Fachwerkhaus mit erheblichen Mängeln, Kosten für Sanierung?

15.05.2014



Hallo,

mein Mann und ich interessieren uns seit Jahren für ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus in Nordhessen. Mich plagt nun die Frage, was ganz grob die Kosten für die Beseitigung allein der Mängel sein könnten, die wir schon wissen. Unser Herz hängt ziemlich an dem Haus, aber wir haben kein unbegrenztes Budget zur Verfügung und wir wollen auch nicht erst fünf Jahre nach dem Kaufzeitpunkt darin wohnen können. Handwerklich sind wir nicht ungeschickt, aber recht unerfahren. Wir trauen uns durchaus zu, einiges selbst zu machen.

Zum Haus:
Es ist komplett unterkellert, hat zwei Wohnetagen, einen Dachboden und einen Spitzboden. Grundfläche sind geschätzte 120 m².
Es hat einen tiefen Keller mit Kellergewölbe (noch ein halbes Stockwerk tiefer), durch das Grundwasser eindringt und permanent abgepumpt werden muss. An diesem Gewölbe sind wir nicht interessiert, es könnte zugeschüttet werden (geht das?). Im Erdgeschoss und im ersten Stock ist sehr viel Beton und Styropor zum Einsatz (zum Dämmen!) gekommen. Was dem jetzigen Eigentümer nicht gepasst hat, hat er einbetoniert, so bspw. auch einen alten Sekretär. Ein zweiter Schornstein wurde mal eingebaut, war undicht und dadurch ist Wasser eingedrungen, dieser ist inzwischen zurückgebaut worden. Allerdings ist im Erdgeschoss mindestens ein tragender Balken dadurch ziemlich angefault oder noch schlimmer. Das Haus ist seit mehreren Jahren unbewohnt.

Ich habe bereits mit dem Denkmalschutz telefoniert, dieser ist recht kooperativ und daran interessiert, dass wir uns das Haus wohnlich machen könnten, sofern es sich überhaupt lohnt, das Haus herzurichten.

Meine Frage ist jetzt, was es ganz grob kosten könnte, dieses Haus zu sanieren. Lohnt es sich, dass ich mich weiter darum bemühe (einen versierten Bauingenieur für Fachwerk, der eng mich dem Denkmalschutz zusammenarbeitet habe ich bereits kontaktiert, aber noch nicht getroffen), oder soll ich mir das aus dem Kopf schlagen? Bzw. was "dürfte" das Grundstück noch kosten, damit es sich lohnt (Grundstücksgröße 1300m², übliche Preise ca. 60 €, in wieweit "drückt" der Zustand des denkmalgeschützten Hauses?). Der Eigentümer ist recht schrullig und das Haus ist seit mehreren Jahren unbewohnt, verursacht also für ihn nur Kosten. Richtig verkaufswillig ist er aber nicht.
Reicht unser Budget von grob 300.000 € für Kauf, Sanierung und "bewohnbarmachen", oder ist das viel zu wenig?

Ich frage hier u. a. um besser einschätzen zu können, was der Gutachter mir erzählt. Eine Besichtigung ist für in 1-2 Monaten angesetzt.

Vielen Dank für alle Ratschläge, die hoffentlich kommen.
Susanne





es gibt so Überschlagzahlen, die aber im Einzelfall ganz anders aussehen können:

Kaufpreis = Grundstückswert - Abrisskosten (wenn die Immobilie wegen der hohen Sanierungskosten keinen Eigenwert mehr besitzt).

Sanierungskosten 1500 - 1800 € / qm,

bei wirklich nennenswerter Eigenleistung auch weniger, da soll man aber mit sich selbst recht kritisch umgehen.
Eigenleistungen brauchen in der Regel länger als die Handwerkerkolonne (d.h. später Einzug, länger Mietkosten), Materialkosten fallen auch an, viele Dinge kann/darf man einfach nicht selbst ausführen.

120 qm x 2 Etagen x 1500€ = 360.000€. das wäre mir bei dem geplanten Budget zu knapp.
Auf der Habenseite kann man aber ggf. die DS AFA verbuchen, die je nach Steuersatz recht gut helfen kann einen höheren Kredit aufzunehmen und auch zu bedienen.

das sind aber natürlich Anhaltszahlen, die mit diesem Projekt möglicherweise nur wenig zu tun haben.

Geduldig zu sein und einen Fachmann hinzuzuziehen lohnt sich aber immer, wenn man wirklich interessiert ist.

Viel Erfolg

G



Fass ohne Boden?



Hallo,

ohne das Haus gesehen zu haben kann man natürlich nicht wirklich was sagen. Aber der Beschreibung nach klingt das eher nach einem Fass ohne Boden. Sind das wirklich 240m2 Wohnfläche, oder ist da noch Scheune etc. dran? Wenn das wirklich alles Wohnfläche ist, Keller (und Dach?) noch gemacht werden muss und ihr die Hütte noch kaufen müsst wäre ich eher sehr pessimistisch was euer Budget angeht. Da würde ich für Kauf + Sanierung inkl. Sicherheiten für bislang unentdeckte Katastrophen eher so im Bereich ab 500.000 rechnen. Braucht ihr überhaupt so viel Platz? Das muss ja auch später alles unterhalten werden.

Das Problem bei so einer umfassenden Sanierung ist, dass man a) viele Dinge erst sieht wenn es zu spät ist (ihr könnt z.B. nicht vor dem Kauf den Beton wegstemmen um zu sehen wie es drunter aussieht) und b) eine Kernsanierung nur schwer mit erst Mal einziehen und dann nach und nach machen in Einklang zu bringen ist.

Ich war wahnsinnig genug so ein Haus zu kaufen (allerdings ohne einbetonierte Möbel ;)), und bei mir hatte die Sachverständigen-Einschätzung vor dem Kauf wenig mit den tatsächlichen Kosten zu tun. So ein Kaufgutachten ist mehr oder weniger Raten mit Erfahrung, man sollte da noch einen kräftigen Puffer draufrechnen. Das soll jetzt aber auf keinen Fall heißen dass man sich den Gutachter vorm Kauf sparen soll.

Wertermittlung ist immer so eine Sache, hier ist vor allem der Verkäufer in der besseren Position, denn ihr müsst ihn ja noch vom Verkauf überzeugen. Und bei einem Verkaufspreis im Berich eines Mittelklasse-Wagens wird der nur schwerlich zu überzeugen sein. Je nach dem wo in Nordhessen ihr seid könnt ihr gerne mal vorbeikommen und euch mein "Fass" anschauen.

LG,
Tina



Guter Rat



Danke Euch beiden schon einmal. Ich befürchte sowieso schon, dass wir nicht das nötige Budget haben. Grob 500.000 sind für uns eher nicht zu stemmen, außer die nicht vorhandene reiche Erbtante kommt um die Ecke.

Da ist keine Scheune o. ä. dabei, alles wohnfläche, nur bescheiden aufgeteilt.

Den Fachmann werden wir uns auf jeden Fall vorab leisten, sonst können wir nicht schlafen ;-). Vermutlich wird der wohl auch zu der Einschätzung kommen, dass wir uns damit übernähmen.

Tina,
ja, wir würden uns durchaus gern Dein "Fass" anschauen kommen, Frankenberg ist nicht so weit entfernt.