Denkmalamt will Baustopp verhängen da Umbauten ohne Baudenkmalrechtliche Genemigung durchgeführt worden sein sollen




Ich habe mir im Januar ein Haus gekauft.
Das Haus steht unter Denkmalschutz gemäß §2 DSchG Baden-Württemberg.
Ich habe vom Verkäufer ein erstes Gutachten erhalten in dem die Denkmalgschützten Gegenstände beschrieben waren.
Nach einer ersten Begehung durch das Denkmalamt Ende Januar wurden Pläne angefordert aber uns auch erklärt, dass wir schon einmal "anfangen" können mit der Renovierung.
Es handelt sich um eine Kernsanierung.
Jatzt 5 Monate später kommt das Denkmalamt wieder und will einen Baustopp inkl. Bußgeldverfahren einleiten.
Wir haben folgendes bisher geändert.
Eine Wand versetzt.
Fachwerk freigelegt und sichtbar gelassen.
In den oberen Stockwerken jeweils eine Wand gesetzt um Bäder entstehen zu lassen.
Böden ausgeglichen
Keine Änderung wurden an irgendwelchen im ersten Denkmalbericht erwähnten Teilen durchgeführt.
Von Denkmalamts-Seite aus sind die besichtigungstermine seit Anfang April immer wieder verschoben worden und es sind war immer nur die Rede von den Steuerlichen Abschreibungen die ich ggf. verlieren könnte wenn ich vor Genehmigung irgendetwas ändere.
Was kann ich dagegen tun?
Habe ich die Möglichkeit eine normale Baugenehmigung zu beantragen und somit weiterzubauen so lange ich keine Denkmalgeschützten Teile anfasse?



Bauen ohne Genehmigung



Eine denkmalrechtliche Genehmigung entbindet Sie nicht davon, eine Baugenehmigung einzuholen. Bauordnungsrechtlich ist diese bei den dargestellten Maßnahmen sowieso erforderlich, die denkmalrechtliche befindet sich üblicherweise im Schlepptau. Eine mündliche Zusage eines Denkmalpflegers berührt keine Maßnahmen, die statisch oder wärmeschutztechnisch notwendig sind. Sie haben also klassisch ohne Baugenehmigung begonnen. Die Denkmalpflege ist eine beigeordnete Fachbehörde, selbst bei einem Einzeldenkmal. Ihr erster Ansprechpartner ist immer das Bauordnungsamt. Und übrigens: klar können Sie schon mal mit dem Renovieren anfangen, eine Kernsanierung ist ein himmelweiter Unterschied dazu.





Hallo,

das war doch mal Klartext, oder ?
Sie sind also ein Schwarzbauer. Das ist weiter nicht schlimm, es ist sogenanntes Verwaltungsunrecht, solange Sie nicht gegen materielles Baurecht verstoßen und kann geheilt werden, indem sie die Bauvorlagen dem Bauamt einreichen.
Möglicherweise war es auch gut so, weil arbeitsunwilligen Behörden manchmal nur dadurch aufgeht, dass sie auch die Belange ihrer Kunden berücksichtigen sollen.
Bolsse bauvorbereitende Arbeiten sind nicht genehmigungspflichtig: Gerüst aufstellen, Strom abklemmen, Baustromanschluß, Bauwasseranschluß, Tapeten abnehmen, Putz abschlagen..........................
Die Denkmalpfleger holen Sie nur dadurch innerhalb gesetzlicher Fristen ins Boot, dass Sie einen Bauantrag stellen. Denkmalrecht ist dann Baunebenrecht (sogenanntes aufgedrängtes Recht), das mit der Baugenehmigung erledigt ist.
Wenn Sie solange nicht warten wollen, kann es sinnvoll sein, vor Bauantrag einen Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung gewisser, sonst nicht genehmigungsbedürftiger, Veränderungen zu stellen. Darin ber#t Sie Ihr Architekt, für einen Leien ist es nicht möglich, sich hier zu orientieren.

Grüße vom Niederrhein



...



Wieso ist bei den Maßnahmen eine Baugehnehmigung notwendig?
Es handelt sich doch um nichttragende und nichtaussteifende Bauteile innerhalb von baulichen Anlagen, und um Abwasser bzw. Heizung alles innerhalb des Gebäudes.
Und genehmigungsfrei.
Eine Umnutzung ist auch nicht geplant da in meinem Haus auch bisher Wohnungen drin waren.
In wieweit kann das Denkmalamt eigentlich Vorschriften was Tqapeten oder auch Böden angeht machen?



Es braucht nicht immer eine Baugenehmigung...



Hallo,

Baugenehmigung und denkmalrechtliche Genehmigung sind nicht dasselbe. Es kommt darauf an, ob die Kernsanierung überhaupt genehmigungspflichtig seitens des Bauamts ist. Die üblichen Sanierungsmaßnahmen (Bad einbauen, Wände setzen, Böden erneuern) brauchen meistens keine Baugenehmigung, solange keine Nutzungsänderung stattfindet oder das Gebäude außen verändert wird. Ohne Denkmalschutz kann man da loslegen. Mit Denkmalschutz ist das Denkmalamt einzuschalten auch bei Maßnahmen, die sonst keine Baugenehmigung erfordern. Blöderweise sind sie Euch draufgekommen und leider sind sie im Recht, einen Baustopp zu verhängen, auch wenn Ihr keine Bauteile angefasst habt, die in dem Gutachten aufgezählt wurden; die Veränderungssperre gilt für alles, wenn nicht nur ausdrücklich die Fassade geschützt ist. Die Herrschaften legen ihre Rechte sehr weit aus und sind häufig im Umgang mit privaten Bauherren äußerst kleinkariert (während sie bei finanzkräftigen Investoren oft nachgiebiger sind, weil es da Druck von oben gibt). Ich würde es erst einmal auf die freundliche Tour versuchen "tut mir sooo leid, hab' ich nicht gewusst" und rauszukriegen versuchen, was sie denn fordern. Ist das ohne allzu viele Verrenkungen hinzukriegen, würde ich die Zähne zusammenbeißen, das Bußgeld zahlen und es so machen, wie sie wollen. Sind sie allerdings sehr weitgehend in ihren Forderungen mit Rückbau und ichweißnichtwas, dann würde ich mir einen Anwalt nehmen, der sich in den Fragen auskennt, und eine Weile herumrechten wg. Zumutbarkeit etc. Kostet noch mehr Nerven, noch mehr Geld und noch mehr Zeit, denn während des Rechtshändels ruht der Bau (und wehe, Ihr macht trotzdem weiter, dann werden die Bußen richtig übel).

Viel Glück,

paula



Denkmalrechtliche Genehmigung



ob eine Baugenehmigung notwendig ist kann ich Ihnen von hier aus - ohne das Objekt und die Maßnahme zu kennen - auch nicht sagen, eine denkmalrechtliche Genehmigung ist aber unumgänglich, nötig und auch sinnvoll.

§ 2
Gegenstand des Denkmalschutzes
(1) Kulturdenkmale im Sinne dieses Gesetzes sind Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht.

(2) Zu einem Kulturdenkmal gehört auch das Zubehör, soweit es mit der Hauptsache eine Einheit von Denkmalwert bildet.

(3) Gegenstand des Denkmalschutzes sind auch

die Umgebung eines Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung ist (§ 15 Abs. 3), sowie

Gesamtanlagen (§ 19).


Wenn Sie Ihre Wände neu anlegen wollen ist das im Normalfall kein Problem, aber bereits für das Abnehmen von Putzflächen (ggf. sogar von Tapeten) muss eine denkmalrechtliche Genehmigung vorliegen. Durch das willkürliche Umbauen, versetzen von Wänden, entfernen von Böden, Putzen mit ggf. Malereien oder Altanstrichen ist in der Vergangenheit wahrscheinlich Kulturgut in erheblichem Umfang verschwunden oder nachhaltig geschädigt worden.
Was eigentlich noch schlimmer ist: Nach den Umbauten wurden nun in zahlreichen Fällen einfach die grundfalschen Bauprodukte durch die Generation Baumarkt verbaut, was zu weiteren Schädigungen an den denkmalgeschützten Gebäuden führte.
§2(1) sagt es eigentlich ganz genau: Das Gebäude steht in der Sachgesamtheit unter Schutz. Finger weg ohne UDB. Die denkmalrechtlichen (auch Teil-)Genehmigungen sind meist gar nicht so kompliziert oder aufwendig.

Ohne eine solche Genehmigung mit einer Instandsetzung zu beginnen zieht zwangsläufig diese Reaktion der Behörde nach sich und ich meine: zu Recht. Es ist dringend anzuraten sich mit der Behörde im persönlichen Gespräch in Verbindung zu setzen um die Vorgehensweise zur Genehmigung zu besprechen um Baustopp und Bußgeld aus der Welt zu schaffen. Es geht hier um ein Miteinander, nicht um ein Gegeneinander.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Sehe Dein Posting erst jetzt...



... zu Tapeten und Böden: sie können, leider! Bei uns im Haus haben sie außer in den Bädern Innenanstriche in weiß verboten "nicht bauzeitgemäß", und bei den Böden können sie auch dann Vorschriften machen, wenn der alte komplett hinüber war. Wenn noch irgendwas vom Original übrig war, können sie verlangen, es wieder so zu machen (Eichedielen durch neue Eichedielen ersetzen z. B.). Allein wenn der Ursprungsboden schon früher komplett herausgerissen wurde und der dann eingebaute Belag hinüber ist, kann man argumentieren, was anderes zu wollen (insbesondere dann, wenn nicht mehr klar ist, was ursprünglich mal drin war).

Ich wäre extrem vorsichtig - die Leute haben einen weiten Spielraum für ihr Ermessen (was auch einfach mal persönlicher Geschmack sein kann), und vor Gericht wird nicht die Entscheidung selbst geprüft, sondern nur, ob sie ihren Ermessensspielraum eingehalten haben. Als Argument bleibt dann nur, dass es die finanzielle Zumutbarkeit überschreitet und sie die Extrakosten zahlen sollen, was sie nicht können. Allerdings mutet man einem Denkmalbesitzer auch aufgrund der steuerlichen Abschreibungsfähigkeit in finanzieller Hinsicht mehr zu als einem Normalhäuslebesitzer. Beim Fussboden zieht hier also der Kostenvergleich mit der billigsten Auslegeware vom Baumarkt nicht, es muss schon ganz erheblich teurer sein. Und beim Konflikt, dass man selbst einen Fliesenboden will, das Denkmalamt aber Holz fordert, sieht es argumentativ schlecht aus.

Noch mehr Glück wünscht

paula