Häuser nach Gebäudeeinmessung nicht mehr im Grundstück?

24.09.2013 Reddish78



Hallo zusammen,

bei uns im Dorf wurden kürzlich verschiedene Grundstücke veräußert - natürlich mit Gebäuden drauf. Hierbei fiel auf, dass bei einigen Grundstücken offenbar Überbauungen festzustellen sind. Unter Umständen betrifft dies auch unser Grundstück.
Vorab haben wir nun im zuständigen Kartasteramt aktuelle und alte Karten eingesehen und bemerkt, dass es hier Abweichungen gibt. D.h. die Grenzverläufe sind offenbar identisch, doch die Gebäude sind "verrückt". Nun sagte man uns im Kartasteramt, dass im Jahr 2009 alle Gebäude neu eingemessen worden sind.

Jetzt steht die Mutmaßung im Raum, dass dabei Gebäude sozusagen verrutscht sind und salopp gesagt nicht mehr zu ihren Grenzen passen. Die betreffenden Gebäude sind allesamt um 1900 und vorher erbaut worden. Die zugehörigen Grundstücksgrenzen bestanden auch damals schon so. In den alten Karten sind die Gebäude auf oder nahe der Grenzen verzeichnet. Nach der Gebäudeeinmessung in 2009 stehen einige Gebäude aber über die Grenzen über.

Weiß jemand, wie und warum sowas zustande kommen kann und darf und was Alt- und Neueigentümer nun tun müssen? Teilweise kommen Streitigkeiten auf, sodass einige Anlieger sogar ernsthaft Rückbau fordern.
Meine persönliche, laienhafte Vermutung sagt, dass die alten Gebäudeverzeichnungen und Grenzverläufe zu ungenau waren und die GPS-Präzision der Gebäudeinmessung nun nicht mehr zu den alten Grenzverläufen passen kann.

Zur Info: die Ortslage befindet sich in Mecklenburg-Vorpommern, also "Ex-DDR"-Gebiet.



Überbauung



Bei so einer ungewollten Überbauung sollte man sich gütlich mit dem Nachbarn einigen.
Das geht am besten unter Zuhilfenahme eines Wertermittlers.
Eine Möglichkeit wäre der Abkauf des überbauten Streifens. Das bringt dem Verkäufer nur ein paar hundert Euro, aber beiden bzw. hier dem Käufer eine Menge weiterer Kosten für Vermessung, Notar, Gebühren usw.
Üblich ist die Vereinbarung einer Überbaurente für das betreffende Grundstück. Es wird für die bereits erfolgte ungewollte Nutzung ein Betrag nachbezahlt sowie eine jährliche Überbaurente vereinbart, die der Nutzer an den Nachbarn zahlt und die auch im Grundbuch (2. Abteilung) besichert werden sollte. Falls dem Nachbarn ein Nutzungsnachteil durch den Überbau entstanden sein sollte (Verringerung der Grundflächenzahl, des Bauwiches usw. und damit der möglichen baulichen Nutzung)ist dafür eine einmalige Summe als Entschädigung zu zahlen.
Wie das alles ausgerechnet wird weiß der Wertermittler.
Ehe hier die Dollarzeichen im Auge blinken:
Die Summen um die es geht sind eher klein. Wenn der Nachbar reich werden will: Mehr als das der (vereidigte) Wertermittler ausrechnet wird ihm kein Richter zubilligen. Dafür hat er die Verhandlungskosten an der Backe.
Ein Rückbau ist unbillig, wenn kein Vorsatz nachweisbar bzw. vorhanden ist. Das wäre hier wohl der Fall.

Viele Grüße



und



jeder, den den Rückbau fordert, sollte bedenken: vielleicht trifft es ihn ev. selber auf der anderen Grundstücksseite. Neue Vermessungen können Grenzverschiebungen um 3 m mit sich bringen. Manchmal scheinen die Vermessr auch scheuklappen zu haben und ihren Maßen auf dem Blatt mehr zu trauen als alten Flurgrenzen, die schon hunderte Jahre bestehen. Interessant sind die Formulierungen in alten Kaufverträgen:... kauft ...Grundstücke
in seinen richtigen Reinen und
Steinen innenlieget, mit allen
dem, was dabei Erd, Wind ...Wurzel ... und klammerfest ist, ingleichen allen denen darauf haftenden
Recht- und Gerechtigkeiten, Nutz-
und Beschränkungen ...
erst um 1840 gab es genauere Vermessungen - aber mit den damalien Methoden gab es genug Abweichungen. Es gibt auch Gebäude, die sind noch nicht einmal eingemessen, obwohl sie über 100 Jahre stehen.



Wie kommt das?



Ok, was man tun kann und sollte, wäre damit geklärt.

In unserem Fall würde ich ein Grenzfeststellungsverfahren für sinnvoll halten. Bei der Gelegenheit kann man sich das dann gleich mit betroffenen Anliegern teilen.
Mir persönlich geht es vordergründig darum, im Falle eines Verkaufs durch die Nachbarn nicht wieder erneut vor unklaren Grenzen zu stehen. Und diese möglichen Veräußerungen stehen allein wegen des Alters der weiteren Anlieger zwangsweise bevor.

Mich interessiert allerdings brennend, ob diese Gebäudeeinmessung überhaupt soetwas verursachen kann oder ob die Problematik ganz andere Gründe haben kann.



das



ist ein sehr komplizierter Vorgang und kann eigentlich nur von Vermessungsleuten beantwortet werden. Da spielen alte Karten, falsche Einmessungen, aber auch Bodenreformland ein Rolle. letzteres wurde manchmal ja nur abgeschritten. Wenn man diese Flächen jetzt einmisst, kommt oftmals etwas völlig anderes heraus als alle annahmen. Klarheit zu schaffen und gemeinsam das anzugehen ist wirklich das sinnvollste. Mit dem nächsten Eigentümer kann sonst der Ärger wiederkommen.



Grenzen



sind im Norden meist Gräben gewesen. Da dann wurden wegen dem Kleinvieh Zäune gesetzt, zu gewuchert war dann der Graben bald nicht mehr da und der Zaun wurde auch mal erneuert. Nur keiner wußte wo die urspüngliche Trennlinie ist, man einigte sich eben. An Hand älterer Fotos, bei Nachbarn im Fundus, läßt sich da vielleicht etwas vor 33 finden. Mit den "Unterlagen" könnte man eine friedliche Einigung erzielen und dokumentieren lassen.



falsche Projektion



Wenn der Grenzverlauf bei allen Grundstücken systematisch verändert ist, handelt es sich eventuell um eine falsche Handhabung von Projektionen in der Geodatensoftware.
An falscher GPS Handhabung kann es nicht liegen, da für die Einmessungen meines Wissens Theodoliten verwendet werden.



falsche Projektion?



Also das Thema mit den alten Unterlagen ist hier schon erschöpft. Es ist nichts mehr da und die einst bestehende Dorfchronik ist spurlos verschwunden. Auch beim Kartasteramt liegt nur eine Karte von vor 1930.

Zur falschen Projektion: es sind nicht die Grenzen aller Grundstücke verschoben. Betroffen sind zum einen nur die Grundstücke südlich der Dorfstraße und dort auch jeweils immer nur ein Punkt. Diese Punkte sind offenbar alle in der gleichen Richtung und ums gleiche Maß verschoben.