Rotsteinhaus Sanierung

30.10.2007



Hallo,

ich habe vor ein Rotsteinhaus im Kreis Hannover zu sanieren und würde gerne ein paar Tipps/Ideen haben. :-)
Das Haus ist von 1906 und hat Außen dicke Ziegelsteinmauern die weder feucht, angegriffen oder zerstört sind.
Daher soll die Steinmauer von außen weder verkleidet noch sonst etwas damit gemacht werden.
Das Haus hat die Maße 12m x 18m wobei nur 12m x 11m als Wohnfläche genutzt werden, der Rest ist zur Zeit Garage/Stall.

Im Obergeschoss ist die Wohnfläche 12x6m auf 3 Zimmer und einen Flur aufgeteilt.

Innenwände bestehen aus Fachwerk, welches auch gut erhalten ist.
Fußboden besteht weitgehend aus farbig lackierten Bodendielen oder Terrazzoböden.
Der 1,5 m hohe Keller ist trocken.
Die Balken des Dachstuhls sind sehr gut erhalten, genauso wie die Dachziegel dessen Alter ich nicht kenne. Die Dachziegel sind zudem mit Mörtel oder etwas in der Art
von innen an den Übergängen miteinander verklebt.

Heizung besteht aus Kachelöfen und muss daher neu gemacht werden, genauso wie die Elektrik im ganzem Haus.
Sanitäre Anlagen und Küche müssen ebenfalls neu gemacht werden.
Fenster und Türen müssen ausgetauscht werden.

Was ich mir vorstelle:
Vergrößern der Räume durch herausnehmen der Ziegelsteine aus dem innerem Fachwerk.
Türen und Fenster gegen passende auszutauschen.
Anbringen einer Wandheizung und entsprechendes Verputzen der Wände mit Lehmputz.
Die Wasserleitungen der Wandheizung werden in einen Heizraum geführt um von dort aus über eine Pelletheizung
mit Wärme versorgt zu werden. Angedacht ist es die Wasserleitungen unter den Holzdielen zu verlegen.
Zusätzlich zu den Wandheizungen sollen auch noch Kachelöfen bestehen bleiben.

Strom- (NYM 5), Coaxial- und Cat5 (bzw. Cat7) Netzwerkkabel sollen in Kabelkanälen ebenfalls unter den Dielen verlaufen.
Ich denke jeweils ein km je Kabelart sollte ausreichen um das Haus zu verkabeln.

Die Bodendielen sollen abgeschliffen werden.

Badezimmer und Küche sollen verfliest und entweder mit Bodenheizung oder ebenfalls mit Wandheizung versehen werden.

In einem späterem Schritt soll das Dach isoliert und ausgebaut werden. Dazu sollen nach Möglichkeit die Dachziegeln
wiederverwendet werden. Hängt allerdings davon ab wie es sich mit der Verklebung dieser verhält.

Nun meine Fragen :-)

Ist das alles so umsetzbar?
Wie viel Wandfläche sollte man für die Beheizung der Räume vorsehen?
Ist es möglich zwischen den Deckenbalken Deckenheizung einzubauen, oder wird die Last des Wassers prinzipiell zu schwer sein für die Holzbalken?
Sollte man für die Außenwände noch eine Dämmung vorsehen?

Was sollte man ca. als Kosten für Material der einzelnen Punkte rechnen? Und was als Handwerkerkosten z.B. Dach neu eindecken lassen ... usw. ?
Ich frage extra getrennt, da ich die meisten Arbeiten auch selber durchführen könnte, aber aus Zeitgründen auch Arbeit abgeben würde.
Mir ist klar, dass alles vom Einzelfall abhängt und man nichts genaues sagen kann ohne das Objekt zu kennen. Die Summen sollen daher auch keine
genaue Aussage sein, sondern ca. Preise um eine Grobplanung zu haben.

Danke und Gruß
Christian



Backsteinbau



Hallo Christian,
endlich mal jemand, der die Schönheit der Ziegelhäuser aus dieser Epoche zu schätzen weiss. Eine Kostenschätzung ist ohne Besichtigung des Objektes und eine gründliche Planung einfach nicht zu machen und wäre unseriös. Sie sollten sich einen Fachmann mit Erfahrung auf dem Sektor der Altbausanierung suchen, der auch mit Ihnen gemeinsam auf der Baustelle arbeitet. Es könnte sonst schnell zu einem Fiasko werden. Ich habe gerade ein Objekt übernommen, bei dem der Bauherr ähnlich vorgegangen ist, wie Sie das vorhaben. Die schlimmsten Fehler konnten gerade noch wieder ausgebügelt werden.
MfG
Ulrich.



Welche groben Fehler sind möglich?



Hallo Herr Warnecke,

welche Fehler hat der Bauherr denn gemacht?
Auch mögliche Fehler und die gemachten Erfahrungen sind sehr interessant, wenn man sich mit dem Thema ernsthaft beschäftigt. Nur so lassen sich Fehler vermeiden und Entscheidungen und Ideen korrigieren.

Vielen Dank und Gru



Hallo Christian



Du brauchst kompetente regionalen Ansprechpartner.

Lehmputz und Wandheizung gibt es bei der TRENDWENDE Hannover, die Dir sicher auch mal unverbindlich ein Angebot machen.

Grüße aus Koblenz



Rotsteihaus Sanierung



Hallo Christian,
wenn Du glaubst, mit ein paar Tipps aus dem Forum und einer Fernbauberatung, wo Du im Forum immer mal eine Detailfrage stellen kannst, die Planungs- und Bauleitungskosten einzusparen, irrst Du Dich gewaltig.
Mehrere Jahre Studium und praktische Erfahrung kannst Du Dir nicht in einem Forum anlesen.
Also, such Dir vor Baubeginn einen in der Sanierung erfahrenen Planer und bezahl ihn gut.
Dein Haus und Dein Bankkonto werden es Dir danken.

Viele Grüße
Georg Böttcher



Planungs- und Bauleitungskosten einsparen



Davon war nicht die Rede, ich würde mir das eh noch mal durchplanen lassen. Bauleitungskosten einzusparen, darum geht es nicht!
Es ging mir auch nur um grobe Werte und darum ob meine Ideen so umsetzbar sind. Wenn ich jemandem erzähle was ich will, wird er mir in 80% der Fälle zustimmen nur weil ich es will.

Ihm ist es egal weil es nicht sein Haus ist. Und wenn jemand dickes Geld von irgendeinem Hersteller bekommt wird er mir versuchen den letzten Dreck als die beste Lösung zu verkaufen. Das ist nicht nur bei der Beratung so, sondern in allen Bereichen (Medizin, Informatik, Versicherungen usw.)
Wer hat den Berater heilig gesprochen und garantiert, dass 100% seiner Entscheidungen richtig sind? Soll ich 2 oder besser 3 gut bezahlen damit sie sich gegenseitig kontrollieren?

So wie ich das Medium Forum, Internet oder in den Anfängen als Usenet kenne, ging es immer um den Austausch von Meinungen und Erfahrungen.
Das ist hier anscheinend nicht der Fall. Stellt man hier eine Frage bekommt man anscheinend nur die eine Antwort -> "Geht dich nichts an, lass es jemand anders für Dich entscheiden" ..... vielen Dank.



Das



Einsetzen eines Planners muss nicht zwangsläufig zu einem guten Ergebniss führen.

Ich denke davon können viele hier ein Lied singen.

Grüße Gerd



Rotsteinhaus



Lieber Christian,
was willst Du denn dann von uns, die wir ja auch Berater sind, nun hören?
Ein Haufen Meinungen, aus denen Du Dir die herausnimmst, die Dir genehm ist?
Um das noch mal klarzustellen:
Ich verdiene an Dir und mit meinen Ratschlägen nix.
Ein Planer, von dem Du Dir eine Kostenschätzung für Deine Umbauvorhaben rechnen läßt, sehr wohl.
Weißt Du auch, warum?
Weil er Dich über Sinn und Unsinn Deiner Ideen und über machbare Alternativen berät, so nutzt Du seine Kenntnisse und Erfahrungen.
Er schwadroniert danach nicht herum, sondern misst und rechnet. Heraus kommt einen Bestandsaufnahme, also Materialien, vorhandene Schäden, Maße, Zeichnungen.
Auf dieser Basis erstellt er ein Leistungsverzeichnis. Mit dem kann er eine Kostenschätzung vornehmen.
Und noch was: Dieser Planer steht mit Dir in einem Werkvertragsverhältnis. Mit Deinem Honorar bezahlt er auch seine Betriebs- bz. Architektenhaftpflichtversicherung. Wenn er Fehler macht, muß er Schadenersatz leisten.

Ach so, übrigens, vielleicht kannst Du mir ja auch mal helfen:
Ich hab da so ein Auto von Renault stehen. 4 Räder, Dach, 5 Sitze, hinten eine Klappe.
Die Farbe ist blau.
Es ist glaube ich 2 Jahre alt.
Was kann ich dafür kriegen, wenn ich es verkaufe?
Muß ich mir neue Reifen kaufen?
Wieviel kosten die?

Vorschlag: Wenn Du mir meine Fragen zu meiner Zufriedenheit beantwortest, tue ich es mit Deinen auch.

Viele Grüße
Georg Böttcher



Fehler machen ist leicht



und kann recht teuer werden. Einer der Hauptfehler war wohl der Glaube, so einen kleinen Umbau im wesentlichen selbst hinzukriegen. Ein paar Maurerarbeiten, ein bisschen Abbruch, ein bisschen Trockenbau und ein wenig Estrich, das ist alles kein Problem. Sind ja auch nur 4 Berufe, und jeder mit 3 Jahren Ausbildung. Dazu noch ein wenig Bauleitung(auch bloss 2 Jahre Fachoberschule und 6 Semester Fachhochschule) und ein bisschen Baustellenorganisation, sprich Poliertätigkeit (entspricht dem Handwerksmeister), und dann wächst einem alles übern Kopp und der grosse Frust kommt. Denn Altbausanierung ist noch wesentlich komplexer wie ein Neubau. Selbst bei grösseren Firmen werden nur ganz bestimmte Bauführer und Poliere dafür eingesetzt. Bestimmt nicht ohne Grund. Im übrigen viel Erfolg bei eurem Vorhaben.
MfG,
Ulrich



Nur nicht den Mut verlieren



Hallo Christian,

die Fachleute hier haben sicherlich Recht. Ohne Hilfe ist dass ganze meherer Nummer zu groß. Aber !

Erstens nicht den Mut verlieren & zweiten weiter die eigene Vision aufbauen.

Wir sanieren derzeit ein 3-Fam-Haus in Brandenburg. Bj ca. 1894 und es klingt vieles ähnlich.

Mein Tipp: Such Dir ruhig jetzt schon inder Anfangsphase einen Architekten für Deine Zielrichtung. Wir haben aus guten Gründen viel Wert auf Energieeinsparung gelegt. Saniert werden muss bei uns eh fast alles (ausser der Bausubstanz). Daher z.B. www.passiv.de ein Netzwerk von Menschen die nach passivhaus Standard planen oder solche Komponenten mitplanen.

Prüfe z.B. einmal die Außenwände. Bei uns hat sich im Laufe des Projekts gezeigt, dass es ein zweischaliges Mauerwerk mit Hohlaum ist. Dass muss gefüllt werden (sonst zieht es die Wärme wie im Kamin weg) dämmt dann aber auch gleichzeitig.

Schön ist esaltes zu erhalten und trotzdem neue Techniken zu nutzen. Fachleute wissen hier oft mehr, als Du im forum erfahren kannst, weil Du als Laie häufig nicht weist worauf es ankommt und daher nicht die richtigen Fragen stellen kannst.

Fachkundige Hilfe kostet viel Geld, aber das ist sehr gut investiert. Ich hätte z.B. gar nicht die Lust mich in die ganze Baubürokratie einzuarbeiten und davon gibt es reichlich. Das Geld spare ich dann lieber, indem ich selbst Hand anlege - wo ich kann. Also zwischen 15 und 20% als Baunebenkosten mit einplanen.

Finanzen: Alte Gebäude brauchen oft viel neues... prüfe ob das CO² Programm der KfW als kostengünstiger Baustein in Frage kommt.

Zeit: Ich merke gerade, dass ich vom Vermögen her sicher noch vieles könnte, aber mir wirklich die Zeit fehlt. Es gibt sehr viele, sehr zeitintensive Dinge, die anfallen. Auch hier ist die planerische Hilfe unumgänglich, abzugrenzen was man kann und was besser Fachfirmen ausführen.

Also Mut und gutes gelingen