Fachwerkhaus sanieren - darauf ist zu achten

Deutschlandweit gehört das Fachwerkhaus zu einer der geläufigsten Variante des Holzfachwerks. Bei dem hölzernen Skelettbau verlaufen schräge Streben horizontal, um der Windbelastung standzuhalten. Das Gefache oder die Zwischenräume sind mit Lehm und Stroh verputzt. Das heutige Fachwerkhaus hat sich aus der Pfostenbauweise der Frühgeschichte entwickelt. Heute stehen diese Häuser für eine unmittelbare architektonische Geschichte und sind beliebte Investitions- und Sanierungsobjekte. Wer ein Fachwerkhaus modernisieren möchte, muss einiges beachten.


Aufbau und Konstruktion der Fachwerkhäuser

Der frühere Baumeister und Zimmermann kümmerte sich zuerst um den Aufriss auf einem Werkboden. Diese Arbeiten der Konstruktion übernehmen heute geschulte Fachleute mithilfe einer speziellen Abbundsoftware. Das Fachwerkhaus besteht aus vertikalen Stützen, Ständern oder Pfosten. Die leicht stehenden Hölzer sind die Streben und die horizontal verlaufenen Hölzer, die Riegel oder Schwellen. Wenn die Hölzer in einem Winkel von 45° verlaufen, handelt es sich um Bänder, die den senkrechten Teil der Holzbauweise verbinden. Zwischen den Streben erfolgt eine symmetrische Stabilisierung. Häufig kommen Traubeneiche und Stieleiche zum Einsatz beim Bau des Fachwerkhauses. Die Zwischenräume werden mit Lehmwickel, Backsteinen, Bruchsteinen oder Lehmbewurf gefüllt.


Kalkulation und Planung des Budgets für die Sanierungsarbeiten

Vor dem Baustart und dem Sanierungsbeginn sollten sich die Bauherren darüber verständigen, wie hoch ihr Budget und das verfügbare Kapital für die Umbaumaßnahmen ist. Hier ist man gut beraten, verschiedene Anbieter zu vergleichen, um sich einen günstigen Kredit oder Darlehen zu sichern. Hauptsächlich die Zinsen und die Nebenkosten können das Gesamtvolumen unnötig in die Höhe treiben. Heute gibt es für Investoren und Bauherren schon sehr günstige Modernisierungskredite, insbesondere für ein Fachwerkhaus. In diesem Zusammenhang sollte man Fördermittel und staatliche Hilfen dazu beantragen.

Die Sanierung eines Fachwerkhauses ist empfindlich teurer als bei einem modernen Hochbau oder Neubau. Das mag nicht zuletzt an der traditionellen Bauweise und den vielen Vorlagen liegen, die es in Verbindung mit dem Objekt gibt. Dafür greift der Staat vielen Bauherren unter die Arme und unterstützt diese bei der Finanzierung mit Fördermitteln. Es gilt, realistisch an die eigenen Vorstellungen heranzugehen und ein Budget mit einer Obergrenze festzulegen. Diese Grenze darf niemals überschritten werden, um sich mit den Sanierungs- und Ausbauvorhaben finanziell nicht zu übernehmen.


Höhere Materialkosten mit einplanen

Wer sich mit Fachwerkhäusern beschäftigt, sollte sich immer auch über die neuesten Entwicklungen informieren. Auch wenn es darum geht, den passenden Kredit für die Umbaumaßnahmen zu finden. Hier überzeugen heute vor allen Dingen die Darlehen mit niedrigen Zinsen, einem Verzicht auf zusätzliche Kosten und der Möglichkeit, sich die monatlichen Raten individuell auf das eigene Budget und die zur Verfügung stehenden Mittel anzupassen. Dabei ist jeder Bauherr gut beraten, die Einnahmen und Ausgaben gegenüber zu stellen und das finanzielle Korsett für die Sanierung nicht zu eng zu schnüren. In den letzten Jahren sind die Ausgaben und Kosten für die Baumittel enorm in die Höhe gestiegen, von daher ist von höheren Materialkosten für die Sanierung des Fachwerks auszugehen.


Moderne Sanierungsarbeiten treffen auf traditionelle Bauweise

Die heutigen Sanierungsarbeiten orientieren sich an den modernsten Technologien, die sich auf althergebrachte Materialien und eine traditionelle Bauweise anwenden lassen. Keine Frage, das Fachwerkhaus punktet mit einer einmaligen Optik, die auch nach der Sanierung erhalten bleiben soll. Es kann aber sehr aufwendig sein, das historische Haus instand zu setzen und zu sanieren. Die meisten Fachwerkhäuser in Deutschland sind denkmalgeschützt, was die Modernisierung etwas komplizierter gestaltet.

Es ist erstaunlich, wie alt so manches Fachwerkhaus ist. Das spricht für ihre Langlebigkeit und die robuste Bauweise. Viele Bauten gibt es schon seit dem Mittelalter. Über die Jahre hinweg kann ein dringender Sanierungsbedarf entstehen, zum Beispiel infolge von zu hoher Luftfeuchtigkeit. Andere eher mangelhaft durchgeführte Sanierungsarbeiten zuvor können ebenfalls eine Reparatur und Sanierung notwendig machen. Gibt es vor Ort keine Möglichkeit der Regulierung der Feuchtigkeit, sind Schimmel und Fäulnis und nicht zuletzt morsche Balken die gefährliche Folge.


Was sind die Voraussetzungen für die Sanierung eines Fachwerkhauses?

Wer ein Fachwerkhaus sanieren möchte, sollte sich an die ursprüngliche Bauweise halten. Auf Basis dieser Bautechnik lassen sich alle notwendigen Maßnahmen nachvollziehen. Das gilt außerdem für die Auswahl der Baustoffe, kam bei den Gefachen Lehm zum Einsatz, so sollte es auch bei der Sanierung wieder verwendet werden. Darüber hinaus kann es Vorschrift sein, die Balken aus dem identischen Holz auszutauschen, um den ursprünglichen Charakter des Hauses zu erhalten. Die Vorschriften sind in vielen Fällen äußerst streng, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes altes Fachwerkhaus handelt. Es ist zwingend davon abzuraten, eigenmächtig ohne Rücksprache eines Sachverständigen mit der Modernisierung der Denkmals geschützten Objekte zu beginnen. Neben dem Rückbau und den aufwendigen Korrekturen entfallen nicht unempfindliche Strafen, die zu zahlen sind. Diesen Ärger möchte man sich von Anfang an ersparen. Von daher sollte die Modernisierung und Sanierung der Fachwerkhäuser mit einem Sachverständigen geplant und bestätigt werden. Erst wenn diese Gutachten in schriftlicher Form vorliegen, kann man selbst das eigene Vorhaben in die Tat umsetzen.


Was gehört zur Vorbereitung der Sanierung der Fachwerkhäuser?

Wer schon jetzt weiß, dass er ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus modernisieren möchte, ist gut damit beraten, sich alle Auflagen und Vorschriften in Verbindung mit dem Objekt zu besorgen und zu studieren. Das gilt insbesondere bei umfassenden Umbaumaßnahmen.

Diese Modernisierungen müssen mit der unteren Denkmalschutzbehörde besprochen werden. Diese Planung und Vorbereitung kann sich dazu monetär für den Hausbesitzer lohnen, denn für die Sanierung von Fachwerkhäusern gibt es vom Land oftmals Fördermittel. Im Zusammenhang mit der Besprechung des Baugutachtens und der Vorschriften lässt sich so auch herausfinden, wie viel Fördermittel für die eigene Sanierung zur Verfügung stehen.

Natürlich muss mit der Beantragung der Fördermittel vor Baubeginn begonnen werden. Dieser Schritt gehört unmittelbar in die Planungs- und Vorbereitungsphase. An dieser Stelle wird einmal mehr deutlich, wie wichtig eine durchdachte Vorbereitung auf die Sanierung ist. Nur so ist es möglich, einen zeitlichen Rahmen und das Budget konkret fest zu stecken, ohne vom eigentlichen Weg abzuweichen.


Die Besonderheiten der Fachwerksanierung

Unter Vorbehalt der Vorgaben der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde können ambitionierte Heimwerker mit dem Know-how und ausreichend Zeit das Fachwerk in Eigenregie sanieren. ohne Vorbehalt sollten die einzelnen Schritte mit Fachleuten vorher besprochen und geplant werden. Diese Architekten und geschulten Fachleute sollten sich unbedingt mit der traditionellen Bauweise, dem Fachwerk und dem Material auskennen. Es können zahlreiche Fehler bei der Fachwerksanierung passieren. Im schlimmsten Fall hat der Bauherr sein eigenes Haus kaputt saniert und folgenschwere Fehler begangen, die sich kaum noch rückgängig machen lassen.

Die besondere Zusammensetzung aus Holz, Lehm, Stroh lassen das Fachwerkhaus atmen. Mit anderen Worten bedeutet das, ein Fachwerkhaus besitzt diffusionsoffene Wände. Die Feuchtigkeit kann aus dem Innenraum aufgenommen und nach draußen geleitet werden. Gleichzeitig soll der Lehm dafür sorgen, dass der Feuchtigkeitsgehalt der Holzbalken niemals unter 15 % rutscht. Damit bleiben die Balken und das Holz uninteressant für Insekten und können Jahrzehnte, wenn nicht sogar Jahrhunderte überstehen.


Harmonie der klimatischen Bedingungen im Fachwerkhaus

Bei der Sanierung eines Fachwerkhauses sollte unbedingt auf die Harmonie der klimatischen Bedingungen geachtet werden. Montageschaum, Acryl oder Silikon kann dieses Gleichgewicht aus den Angeln heben ebenso wie Kunstharzputze oder auch diffusionsdichte Farben. Wer mehrere dieser Stoffe bei der Sanierung einsetzt, riskiert schwerwiegende Fehler und kann nachhaltig die Bausubstanz zerstören. Von daher sollte man selbst mit einem Experten die gesamte Sanierung und Vorgehensweise bis ins Detail besprechen.

Die Füllungen der Gefache sollten nur dann entfernt werden, wenn eine Reparatur notwendig ist. Dafür wird genau das identische Gemisch in derselben Konzentration verwendet wie vorher. Es ist empfehlenswert, die Balken des Fachwerkhauses durch einen erfahrenen Zimmermann untersuchen zu lassen. Nachdem ein Zimmermann die alten Farbreste entfernt hat und mit einer Axt den Schwamm und Insekten beseitigt, liegt das Fachwerk frei und ein Statiker prüft in diesem Zusammenhang die Tragfähigkeiten. Wenn die Tragfähigkeit der Balken nicht mehr gegeben ist, gehören die Ausbesserungsarbeiten oder ein vollständiger Austausch der Balken zu den nächsten Aufgaben.

Bei der Sanierung spielt die Auswahl der korrekten Holzart ist eine ausschlaggebende Rolle. Es gibt einige Holzarten, die für Fachwerkhäuser nicht geeignet sind. Die trockenen Balken verhindern selbst einen Insektenbefall und können sehr alt werden. Ohnehin ist Holz mit einem Alter von mehr als 70 Jahren uninteressant für Insekten. Von daher können auch Balken von bereits abgerissenen alten Fachwerkhäusern für den Umbau und die Sanierung mit verwendet werden. Bei dem späteren Einbau werden die Balken dann wieder traditionell ohne Metalle miteinander verbunden. Hier ist der Bauherr gut beraten, Zimmerleute mit den Aufgaben zu betrauen, die sich mit der Sanierung und der Installation der Balken in einem Fachwerkhaus auskennen.

Bei einem drohenden Schimmel oder Hausschwammbefall muss unbedingt ein Sachverständiger und Gutachter gerufen werden. Vor der Sanierung kann er ein Gutachten erstellen und den aktuellen Befall analysieren.


Rücksprache mit der unteren Bauaufsichtsbehörde

Die Modernisierung, Sanierung und Renovierung sollte mit der unteren Bauaufsichtsbehörde möglichst frühzeitig besprochen werden. Ein zuständiger Mitarbeiter wird vor Ort einen Termin mit dem Bauherren vereinbaren und die gewünschten Maßnahmen besprechen. Die Wenigsten ahnen, dass fast ein Drittel aller Baudenkmäler in Deutschland Fachwerkhäuser sind. Deshalb kennen sich die Behörden und Fachleute sehr gut mit den zulässigen Arbeiten aus und können eine schnelle Auskunft geben.

Außerdem gilt es einen Blick auf die gesetzlichen Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz zu werfen. Demnach sind in Deutschland alle Besitzer von ungedämmten und alten Immobilien zu einer energetischen Sanierung verpflichtet. Dazu gehören der Austausch von veralteten Heizungen und die Modernisierung der Dämmung.


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