Fachwerkhaus übernehmen?

12.11.2014 Reg



Hallo,

Ich stehe vor der Entscheidung, ob ich mein Elternhaus übernehmen soll oder eigentlich viel mehr vor der Frage, was ich mir dadurch eigentlich einhandele. Denn übernehmen möchte ich das Haus sehr gerne. Ich selbst wohne gut 80KM weit weg (zur Miete in der Stadt) und kann mir auch für die nahe und mittlere Zukunft nicht vorstellen, in dem Haus (auf dem Dorf) zu wohnen.

Es handelt sich um ein ca 200 Jahre altes Fachwerkhaus (mit 2 Etagenwohnungen von jeweils ca. 130qm) in dem meine Eltern noch für hoffentlich mehrere Jahrzente wohnen werden. Um das zu ermöglichen, müsste aber nun die Wohnung im ersten Stock (oder auch Hochpaterre) nach mehreren Jahren in denen nichts passiert ist grundsaniert werden. Zudem ist das Haus Heizkostentechnisch eher ein Albtraum (Dach ist nicht isoliert), Holzfenster sind schon ca. 40(?) Jahre alt, auch wurden zu dieser Zeit bei sämtlichen Außenmauern das Fachwerk mit Backsteinen ausgemauert und ein seitlicher Anbau erfolgte. Öl-Heizkessel (ergänzt durch Wärmekollektoren) ist demnächst auch fällig.

Vor ca. 10 Jahren wurde für beide Etagen ein Aus- und Anbau vorgenommen (der Stall musste weichen) und dabei u.a. die alten Bäder durch moderne Badezimmer und ein Gästeklo ersetzt und ein Hauswirtschaftsraum kam hinzu.

Teil des Gebäudes ist jetzt immer noch (Angrenzend an Wohnbereich 50% - 50% Rest) eine Scheune und der Schopf und schließlich im Anschluß daran die Werkstatt aus Zeiten meines Ur-Großvaters und Großvaters (Zimmermannsbetrieb) mit noch funktionstüchtigen, wenn auch teilweise antiken Maschinen und Werkzeugen :)

Bevor meine Eltern jedoch noch etwas in das Haus investieren, wollten sie wissen ob ich es übernehmen werde. Da hier sehr viele Emotionen mit im Spiel sind, würde ich einfach mal hier eine unparteiische Meinung einholen. Wie würdet ihr in meinem Fall vorgehen. Was sollte ich als erstes machen? Wie finde ich am besten heraus, ob ich mir das Haus leisten kann, oder ob es besser wäre wenn meine Eltern z.B. das Haus verkaufen und ein kleines, neues Bauen, vielleicht sogar auf dem dann geteilten Grundstück?

Wie finde ich einen qualifizierten Gutachter, der das Haus einschätzt? Wer kann mir helfen, Kosten und zu erwartende Einnahmen zu berechnen? Ich weiß nicht so recht, wie ich das Anfangen soll...



Sachverständiger



Hallo,

wir haben gerade ein Haus von 1906 gekauft und brauchten vorher auch jemanden, der realistisch einschätzt, was man sanieren ggf. muss und was das kostet. Was kaput ist und ob es schlimme Schäden gibt.

Jeder kann sich Sachverständiger nennen und deshalb haben wir uns von der IHK eine Liste schicken lassen mit den von der IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Sachgebiet "Schäden an Gebäuden". Die sind dafür qualifiziert.

Wir hatten einen, der mit uns in insgesamt zwei Häuser angeguckt hat, eines gröber (hinterher hat er uns aus seiner Erfahrung heraus vorgerechnet, wie teuer es wird und dann war das Haus aus dem Rennen) und das andere Haus hat er genauer angeschaut.

Hat ca. 150 Euro pro Haus gekostet, aber das scheint so nicht regulär normal zu sein...

Einfach Liste anfordern und Preise erfragen. :-)

Herzliche Grüße
Sophia



unabhängige Meinung



Hallo Sophia,

danke erstmal für deine Antwort.
Ich denke genau so etwas brauchen wir, jemanden der mit uns allen zusammen mal durch das Haus geht und uns sagt, was man auf jeden Fall tun muß und was man tun sollte um das Haus auch auf lange Sicht zu erhalten.
Und am wichtigsten: Der auch einschätzen kann, was das kosten wird.

Auf der Website der IHK gibt es in unserer Umgebung (Region um Offenburg) eher keine Sachverständigen für "Schäden an Gebäuden". Kennt da vielleicht jemand einen?

Vielleicht ergänze ich noch, dass ich mir keine Sorgen mache, dass wir eventuell versteckte Schäden nicht sehen oder übers Ohr gehauen werden. Mein Vater hat den oben erwähnten Anbau inklusive Unterkellerung (Einliegerwohnung) innerhalb mehrerer Jahre quasi in Eigenarbeit erstellt (bis auf Wasser + Dachstuhl).
Den Zustand seines Hauses kann er denke ich recht gut einschätzen. Ich denke auch dass er eigentlich weiß, was man demnächst alles tun sollte, befürchte aber dass alle beteiligten die Dinge, die sie eigentlich "wissen" auch wirklich "sehen" wollen und klar beim Namen nennen können.



Hausgutachten



Es gibt natürlich wie immer mehrere Möglichkeiten:

- Energieberater suchen, vielleicht einen, der aus dem Holzbau kommt, und Energieausweis erstellen lassen- auch mit den bisherigen Verbrauchswerten.

Da ja ggf eine Komplettsanierung fällig wäre gäbe es ja auch gute Förderungen oder günstige Kredite.

Mehrere Immobilienmakler, aber ohne Exklusivvertrag, kommen lassen und die Liegenschaft bewerten lassen, damit ihr eine Vorstellung vom möglichen Verkaufserlös bekommt-

gleichzeitig kann er auch etwas für deine Eltern anbieten oder angeben was man ggf dafür ausgeben müßte.
Alternativ Makler fragen oder selber herausfinden:

was könnte in der Gegend an Miete für das Gebäude erzielt werden ?

Gibts Denkmalschutzauflagen, Förderungen oder steuerliche Vorteile ?

Dachboden dämmen z.B. mit aufgeblasener Zellulose oder lose aufgelegte Hanfmatten kostet nicht die Welt und bringt eine merkliche Verbesserung.
Das ließe sich schnell ausführen und spart sofort.

Zu den Fenstern kannst du ja Angebote einholen oder mit einem Richtwert je qm Fensterfläche kalkulieren.

Eine Zimmerei sollte den Zustand des Fachwerks beurteilen können und ggf ein Angebot zur Sanierung unterbreiten können.

Zur Heizung kannst du dir genauso ein Angebot geben lassen- Pellet oder Gas, oder Scheitholzkessel- je nachdem was bei euch möglich ist.

Dann einen übersichtlichen Plan machen und alle Positionen und Alternativen aufschreiben-

So bekommst du dann langsam ein Gefühl dafür, was möglich ist, wie es wirtschaftlich gehen könnte und welcher Aufwand auf dich zukommt.

Wieviel Lust und Möglichkeiten zu Eigenleistung vorhanden sind, will auch gut überlegt werden.

Und dann muß man natürlich abklären, wenn es schon solange in der Familie ist, ob man sich überhaupt einen Verkauf vorstellen kann- vielleicht will man in einigen Jahren aufs Land ziehen und doch lieber vorerst vermieten?
Ich bin leider 650 km entfernt sonst hätte ich's mir ansehen können..
Viel Erfolg
Andreas Teich



Wäre



ein Schätzgutachter nicht sinnvoller als ein Immobilienmakler, der im Interesse einer hohen Provision eher einen überhöhten Preis erzielen will?



Gutachter



Makler sollten wissen, welcher realistische Preis erzielbar ist-

Setzen Sie die Preise zu hoch an, bekommen sie keine Provision wenn das Gebäude nicht verkauft wird- setzen sie den Preis zu gering an bekommen sie weniger Provision als sie könnten.Beides also ungünstig- sowohl für Verkäufer wie auch für den Makler.

Ich würde erst einmal die kostenlosen Möglichkeiten ergreifen als Vorinformation.

Beauftragen würde ich aber keinen, da ich deren Leistung im Verhältnis zu den Kosten nicht erkenne.

Wenn man damit nicht weiterkommt kann man immer noch einen kostenpflichtigen Gutachter einschalten.

Sofern ein Bankkredit benötigt wird kann dies eh notwendig werden, nur nehmen die u.U. ihre eigenen gUtachter und erkennen andere Gutachten nicht unbedingt an, sodaß 2 x Kosten für die Gutachtenerstellung anfallen.

Wenn man tatsächlich an einen fachlich versierten Gutachter kommt, der

-die Bausubstanz,
-den energetischen Zustand des Gebäudes,
-die notwendigen Sanierungsmaßnahmen und dann auch noch
-die dafür anfallenden Kosten feststellen kann,
-zusätzlich noch den Verkaufswert vor und
-den Verkaufswert nach Sanierung und auch
-die erzielbare Miete
das alles auch unter denkmalpflegerischen und baubiologischen Gesichtspunten untersucht,

wäre diese Person zu finden fast schon ein Lottogewinn-

aber das alles aus einer Hand zu bekommen,
stelle ich mir doch schwierig vor.

Daher eben mein Vorschlag, diese Aufgaben auf verschiedene Schultern zu laden.

Vielleicht meldet sich ja jemand oder kennt jemand für einige Bereiche ?

Ist ja doch viel interessanter und anspruchsvoller, ein schönes altes Gebäude mit Geschichte zu untersuchen als z.B. einen anonymen Neubau vom Bauträger.

Andreas Teich



Die Einschätzung



des Erhaltungszustandes und des Sanierungsaufwandes sollte unbedingt von einem neutralen, unabhängigen Gutachter vorgenommen werden. Hier kommt nur ein altbauerfahrener Architekt/Bauingenieur in Frage.

Ein Makler ist dafür denkbar ungeeignet, da er i.d.R. über keinerlei Qualifikation verfügt, diese komplexen Zusammenhänge untersuchen, bewerten und von der KOstenseite her berechnen zu können. Er ist ein Verkäufer, mehr nicht.

Auch rate ich davon nachdrücklich ab, ohne einen erfahrenen Planer und ohne ein fundiertes Sanierungskonzept im Zusammenhang des gesamten Gebäudes nach einzelnen Gewerken Angebote der ausführenden Firmen einzuholen. Auch gute Firmen handeln im Eigeninteresse und sind selten bereit oder in der LAge, über die Grenzen ihres Gewerkes hinaus zu agieren, geschweige denn, eine zusammenhängende Generalplanung zu erstellen.

Davon abgesehen ist der Bauherr mit der Koordinierung der komplexen BAustellenabläufe und der BEwertung der erbrachten Leistungen überfordert.

FRagen Sie bei Denkmalbehörden nach, welcher Architekt empfehlenswert wäre, suchen Sie im Internet nach Veröffentlichungen, fragen Sie bei der Architektenkammer nach etc.

Den Wert Ihres Objektes oder die zu erwartenden Wertsteigerungen bei einer Sanierung berechnet Ihnen ein unabhängiger o.b.u.v. Sachverständiger für Immobilien.

Die Ortenau ist leider zu weit entfernt, sonst würde ich mich der Sache annehmen. Was ich natürlich machen kann, wenn die Fahrtkosten keine Rolle spielen ...



Makler???



mit den Immobilienmaklern sehe ich das wie du-

ich habe nie und würde nie einen Makler mit Kauf/Verkauf oder Vermietung beauftragen-

Da sehe ich keine annähernd den Kosten entsprechende Leistung.

Falls das nicht schon deutlich aus meinen Antworten hervorgegangen sein sollte:

Wenn würde ich die, wie gesagt,nur wegen möglichem,
realistisch erzielbarem Preis für das Gebäude fragen.
aber natürlich keinen Auftrag mit Provisionsanspruch geben.