absolutes Neuland: Fachwerkhaus kaufen...!?

05.03.2011



Hallo,

da ich nach einem Arbeitsplatzwechsel meine Heimat verlassen habe und ich mich mit dem wohnen in Miete nicht wirklich anfreunden kann hab ich mich in der Region etwas auf dem Immobilienmarkt umgesehen. Dabei stieß ich auf eine gut 200 Jahre alte, aber großteils modernisierte Fachwerk-Hofreite welche mir von der Präsentation im Internet ganz gut gefallen würde. Allerdings habe ich Angst mir ein Fass ohne Boden anzuschaffen - 200 Jahre sind ja nicht gerade wenig...!

Hier mal ein paar Daten aus dem Exposé:

Wohnfläche ca 145qm
Grundstück ca 434qm
Nutzfläche ca 250qm
Baujahr 1800

Die Hofreite wurde ab 1990 ständig modernisiert. Die Elektrik wurde 1991 komplett erneuert. Die Fenster wurden ab 1990 modernisiert. Die Gasheizung ist von 1995. Auch die Bodenbeläge, Wandbeläge und Decken sind im tadellosen Zustand. Ein Einzug ist ohne Renovierungen möglich.

Zum Anwesen gehört eine große Scheune, mehrere Nebengebäude, Stallungen und 2 Gewölbekeller. Der schöne Innenhof wurde 2002 neu gestaltet, dabei wurden auch die kompletten Abwasserleitungen erneuert.



Für Mittwoch habe ich einen ersten Besichtigungstermin um sich mal "etwas zu beschnuppern" und zu schaun ob das Haus und ich wirklich zusammen passen. Gibt es Dinge auf die ich schon besonders achten sollte?

Hier noch der Link zu den Bildern aus dem Exposé - würde mich über erste Eindrücke freuen:

http://www.immo-babenhausen.de/de/bild-umlauf.php?wbid=1&oid=1536&bid=4&upid=84&la=de&show=1&ks=


Grüße
Boris



Erschrecken



Hallo

Nach den Bildern zu urteilen: schön aufgepeppt, sauber, modern.

Konvektionsheizung, die Farben, gerade Wände, Fenster, raumhoch gefliest...

Fassadenfarben?

"Is halt hübsch"

Wirkliches Statement kann man nur vor Ort machen.

FK



Fachwerkhaus



Zu meinem ästhetischen Eindruck:
totsaniert im Stil einer 80-ger Jahre Sozialwohnung.

Zum technischen Eindruck:
Alles ist verkleidet und zugepappt, die Bilder von schlechter Auflösung. Wie es darunter aussieht- das ist hier die Frage.
Allegrößte Vorsicht ist bei Sanierungen in Eigenleistung gegeben.
Was mich stutzig macht sind die Verdunstungskörper an der Heizung.
Wenn Sie das Haus besichtigen dann vertrauen Sie zuerst Ihrer Nase.
Clevere Makler sind eine halbe Stunde früher da und Lüften gründlich durch.
Seien Sie auch früher da!
Schließen Sie alle Fenster und nehmen Sie sich mit der Besichtigung Zeit. Riechen Sie auch einmal in den Ecken an Fußleisten. Achten Sie auf frisch nachgebesserte Farbanstriche und abgewischte Tapeten. Schauen Sie auf Fliesenfugen, ob die verfärbt sind. Gehen Sie in den Keller und schauen Sie an die Decke, gehen Sie auf den Dachboden und schauen Sie sich den Traufbereich an.
Fragen Sie wie und mit was genau Decken und Wände verkleidet wurden.

Viele Grüße

p.s. Taschenlampe nicht vergessen!





Ein 200 Jahre altes Fachwerkhaus ist nunmal kein Neubau, auch wenn es noch so gut Saniert wurde. Das sich hinter der schönen Fassade der ein oder andere Wurm oder Pilz versteckt wird nicht ganz auszuschließen sein.
Auch altbekannte Sünden, wie z.B. Gipsputz auf Lehmausfachungen ect. werden an der Tagesordnung sein.
Nach möglichkeit mehrere Besichtigungstermine machen. Der erste Eindruck kann oft durch schöne "Glückshormone" getrübt werden.
Jeder Kauf eines FW Hauses ist auch ein Risikokauf.
Aber, wer nicht wagt der nicht gewinnt.
Muß ja nicht alles schlecht sein.



Wenn's grundsätzlich passt,



sollten Sie mit einem sachverständigen Praktiker durchgehen. Durch die Sanierungsarbeiten könnte (muß nicht) auch manches versteckt worden sein. Das kostet ein paar Groschen, ist aber auch dann kein Verlust, wenn Sie das Haus dann ggf. nicht kaufen.

In diesem Rahmen sollte auch der Kaufpreis vom SV geprüft werden. Vielleicht verschlägt es Sie berufsbedingt später anderswohin? Dann sollten Sie das gute Stück auch ohne Verluste veräußern können.

Fragen Sie doch 'mal bei Georg Böttcher an, ob das Objekt noch in seinem Wirkungskreis liegt.

Grüße

Thomas



Moin Namensvetter,



wieso hängen da 3 Stromzähler? = 2x Grundgebühr zuviel, bei nur einer Wohneinheit.....der Name vom Elektriker sollte ja auffindbar sein, der wirds wissen.

Mein Tipp: Guck erstmal ob's zu dir passt, da zählt der unmittelbare erste Einduck durchaus und erst in der zweiten Runde ob es sein Geld wert ist. Schwätzchen mit den Nachbarn kann nie schaden, vielleicht wissen die noch, ob's Fachleute gemacht haben oder Heiopeis. Und kennenlernen sollte man sich unbedingt vorm Kauf!!!

Nimm eine Kamera mit und Knips "das was fehlt", also Dachboden und Keller, sowie Schadstellen aussen. Das könnte Rückschlüsse zulassen auf die Situation hinter den ganzen zugebappten Ecken.

Viel Erfolg, Boris





Hallo Boris,

mal abgesehen von den Stromzählern die bei mehreren Nutzungseinheiten (Wohnhaus, Einliegerwohnung, Nebengebäude) durchaus sinnvoll sind gibt es schon noch einige Dinge zu beachten.

- Steht das Objekt unter Denkmalschutz?
- Ist die Einliegerwohnung in der Scheune genehmigt? => Bauamt
- Sind die Wände mit Gipskartonplatten bekleidet, was ist dahinter?
- Gibt es irgendwo Feuchtspuren?
- Zustand des Holzes, der Gefache?
- Der Nase vertrauen wie schon beschrieben.
- Was ist unter dem Laminatboden drunter?
- Keller: Nase und Augen auf: Feuchtigkeit, Schimmel, Salpeter, Wurzelbildung, Pilze ...
- Scheune, Stallungen, etc. Salzausblühungen? Zustände der Wände.

Das Gesamtbild: verm. Gipskarton - Laminatboden - HDF-Deckenpaneelen würde mich erst einmal stutzig machen. Da ist mir zuviel Eigeninitiative nach Baumarktbesuch im Spiel. Nach "Altbauflair" sieht das im Gebäudeinneren nicht gerade aus. Derzeit habe ich eine Baustelle in Darmstadt und kann mir das bei Bedarf ggf. einmal anschauen.

Der Preis ist - zugegeben - wirklich attraktiv. Trotzdem, bzw. gerade dann, ganz genau hinschauen!

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer



Gutachter & Abenteuer



Alte Häuser gibt's IMMER billig. Weil nur wenige (die Besten, natürlich) den Mut haben, sich so ein Objekt an's Bein zu binden (ausgenommen welche Looser ohne Ahnung, natürlich).

Es bedeutet ja fast immer lebenslängliche Sanierungsarbeiten (aber das macht Spass und bringt Freude).

GANZ WICHTIG:
Holen Sie sich einen erfahrenen Gutachter, der darf auch gerne 150 € pro Stunde kosten und nen halben Tag da rum suchen, aber der wird Ihnen (wir nicht!) sagen können, was Sie da wirklich kaufen.

Gutes Gelingen, mir tät's auch gefallen. Auf ein neues Abenteuer!

stt





Hallo,

erstmal vielen Dank für die zahlreichen Antworten! Die bringen mich auf alle Fälle schonmal ein Stück weiter!

Eine gute Taschenlampe wäre eh dabei gewesen, ne brauchbare Digi-Cam hab ich mir nun auch besorgt! Ich werd mir die Hofreite am Mittwoch mal ansehen, Augen und Nase offen halten und möglichst viele Bilder machen! Wenns vom Gefühl zum Objekt her wirklich passt kann man dann mit den Bilder ja event auch schon etwas mehr zur Qualität des selbigen sagen/erahnen.

Was ich ich event noch erwähnen sollte - nachdem ich hier im Forum etwas queergelesen habe scheinen viele die Restaurierung/das erhalten solch alter Schmuckstücke regelrecht als Hobby zu betreiben. Dies wäre bei mir eigentlich nicht wirklich der Fall... Natürlich ist mir bewusst dass ein 200 Jahre altes Haus kein Neubau, und auch immer mit Arbeit und Kosten verbunden ist - allerdings würde ich ungern den Rest meines Lebens all meine Zeit, Kraft und Geld in den Erhalt des Hauses stecken...

Sollte man mit einer solchen Einstellung die ganze Sache lieber gleich sein lassen oder ist es durchaus möglich - wenn die Grundsubstanz halbwegs stimmt - die nächsten 10-20 event 30 Jahre ohne größere Ausgaben/Baustellen auszukommen?


Nochmals Danke an alle - ich werd sp am Donnerstag berichten wie die Besichtigung gelaufen ist!


Grüße
Boris

P.S. @ Christoph Kornmayer
Auf das Angebot werde ich gegebenenfalls gern zurückkommen - allerdings habe ich noch 2-3 andere ("normale") Objekte im Auge die ich mir auch erst mal noch ansehen will. Kann also durchaus noch etwas dauern.



na na na



Vielleicht hab ich das ja übertrieben dargestellt.

Es ist keineswegs so, dass man "den Rest seines Lebens all seine Zeit, Kraft und Geld in den Erhalt des Hauses stecken" wird.

Aber - bei mir war's so, und da kenn ich auch einige andere - man "verliebt" sich ein wenig in sein Häuschen. Das ist der ganz grosse Unterschied zur "Miete im Neubau".

Sie werden's erleben, da ist nichts Schlimmes dran.

stt