Kaufinteresse Fachwerkhaus Bj 1748 - Meinungen dazu erbeten !

10.04.2010



Hallo Forum,

wir sind schon eine ganze Weile auf der Suche nach einer Immobilie und haben jetzt ein uriges "Hexenhaus" gefunden was uns zusagt. Es hanelt sich um ein Fachwerkhaus Baujahr 1748; es ist noch bewohnt.

Wir haben es mehrfach besichtigt u.a. mit einem Dachdeckermeister, der bereits ein eigenes Bauernhaus restauriert hat und Schwachstellen schnell erkennen kann.

Laut Expose wurden alle Wasser-, Stromleitungen sowie die gesamte Kanalisation + Fenster vor 10 Jahren erneuert. Auch die Gasheizung ist von 1998. Im Haus befindet sich ein offener Kamin.
Eine eigene Quelle ist vorhanden, mit der die Waschmaschine betrieben wird und das ganze Grundstück bewässert werden kann.

Grundstück: ca 700 qm
Wohnfläche: ca 140 qm
Kaufpreis: 135.000 €

Folgende Probleme:

- nicht alle Fenster sind neu; teilweise noch einfachverglaste Holzfenster - teilweise Kunststoffenster aus den 80er Jahren. Muss ich Fenster laut irgendwelchen Energieverordnungen sofort austauschen oder bis zu einem gewissen Zeitpunkt? Kunststoff-, Holz- oder Aluminiumfenster? Meinungen dazu?

- zwei Haustüren; Eingang wurde verlegt - alter Eingangsbereich + Glasbausteine müsste umgestaltet werden (event. bodentiefes Fenster einsetzen)

- Energiepass liegt nicht vor

- Badezimmer abgewohnt, bestimmt 20-30 Jahre alt (in weiß gehalten und nutzbar aber nicht mehr auf dem neusten Stand). Gibt es Vorgaben wann ein Bad erneuert werden muss?

- kein direkter Zugang in den Garten; müsste Durchbruch gemacht werden und eine Außenterasse angelegt werden

- offener Kamin; die meiste Wärme geht über den Schornstein verloren. Was ist mit Umweltauflagen bzgl Feinstaub die bis 2015 in Kraft treten ? Was muss hier gemacht werden ?

- Dachgeschoss nicht ausgebaut; alle Anschlüsse vorhanden

- Zur Zeit bewohnte Fläche beläuft sich auf ca 100 qm
- Das unausgebaute DG hat noch mal ca 28 qm
- Kriechkeller und HWR haben eine Nutzfläche von ca 12 qm

Im Expose sind 140 qm als Wohnfläche angegeben. Hier wurde vermutlich Wohnfläche mit Grundfläche verwechselt.

SIND DAS GRÜNDE UM DEN KAUFPRRREIS ZU SENKEN ??? WAS KOMMT ALLES AUF UNS ZU ???

Wir sind uns bewusst, dass es sich bei so einem Haus um ein "Lebenswerk" handelt, wollen aber nicht zuviel Geld bezahlen. Geld zu verschenken hat ja schließlich niemand.

Die Bausubstanz ist i.O. laut unserem Dachdeckermeister. Aber sind 135.000 € wirklich angemessen? Die Bank hat das Haus getaxt und würde auch nicht einen Cent mehr dafür geben; haben sich aber das Haus auch nicht vor Ort angesehen - wissen also nicht was investiert werden müsste.

Ist vermutlich schlecht zu beurteilen ohne eine Immobilie wirklich zu sehen aber es werden viele Fachwerkhäuser schon ab 50.000 € angeboten, das macht mich stuzig. Vielleicht sind das auch alles unbewohnbare Kaschemmen die kernsaniert werden müssen...

Die Lage von "unserem" Haus ist einwandfrei, keine Alleinlage - trotzdem ländlich, schön eingewachsenes Grundstück und der Ort ist nur ca. 1,5 km entfernt.

Ein Grundstück in der Gegend & Größe kostet ca. 60.000 - 75.000 €.

Was meint Ihr als Außenstehende? Was ist zu beachten? Hat jemand noch einen brauchbaren Tipp für uns?

Wir wollen eigentlich nicht sofort alles renovieren sondern das Haus bewohnen und nach und nach das Haus zu einem Schmuckstück machen. Wir betrachten das mehr als Hobby :-)



Moin Sih-Tzu,



"über 1000€/qm Wohnfläche solltest du nicht kaufen" lautete die Faustregel von einem guten Kumpel von mir, der mittlerweile im Immobiliengeschäft ist - und das gilt für Hamburg. Die Durchschnittspreise für Altbauten in deiner Region solltest du unbedingt vorher ermitteln - ist auch eine Argumentationshilfe.
Unbesehen Preise vergleichen bringt nix, guck dir also ne 50 000,-€ Bude an und fang an zu rechnen, was dich jeweils der Umbau kostet...dann kannst du vergleichen.

Lass dir von einem ansässigen Fensterbauer mal ein Angebot machen - in alte Häuser gehört für mich Holz - musste aber alle 5-10 Jahre mal den Lack ausbessern. Erst die einfachen und dann peu a peu die Kunststoffviecher austauschen. Solange du nach und nach genehmigungsfrei umbaust, juckt das niemand, wann du welchen Standard erreichst.

Ein unausgebauter Dachboden stellt keinerlei finanziellen Wert dar - den steckst du rein, wenn du ihn dämmst, Fenster einsetzt und ausbaust. Die DIN rechnet Flächen bis 1m höhe garnicht, 1-2m nur zur Hälfte, Genehmigungen daraus "Wohnraum" zu machen sind nicht ohne...

Energieausweis ist Pflicht - bestehe darauf - nächstes Preisargument.....

Handelt es sich bei der Gashzg. um ein Brennwertgerät? (Doppelrohreinzug im Kamin?) Jährliche Kosten?

Bad in selbstgenutztem Haus ist deine Sache, Wert kannste mit "0" ansetzen (und trotzdem fröhlich weiternutzen).

Im Kamin lässt sich evtl. ein Kaminofeneinsatz unterbringen und das Haus damit heizen (Guck mal z.B.: www.kratki.eu) Alles genauere mit deinem Schorni besprechen, der muss das abnehmen.

Aber bevor wir hier rumraten, stell doch bitte mal ein paar Bilder ein......

Viel Glück, Boris



Fachwerkhaus



@ Sih-Tzu

Ein Fachwerkhaus bekommst Du in M/V für fast geschenkt, in S/H für nicht unter 200 000 Euro. Die Frage ist also: wo liegt das Traumhaus und was ist ortsüblich.
Ein Bad ist nach ca 15 Jahren out of Order, aber eine Order für eine Sanierung gibts nicht. Die Frage beim Bad ist eher, ists schön oder altmodisch, wie sind die Rohre, die Armaturen und die Einbauten vom Zustand her.
Den Energieausweis kannst Du Dir schenken, der ist zwar "Vorschrift", aber was sagt der schon aus? Den kannst Du Dir im Internet schnell selber schnitzen und an eine marode Wand hängen...
Heizkostenabrechnungen und Stromrechnungen der letzten Jahre sagen mehr aus als dieser Ausweis.
Wasser-und Stromleitungen vor 10 Jahren erneuert? Sagt nix über die Qualität und den derzeitigen Zustand aus...

Meine Bank hat mein Haus auch bewertet: ohne es je gesehen zu haben. Dabei wird in der Regel der ortsübliche Grundstückspreis und eine ortsübliche Querschnitts-Pauschale der verkauften Häuser angesetzt... Meine Hütte hab ich 2003 gratis bekommen, das Grundstück für ortsübliche 70Euro/m². Lt Versicherung hat das Haus einen Wiederherstellungswert von 370 tausend Euros im Brandschadensfall. as soll man also für einen "Wert" als angemessen ansetzen?
Nicht auf ein Expose verlassen, sondern einen Gutachter des Vertrauens mitnehmen...


Andreas



Nimm den Rat vom Boris an ! --



[pubimg 10076]


--- die zukünftige Hütte sollte zunächst genau "beschnüffelt" werden.





Hallo,
bin jetzt zwar kein Fachmann, aber wir hatten so ein ähnliches Problem... Mein Mann war Eigentümer eines halben Fachwerkhauses BJ 1669, die andere Hälfte gehörte seinem Bruder. Wohnfläche bis zum Tod der Oma ca. 240qm. 2005 hatten wir vom Ortsgericht ein Gutachten erstellen lassen. Verkehrswert: 126.000 €. Zuzüglich eines großen Grundstückes außerhalb vom Dorf und einem Garten im Dorf wollte der Bruder meines Mannes nicht unter 140.000 verkaufen. Bis jetzt. Wir haben alles gemeinsam für weit weniger gekauft. Sind jetzt am Sanieren. Hierbei werden so viele Schäden offensichtlich, welche vorher nicht erkennbar waren, und jetzt ein großes Problem darstellen (morsche Balken, willkürliche eingezogene Mauern die das Fachwerk schädigen...etc.) Auch wir hatten vorher einige Restauratoren und Fachleute im Haus, welche auch viele dieser Schäden vorher nicht absehen konnten. Aufgrund unserer finanziellen Fähigkeiten tut uns das alles nicht weh, und wir bedauern das Ganze kein bißchen. Trotzdem würden wir dazu raten, mehr als nur einen wirklich fähigen Sachverständigen (keinen Architekt oder ähnl., wirklich jemand, der Fachwerk liebt, und das findet man im Gespräch ziemlich schnell heraus), zu Rate zu ziehen. Wir hatten 5 vor Ort, und jeder fandt wieder ein bißchen mehr... Kostet zwar ein bißchen mehr Zeit, spart aber Geld und Nerven. Und vor allem: Bewohnt und ohne Aufriss ist unserer Meinung nach kein Gutachten möglich!!!
Trotzdem viel Erfolg und liebe Grüße
Marion
(Und wenn Sie mal in meinem Profil gucken, war eines der Bilder mit den Lehmwänden 5 Minuten vorher absolut gerade Rigips-Wand, sauber gestrichen...in den Häusern ist nichts so wie es scheint...)



Wie sieht´s...



...denn mit Denkmalschutz aus?

Falls das Haus unter Denkmalschutz steht (was bei einem FWH von 1748 ja nicht auszuschließen ist), wird meines Wissens kein Energiepass benötigt. Denkmäler bilden da eine Ausnahme.

Die Aussage "Energiepass ist Pflicht" stimmt also nur bedingt.

Außerdem würde ein Schutzstatus zwar kein Nachteil sein, ihr könntet aber nicht fröhlich drauflos bauen. Da müssten zunächst mal die Behörden beteiligt werden.
Je nach Region gäb´s dann aber Zuschüsse und ihr könntet die Maßnahmen nach anderen Kriterien steuerlich absetzen.

Grüße
Martin



Moin Sih Tzu,



stell doch bitte deine Antwort und Bilder hier ins Forum ein, dann haben alle was davon und du kriegst auch noch Tipps von Leuten, die mehr Ahnung haben als ich.

Gruss, Boris



@Andreas Kapitzke:



Dass ein Energieausweis herzlich wenig darüber aussagt, ob du ein brauchbares Haus erwirbst oder nicht ist sicher richtig.

Aber gerade beim Kauf stellt er eine wichtige Argumentationshilfe dar, gerade z.B. bei 80er-Jahre Thermo-Fenstern ("Die sind doch neu"....).

Wenn man den Verkäufern mal die Investitionen vorrechnen kann, die man braucht, um auf den heutigen Standard zu kommen, werden sie doch etwas kleinlauter.......

Und man selbst hat schonmal die wichtigsten Unterlagen, wenn man mit einem KfW-Darlehen finanzieren möchte (was z.Zt. immer noch das günstigste ist).

Gerade wenn ein Kamin oder Ofen da ist, sagt die Gasrechnung nicht viel aus......

Gruss, Boris

P.S. Apropos Brandkassenwert: Falls du da mal wieder weg willst, komm ich mit nem Kanni Sprit und Streichhölzern vorbei und wir machen halbe/halbe, O.K? ;-)



@Boris...



...ich wollte dir nicht auf die "Füsse" treten. Aber ein Energiepass ist eben nicht immer Pflicht ;-)

Außerdem stelle ich mir die Frage, was für eine Aussage ich als potentieller Käufer aus einem Energiepass für ein 260 Jahre altes FWH ziehen könnte.
Meiner persönlichen Meinung nach kann ein solches Haus (alte Bausubstanz, und der Wille zum Erhalt dieser, vorausgesetzt) niemals die heutigen energetischen Maßstäbe erfüllen.

Wenn ich also einen Energiepass bekomme der gute Werte liefert, heißt das für mich:

1. er ist falsch!!

oder

2. er ist korrekt, aber dann ist die Hütte dämmtechnisch so "zugenagelt" dass ich spätestens in 30 Jahren meinen "Spass" haben werde.

oder 3.
er liefert schlechte Werte und zeigt mir, dass das Haus energetisch ein "Groschengrab" ist und, je nach Brennstoff, ökologisch eine Dreckschleuder.
(Mal weiter gesponnen: aus Verkäufersicht könnte sich ein schlechter Energiepass, je nach Käuferklientel, sogar preissteigernd auswirken. Da ist wenigstens nichts verbastelt ;-) )

Wenn ich mich also für den Erwerb eines Fachwerkhauses entscheide, könnte für mich ein Energiepass nur "nach hinten" losgehen.

Das ist meine ganz persönliche Meinung. Aber deshalb verstehe ich nicht ganz, weshalb im Bereich FWH der Energiepass so wichtig sein soll (um den Preis zu drücken?).

@Bettina
wenn man "sein Hobby" bewohnt, kann das auch mal schwierig werden. Denn nicht jeder kann 24 Std. am Tag seinem Hobby fröhnen. Und wenn doch, ist es kein Hobby mehr ;-)

Grüße
Martin



Die Bilder



lassen erahnen, daß es sich dort jemand mit viel Liebe und Mühe "schön" und "gemütlich" gemacht hat. Das zollt zum einen Respekt, gemahnt aber auch zu erhöhter Vorsicht!!
Ganz ehrlich? Mit sind die Decken und Wände für ein dermaßen altes Haus einfach "zu" gerade. Auch scheinen die Deckenbalken zum Teil mit Brettern umbaut zu sein. Das mag nur auf den Fotos so aussehen, aber mir scheint es so. Hier mag ein fleißiger Mensch viel Arbeit investiert zu haben, aber ich vermag nicht zu sagen wie es hinter den Wänden aussieht und welche Qualität bei den durchgeführten Arbeiten vorliegt. Marion hat weiter oben ein sehr aussagefähiges Bild angesprochen. Ich kenne sowas auch aus eigener Erfahrung und deshalb sage ich : Glaube nicht dem Anschein, klopfe mit dem Finger die Wände ab und höre genau hin wo es dumpf oder hohl klingt....
Versuche herauszufinden "wie" die Wände aufgebaut sind, wie isoliert wurde, ob irgendwelche Dampfsperren, Styropor usw. eingebaut sind. Bei einem Fachwerkhaus trägt das Fachwerk die gesamte statische Last des Hauses. Die Ausmauerung ist eigentlich nur Füllung. Wenn die Hölzer unter den Wänden und Decken in Ihrer tragenden Aufgabe beeinträchtigt sind ist die schöne Innenansicht leider wertlos. Gerade in den 80/90er Jahren wurde ziemlich alles eingebaut was dem Heim- oder Handwerker so zur Verfügung stand. Ziel war meist "gute Dämmung", aber oftmals hat das gerade bei FW-Häusern schlimme Folgen.
Ich möchte nichts schlimmreden, ganz im Gegenteil! Aber je besser die Optik erscheint, je genauer muß man sie hinterfragen. Wenn dann immer noch alles i.O. ist und zusätzlich der Preis stimmt, kann man sich überlegen ob man wirklich zugreifen soll.

Lg Udo



@ Martin,



um mir auf die "Füsse" zu treten musste schon doller drücken....;-)

Bei Oldtimern ist das Attribut "unverbastelter Zustand" in der Tat ein preissteigerndes Argument und das sollte es bei alten Häusern eigentlich auch sein.

Mir gehts nicht darum, alte Häuser auf den neueseten Stand zu quälen, sondern darum dass beide Seiten wissen, was sie da haben: Evtl. ein ziemlich teures Hobby!

Und eben keine "neuen Fenster" (Kunststoff, 80er Jahre), die Perspektive das Sichtfachwerk hinter einer Dämmfassade verschwinden zu lassen oder aufwändiger von innen zu dämmen oder zu sagen "was solls, ich zahl die 2500€ (grob geschätzt) Heizkosten im Jahr und zieh' im Winter ne Weste an".

Ich habs bei unserer Suche oft erlebt, dass Verkäufer diesen Teil gern ignorieren oder sich einbilden, da was ganz Tolles investiert zu haben - da kann der EA durchaus hilfreich sein (bzw. die bescheidene Frage: "Wieso wollen Sie denn keinen erstellen?").

Auch wenn etliche Berechnungsgrundlagen höchst fragwürdig sind, liefert der EA wenigstens mal eine ungefähre Grundlage, den zukünftigen Energieverbrauch zu beziffern und das ungefähre Einsparpotential zu überschlagen - auch um sich klarzumachen, ab wann sich eine umfangreiche Sanierung "rechnet". (Ich sach mal nicht unter 20 Jahren....)

Grüsse, Boris



Hallo Sih-Tzu



wenn Du demjenigen, der damals die Kernsanierung durchgeführt hat, Fragen stellen kannst : Tu' es bitte.
Das dadurch erlangte Wissen wird Dir bei der Absicherung einer Entscheidung sehr helfen. Wenn er Dir sagen kann was er mit welchen Materialien wo und wie gemacht hat ist das sicher eine unschätzbare Hilfe. Fragen kostet meistens nichts, aber nicht zu Fragen kann sehr teuer werden.

Lg Udo