Frage nach Eurem Rat und gutem Sachverständigen im Kreis Odenwald/Bergstraße?

01.04.2017 amy


Hallo liebe Cummunity,

wir sind im Begriff ein Fachwerkhaus bei Lindenfels zu kaufen, das wir auch schon zur Miete bewohnen.

Bis vor kurzem haben wir eigentlich kein Wissen bezüglich der Beurteilung des Zustandes des Hauses gehabt. Nun sind wir aber schon etwas belesener und haben einiges hier kritisch unter die Lupe genommen.

Unsere Ergebnisse bis jetzt:

Bei der Renovierung (vor 10 Jahren) wurden falsche Baumaterialien eingesetzt, die den Verfall beschleunigen: Außen wurden viele Risse in den Balken mit Acryl und/oder Silikon zugeschmiert und anschließend mit ganz normaler Farbe gestrichen (nichts Öl-basiertes). Eine Ecke in der Nähe des Fallrohrs der Dachrinne ist richtig weich unter der Farbe.

Innen wurden die Wände mit Rigips-Platten verkleidet. An einer Stelle wo keine Rigips-Platten sind, haben wir kleinen Würfelbruch und Insektenfraß gefunden.
Der Keller ist relativ feucht und schlecht belüftet.
Dort haben wir auch schon zwei, drei vermoderte Stellen an Balken gesehen.

Die Dachbalken sind an manchen Stellen neu, an anderen alt (wurde aufgestockt). Die alten haben kleine Holzwurmlöcher.


Da wir immer noch Neulinge auf dem Gebiet sind, wollten wir Euch mal um Rat fragen und auch wissen, ob jemand gute Sachverständige in unserer Gegend kennt.

Und:
Was könnte da auf uns zukommen?
Was müsste zuerst gemacht werden und was kann warten?
Wie wirken sich die entdeckten Mängel auf den Kaufpreis aus?

Herzlichen Dank und viele Grüße,
amy



Bewertung Erhaltungszustand



Du hast bereits einige wichtige Punkte zur Bewertung des Erhaltungszustandes benannt. Die Ausgangssituation ist also nicht wirklich vorteilhaft. Weshalb möchtet Ihr das Fachwerkhaus kaufen ? Was könntet Ihr alternativ mit Eurem Budget tun, wenn es um eigenen Wohnraum geht ?

Die Sanierung eines stark geschädigten FW-HAuses ist keinesfalls eine preiswerte Alternative zu einem konventionellen Neubau oder der Sanierung eines besser erhaltenen Massivbaus aus den 30er-50er Jahren. Wenn Ihr nur über ein begrenztes Budget verfügt, das gerade mal für den Kaufpreis ausreicht, solltet Ihr vom Kauf Abstand nehmen. Voraussetzung für einen Kauf sollte auf jeden Fall die detaillierte Abschätzung des Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Umbauaufwand durchs einen gutachterlich arbeitenden Architekten/Bauingenieurs sein.





Das ist eine schwierige Frage.

Die wenig harmonische Instandhaltung dürfte vielerorts so anzutreffen sein.

Wie "dramatisch" die Situation nun wirklich ist solltet ihr mit einem Sachverständigen klären.

Insbesondere die Holzschutzsituation sollte geklärt werden.

Die Handwerkskammern führen ein verzeichnis mit öffentlich bestellten Gutachtern. Oder man findet einen engagierten Handwerksmeister.

Der Hauspreis wird durch Nachfrage bestimmt, dass hat jetzt nicht unbedingt was mit den Baumängeln zu tun, die in so einem Fall dann verständlicherweise geringer ausfallen dürfte.

Bei vielen Dingen hilft auch eine kluge Strategie um Kosten zu sparen.

Beispielsweise lässt sich der Keller, durch eine automatische Belüftung, die nach dem Wasserdampfgehalt der Luft geführt wird, auf eine geringeres Feuchtniveau "klimatisieren". So wird auch Kondensfeuchte vermieden.

Die Grundmauern werden innen gereinigt, von losem Salz und mürben Fugen befreit. Die ausgekratzten Fugen stopft man dann, oberflächenbündig mit groben Kalkmörtel mit Zusatz von Ziegelmehl.

So kann man die Situation womöglich effektiv stabilisieren und spart sich hier teure und gutachterlich meist empfohlene Sanierungen.

Zumindest führt die Rücktrocknung von Kondensat schneller dazu, die wirklichen Ursachen für die Feuchtigkeit zu finden und damit kostengünstiger zu beseitigen.

So eine Steuerung bekommt man mittlerweile deutlich weit unter 1.000 Euro gekauft.

Nur so zur Anregung, es gibt hier und da einen Tunnel durch die Kostenschranke, bei anderen Dingen aber nicht.



Eure bisherigen Antworten



Vielen Dank für Eure bisherigen Antworten.

Zur Antwort von Will Pickartz:
Wir wissen bis jetzt nicht, ob das Haus stark geschädigt ist oder weniger stark, da wir beispielsweise nicht wissen, wie es hinter den Rigips-Platten aussieht.
Zur Frage, warum wir dieses Haus kaufen wollen, gibt es viele Antworten. Wir und die Kinder leben sehr gerne hier und wir haben uns einiges hier aufgebaut.

Und zur Antwort von Mario:
Mit Holzschutzsituation meinst Du, den Zustand des Holzes generell (nicht die Gift-Belastung durch vorhandene Mittel), oder?
Danke auch für die Tipps bzgl. der Feuchte im Keller.
Die Ursache für die Feuchte ist folgende: Das Haus steht in Hanglage und es läuft viel Wasser unterirdisch dort herunter. Dieses drückt dann auf die Wand. Besonders ein Keller ist tropfnass. Dieser hat eine Luke, die man zur Belüftung wieder Freilegen könnte...

Herzliche Grüße,
Amy





Ja, die Untersuchung des Holzes auf Schäden war gemeint.

Wenn es das Wasser in den Keller drückt wird man wohl noch andere Maßnahmen ergreifen müssen, aber hier kann man sicher Augenmaß walten lassen.

Man kann sich ja auch mal die Publikation von Forumsmitglied Konrad Fischer zu Gemüte führen, dem ist ja das kostenbewusste Reparieren von Altbauten ein besonderes Anliegen.

Auch Johann Rathmanner, kann man empfehlen. Da werden auch bautypische und günstige Maßnahmen skizziert.