Fachwerkhaus-Renovierung und Sanierung finanzieren durch Immobilien-Teilverkauf


Fachwerkhäuser haben eine lange Tradition und faszinieren mit einem ganz besonderen Charme. Leider haben sich in der Mischkonstruktion über die Jahrhunderte und Jahrzehnte oft für die Bausubstanz fatale Fehler bei Renovierungen ergeben. Wenn Ihr Objekt in die Jahre gekommen ist, wird die Sanierung nicht nur zeit-sondern auch kostenintensiv. Die notwendige Summe kann in die Hunderttausende gehen. Hier erfahren Sie, was Sie bei der Restauration Ihres Fachwerkhauses beachten müssen und wie Sie die Sanierung durch einen Immobilien-Teilverkauf bequem finanzieren können.


Was Sie bei der Sanierung von Fachwerkhäusern beachten müssen

Überputztes Fachwerk

Wenn Sie sich an die Sanierung Ihres Fachwerkhauses machen, gelten grundsätzlich andere Voraussetzungen als bei modernen Bauten. Vor allem bei der Dämmung ergeben sich viele Herausforderungen. Wenn Sie über eine Sanierung nachdenken, ist die Verwendung von möglichst authentischen Materialien oberstes Gebot. Außerdem sollten Sie sich wann immer möglich an der traditionellen Bautechnik orientieren. Die falsche Materialwahl kann zu schwerwiegenden Schäden an der Bausubstanz führen.

Moderne Materialien wie Zement passen nicht zu den spezifischen Anforderungen von Fachwerk. Zement greift das Haus an und kann zudem für Schäden durch chemische Reaktionen verantwortlich sein. Fachwerk ist extrem robust und kann viele Jahrhunderte überdauern. Es gibt in Ihrem Haus allerdings bestimmte Problemstellen, die besonders anfällig sind und schonende Renovierungsmaßnahmen verlangen. Richten Sie Ihr Augenmerk daher auf:

  • Schäden an den Holzbauteilen und den Verbindungsstellen
  • Zustand der Gefache
  • hängende Decken im Fachwerkhaus
  • undichtes Dach
  • vorhergehende mangelhaft durchgeführte Reparaturen
  • Feuchtigkeit
  • Schädlinge

Eine zu hohe Feuchtigkeit ist der gefährlichste Punkt in diesen Traditionsbauwerken. Intakte Fachwerkhäuser können normalerweise die in den Räumlichkeiten entstehende Feuchte unkompliziert nach außen abgeben. Durch falsche Abdichtungsmaßnahmen in der Vergangenheit kommt es häufig zu einer mangelhaften Luftzirkulation und somit zu Feuchtigkeitsschäden. Auch Ritzen im Gefache sind meist unprofessionell mit Silikon verschlossen und sorgen für eine schlechte Diffusion. Ohne eine detaillierte Schadensanalyse sollten die Arbeiten an Fachwerk auf keinen Fall beginnen. Je nachdem, mit welchem Gefach Sie es zu tun haben, werden ganz unterschiedliche Materialien und Arbeitstechniken benötigt. Es gibt Gefache, die mit Kalk, Ziegeln, Lehm oder gemischten Materialien gefüllt sind. Diese Füllungen sollten nur im Ausnahmefall entfernt werden. Ein Fachmann wird nach vorsichtigem Abklopfen meist nur die losen Teile im Gefache entfernen. Oft tauchen dabei auch noch Reste von rostigen Nägeln und Metallgeweben auf, die bei unprofessionellen Sanierungsversuchen der Vergangenheit genutzt wurden. Die Fugen im Mauerwerk müssen ausgekratzt und alte Spachtelmasse und Anstriche entfernt werden. Vor der Renovierung werden die Anstriche der Balken detailliert geprüft. Alte Farb- und Holzschichten dürfen Sie nicht mit einem Sandstrahler entfernen. Hier wird mit Heißluftfön oder einem ökologischen Abbeizer gearbeitet. Je nach Ergebnis der Analyse müssen Sie die Farbreste im Sondermüll entsorgen lassen, denn alte Farben enthalten häufig Blei.

In vielen Häusern hat sich zudem der echte Hausschwamm ausgebreitet. In diesem Fall benötigen Sie einen spezialisierten Fachgutachter, bevor Sie mit den Arbeiten fortfahren. Grundsätzlich ist die Gefahr versteckter Mängel an einem Fachwerkhaus sehr groß. Während versierte Heimwerker gewöhnliche alte Gebäude durchaus zu einem großen Teil in Eigenregie sanieren können, sind bei einem Fachwerkhaus immer Spezialisten gefragt.

Wie wirkt sich Denkmalschutz bei Renovierung und Sanierung von einem Fachwerkhaus aus?

Viele Fachwerkhäuser oder Teile davon stehen unter Denkmalschutz. In diesem Fall sind viele rechtliche Auflagen zu beachten. Aktuell stehen rund fünf Prozent aller Altbauten in Deutschland unter Denkmalschutz, damit bei der Sanierung keine unabsichtlichen oder mutwilligen Beschädigungen entstehen. Denn beim Denkmalschutz geht es einerseits um öffentliches Interesse, aber auch um den Erhalt künstlerischer und traditioneller Werte. Bei vielen Gebäuden ist es schwer, den originalen Zustand überhaupt noch zu ermitteln. Eine Renovierung zu finanzieren, um den Urzustand wiederherzustellen, kann zum unzumutbaren Kostenfaktor werden. 

Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber verlangt von Ihnen nur, den Bauzustand wiederherzustellen, der vorlag, als Ihr Fachwerkhaus in die Denkmalschutzliste eingetragen wurde. Bevor Sie zur Tat schreiten, müssen Sie eine Zustimmung der Denkmalschutzbehörde einholen. Das gilt auch, wenn Sie nur kleinere Instandhaltungsarbeiten vornehmen. Informieren Sie sich daher zunächst, ob Ihr Fachwerkhaus in die Denkmalschutzliste eingetragen ist. Danach lassen Sie in Sanierungskonzept entwerfen, dass der historischen Bausubstanz Rechnung trägt und stellen anschließend eine Bauvoranfrage bei Ihrem zuständigen Denkmalamt. Beim Bauamt erfragen Sie parallel, ob Sie einen Bauantrag stellen müssen oder eine Bauanzeige ausreicht. 

Die Genehmigung des Denkmalamtes ist verpflichtend, wenn Sie … 

  • die tragende Konstruktion verändern
  • sich Nutzungsänderungen ergeben
  • Keller oder Dachgeschoss ausgebaut werden
  • Abbrucharbeiten am Fachwerkhaus durchgeführt werden
  • das Erscheinungsbild verändert wird
  • Umgestaltung oder Instandsetzung erfolgen
  • das Fachwerkhaus an einen anderen Standort umgesetzt werden soll

Was ist bei energetischer Sanierung im Fachwerkhaus zu beachten?

Eine Sanierung und Renovierung zu finanzieren ist meist die einzige Möglichkeit, Ihr Fachwerkhaus vor dem Verfall zu schützen. Die energetische Sanierung des Fachwerkhauses unterliegt bestimmten Anforderungen, die sich aus der aktuellen Energiesparverordnung ergeben. Wenn Sie eine energetische Sanierung des Fachwerkhauses vornehmen, erfolgt zunächst eine Freilegung und Beurteilung des Fachwerks selbst. Bevorzugt werden Dammstoffe wie Lehm- oder Holzfaserplatten verwendet, da diese Materialien die Feuchtigkeit besonders gut aufnehmen. Die Dämmplatten werden im Lehmbett auf die Innenwände geklebt. Werden Holzfaserplatten benutzt, kann auch Kalkputz verwendet werden. Wandheizungen werden bevorzugt für die energetische Sanierung des Fachwerkhauses verwendet. Typische Dämmstoffe wie Styropor oder Mineralwolle begünstigen durch die Lage der Tauwasserzone auf der Innenseite der Fachwerkwände Schäden durch Feuchtigkeit. Zudem schwächen diese Materialien die Wärmepufferwirkung der Außenwände im Fachwerkhaus und sorgen für ein ungünstiges Raumklima. Die energetische Sanierung des Fachwerkhauses ist nicht automatisch nur eine Wärmedämmung. 

Die schmucke Fassade soll nicht durch Dämmplatten verdeckt werden. Energie wird dann durch eine möglichst effiziente Heiztechnik gespart, die sich nach den bauphysikalischen Besonderheiten im Fachwerkhaus richten muss. Denn oberste Priorität hat die Vermeidung von Feuchte und somit Schimmelbildung. Möglicherweise gestattet der Denkmalschutz bei Ihrem Fachwerkhaus nur eine Innendämmung. In solchen Fällen gelten für Sie weder Energiesparverordnung noch das Erneuerbare-Wärme-Gesetz. Die entsprechende Befreiung müssen Sie sich beim Denkmalamt besorgen.

Ist die energetische Sanierung des Fachwerkhauses oder eine andere Maßnahme abgeschlossen, erfolgt eine Abnahme durch die zuständige Denkmalbehörde. Bei einem positiven Ergebnis erhalten Sie eine Bescheinigung, um die Kosten steuerlich geltend zu machen. Auch der Erhaltungsaufwand Ihres Fachwerkhauses kann von der Steuer abgesetzt werden. Wenn Sie das Gebäude selbst bewohnen, können Sie die Sanierungskosten auf zehn Jahre verteilt zu insgesamt 90 % abschreiben. Haben Sie eine Eigentumswohnung in einem Fachwerkhaus, kann Ihr jeweiliger Anteil abgesetzt werden. Falls Sie Ihr Fachwerkhaus vermietet haben, schreiben Sie den Aufwand für die Sanierungsarbeiten zu 100 % auf zwölf Jahre verteilt ab.

Achten Sie vor dem Beginn der Sanierung darauf, ob Ihr komplettes Fachwerkhaus oder beispielsweise nur die Fassade unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall können Sanierungsmaßnahmen in den Innenräumen in der Steuererklärung nicht aufgeführt werden. Um die Renovierung zu finanzieren, können Sie eventuell einen Kredit aus dem KfW-Programm "KfW-Effizienzhaus Denkmal" in Anspruch nehmen. Der Antrag muss allerdings vor dem Beginn der Umbaumaßnahmen vorliegen.

Renovierung finanzieren dank Immobilien-Teilverkauf durch wertfaktor

Wenn die Renovierung bei einem Fachwerkhaus ansteht, können für 250 Quadratmeter Hausfläche durchaus Kosten von knapp 300.000 Euro entstehen. Vor allem ältere Immobilienbesitzer scheuen dann eine Investition in dieser Größenordnung und beschließen, Ihr Haus zu verkaufen. Gerade, wenn die Rente klein ist, aber das Haus sich in einer bestimmten Größenordnung bewegt, werden Kredite von den Banken abgelehnt. Dabei besteht die Möglichkeit, die Renovierung zu finanzieren, ohne sich von Ihrem geliebten Fachwerkhaus zu trennen. 

Die Lösung ist der von wertfaktor angebotene Immobilien-Teilverkauf. Dabei handelt es sich um ein ebenso transparentes wie faires Konzept, mit dem Sie lebenslanges Nießbrauchrecht in Ihrem Fachwerkhaus besitzen. Der Immobilien-Teilverkauf an wertfaktor funktioniert in drei Schritten:

  • Bargeldbedarf für die Sanierung ermitteln: Die Analysen sind fertig und Sie wissen nun, was die Sanierung Ihres Fachwerkhauses kosten soll? Ein unabhängiger Gutachter prüft dann, welchen Marktwert Ihre Immobilie besitzt. Daraus ergibt sich der Anteil, den Sie an wertfaktor verkaufen. Durch den Immobilien-Teilverkauf ändert sich für Sie nichts. Sie bleiben weiterhin in Ihrem Fachwerkhaus wohnen. Der Teilverkauf ist ebenfalls möglich, wenn Ihre Immobilie vermietet ist oder gewerblich genutzt wird.
  • Stiller Teilhaber: Wenn Sie das Angebot von wertfaktor annehmen, kommt es zu einem gemeinsamen Notartermin. Auf dem Papier wird der Finanzdienstleister Miteigentümer, hält sich jedoch stets im Hintergrund. Sie haben bei der Sanierung komplett freie Hand. Im Grundbuch ist Ihr dauerhaftes und alleiniges Nießbrauchrecht eingetragen. Sie zahlen lediglich an wertfaktor ein monatliches Nutzungsentgelt.
  • Regelung für den Erbfall: Falls Sie Ihr Fachwerkhaus verlassen oder der Erbfall eintritt, wird
  • die komplette Immobilie verkauft. Der gesamte Prozess wird von wertfaktor abgewickelt. Damit Ihr Anteil möglichst hoch ausfällt, sorgt das Team dafür, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen. Nach dem Verkauf zahlen Sie oder Ihre Erben an den Finanzdienstleister lediglich 6,5 % Durchführungsentgelt

Fazit: Ihr saniertes Fachwerkhaus im hohen Alter genießen

Mit dem Immobilien-Teilverkauf können Sie einen sorglosen Lebensabend in Ihrem Fachwerkhaus verbringen. Sobald Sie ermittelt haben, welche Kosten bei der Sanierung entstehen, können Sie die Anfrage an wertfaktor unter Nennung Ihrer Wunschsumme stellen.