Fachwerkhaus- was beachten?




Guten Abend,

wir sind ein junges Pärchen mit Kleinkind aus Niedersachsen und überlegen uns, ein Haus zu kaufen.

Nun ist uns ein Fachwerkhaus ins Auge gefallen, dass so ziemlich alle unsere Wünsche erfüllt- Größe, Lage, Optik, Preis.
Ein Traum.

Allerdings ist es um 1920 gebaut worden, die letzte Modernisierung war 1984.
Wesentlich mehr Infos habe ich noch nicht.

Vorbeigefahren sind wir schon mal, von außen sieht das Haus hervorragend aus. Insgesamt alles sehr gepflegt.
Die Anzeige beschreibt ebenfalls, dass die Bausubstanz in einem sehr guten Zustand ist.

Mal angenommen, uns gefällt das Haus auch bei der Besichtigung.

Was kommt dann?
Ein Sachverständer muss her. Wo bekommt man den und wen nimmt man da?
Uns interessiert vor allem, ob und in welchem Umfang kurzfristig Modernisierungsmaßnahmen sein MÜSSEN.
Besonders auch bezüglich der Energieverordnung.
Der Dachboden muss gedämmt werden- dürfte das geringere Problem sein.
MÜSSEN die Fenster getauscht werden? Außenwände auch isoliert werden? Oder ist tatsächlich nur das Dach/Dachboden Pflicht?

Auf was müssen wir sonst achten? Was kanns man schon als Laie bei der Besichtigung sehen?

Gibt es besondere Macken von Häusern um diese Bauzeit?
Irgendetwas, was sicher auf uns zukommt?
Woher weiß ich, ob es unter Denkmalschutz steht (oder ist es dafür generell noch zu "jung"?)? Im Exposee ist nichts diesbezüglich erwähnt.

Vielleicht noch wichtig:
Das Haus ist derzeit wohnt und hat eine Ölheizung.



Vielen Dank im Voraus! :)



Fachwerkhaus begutachten



ZB bei IG-Bauernhaus erkundigen, ob die Fachleute in eurer Gegend haben.

ENEV- Verpflichtungen gibt es nicht, außer ihr fangt an, umfangreicher zu sanieren.
Dachbodendämmung ist fast immer sinnvoll, um Wärmeverluste zu reduzieren.

Denkmalschutz beim örtlichen Denkmalamt erfragen- evt können die auch Gutachter nennen, auch wenn kein Denkmalschutz besteht.

Die Öl- und Stromverbräuche der letzten 3-5 Jahre vorlegen lassen, um den Energieverbrauch und Heizkosten einschätzen zu können.

Energieausweis vorlegen lassen (Nach Verbrauch oder Bedarf bzw Berechnung)

Alle Sanierungsarbeiten schriftlich bestätigen lassen inkl Handwerkerrechnungen. Evt Nachbarn befragen.

Mängelfreiheit bestätigen lassen.

Genauen Wand-, Boden, Deckenaufbau schriftlich erfragen.

Besonders Sockel, Schwelle, Eckpfosten auf Feuchtigkeitsschäden untersuchen- weiche Stellen bemerkt man beim Klopfen.

Ggf mailen

Andreas Teich



EnEV Verpflichtungen gibt



es doch, Herr Teich! Bei Besitzerwechsel sind das 2 Stück. Einfach mal reinschauen, als Energieberater kann das nicht schaden.



ENEV



Zur Erläuterung:
Fenster, Fassade, Dach müssen nicht gedämmt werden, ebensowenig teilgedämmte oberste Geschoßdecken.
Ggf Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen soweit zugänglich, das sind aber selbst durchführbare Kleinigkeiten und ohnehin sinnvoll.

Bis auf die Heizungsanlage betreffende Maßnahmen kann Freistellung aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit beantragt werden.

Wenn das Gebäude laufend in Stand gehalten wurde gehe ich davon aus, das sich dies auch auf die Heizungsanlage bezieht.
Hier Schornsteinfeger fragen welche Werte und ggf Verpflichtungen vorliegen.
In den seltensten Fällen werden Überprüfungen durchgeführt oder Sanktionen verhängt.

Bis Ende des Jahres 1984 eingebaute oder aufgestellte Heizkessel dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden-
das wäre aber ggf Verpflichtung des bisherigen Eigentümers.
Im Jahr 1985 oder später eingebaute oder aufgestellte Heizkessel dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.

Wenn die Sanierung 1984 vorgenommen wurde kann es also nicht zutreffen.
Bestimmte alte Heizkessel genießen Bestands-Schutz:
Niedertemperatur-Heizkessel,
Brennwertkessel
Beim Eigentümer nachfragen, ob er seinen ENEV- Verpflichtungen nachgekommen ist
(falls nicht- notwendige Investitionen beim Kaufpreis berücksichtigen.
Bei Unklarheiten Beiträge ergänzen ist immer sinnvoll..

Andreas Teich



Wie immer



behält Herr Teich Recht.



Wie oft wollen Sie



ihre Beiträge noch nachträglich editieren?





ich würde die Überprüfung der abwasserleitungen noch auf die liste setzen.
irgendwann kommt die prüfpflicht und dann werden sich noch einige wundern.
grundbuch, lastenverzeichniss und anfrage bei der stadt, ob demnächst z.b. die straße erneuert wird etc...

viel glück bei der suche nach einem sachverständigen



Hauskauf



Ein paar Hintergrundinformationen zum Thema Hauskauf:

http://ingenieurbüro-böttcher-asl.de/mediapool/88/885822/data/Vademecum_f_r_Hausk_ufer_-_Teil_1_Der_Hauskauf.pdf



Fachwerkhaus



Vielen Dank für die schnellen Antworten, damit habe ich gar nicht gerechnet.

Die letzte Moderniesierung ist mit ´84 angegeben, aber es wirkt auf den Bildern sehr gepflegt und auch in echt sah es von außen sehr gut aus.
Da es bisher auch bewohnt ist/war, gehe ich auch von innen von einem bewohnbaren Zustand aus.

Allerdings haben ältere Häuser ja oft Asbestdächer- ist sowas irgendwo in den Unterlagen vermerkt oder muss man das testen lassen?
Wie ist das mit Asbest in Wasserleitungen o.ä.?

Wir sind nicht unbegabt und haben auch den einen oder anderen Handwerker in der Familie.
Aber alles aufreißen um z.b. Wasserleitungen neu zu verlegen, davor scheue ich mich doch.
Es soll kein finanzielles Grab werden.

Liebe Grüße



Altbaubeurteilung



Asbestdächer oder -verkleidungen erkennt man sofort bzw kann dies anhand des herstellungsdatums erkennen- ggf Probe untersuchen lassen.

Asbest in üblichen Wasserleitungen gibts nicht- allenfalls Belastungen durch alte Bleirohre-speziell bei weichem Wasser, da die keine Kalkschutzschicht bilden.

Soweit sichtbar kann es festgestellt werden, ansonsten erfragen, notfalls Probe nehmen.

Besonders bei gutem Zustand kann dieser uU über verborgene Mängel hinwegtäuschen, wenn erst kürzlich eine optische Aufpäppelung im Hinblick auf den Verkauf vorgenommen wurde.

Bekannte Mängel dürfen nicht verschwiegen werden und können den Rücktritt vom Kauf rechtfertigen.

Ein Sachverständiger hilft weiter, wobei dieser in aller Regel keine Bauteilöffnungen vornehmen kann, um den Zustand hinter Verkleidungen festzustellen.
Er kann aber die richtigen Fragen stellen und Aussagen der Verkäufer dokumentieren-
alles schriftlicch festhalten und bestätigen lassen.

Andreas Teich



Asbest



Asbestzementrohre als Trinkwasserleitung gab es sehr wohl, Herr Teich. Allerdings nicht in Hauswassersystemen.



Ergänzung



Hallo,

eine Austauschpflicht für Heizkessel von vor 1985 oder älter als 30 Jahre gilt nicht für sogenannte NT Kessel also Niedrigtemperaturkessel. Im EFH und ZFH kamen diese ab den 80er Jahren sehr häufig vor, also auch hier ggfs. den "Schorni" befragen oder bei der Besichtigung den Kesseltyp notieren, recherchieren und vermutlich freuen.

Gruß
Selle