Fachwerkhaus -Sanierung sinnvoll?

30.08.2020 Markus


Fachwerkhaus -Sanierung sinnvoll?

Hallo liebe Mitglieder,

dies ist mein erster Beitrag.
Informationen in aller Kürze:
Meine Frau und ich bekommen einen alten Hof geschenkt/vererbt. Unter dem Putz kommt ein Fachwerk zum Vorschein im Dachboden ist das Fachwerk auch gut zu sehen. Das Haus wurde mehrfach ansaniert und hat eine Zentralheizung mit Heizkörpern.
Um mich zu informieren habe ich das Buch Ökologische Altbau-Sanierung von Christian Kaiser gelesen.

Die Gefache des Hauses sind an vielen Stellen mit Ziegeln aus gemauert. Im Hausinneren sind einige Gefache mit großen Kießeln und Bruchsteinen aus gemauert.
Ich denke, dass zum Teil zementhaltige Mörtel verwendet worden sind. Ich bin momentan noch nicht in der Lage Kalkputz und Zementputz zu unterscheiden. (Gibt es da Möglichkeiten oder Sichtbare Unterschiede?)

Für uns wäre eine Sanierung interessant, da wir dann viel Eigenleistung einbringen könnten und mit ökologischen Baumaterialien gearbeitet werden würde.
Falls eine Sanierung aus finanzieller Sicht aber nicht sinnvoll wäre würden wir wahrscheinlich ein kleines neues Haus auf einem anderen Teil des Grundstücks errichten.
Diese Frage zu klären ist für mich extrem schwierig. Wie würde ich hier richtig vorgehen um das zu beurteilen? Gibt es im Oberallgäu einen Fachmann/Experten der den Zustand eines solchen Hauses gut bewerten könnte?

Anbei sind noch ein paar Bilder um einen besseren Eindruck zu bekommen.
Fragen beantworte ich gerne, ich habe versucht den Text nicht zu lange zu schreiben und daher fehlen bestimmt auch noch einige Informationen.

Vielen Dank schon im voraus für eure antworten,
Markus



BIld 2


BIld 2

Gefach mit Ziegeln und PU-Schaum



Bild 3


Bild 3

Balken auf der Nord-Ost Seite in sehr schlechtem Zustand



Bild 4


Bild 4

Balken hinter Putz.Schichten aus verschiedenen "Sanierungen"



Bild 5


Bild 5

Manche stellen wurden auch vor circa 10-15 Jahren verputzt. Sieht mir hier eher nach Zementmörtel aus.



Bild 6


Bild 6

Noch ein Bild von der Giebel-Innenseite, scheint alles trocken zu sein und in sehr gutem Zustand



Bild 7


Bild 7

Noch ein Bild vom Dachstuhl (das Dach wurde, soweit ich das sehe mit neuen Schalbrettern und Ziegeln versehen vor circa 40 Jahren)



Bild Übersicht


Bild Übersicht

Noch ein Übersichtsbild von Haus und Hof



Da kann ich schon verstehen...



.....das man sich in so ein Haus verliebt! Wenn ich mir das unterste Foto der Gesamtansicht anschaue, würde ich es auf jeden Fall machen wollen und nicht neu bauen. Ob man sich emotional oder rational zu so einem Projekt entscheidet, ist sicher Typfrage. Hätten das Haus meine Vorfahren bewohnt, wäre es für mich persönlich keine Frage: ich würde es sanieren wollen.

Aber: Deine Frage war "ist es sinnvoll"? Was soll das heißen?? Was bedeutet "Sinn"? - Finanzierbar?? Von der alten Bausubstanz her? Ob zuviel erneuert werden müsste? Was meinst Du damit? Was soll überhaupt "zuviel" heißen???
Es hängt hier sehr viel von eigenen Möglichkeiten ab: Finanztechnisch wie handwerklich. Bist Du praktisch begabt oder hast zwei linke Hände? Bist Du vermögend/bekommst Kredit oder sieht es da mau aus?

Natürlich hast Du Recht, dass es sinnvoll ist, ein solches Projekt vorher rational abzuklären. Mein Tipp - aus eigener Erfahrung - nimm Dir nicht gleich einen Zimmermann zur fachlichen Beurteilung. Das Ergebnis kenne ich jetzt schon: der Zimmermann sagt "2/3 bis 3/4 des Fachwerks muss ersetzt werden." Sprich: er will Dir n neues Haus bauen. Das kommt einige hunderttausend Euro.

Besser: umfassend Putz entfernen, um wirklich zu sehen, wie der Gesamtzustand ist, und dann erstmal einen Tragwerksplaner/Statiker und evtl - bei den spezifischen Schäden - einen Experten hinzuziehen, der die Holzschäden beurteilen kann. Das Ergebnis könnte insofern ein leicht anderes sein, als man evtl kleinteiliger Fachwerk ersetzen könnte. Der Dachstuhl z.B. sieht - den Fotos nach - regelrecht top aus! Das ist schon die halbe Miete!
Leider ist es extrem schwierig jemanden zu finden (Zimmermann), der auch zu Reparaturen statt komplettem Neubau bereit ist. Das hat gute Gründe: ist es oft einfacher und günstiger umfassend zu sanieren.
Frage: steht das Haus unter Denkmalschutz??

Anderer Vorschlag:
Du fuchst Dich rein und machst viel selbst! Ich habe anfangs nur Lehmbau gemacht, dann auch Mauern, Dämmen, Leitungen ziehen....natürlich müssen viele Sachen dann fachlich abgenommen werden (zb. Elektrik). Irgendwann habe ich mir ein Buch über zimmermannsmäßige Holzverbindungen gekauft und einfach auf dem trockenen geübt. Wenn man Spaß an sowas hat, merkt man bald: das ist kein Hexenwerk!

Da kommt es dann eher drauf an, wie Du handwerksmäßig drauf bist und ob Du damit leben kannst, evtl ein paar Jahre auf ner Baustelle zu leben?

Nochmal: ich würde es machen. Schaut doch Schmuck aus!
Ohne n bissl Risiko ist das ganze Leben keinen Pfifferling wert!

;-)



Ansichtssache



Ob eine Sanierung sinnvoll ist, ist in der Tat wohl in erster Linie Ansichtssache. Selbst die Frage, was am Ende mehr kostet kann recht unterschiedlich ausfallen. Der Hinweis auf den intakten Dachstuhl sei nochmal erwähnt,- sowas ist bei echten Sanierungsobjekten oft nicht gegeben, dass man auf einen guten Dachstuhl zurückgreifen kann.

Ich finde den Hof sehr ansprechend. Letztlich müsst Ihr Euch fragen, ob Ihr eher modern oder traditionell leben wollt. Wobei man ja bei der Sanierung auch einen modernen Standard erzeugt.

Und: Ich habe Bekannte, die mit ihrem Neubau so viele Probleme hatten, dass man wohl nicht sagen kann Neubeu wären automatisch weniger böse Überraschungen zu erwarten als bei der Altbausanierung. Das Internet ist voll von sowas.



Vielen Dank für die ersten beiden Einschätzungen



Ich versuche mal auf ein paar Fragen in den Antworten ein paar Worte zu schreiben.
Was ist sinnvoll? Was ist zu viel?
Meine Frau und ich haben auf dem Grundstück einen großen Selbstversorger Garten angelegt (mit Kartoffeln, Gemüse und Getreide) von dem wir uns überwiegend ernähren und wir haben noch ein kleines Kind, des weiteren habe ich eine Teilzeitstelle im Homeoffice. Es bleibt noch einiges an Zeit übrig. Zur Zeit baue ich einen Schafstall und eine Traktorgarage in Eigenregie mit meinem Vater, das kriegen wir. Ich würde sagen unsere Handwerklichen Fähigkeiten sind nicht ganz schlecht. Ich habe auch schon mal 2 Monate bei einem Schreiner gearbeitet und dort Fenster gesetzt und alle Maschinen (Dickenhobel, Kreissäge, Kapsäge ...) sind vorhanden, da ich gern mit Holz arbeite. Zu viel wäre es dann, wenn sich alles nur noch um das Haus dreht und wir keine Freude mehr daran haben und es nur noch eine Last wäre. Deswegen versuche ich ein bisschen vorher abzuklären wie viel Zeit wir in welche Gewerke stecken müssten. Des weiteren wäre es für mich sinnvoll, wenn es um einiges weniger kostet als ein Neubau.
Wir haben nicht den Anspruch unter "modernen" Bedingungen zu leben. Wir fühlen uns momentan auch ganz wohl und würden sogar alles so lassen (vielleicht ein paar neue Fenster) wenn wir uns nicht sicher wären, dass das in absehbarer Zukunft zu Problemen am Tragwerk des Hauses führen würde. (So zumindest meine Einschätzung) Ich finde den Hof so wie er ist auch sehr ansprechend daher wäre es für mich ein schwere Entscheidung für einen Neubau zu stimmen. Aber bevor ich meine Familie in den Ruin treibe würde ich das halt schweren Herzen tun :-)

Vielen Dank für die ersten Einschätzungen ich freue mich auf weitere Beitrage.
(Gerne kann ich noch Informationen und Bilder auf Nachfrage ergänzen)



Naja, das ist eben so



wenn man baut, dass sich dann alles nur noch ums Haus dreht. Das haben Millionen Menschen durchgemacht und viele verfluchen beim Bau ihre Entscheidung und sagen dann: hätte ich doch nie... Ich glaub das ist normal.



Ihr Anspruch entscheidet



Wir haben vor 11 Jahren mit der Sanierung unserer alten Hofstelle begonnen. Rückblickend würde ich es immer wieder machen, auch wenn es vielleicht nicht rationell war/ist und für viele Menschen auch unverständlich warum man viel Geld und Zeit in den Erhalt eines Hofes steckt wo doch der Neubau heute so überschaubar und einfach ist. Das was sie dann aber haben, erhalten und vielleicht in die nächste Generation führen ist in keinem Fall mit einem neu gebauten Einfamilienhaus zu vergleichen. Ihrer Beschreibung nach haben sie gute Voraussetzungen für ein solches Projekt und der Bestand scheint den Fotos nach ordentlich zu sein.
Bei uns sind die großen Baustellen langsam fertig und es bleiben noch etliche kleine übrig. Man hat manchmal das Gefühl nie fertig zu werden, möchte das aber vielleicht auch gar nicht. Die Freude über das, was wir wieder hergerichtet und erhalten haben überwiegt und ist der beste Ansporn Nie müde zu werden.
Zur fachgerechten Beurteilung möchte ich Ihnen die IgBauernhaus empfehlen. Hier werden sie, neben diesem Forum, sicher sehr viel Hilfestellung, Rat und Kontakte in Ihrer Umgebung finden.

Am Rande: es gibt auch Zimmerer die in der Sanierung erfahren sind und mit Auge und Verstand beraten und sanieren. Also nicht alle gleich über einen Kamm...

Viel Erfolg

Matze



Aus der Ferne betrachtet...



... ist es trotzdem schwierig, zu beurteilen ob ja oder nein.
Generell würde ich aber hier sagen, was ihre paar Bilder aussagen, ja.
Dazu kommt auch der Faktor heutige Wohnansprüche, denn keiner möchte mehr in einem Landmuseum wohnen, was die Denkmalsbehörden am liebsten sehen würden!
Trotzdem ist es eine Frage ihres Anspruches, wo die Sinnhaftigkeit zum Nutzen stehend betrachtet werden sollten.
Banal nur zu sagen, ihr woltl mit Naturbaustoffen arbeiten und ihr könnt vieles in Eigenleistung ausführen, ist zu blauäugig.
Ihr solltet euch einen guten Architekten suchen, der mit solchen Objekten Erfahrungen hat sie umzugestalten bzw. zu neuen Wohnzwecken auszubauen.
In welcher Gegend ist dieses Objekt?
Vielleicht kann ich ein paar Empfehlungen euch aussprechen.

FG Udo



natürlich sinnvoll!



Das sieht doch so aus, als wäre es ein riesiges Haus mit mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche.

Dach scheint in Ordnung und es droht auch akut kein Einsturz.

Macht doch erst einmal ein oder zwei Jahre Probewohnen - dann merkt ihr, wo es fehlt. Fenster da oder dort neu, eventuell Innenräume gestalten etc.
Die Fassadenarbeiten sind zwar nicht gut gemacht, müssen aber nun nicht morgen angefasst werden.

Eventuell kann dir dein Schreiner mal den einen oder anderen Balken reparieren. Hatte neulich auch so ein Problem mit dem Fachwerk. Eine Sanierungsfirma wollte 18.000 € sehen und alles raus reissen - mein Schreiner hat es für ein paar hundert repariert und gut war es.

Wenn deine Frau mit dem Haus zufrieden ist, mach kein Fass auf.



Tragwerk



Hallo,

also das Objekt steht im Oberallgäu in der Nähe von Dietmannsried.

Die Frage des Tragwerks/ der Balken ist aus meiner Sicht die drängendste. Alles andere sehe ich nicht so dramatisch. Das Fundament ist schon mal mit Beton unterfangen worden, das müsste soweit passen.
Ich kann mir einfach noch nicht vorstellen wie es ablaufen kann so einen Balken zu tauschen ohne die halbe Wand stark zu beschädigen. Man müsste doch mit Baustützen den Bereich sichern bzw. anhaben und dann den Balken komplett raus nehmen und dann einen neuen inklusive passender Zapfen bzw. Zapfenlöcher einsetzen. Dabei wird doch die Wand komplett verzogen und innen geht dann auch alles kaputt, oder sehe ich das falsch? Sieht der Balken auf Bild 3 noch so aus dass eine teilweise Reparatur von bestimmten Abschnitten ausreichen würde? (Ich gehe davon aus, dass der Balken ab dem 1. Obergeschoss wieder in Ordnung ist.)

Herzliche Grüße,
Markus



Balken reparieren



Balken können auch nur teilweise / abschnittsweise getauscht werden, bis zum gesunden Holz werden die dann abgebeilt und neu verlascht. Oft kann die Ausfachung dafür auch drin bleiben, aber selbst wenn Teile entnommen werden müssen, bleibt der Aufwand begrenzt.



Bild 3



zeigt nach dem was ich sehe, eine Holzkonstruktion, die zwar alt und auch geschwächt sein mag, aber diese ist vollends marodiert. Was dort auf jeden Fall fehlt, ist Öl bzw Ölfarbe, um das Holz wieder zu stabilisieren. Ich sehe keinen Wurmfraß und die senkrechten Stützen sind mindestens 120 mm breit. Fall notwendig, wird ein Zimmermann/Schreiner dir einige Holznägel setzen um die Konstruktion wieder zu versteifen.

Nimm doch mal den Holzmann, für den du die Fenster eingebaut hast, mit zum schauen.



Sinnvoll? Auf jeden Fall...



Also: Ihr kriegt das Haus umsonst. Das Problem mit den falsch verputzten Balken muss behoben werden. Zement- oder Beton hat an einem Fachwerkhaus nix verloren (siehe ein Video vom Tischler auf Youtube). Das schliesst Wasser ein und die Balken beginnen zu faulen. Also auf jeden Fall: Weg damit. Und Balken können einzeln ersetzt werden, nötigenfalls halt geschraubt und nicht mehr gesteckt. Haben wir auch gemacht bei uns. Fachungen können mit wenig Holz und Schrauben eingeklemmt und fixiert werden damit sie nicht rausfallen! Und wenn ihr handwerkliches Geschickt habt... Braucht viel Zeit und Nerven aber ich könnte heute noch heulen vor Glück über unser Fachwerkhaus.... 1,5 Jahre Grossbaustelle, teilweise Zimmer 8x gezügelt innerhalb des Hauses aber alles was man selber macht gibt eine unglaubliche Befriedigung. Und Kosten sind relativ. Kalkputz und mit Kalkfarbe Streichen ist extrem günstig. Isolieren mit Hanfbeton/Hanfkalk, Wandheizung selber Verlegen (genug Rohre!) und selber verputzen, ..... da spart ihr ohne Ende. Hoffe ein wenig Mut zu machen denn wir haben ein Haus aus dem Jahre 2002 verkauft und sind in ein renovationsbedürftiges Fachwerkhaus von 1887 gezogen. Das Glück kann ich immer noch nicht fassen. 20 Jahre genau von diesem Haus geträumt weil wir monatlich daran vorbeifuhren und immer wieder einander sagten: Schade um dieses Haus, das wäre unser Traum! Glaubt an Euch! Es ist einfach kein Vergleich mit der dichten Bauweise von heute. Hier schlafen alle durch und fühlen sich wohl.