nicht (sonst käme es auch eher nicht in Frage).

Wie sollen wir weiter vorgehen? Viel Geld für Gutachten etc. haben wir leider nicht, dann müssten wir wohl oder übel auf dieses Häuschen verzichten.

Und es sind so viele Kleinigkeiten undurchschaubar, für jemanden, der sich mit solchen Häusern nicht auskennt. Außenfassade ist vertäfelt. Warum? Schlechter Zustand oder anderer Grund? (Wir können doch nicht bei der Besichtigung die Vertäfelung abmachen). Bisher nur Stromheizung vorhanden, was könnte/sollte dort installiert werden?

Wie man sieht, ein Fass ohne Boden. Und wir haben jetzt schon so viele Bedenken, dass wir uns fast nicht an die Sache rantrauen. Wer kann uns ein bißchen von dieser Angst nehmen?

Herzlichst,
Lotta

Nehmen wird Euch die Angst wohl niemand können.

Wenn das komplette Dach gemacht werden muss, ist natürlich was haarig.
Ich achte immer zuerst auf das Dach. Wenn das noch sitzt, dann schau ich mir den Rest an.
Aber ohne Fotos ist das schwer zu beurteilen.
Auch die Aussage "wohl" nicht unter Denkmalschutz. Das sollte man vorher schon genau wissen.

Es kommt drauf an, was Ihr alleine machen könnt.
Ein neues Bad bauen? Für einen Handwerker kein Ding.
Elektrik? Kein Thema, wenn man weiss, wie es geht.
Heizung. Tendentiell auch nicht, wobei man da erstmal schauen muss, wo man die Rohre verlegen kann.
Die Tür(en) und Fenster sollten auch nicht so das Problem sein.
Beim Dach, insbesondere Dachstuhl gehts dann aber schon los. Das kann man schon nicht mehr alleine und oftmals auch nicht selbst machen.
Dann muss man noch abklären, wie das Fachwerk selbst aussieht. Da würde ich (als nicht Fachwerkspezialist!) grosse Kosten vermuten. Vor allem, da man das ebenfalls meist nicht selbst machen kann.

Das war jetzt nur mal so meine Einschätzung.

Das die Aussenfassade vertäfelt ist, muss nicht unbedingt was schlechtes bedeuten.
Früher hat man gerne mal diese...ich komme nicht auf den Namen, sone Asbestplatten genommen, weils billig war und "gut" aussieht.
Da könnte ein Problem auf Euch zukommen, wenn das asbesthaltige Platten sind. Die kommen teuer in der Entsorgung.

Mit einem guten...

Baubetreuer, der den Überblick behält, und einer zuverlässigen Crew aus fähigen Handwerkern, die dazu noch für Pizza und Freigetränke bereit sind, sich ein paar Monate jedes Wochende um die Ohren zu schlagen, sollte schon einiges möglich sein.

Ein guter Baubetreuer kann z.B. ein Zimmermann, ein Maurer, ein Architekt oder BauIng sein, jedenfalls jemand, der einen "Blick" für "alte" Bausubstanz hat und der auch mal kurzfristig verfügbar ist wenns klemmt.

Dieser wird mich Euch das Gebäude besichtigen und untersuchen, die Möglichkeiten besprechen und Eure Wünsche auf Machbarkeit hin überdenken. Dann wird er die Reihenfolge von notwendigen Maßnahmen nach Dringlichkeit und Geldbeutel einschätzen.

Könnte man "betreutes Bauen" nennen...

Selbst wenn nach den ersten Besprechungen sich herausstellen sollte, dass das Haus Eure Möglichkeiten übersteigt, ist das Geld was er gekostet hat gut angelegt, denn er hat Euch von einem möglicherweise großen Fehler in Eurer Lebensplanung bewahrt...

Gutes Gelingen & LG,
Sebastian Hausleithner

@ Klaus

Eternit

LG, sh

Angst muss man nicht haben!

außer, man hat sich vor dem Kauf nicht ausreichend kundig gemacht.

wenn sowieso ein Budget für mindestens

"sämtliche Fenster, die Haustür, das komplette Dach (inkl. Dachstuhl?), Heizung, Elektrik und Bad"

vorgesehen werden müsste, was spricht dagegen, die Kosten für einen fachkundigen unabhängigen Planer für eine Erstbegehung noch dazuzunehmen. Der wird stundenweise bezahlt, das wird weniger kosten, als ein vernünftiges Fenster.
Das bedeutet ja nicht zwangsweise, dass er das ganze Bauvorhaben begleitet.

Er wird euch in etwa sagen, was alles neu muss/sollte/kann und was bleiben darf oder später gemacht werden kann. Er kann Anhaltszahlen nennen, was soetwas typischerweise kosten könnte (teurer wird's aber immer).
Dabei auch nicht die Fußböden, Wandbeläge, ggf. Treppen und Türen, ggf. Dämmung, Abbruch und Entsorgung (z.B. Außenverkleidung), Kanalisation innen und außen, ggf. Rüstarbeiten, Anstriche usw. vergessen.

Er sollte auch sagen können, welchen Auflagen man unterliegt: nicht nur Denkmalschutz, auch energetisch sanieren......
Dass das Gebäude 'wohl' keinen Denkmalschutz hat, reicht als Info auch nicht aus. Man muss es ganz sicher wissen, und wenn ja, was alles geschützt ist. Eine formlose Anfrage beim Denkmalamt reicht dafür aus. Normalerweise teilt einem das aber auch der Verkäufer mit, weil es sich um eine 'wichtige Eigenschaft' der Immobilie handelt. Wenn diese Infos zurückgehalten werden, könnten sogar die Kaufverträge nichtig sein.

Wenn man dann einen vernünftgen Überblick über den Sanierungsbedarf, die Rahmenbedingungen und die eigenen Wünsche hat, dann erst muss man selber entscheiden.

bis dahin muss man soviele Infos zusammentragen, wie möglich, auch beim Vorbesitzer und bei den Nachbarn.
(vorherige Renovierung / Sanierung, Leerstand / Nutzung, bekannte Bauschäden, Wasser im Keller....) und immer alles schön aufschreiben.
Bei der Frage der Eigenleistung immer bedenken, was kann ich wirklich ohne fremde Hilfe korrekt ausführen und wie lange brauche ich dafür.
Mal angenommen, so ein Haus hat 250 qm, und die ortsübliche Miete betrüge 6€ / qm, bläst man jeden Monat, den man später einzieht 1500€ durch den Schornstein und ist hinterher mit den Nerven runter. Ähnliches gilt, wenn Teile des Hauses manchmal über Jahre nicht nutzbar sind.
Da kann es sich schon rechnen mit Hilfe von Fachfirmen ordentlich auf die Tube zu drücken und die zahllosen 'Restarbeiten' später selbst auszuführen.

Ob man so ein Haus kauft oder nicht, ist doch die folgenschwerste Entscheidung bei diesen ganzen Sanierungsvorhaben.
Für viele Details werden später Fachleute geholt und befragt, warum denn nicht für die wichtigste aller Fragen: was kaufe ich da eigentlich?
Insbesondere wenn man sich selbst für einen Laien hält!

Nur Mut, solange kein Kaufpreis gezahlt ist, kann gar nichts passieren.

Götz

p.S:

daran denken, dass es Dinge gibt, de man nicht vollständig alleine machen darf, z.B. Elektrik, Gas, Abwasseranschluss, Schornstein.
Da kann man hinterher ordentlich Ärger bekommen, z.B. im Versicherungsfall, und Gewährlistung hat man sowieso nicht.

Was die Außenhaut betrifft: zumindest versuchen eine der unteren Platten sehr vorsichtig zu lösen, beschriftet sind die meistens von hinten (Eternit Ulgurit o.ä., vorher nass machen, damits keinen Staub gibt). Da könnte man vielleicht sogar die FW Schwelle einsehen, die prüft am aber nicht nur auf Sicht, sondern mit einem langen scharfen Schraubenzieher.

Noch schwieriger...

... als ein Haus abzuschätzen, ist es für Laien, den hier immer so gern erwähnten und empfohlenen Experten (Fachmann, Gutachter, Betreuer, Planer) zu erkennen und abzuschätzen.

Existieren solche Lichtgestalten überhaupt? Wie soll ein Laie so einen denn finden und erfolgreich engagiert bekommen, ohne viel, sehr viel Lehrgeld zu bezahlen?

Es gibt doch nur die IGB-Liste, direkte Empfehlungen hier aus dem Forum (Schleichwerbung) oder was man so vom Hörensagen von Freunden, Kollegen, Bekannten etc. empfohlen bekommt (sehr subjektiv).

Da kann

ich dem Herrn Hausleithner nur zustimmen. Sucht euch jemanden, der sich mit alten Häusern auskennt, der abschätzen kann, was Ihr in Eigenleistung erbringen könnt, unter entsprechender Anleitung ist das oft viel mehr, als man glaubt ;-)), und dann kann abgeschätzt werden, ob das Projekt zu machen ist, ohne sich zu übernehmen.

MfG
dasMaurer

Der Begriff ...

... "betreutes Bauen", den Herr Hausleithner gebracht hat, trifft m. E. richtig ins Schwarze. - Ich denk', ich werd' ihn mir merken.

Ergänzend zu den Ausführungen von Herrn Hausleithner möchte ich aus unseren Erfahrungen heraus nur noch anmerken, dass das Hinzuziehen eines "Betreuers" im Sinne der Bauzustandsbeurteilung / Bauherrenberatung / Baubegleitung so frühzeitig wie irgend möglich erfolgen sollte. - Gerade um das Risiko, durch Unvorhergesehenes böse überrascht zu werden, zu minimieren.

Wie in der Slideshow in dem Beitrag zum Thema Sanierung auf unsere Website (http://www.meisinger-ingenieurleistungen.de/index.php/leistungen-rund-um-gebaeude/sanierung) beschrieben, kann es manchmal zwar besser, wenn auch gefährlich, sein, nicht gleich alles zu sehen, aber besser ist es schon, von vornherein zu wissen, auf was man sich einlässt.

Mein Tipp, lassen Sie es!
Wenn ich Ihren Beschreibungen glauben darf, dann sieht es schon einmal nach einer "Kernsanierung" aus.
Wenn Sie kein Geld in eine vernünftige und auf Ihren Bedarf abgestimmte Voruntersuchung investieren wollen, dann wird es vielleicht wirklich ein Faß ohne Boden. Mit befreundeten Handwerkern eine Begehung zu machen, ist nicht wirklich von Vorteil. Hier ist ein absolut neutraler Blick für das Ganze gefragt, entsprechendes Grundwissen und langjährige Erfahrung im Fachwerkbau sollte vorhanden sein.
Auch ich habe immer wieder mit Kaufinteressenten zu tun, die diesen Gebäudetyp kaufen wollen, weil es ja so toll und romantisch aussieht. Nach eingehender Beratung nehmen Sie i.d.R. immer Abstand davon. Ganz Wenige lassen sich von meiner Einschätzung schrecken, die ziehen es dann aber auch mit Begeisterung durch.

Alles Gute

Bernd Kibies

Kommt Zeit, kommt ...

Die einmalige Gelegenheit, wo man sofort zuschlagen muss, ist vielleicht gar nicht mehr so einmalig, wenn man sich etwas Zeit gönnt. Zeit, um sich mit der Materie vertraut zu machen, Zeit, um sich hier im Forum einzulesen, ein paar Bücher zum Thema durchzuarbeiten und vor allem um möglichst viele Häuser zu besichtigen. Das ersetzt zwar keinen o.g. Fachmann, lässt Euch aber schon mit ganz anderen Augen an die Sache herangehen.
"Wer nichts weiß, muss alles glauben!" schrieb weiland Marie von Ebner-Eschenbach, das würde Euch bei jedem Verkäufer, Berater, Handwerker immer wieder aufs Neue blühen, wenn Ihr unbedarft an die Sache herangeht.

Den Baubegleiter, der euer Projekt sicher zum Ziel bringt, wie ein erfahrener Kapitän sein Schiff durch Stürme und Klippen steuert, den wünsche ich euch zwar, halte ihn aber eher für ein Phantasieprodukt. Wer in dieser Sache wirklich gut ist, der verkauft sich zu ganz anderen Preisen an ganz andere Bauprojekte, auch wenn es um Denkmalobjekte geht.

Ich bin froh, dass wir in eigener Sache nicht schon gleich zu Beginn unserer Häusersuche, vor ein paar Jahren, zugeschlagen haben, denn damals waren wir auch unbedarft und man hätte uns das Blaue vom Himmel erzählen können (was man teilweise auch getan hat) und die Häuser, auf die wir damals mit blutendem Herzen aus anderen Gründen wie falsche Lage, falsche Größe, falsche angefangene Sanierung, falscher Landwirtschaftsbetrieb nebenan etc. verzichtet haben, würde ich heute nicht mal mehr geschenkt haben wollen.

Auch viele Eigenleistung-Arbeiten verlieren ihren Schrecken, wenn man sich in die Materie eingearbeitet hat und ungefähr weiß, was da auf einen zukommt.

Wenn Ihr wirklich ein altes (Fachwerk-)Haus wollt, dann findet Ihr bestimmt auch eins. Mit dem entsprechenden Background wird es dann auch das Richtige, vor allem könnt Ihr dann auch viel eher einschätzen, ob ein Experte der Euch beraten will, wirklich was draufhat, oder Euch nur dubiose Maßnahmen (z.B. zur Kellertrockenlegung oder Plastedämmung) andrehen will.

Eigentlich Wiederholung,

aber m.A. wirklich wichtig, ist die Begehung mit einem Sachverständigen, der sich einmal die Holzkonstruktion anschaut.

Ich habe mir vor acht Monaten ein Fachwerkhäuschen angetan und mich dabei auf ein Verkehrswertgutachten des Denkmalamtes und mehrfache Begehungen (auch mit Architekt) verlassen. Von außen sah das Fachwerk mit Ausnahme eines Eckpfostenteils im 1.OG "gut" aus, auch das Dach ist dicht und die Keller normal trocken.
Mittlerweile habe ich den Braunen Kellerschwamm samt Käferfolge freigelegt, etliche Gefache rausgeklopft, der Zimmermann hat Absprießungen vorgenommen und der geplante Einzug ist in weite Ferne gerückt... genau wie Urlaub etc. in den nächsten Jahren.

Das muss in deinem Fall natürlich alles nicht sein, aber rechnen solltest du wirklich mit allem.

Im Übrigen empfinde ich den Denkmalschutz in meinem Fall wegen der steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten als gar nicht mal schlecht.

Wie auch immer du dich entscheidest, ich wünsche dir ein glückliches Händchen!

Elke

Vorab

vielen Dank für diese zahlreichen konstruktiven Kritiken. Mit solch großer Antwortresonanz habe ich gar nicht gerechnet. Daher fällt es mir schwer, auf alle Punkte einzugehen.

Nur um die Lage ein wenig besser zu erklären: Wir haben vor einigen Wochen erst angefangen uns mit dem Thema Hauskauf zu beschäftigen und sind auch erst bei dem zweiten Objekt angelangt. Auch war das erste Haus ein komplett anderer Baustil und zumindest gefühlt einfacher zu händeln, sofern ein Kauf zu stande käme, als dieser Haustyp. Dies ist auch der Grund, warum ich mich an dieses Forum gewandt habe.

Da das aktuelle Objekt sowohl von der Größe des Hauses, als auch von der Lage für uns eher in Frage käme, wollte ich zumindest einen Anfang suchen, wie man an solch ein Vorhaben überhaupt rangeht.

Und um eben NICHT blauäugig an so einen Kauf ranzugehen, versuchen wir uns an dieses Haus ranzutasten. Um ein Objekt zu finden, was auch langfristig in unseren Geldbeutel passt, müssen wir Abstriche machen und viel Eigenleistung aufbringen. Dessen sind wir uns bewusst und auch das war der Hauptgrund für dieses Vorhaben, da wir uns selbst verwirklichen wollen und dafür selbst Hand anlegen möchten.

Soll heißen, die Arbeiten, die nur von Fachfirmen gemacht werden dürfen/können, sollen eben diese auch übernehmen. Für alles weitere stehen wir selbst mit Rückendeckung zur Verfügung. Dass dies ein Projekt für immer wird, ist uns klar. Wollte man diesen Schritt nicht wagen, könnte man auf Miete wohnen bleiben.

Ob ein Denkmalschutz besteht, müssen wir tatsächlich noch abklären. Die Maklerin meint, dass ihr nichts bekannt ist. Auf diese Aussage möchten wir auch nicht vertrauen. Und dass das Dach saniert werden muss, finden wir nicht verwunderlich, das steht in unserer Gegend noch bei vielen Häusern in den nächsten Jahren an und daher sollte dies doch gleich mit gemacht werden. Woher soll in zehn Jahren Geld dafür wieder vorhanden sein, wenn man den Abtrag zahlt und die üblichen Dinge, die bei einem Haus anfallen, auf uns zukommen.

Eine Begehung mit einem Zimmermann bzgl. des Dachstuhls wird sicher erfolgen. Außerdem sind die befreundeten Handwerker jeweils in ihrer Branche selbstständig und somit für uns ausreichend vertrauensvoll und nicht gutredend.

Alles in allem werden wir uns wohl nach einer weiteren Begehung mit obigem Personenkreis erneut Gedanken machen, ob ein weiteres Vorgehen sich überhaupt lohnen würde und ggf. auf einen wie auch immer gearteten Fachmann zurückgreifen. Ob dieser uns dann allerdings auf den richtigen Weg führt, sei dahingestellt.

Ob uns für das Vorhaben bisher einfach nur der Mut fehlt oder zu Recht die Angst vor dem Ungewissen da ist, lässt sich wohl immer erst hinterher sagen. Da sind wir ja dann alle schlauer.

Vielleicht sollte ich noch was dazu sagen, wenngleich ich gaaaaaaaaanz vorsichtig sein muss, weil ich da gerade so einen kleinen Krieg auszufechten habe

Wenn ich aber lese, dass Ihr erst ein paar Wochen nach einem Haus sucht bzw darüber nachdenkt, dann möchte ich Euch noch ein paar Ratschläge geben, die Ihr annehmen könnt oder auch nicht, weil meine Sicht auf die Dinge oftmals eine andere ist.
Ich denke einfach nur mal laut.

Also:

Wäre ich jedes mal, wenn ich eine Immobilie gekauft habe, erstmal mit einem Sachverständigen durch die Objekte gelaufen, hätte ich heute noch keine Immobilie erworben.
Ich habe schon Immobilien gekauft, wo der Makler gesagt hat, er hätte sie im Angebot aber er kann die mir nicht guten Gewissens anbieten.
Das soll keine Aufforderung an Euch sein, übermütig zu werden aber Ihr müsst selbst eine Meinung haben.
Jedoch habe ich in meinem Leben auch schon hunderte Immobilien angesehen. Auch wenn ich diese spezielle gar nicht kaufen wollte. Ich habe geguckt, geredet, zugehört.
Das kann ich Euch nur ans Herz legen.
Sammelt Erfahrung.
Manchmal erzählt ein Makler/Verkäufer irgendwas, was wichtig für Euch selbst für alle Objekte ist.

Eine andere Lektion, die mir ein guter Bekannter vor vielen Jahren beibrachte: Wenn Du was kaufen willst, sei niemals geil drauf!
Kaufe es, wenn Du es für richtig hälst, aber wenn man Dich verarschen will, gehst Du wieder. Was besseres gibts allemal.

Und, ganz wichtig für den Kaufpreis!
Kaufe ein Sanierungsobjekt niemals für mehr als die 7fache Jahresmiete.
(Ich kaufe maximal für die 5fache)
Das heisst:
Ihr habt ein Objekt mit, sagen wir mal, 100qm Wohnraum.
Nun fragt man sich, was kann man an Miete kassieren.
(Auch, wenn Ihr selbst dort wohnen wollt)
Guckt, was die Mieten in der Nachbarschaft sind und rechnet.
(Ich spreche hier von Kaltmiete!)
100qm * angenommene 5 Euro/qm = 500 Euro im Monat = 6.000 Euro im Jahr = 42.000 Euro in 7 Jahren.
Punkt. Das darf das Teil kosten, wenn es von Euch saniert werden muss.
Grundstück zählt nicht, es sei denn, es ist Bauland und man kann es (theoretisch) verkaufen.
Wenn das Gebäude jetzt top in Schuss ist und Ihr könntet sofort nach dem Tapezieren einziehen, dann darf man mal, wenn es sein muss, bis zur 12fachen Jahresmiete rauf gehen im Kaufpreis. Also 72.000

Ich weiss, das gibt jetzt Schelte von vielen anderen aber Fakt ist nunmal, zahlt man mehr, bekommt man es nie wieder so verkauft, dass man wenigstens mit 0 raus geht. Man zahlt immer drauf.

Es gibt hunderte Immobilienwebseiten, wo Ihr Euch einfach nur mal so durchklicken könnt.
Tut das. Das macht sogar Spass.
Auch dort lernt man.

Jetzt mal etwas übertrieben dargestellt:
Immer gucken, was kaputt ist.
Wenn der Aussenputz in Fetzen runter hängt, ist das nicht tragisch.
Da geht keiner dran, weil es ja so schlimm aussieht.
100 Sack Kalk und 50 Tonnen Sand kosten nicht viel.
(Meinetwegen auch Lehm oder was weiss ich)
Bleirohre gegen Kupfer tauschen ist auch in Ordnung.
Gusseiserne Abwasserrohre gegen Kunstoff, geht auch.
Aber wenn 40 neue Fenster rein müssen, dann kost das.

Das sind so meine persönlichen Kriterien an eine Immobilie.
Und es gab erst eine Immobilie, wo ich den Makler gefragt habe, ob er noch alle Tassen im Schrank hat.
Ein Ziegelbau von 1860, der in der Diagonale durchgebrochen war und man durch die Wand ins freie sehen konnte.
Ich finde leider grad nicht die Fotos davon.
Es geht verdammt viel, auch mit kleinem Budget aber man muss die wirklichen Klopper kennen.
Mein Schloss, da hätte mich jeder Sachverständige für bescheuert erklärt, wenn er den Schwammbefall gesehen hätte.
Alles kein Problem - gut, die subjektivität des Denkmalschutzes, das ist aber nochmal was anderes.

Klaus,

Ich mag die Art, wie du denkst

Wir wollen ein Haus, das ist Fakt. Ob es dieses werden wird steht noch in den Sternen. Aber ganz nüchtern betrachtet, haben wir nunmal ein enges Budget und wenn wir da ewig nach dem Optimum suchen wollen, seh ich kommen, dass wir sicher besseres finden könnten, es aber letztendlich daran scheitern wird, dass mehrere Interessen mit größerem Budget den Vorrang haben werden.

Und wie du schon sagst, sollten wir bei jedem Objekt einen Gutachter mitschleifen, wird uns das nur mehr verunsichern und Geld kosten.

Hier noch ein paar Infos über das Haus. Es ist ca. 1890 erbaut und ca. 100 qm groß. Ein massiver Anbau am Haupthaus ist ca. 1950 dazugekommen. Hier steht aber noch eine Ausbaureserve im DG und in der angrenzenden Scheune zur Verfügung, die wir aber derzeit noch nicht brauchen.

Es sind 21 kleine Fenster zu ersetzen und die Haustür. Hierbei schlagen natürlich das Dach und die Fenster richtig zu Buche. Heizung und Elektrik ist sicher auch nicht zu unterschätzen. Die üblichen Renovierungsarbeiten werden mit Eigenleistung überschaubar bleiben. Hier ist wohl der größte Aufwand die Schleifarbeit. Treppe, Türen und Böden. Aber das ist ja kein wirklicher finanzieller sondern ein zeitlicher Aufwand.

Die Außenfassade ist im unteren Drittel Bruchstein, dann ein Drittel verputztes irgendwas und das obere Drittel ist wie gesagt vertäfelt mit breiten weißen unschönen Platten. Aber aushaltbar unschön
Vom eigentlichen Fachwerk sieht man bis auf die rechte Hausseite im oberen Drittel nichts.

Allerdings gehe ich mit deiner Rechnung nicht ganz da core. Wenn ich dieses Rechenexempel anwenden würde, könnte ich hier niemals ein Haus erweben.

Angesetzt ist es mit 79.000. Wobei ich natürlich noch Hoffnung nach unten habe. Aber der Preis ist ja nunmal davon abhängig, wieviel einer bereit ist zu Zahlen und der andere zu akzeptieren.

Na Bruchstein ist doch easy, da würde ich mal vermuten, dürfte nicht viel sein.
Verputztes "Etwas" ist ein wenig dünn
Die Eternitplatten, so es denn welche sind, würde ich persönlich einfach dran lassen, wenn die nicht kaputt sind.
Normal halten die Teile ewig.

21 kleine Fenster kosten schon ein paar Mark. Viel eher sehe ich aber Probleme beim Dach, was die Kosten angeht.
Denn Fenster könnte man nach und nach tauschen, das Dach nicht.

Meine Rechnung...hmmmmmmmmm....Ihr seid in Hessen, ich befrage mal ganz indiskret kurz eine Immobiliensuchmaschine und sehe in Hessen (genauer habe ich es ja grad nicht) 200 Häuser unter 50.000,-€ bei einer Grösse ab 90qm.
Jede Menge Fachwerkhäuser dabei.
Bis 79.000 sind es gar schon 480 Häuser.

Ich nehme mal das erste Ergebnis willkürlich heraus:

Zimmer: 6
Wohnfläche: ca. 220 m²
Grundstücksfläche: ca. 156 m²

Objektbeschreibung

Sanierungsbedürftiges 2 Familienhaus in zentraler Lage in Lohne. Im Untergeschoss befindet sich ein Bad, es entspricht nicht mehr dem heutigen Standard. In beiden Wohnungen sollten Bäder eingebaut werden. Auf jeder Etage sind jeweils 3 Zimmer, Küche und ein Raum für ein Bad.
Das Dachgeschoss kann noch zu Wohnraum ausgebaut werden.

Lagebeschreibung
Zentrale Lage in Lohne

Preis: 16.900,00 €

Ungeachtet, was da für Leichen im Keller liegen könnten, die pauschale Aussage "könnte ich hier niemals ein Haus erwerben" zieht nicht, wie Du siehst ;-)
Es sei denn, Du sagst jetzt, dass Ihr mitten in Frankfurt oder Wiesbaden ein Haus haben wollt.

Strom kostet so viel nicht. Die Kabel selbst kann man alleine verlegen. Die Anschlüsse und Verteilungen je nach Kenntnis selbst oder vom Elektriker. Das geht.
Bei der Heizung kommts drauf an, wie man die baut.

Edit:
Ich nehme mal noch ein,zwei Häuser dazu, nicht, dass noch jemand auf die Idee kommt, ich würde meine eigenen Hütten versuchen, hier zu verkaufen

Kaufpreis: 39.500,00 €
Zimmer: 6
Wohnfläche: ca. 180 m²
Grundstücksfläche: ca. 4.394 m²
Erschließung: Voll erschlossen
Baujahr: 1780
Im großen Wohnhaus sind 2 Wohnungen mit geschätzt ca. 90,00 m². Das Dachgeschoss ist ausbaufähig.
Zum Hof gehören 2 Scheunen, in dem Tiere untergebracht werden können.
Das Dach ist neu gemacht und das Fachwerk ist neu ausgemauert.
Das Haus muss saniert werden, d.h. Fenster und Innenausbau.
Angrenzende Wiese oder Ackerland mit ca. 6.000,00 m² können für 18.000,00 € dazu gekauft werden.
Niedervorschütz ist ein nordhessiches Dorf im Schwalm-Eder-Kreis. Es gehört zur Stadt Felsberg. Der Ort ist ca. 20 km von Kassel entfernt und hat 645 Einwohner. Der Hof liegt am Ortsrand.

oder

Kaufpreis: 79.000,00 €
Zimmer: 5
Wohnfläche: ca. 108 m²
Grundstücksfläche: ca. 2.500 m²
Anzahl Schlafzimmer: 3
Anzahl Badezimmer: 2
Zustand: Gepflegt
Baujahr: 1900
Es handelt sich um ein vor 1900 in Fachwerkbauweise errichtetes Bauernhaus, welches 1992 total renoviert wurde. Der Bauzustand ist sehr gut. Die Fenster sind isolierverglast (1990). Das Wohnhaus verfügt über KG, EG und OG. Anschlüsse für Strom, Wasser, Telefon und SAT-Anlage sind vorhanden. Beheizt wird das Haus durch eine Ofenheizung sowie in den Bädern durch eine Nachtspeicherheizung. Die Warmwasserversorgung erfolgt mittels Elektroboiler. Zu dem Anwesen gehören ein Nebengebäude sowie eine Wiese.

Raumeinteilung (Ca.-Angaben):

Kellergeschoß: Vorratskeller

Erdgeschoß:
Wohnzimmer 18,0 m², Esszimmer 11,2 m², Küche 8,2 m², Bad/WC 7,5 m², Flur 8,7 m².
Ges.-Wohnfläche EG: 53,6 m²

Obergeschoß:
Schlafzimmer 18,4 m², Kinderzimmer 8,8 m², Kinderzimmer 11,4 m², Dusche / WC 7,9 m², Flur 7,5 m².
Ges.-Wohnfläche OG: 54 m².

Hallo Lotta

"dass mehrere Interessen mit größerem Budget den Vorrang haben werden"

glaube ich nicht. Dem Verkäufer wird doch egal sein, ob jemand hinterher vom Design-Innenarchitekten goldene Wasserhähne einbauen lässt oder ein anderer Jahre lang jedes Zimmer in Eigenarbeit renoviert. Der will nur seinen Kaufpreis.

Für den Käufer ist es doch entscheidend herauszubekommen, wieviel Geld und Arbeitsleistung er neben dem Kaufpreis noch aufbrigen muss, um das Gebäude nach seinen Vorstellungen zu renovieren.
Wenn man schon von diesen Überlegungen und auch vom Gutachter verunsichert wird, ein schmales Budget hat und schon vorab der Überzeugung ist, dass man ein Fass ohne Boden kauft, ist man mit einem solchen Bauvorhaben schlecht bedient.

Nicht jeder wird sich mit einem Bauvorhaben so weit aus dem Fenster lehnen wollen, wie der Klaus mit seinem aktuellen,
dass man aber das Handtuch wirft, bevor man überhaupt weiß, was man vor sich hat, das ist auch nicht vernünftig.

Wie gesagt, bevor man nichts unterschrieben hat, kann gar nichts passieren, mam muss auch nicht in jedes Haus einen Gutachter mitschleppen. Als erstes selbst einen Eindruck gewinnen, überlegen was draus werden soll und wenn man dann immer noch interessiert ist, dann kann man genauer fragen ob das Fass nicht doch einen Boden hat.

Wieviel Grund bekommt man denn eigentlich für die 79T€, oder andersherum gefragt, was kostet das Gebäude ohne Grund?

Eigentlich ist die Sache klar ...

Ihr schreibt in der Ausgangsfrage: "Auf den ersten Blick ist uns schon aufgefallen, dass sämtliche Fenster, die Haustür, das komplette Dach (inkl. Dachstuhl?), Heizung, Elektrik und Bad saniert werden müssen. Zusätzlich natürlich die übliche Renovierung."
Und das Teil soll in dem Zustand immer noch 79 Tonnen kosten? Das geht nur, wenn die Lage wirklich ausserordentlich gut ist. Wie Klaus es ausführlichst dargelegt hat: Auf dem Immo-Markt mal gucken, was man fürs selbe Geld in der Gegend sonst noch so bekäme. Was man auf Anhieb findet, sind übrigens nicht die wirklich guten Objekte.
Man braucht vermutlich, bei fleissigem Anzeigen lesen und Objekte besichtigen, etwa ein Jahr, um einigermassen Bescheid zu wissen, was die Gegend hergibt.

Für Altbau-unerfahrene Leute ist das hier diskutierte Haus ziemlich sicher kein geeignetes Einstiegsobjekt. Fass ohne Boden dürfte es da schon besser treffen.
Auch das wurde hier schon ausgiebigst diskutiert: Wenn Du wenig Geld hast, kannst Du es Dir erst recht nicht leisten, auf den Experten bei der Besichtigung vor dem Kauf zu verzichten.
Übrigens, der Makler haftet nicht für die Angaben - die hat er vom Verkäufer. Wenn der Makler gut ist, weist er den Verkäufer aber darauf hin, welche Informationen und rechtsverbindliche Dokumente bezüglich Denkmalschutz, Altlasten, Erschliessung usw. vorliegen sollten.
Hat man ein Objekt in der engeren Auswahl, ist es sowieso angeraten, sich mal auf den Ämtern zu erkunden, was in der Umgebung so geplant ist. Wäre doch schade, wenn der idyllische Obstgarten hinterm Haus in zwei Jahren schon dem neuen Autobahnzubringer oder dem Getränkemarkt weichen muss.
Insofern ist auch Interesse am Verkaufsgrund legitim.

All das braucht Zeit - sich bei Altbauobjekten auf keinen Fall drängen lassen. Es sei denn, es handle sich um eine Versteigerung.

Das

Grundstück verfügt über knapp 1300 qm. Ortsrandlage eines kleinen Dorfes. Kein Autobahn in Sicht. Kein Gewerbe und auch kein weiteres Bauland rundum.

Ein Haus für unsere Preisklasse ließe sich sicher finden, aber wir sind sehr ortsgebunden. Soll heißen es kommt nur dieser Ort bzw. die Kernstadt selbst in Frage. Da hat man nicht viel Auswahlmöglichkeit. Außer man wartet ab. Wir haben zwar keinen Zeitdruck, wollen aber auch nicht mehr ewig zur Miete wohnen bleiben.

Jetzt mal abgesehen von irgendwelchen Gutachtern oder sonstiges, wie kann man den Kaufpreis ansetzen? Wenn ich alle bisher bekannten und grob geschätzten Sanierungen zusammenrechne, müssten die Verkäufer das Haus wohl verschenken. Das ist natürlich dummes Zeug. Also woran orientieren wir und bei einem Gebot? An der Grundstücksgröße? Dann wärs ein Schnäppchen, wenn man vor hätte darauf zu bauen. Haben wir aber ja nicht. Wie können wir den richtigen Preis finden ohne unverschämt zu sein?

1300qm also. Wieviel davon ist Bauland? Bauerwartungsland? Acker?

Irrtum!

"Wenn ich alle bisher bekannten und grob geschätzten Sanierungen zusammenrechne, müssten die Verkäufer das Haus wohl verschenken. Das ist natürlich dummes Zeug."

Nein, keinesfalls!

Ein Verkaufspreis, der auf der Basis von "Grundstückswert minus Abrisskosten" ermittelt wird, ist bei vielen alten Häusern mit Sanierungsstau üblich. Wichtig ist beim Grundstückspreis natürlich die Nutzung (Bauland oder nicht).

Ich halte für einen groben Überschlag der Sanierungskosten wenig von den üblicherweise genannten Kosten auf Quadratmeterbasis. Etwas detaillierter kommt Ihr mit Seiten wie dieser auf einen Kostenüberblick

http://www.altbaukosten.de/

(sollte auf jeden Fall aber mit einem Planer oder Architekten überschlägig abgeglichen werden, das kostet inkl. einer Hausbegehung wirklich nicht die Welt)

Auch nach meinem Eindruck sind die 79.000€ für euer Objekt zu hoch angesetzt. Und zwar um ein Drittel! 55.000 sind bzw. wären eine Verhandlungsoption, wenn all die Sachen gemacht werden müssen, die Du erwähnt hast. Bei der erwähnten Infrastruktur dürfte das Grundstück ja wohl kaum einen entsprechenden Preis rechtfertigen. Letzere Aissagen von mir sind natürlich nur Spekulation, da ich nicht den genauen Ort kenne. Bei uns, obwohl ca. 50-60 km vom Ballungsgebiet Düsseldorf/Rhein-Ruhr entfernt, können wir von solchen Preisen jedenfalls nur träumen.

Außer selber möglichst viele Objekte zu besichtigen (naja, wenn Ihr am Ort bleiben wollt, ist die Auswahl ja eher übersichtlich) ist es für die Preisgestaltung als Richtlinie bei Verhandlungen nicht uninteressant, mal einen Blick auf die Versteigerungsseiten der Amtsgerichte zu werfen:

http://www.zvg-portal.de/

Nicht, um bei einer Versteigerung ein Haus zu erstehen, sondern weil es zu den entsprechenden Objekten detaillierte offizielle Verkehrswertgutachten gibt (oft als PDF zum Download), aus denen sich zwischen den Zeilen viel Informationen auch für andere Häuser herauslesen lassen.