Bestandsschutz

18.11.2005



Hallo,

wir haben vor zwei Jahren ein Gründstück im Außenbereich erworben, mit der Absicht das darauf stehende Gebäude zu sanieren und es wieder als Wohnhaus zu nutzen.
Jetzt stellt sich für uns aber die Frage, ob dieses Gebäude unter den Bestandsschutz fällt.
Zum Bau des Hauses sind nämlich keine Unterlagen im Bauaktenarchiv aufzufinden. Die einzigen Anhaltspunkte die wir haben sind, dass es von ca.1970 bis 1996 als Wohnhaus genutzt wurde und unsere Vorbesitzer (leider verstorben) dort polizeilich gemeldet waren. Selbst ein Telefonanschluss war vorhanden. Im Grundbuch steht als Nutzung schon immer „Einfamilienhaus“, demzufolge zahlen wir auch Steuern für ein „Einfamilienhaus“. Eine Hausnummer wurde ordnungsgemäß vergeben und ist im Tiefbauamt registriert. In der Stadtkarte von 1969 ist das Gebäude als Nebengebäude gekennzeichnet und in der Stadtkarte von 1973 als Wohngebäude. Es muss also mal eine Nutzungsänderung gegeben haben, diese ist aber sonst nirgends protokolliert. Hat vielleicht jemand eine Idee wie wir weiter verfahren können, um doch irgendwann unseren Traum vom eigenen „sanierten“ Wohnhaus zu erfüllen. Die Ämter zeigen sich nicht gerade kooperativ.

Vielen Dank
Antje



Bestandsschutz



Hallo Antje,
eigentlich müßte ich schimpfen. In 30 Jahren Berufserfahrung erlebe ich es immer wieder. Es werden Häuser gekauft, ohne danach zu fragen ob oder welches Baurecht besteht. So etwas muß man vorher prüfen, nicht nachher. Mit dem Bestandsschutz ist das so eine Sache. Im öffentlichen Baurecht gibt es diesen eigentlich nicht. Er wird lediglich aus dem Zivilrecht übernommen und akzeptiert.
Insoweit ist man dann immer im Nachteil. Der Bestandsschutz wird aber erst anerkannt, wenn das Bauwerk und seine Nutzung wenigstens 40 Jahre alt sind.
Wenn das Gebäude als nachweislich 40 Jahre als Wohnhaus genutzt wurde, wird auch in der Regel der Bestandsschutz anerkannt. Dieses bedeutet aber, daß sie das Gebäude nur so nutzen und erhalten können wie es ist. Bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung des Bestandes hinausgehen sind bei einer streng rechtlichen Betrachtungsweise nicht so ohne Weiteres möglich.

Irgendwo muß es aber in Ihrem neuen Umfeld jemand geben, der noch etwas über das Haus weiß. Nun kenne ich nicht das frühere Baurecht der ehemaligen DDR und die Überleitungsvorschriften beim Beitritt zur BRD nicht. Aber ich gehe davon aus, daß auch in der früheren DDR die Errichtung eines Hauses einer "Baugenehmigung" bedurfte.
Meistens kann man über das Rathaus hinsichtlich der Entstehung, aber auch einer vorhandenen Genehmigung die ersten Informationen einholen.
Auch in Thüringen sind meine Kollegen sicher bereit Ihnen zu helfen. Für alle Beteiligten gibt es dadurch weniger Probleme. Sie dürfen sich aber nicht einfach über bestehende Gesetze hinwegsetzen. Im Außenbereich greift neben dem Baurecht aus das Natur- und Landschaftsschutzrecht sehr stark in Ihre Möglichkeiten, aber auch die der Behörden ein.

Ist das Anwesen erschlossen ? Besteht also ein Anschluß an die öffentliche Wasserversorgung, den Kanal und liegt es an einer Straße oder Feldweg. Gibt es möglichweise vertragliche Vereinbarungen über die Erschließung aus früherer Zeit.

Stecken Sie trotz des Verrusses nicht den Kopf in den Sand und bleiben Sie beharrlich an einer Lösung und wirken dabei kooperativ mit. Dann wird sich schon eine Lösung finden.

Mit freundlichen Grüssen
Hans-Ulrich Flick



Noch was



Vielen Dank Herr Flick!

Vielleicht hat noch jemand einen Tipp, in welchen Archiven eventuell noch Akten zum Haus bzw. zum damaligen Besitzer lagern können.



Bestandsschutz



Hallo Antje,
lassen Sie in Ihrer Sache bitte nicht den Kopf hängen.
Sie sitzen zwar in einer schwierigen Situation, aber mit dem guten Willen aller Beteiligten ist sie lösbar.

Sie schreiben, daß das Gebäude schon 1972 existiert hat. Lässt sich am Baustil erkennen, aus welcher Zeit es ungefähr herrühren könnte ? Möglicherweise ist das Gebäude doch irgendwann einmal legal errichtet worden. Nicht nur bei Privatleuten, sondern auch bei Behörden gehen Baugenehmigungen verloren. Wenn das ursprüngliche Gebäude vor 1900 errichtet worden war, sind oft keine Bauunterlagen mehr vorhanden.
Es ist aber sehr unwahrscheinlich, daß ein Gebäude im Außenbereich illegal errichtet worden ist. Dieses hätte schon damals die Behörden aufgegriffen.
Oft handelt es sich um Gebäude, die im Zusammenhang mit einer für den Außenbereich typischen Nutzung errichtet wurden. Typisch sind hier Mühlen, Steigerhäuser aus dem Bergbau, Forsthäuser und dergl.

Sie haben grundsätzlich auch einen Rechtsanspruch auf eine nachträgliche Baugenehmigung, wenn dem Vorhaben öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ich empfehle Ihnen, sich im Internet unter dem Bundesbauministerium einmal den § 35 Baugesetzbuch (BauGB) herunterzuladen. Diese Vorschrift wird aus planungsrechtlicher Sicht für Sie relevant.Hier sollten Sie insbesondere den § 35 Abs 4 genau durchlesen.Möglicherweise findet sich hier ein brauchbarer Ansatz. In jedem Falle sollten Sie sich den Flächennutzungsplan Ihrer Kommune für Ihr Grundstück ansehen. Da das Grundstück im Außenbereich liegt, sind immer die natur- und landschaftsschutzrechlichen Belange zu beachten. Ansprechpartner hierfür ist zunächst die Untere Naturschutzbehörde. Diese ist in der Regel bei der zuständigen Kreisverwaltung angesiedelt.

Es ist wichtig, daß Sie sich gemeinsam mit Ihrem Entwurfsverfasser (Architekten) hier grundlegend informieren.

Behörden brauchen für Ihre Entscheidung eine Rechtsgrundlage. Ihre Entscheidudngen sind gerichtlich überprüfbar. Wenn die rechtlichen Gegebenheiten in Ihrem Fall nicht eindeutig und zu 100 Prozent gegen Sie stehen, dürfte eine Lösung Ihres Falles auch denkbar sein. Seien Sie kooperativ und kompromissbereit !

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Ulrich Flick
Tel.02772 - 52956



Hinweis auf frühere Nutzung



finden Sie im Archiv Ihres Feuerversicherers. Mir ist selber damit mal die Lösung eines ganz vertrackten Falles gelungen, als die Rückbauverfügung eigentlich schon beschlossene Sache war.

Gutes Gelingen !



DANKE !



Vielen Dank für die Tipp`s! Leider sind wir noch immer nicht zu einer Lösung des Problems gekommen (trotz 1-wöchiger intensiver Suche in sämtlichen Archiven). Doch wie kommt dieses Gebäude und dazu noch eine Nutzungsartenänderung (zu Wohnhaus) in die Stadtkarte?
Es ist jedem unerklärlich, und dummerweise sind wir ja in der Beweispflicht.





Hallo Antje! Falls das Problem noch aktuell ist:

Wir haben ebenfalls einen etwas seltsamen Fall und müssen nachweisen, dass unser 1945 gebautes Haus seitdem auch dauerhaft bewohnt und damit als Wohnhaus gilt.

Auch bei uns gibt es keinerlei Unterlagen mehr. Sammel alles, war irgendwie hilft. Wir waren z.B. beim Einwohnermeldeamt, um nachzuweisen, dass schon immer das Haus bewohnt war. Auch das Einwohnermeldeamt hat ein Archiv. Weiter waren wir im Stadtarchiv. Nach der Gebietsreform wurden die Akten der einzelnen Gemeinden an die heute zuständigen Städte weiter gegeben. Vielleicht läßt sich da noch was finden. Nächste Möglichkeit ist noch, die Akten aus dem Grundbuchamt einzusehen.

Viel Erfolg!



Nichts gefunden!



Vielen Dank,

das haben wir auch schon alles versucht. In den Archiven ist nichts zu finden. Und die Tatsache, das es im Grundbuch schon immer als Wohnhaus eingetragen ist, will man auch nicht anerkennen. Das einzige, was hier zählen würde ist ein damals genehmigter Bauantrag, aber so was läßt sich nicht auffinden bzw. will man nicht finden.