Gedämmtes Fachwerk - kaufen oder Finger weg?

01.12.2016 Franziska



Hallo, liebe Foristen, wir (29,30,1,0) sind drauf und dran, ein ca. 250 Jahre altes Fachwerkhaus zu kaufen. Nun ist das Teil von außen verputzt, nähere Angaben zur wohl erfolgten "Dämmung" können nicht gemacht werden, Invasivgutachten nicht vorhanden. Die Wände erscheinen trocken von innen, auch hier ist eine Art Putz aufgebracht, recht hubbelig, evtl auch irgendwelche alten Platten darunter. Auf dem Aussenputz ist auf Höhe des Sockels eine "Wolkenbildung" zu erkennen, teilweise löst sich dort im untersten Bereich auch der Putz, allerdings ist das Haus auch noch gar nicht gesperrt, was wir zu tun beabsichtigen. Es besteht eine Teilunterkellerung mit massiv und schon immer feuchten Keller, der aber wohl feucht bleiben wird, weil eben Teilunterkellerung (selbst wenn man wollte, käme man nicht überall ran).

Das Haus steht jetzt ca. Zwei Jahre leer, wird aber gelegentlich beheizt. Die Heizkosten sind an sich erstmal indiskutabel, sind halt nur 25er Wände und eine alte Gastherme (Erneuerung der Therme und Absenkung der Raumhöhen von derzeit 3,30m sind geplant.

Was sagt ihr, ist das der Supergau, ein derart behandeltes Haus zu erwerben? Bisher (Putz von ca. 2000) scheint es bis auf die Ausfällungen im Sockelbereich ja keine Probleme zu geben... wie würdet ihr da vorgehen? Ist es beispielsweise auch sinnvoll, den Innenaufbau der Wände zu überdenken, An innenliegenden Wänden ist teilweise das Ständerwerk freigelegt und total in Ordnung - das wäre auch eine Option für uns für die Außenwände. Jeglicher Sachverstand ist gefragt.... Habt ganz lieben Dank für eure Erfahrungen?



Nordseite



Wir waren mit dem Bausachverständigen übrigens drin, der meinte, seine Urteilskraft ist ohne Invasivgutachten begrenzt, aber er erwartet da eigentlich keine schlimmen Überraschungen.



Hauskauf



Der Kauf eines Hauses ist ein sehr komplexes Thema, es gibt eine Menge dabei zu beachten.
Viele Kriterien kann man als Laie selber abprüfen; wenn es um die eigentliche bautechnische Beurteilung geht sollten Sie das Haus mit einem Fachmann begehen. Der kann Sie vor einem Haufen Ärger und Mehrausgaben bewahren. Lassen Sie sich das Ergebnis seiner Einschätzung schriftlich geben, eine Seite reicht schon. Er steht in der Gewährleistung wenn er Ihnen eine falsche Auskunft erteilt, das kann bis zum Schadenersatz gehen.

http://ingenieurbüro-böttcher-asl.de/mediapool/88/885822/data/Vademecum_f_r_Hausk_ufer_-_Teil_1_Der_Hauskauf.pdf



Fassade außen vorn



Folgender Text von der Verkäuferin: ...das Haus war immer verputzt - das siehst Du auf den alten Bildern.
Eine Isolierung wurde auf der Wetterseite aufgebracht - ich glaube 6 oder 8 cm und der Dachgiebel zum Nachbarn auch mit Hinterlüftung - soviel weiß ich noch.
Auf die restliche Fassade wurde eine Gaze mit Armierungsmörtel aufgetragen, darüber der Strukturputz...



Dachentwässerung



..auf jedenfall mal die Dachentwässerung nicht vor dem Haus ableiten lassen (-->Kanal, Sickergrube).

Nachbaren fragen, wie hoch Grundwasser steht.

Meine Ideen. Ja/Nein ist auch von Kaufpreis abhängig. Ist es ein guter Preis, Lage für euch entsprechend, usw...

Habe mir auch ein altes feuchtes Sanierungshaus gekauft, wo mir auch einige abgeraten haben, aber es war Liebe auf den ersten Blick.



Hauskauf



Was hat der Bausachverständige zum Nordgiebel gesagt, speziell zu den Vorsprüngen?



Vergrünung außen und Wandansicht innen



Hallo ihr lieben, Danke schonmal für die Antworten. Am Nordgiebel muss laut Sachverständigem wie auch sonst ringsum das Gefälle der Traufleisten überprüft werden, die sind wohl teilweise zu flach. (Wieso braucht man die überhaupt und putzt nicht glatt runter?) kann ich davon ausgehen, dass wenn das Haus schon seit mindestens 80 Jahren verputzt ist (älteste Fotos, die ich gefunden habe) und bisher alles ok ist, nichts groß weiter zu erwarten ist, weil grobe Mängel sonst schon irgendwo aufgetreten wären?

Das Haus ist ok eingepreist würde ich sagen (200k für innen halbwegs sanierte 280qm auf 4WE, noch ne Scheune und ein abrissreifer Stall auf 3500 qm parkähnlichem Grundstück direkt neben Schloss, Elternund Arbeit im Ort...passt also sonst alles für uns)

Auf dem Foto noch eins der Zimmer mit Außenwand.





Also von halbwegs saniert, wenn Du die Sperre (ich denke du meinst eine Horizontalsperre) machen willst, würde ich da nicht sprechen. Habe soetwas auch gemacht, dass heißt Boden komplett aufmachen, ausgraben und alles in dem Bereich Neu, damit auch Wände usw. Die Frage ist, ob Ihr da auch mitarbeiten könnt und hier "Bekannte" habt, oder alles mit Fachfirmen. Auch die zeitliche Komponente (müsst ihr alles schnell renoviert haben) ist da eine Frage. Bin kein Bauprofi, sondern nur einer der selbst ein altes Haus renoviert. Sperre, Heizsystem usw. hört sich halt für mich nach einiges an Kosten an.



Wände von außen aufmachen notwendig?



Hallo Rudolf, ja, Horizontalsperre ist mir klar, dass wir da buddeln müssen, das ist auch eingepreist. Aber meinst du, wir müssten zwangsläufig die Wände komplett von innen und außen freilegen?
Eigentlich dachte ich, wir schachten außen ringsum auf, die sägen den Feldsteinsockel auf und legen die Sperre ein, zubuddeln, fertig...!?
Innen wollten wir von innen sondieren (stichprobenartig) und langfristig die Wandverkleidung mit Holzfaserplatten und evtl. Wandheizung erneuern.
Den Putz im Bereich oberhalb des Sockels hätte ich jetzt erst einmal gar nicht angefasst, da der absolut in Ordnung erscheint. Denkt ihr, das ist plausibel und realistisch?



Warum



legt ihr nicht mal eine kleine Stelle von der Fachwerkschwelle frei? Wer weiß wie es dort aussieht?



Horizontalsperre



Also der Sinn der Sperre, so wurde es mir erklärt und so habe ich das auch bei mir gemacht, ist eine durchgängige Abdichtung - also Wand und Boden. Bei mir war es insofern noch komplizierter, dass ich eine 60cm-Granit-Natur-Steinwand hatte.
Außer dem Schneiden der Wand habe ich aber alles selber gemacht. Zudem auch gleich eine Bodendämmung rein (hatte nur einen 5-10cm Betonboden. Ist halt auch vom Ist-Zustand abhängig.



Hauskauf



Hallo Franziska,
ehe sich hier weiter in Details verloren wird:
Der Sachverständige hat diese offensichtliche Schwachstelle entdeckt, das lässt schon mal hoffen. Der Vorsprung an sich hätte ihn zum Grübeln bringen müssen da hier mindestens6 cm Dämmung aufgebracht wurden. Das heißt der Vorsprung war noch viel größer. Wenn hinter der Lisene die Grundschwelle liegt hätter er wenigstens ein kleines Loch bohren sollen (siehe Methusalem). Da reicht schon ein Schraubenzieher den man versucht durch den Putz zu drücken. Das reicht schon um festzustellen a) liegt da eine Schwelle und b) wie ist die Beschaffenheit.
Das mit der waagerechten Abdichtung bitte ruhig und objektiv angehen; vermutlich ist gar keine erforderlich.
Lassen Sie sich auch keine Dränanlage einreden!