Haus 1890

23.05.2012 Fachinger


hallo liebe communtiy,

ich lese seit einiger zeit hier mit und überlege nun
ein haus zu kaufen. es ist bj 1890 und wurde um 1958 um einen Anbau erweitert.
der alte teil hat zur hälfte einen gewölbekeller. das haus selbst kann ich schlecht beurteilen. der eigentümer sagt, es habe lehmdecken. die aussenwände sollen Mauerwerk sein. innen ist irgendwie alles bei der Sanierung 1958 verschalt worden. für mich stellt sich nun die frage, wie ich am besten beurteilen kann, ob ich das haus substantiell kaufen kann, da ich ja schlecht alles runterreissen kann bevor ich kaufe. wie geht ich da am besten vor?
weitere fragen sind, ob ich die Elektrik von 1958 lassen kann. die Heizung ist soweit gut, die meisten Fenster auch.
was passiert , wenn ich die decken- und wandverkleidungen (klingt hölzern) rausreisse?

gruß
fachinger



Vor dem Kauf ...



... sollten Sie auf jeden Fall mit einem altbauerfahrenen Architekten eine Objektbegehung durchführen. Erfahrungsgemäß sind alle von den Besitzern selbst vorgenommenen Ausbauten eher "Verschlimmbesserungen", die im schlechtesten Fall zu massiven Substanzschäden führen können, insbes, bei Fachwerkbauten.

Problematisch sind immer selbst vorgenommene Innendämmungen und nicht hinterlüftete Aussendämmunge. Der günstigste FAll ist hier der nicht sanierte Altbau, der dann fachgerecht -auch energetisch- saniert werden kann.

Bei einem Objekt aus dem BJ. 58 müssen Sie alle Installationen erneuern. Die Heizung auf jeden Fall auch, wenn sie vor dem 31.12.1978 eingebaut worden ist. Die Fenster im Originalzustand sind vermutlich 1-fach verglast oder sehr einfache Isolierglasfenster mit einen geringen Dämmwert.

Bei allen Sanierungsmaßnahmen müssen Sie die Anforderungen der EnEv beachten.

Im Grunde können Sie davon ausgehen, das Sie die Summe, die Sie für das HAus gezahlt haben, nochmals für eine Sanierung auf einen zeitgemäßen Wohn- und Dämmstandard ausgeben müssen.

Diese Investitionen sollten Sie sich vorab von besagtem Gutachter ermitteln und von den Kosten schätzen lassen.





naja....

also die gas-brennwerttherme ist von 2009 und die heizkörper sind ok, sagte mir der heizungsbauer, da müsste nur neue thermostaten dran. die elektrischen neuralgischen punkte wurden auch innerhalb dedr letzten 10 jahre durch einen Elektriker auf aktuellen stand gebracht. fenster sind alle isolierglas, wenn auch schon betagt über die isolationswerte bin ich mir dabei im klaren. das Dach wird wegen Ausbau eh professuinell gedämmt nachdem aufgesparrt wurde.
was ich eben nicht abschätzen kann, daher meine frage, ist: wie sieht es aus mit den lehmdecken. eine wurde wohl mal ausgebesert nachdem die oma mit Duschwanne von oben ein ins Erdgeschoss durchgebrochen war. es wurde wieder fachgerecht die Lehmdecke saniert. wie kann ich decken und innenwände begutachten ohne alles abzureissen?



naja ...



... nur mit einer Röntgenbrille oder mit vielen Endoskopbohrungen. Ein paar Katzen im Sack kauft man immer.
Ansonsten gilt das zuvor geschriebene. Vielen Dank und Gute Nacht.



bilder



an der Innenwand im alten teil von 1890 hab ich mal die Tapete gelupft ohne dass man auf eine gipsschale gestossen ist. die innenwand verläuft längs in der hausmitte im Flur und dort konnte ich Stroh in der alten wandverputzung erkennen. ist das dann sicher Lehmputz und ich kann Fachwerk an dieser Wand erwarten?

mir ist aufgefallen, dass die die luft sehr trocken ist im haus.



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