Fachwerkhaus 1720 ... Hilfe

18.01.2021 Vani


Hallo liebe Community,
Ich brauche dringend den einen oder anderen hilfreichen Ratschlag von einem erfahrenen Fachwerker...

Erstmal zu uns, wir sind eine junge Familie (27J, 26J, 3J & 1J)mit 2 kleinen Kindern. Letztes Jahr ist mein Vater verstorben und hat mir und meinem jüngeren Bruder ein altes Fachwerkhaus vom Jahre 1720 vererbt. Bis vor seinem Tod hat er auch selbst drin gelebt.

Wir sind dann kurzerhand in das Haus eingezogen, da wir geplant hatten den anderen Erbteil aufzukaufen, weil wir sonst niemals so günstig ein Haus kriegen würden und ohnehin finanziell nicht gut aufgestellt sind. Wir haben vorher in einer kleinen Stadtwohnung gelebt.

Mein Vater hatte 7 Jahre in dem Haus gelebt und so weit ich weiß kaum investiert.
Der Kaufpreis damals lag bei 85.000€.
Das Haus hat einige Mängel, die sogar für uns absolute Nicht-Kenner von Beginn an für Bauchschmerzen gesorgt haben.

Ich habe ein wenig im Internet recherchiert und so einiges an Informationen gefunden, die mir noch mehr Bauchschmerzen bereiten , wie z.B. Giftstoffe, Bleirohre, faulende Holzbalken, usw.

Ich würde gerne irgendwie abschätzen können, ob es sich für uns lohnt in das Haus zu investieren und ob es finanziell überhaupt möglich ist und nicht ein Fass ohne Boden wird.
So als Besucher sieht das Haus niedlich und hübsch aus.....natürlich.....es wurde aus Blau- und Bruchsteinen gebaut und die Vorderseite ist in weiß mit irgendwas überzogen-gestrichen was wohl in den 70er Jahren gemacht wurde.

Mängel die wir derzeit als kritisch einstufen (soweit wir das überhaupt beiurteilen können) wären folgende:

-alle Böden, Räume sind schief (im Schlafzimmer so stark das wir anfangs getorkelt sind beim Laufen)

-die sichtbaren Holzbalken sind teilweise stark eingerissen und man sieht, dass dort einmal Schädlingsbefall war

-das Dach muss dringend neu gemacht werden, das steht fest

-wir haben eine alte Türe mit einem großen Spalt unten, sodass stets kalte Luft rein zieht ca. 2 cm Spalt

-die Heizungsanlage.....wir haben unten im Keller eine Gasheizung und im Wohnzimmer ein Raumthermomether, welches irgendwie defekt ist. Die Thermostate der Heizkörper stehen auf Schneeflocke und sind unfassbar heiß und das Raumthermomether steht auf 15 grad, da es wohl kaputt ist.
Mit diesem Heizsystem bin ich eigentlich ein bisschen vertraut aus meiner alten Wohnung.
Die Anlage kennt anscheinend nur Ein- und Aus.

-die Wassertemperatur steigt nicht über 36 Grad, obwohl wir Maximum eingestellt haben

-wir haben unterschiedlich hohe Türrahmen
und unterschiedlich hohe Bodenbeläge mit Höhenunterschieden von bis zu 2 cm.

-die Böden welche hier verlegt sind, sind Laminat, Fliesen und PVC, darunter befinden sich OSB-Platten was man vom Keller aus sehen kann und man kann sie vom Wohnzimmer aus im darüberliegenden Zimmer leicht hochdrücken mit der Hand

-unten in der Küche, sowie oben im Flur sind einige Fliesen zerbrochen und das Fugenmaterial bröckelt fast schon unaufhörlich heraus. Wir saugen es derzeit immer weg und es nimmt kaum ein Ende

-im Keller ist ein verschlossener Hausbrunnen und eine alte winzige Mini-Türe nach draußen (das Haus steht auf einem Berg) und im Keller ist es anscheinend feucht.

-die Stromanlage ist noch okay, zwar etwas wirr von den Schaltungen her und mit Drehstromzähler

-wir haben kaum Einblick auf Rohre, da fast alles lackiert, überstrichen oder zugebaut ist

-Es befinden sich einige Risse in der Außenfassade sowie in den Räumen, die wir als Laien nicht beurteilen können, allerdings sind die in der Außenfassade sicherlich knapp 1cm breit.

-durchgehende Fensterbänke mit Holzberkleidungen, die sich teilweise etwas wölbt

- die sichtbaren Balken biegen sich nach unten

- wir haben keinerlei Wärmedämmung, aber schon Kunststoff Fenster

-dünne Wände die sich hohl anhören

Nun, wir erwarten keine Traumvilla und können uns mit vielem arrangieren, nur mache ich mir über gewisse Dinge schon ziemliche Sorgen, gerade was die Gesundheit betrifft. Ich bin leider absolut nicht dazu in der Lage einzuschätzen, was unbedingt erneuert werden muss und was nicht. Ich habe mir Videos angeschaut, viel gelesen, aber bin kaum schlauer geworden.

Für vieles braucht man einen Fachmann, das ist uns klar, nur leider können wir nur in sehr sehr kleinen Schritten Geld ausgeben. Diesen Monat möchte ich eine Wasseranalyse machen lassen.

Ich hoffe, dass ihr mir irgendwie allgemeine oder idealerweise tiefgreifendere Tipps oder Einschätzungen geben könnt. Auch darüber was wir selber tun können, was unbedingt geprüft werden oder erneuert werden muss.

Wir würden das Haus für 50.000€ bekommen, lohnt es sich? Mit welchen unumgänglichen Kosten kann ich noch rechnen?

Liebe Grüße und vielen Dank!!
Eure Vani



Also ehrlich gesagt...



kann man darauf keine kurze Antwort geben!
:-)

Nur zum Verständnis: wenn Sie den "anderen Erbteil" kaufen, wäre das der Ihres jüngeren Bruders, ja? Besteht er auf direkter, sofortiger Auszahlung? Wie wurde der Wert des Hauses geschätzt? Wer hat das und auf welcher Grundlage gemacht? Ich frage deshalb, weil Sie eine ganze Reihe "Mängel" aufzählen, aber das Haus offenbar Teil der taxierten Erbmasse mit einer Summe X ist. Die Frage wäre, ob der Wert des Hauses realistisch beurteilt wurde? Sind die 50.000,-€ fix?

Was die "Mängel" angeht: also mal abgesehen von der offenbar defekten Heizung....wenn ich finanziell schlecht aufgestellt bin (und das kenne ich aus eigener Erfahrung), dann würde mich ein "Fass ohne Boden" natürlich schrecken ABER:
die von Ihnen aufgezählten "Mängel" würde ich Größtenteils in der Rubrik "Schönheitsfehler" verbuchen, mit denen man eigentlich auch erst einmal leben kann, bzw sie dann eben je nach Geldeingang nach und nach repariert. Sicher,- das bedeutet, sich auf lange Jahre mit einem zumindest stark verbesserungswürdigen Zustand arrangieren zu müssen. Und damit wären wir beim eigentlich Problem: das ist Einstellungssache. Da ginge es also um Sie,- inwiefern Sie eher perfektionistisch sind oder den Komfort einer Neubauwohnung nicht missen möchten oder zu Abstrichen bereit?
Bezüglich der Holzgeschichten würde ich raten, einen kompetenten Zimmermann ins Boot zu holen, dem gleich anfangs die finanzielle Lage klargemacht wird,- vielleicht findet sich ein Holzwerker, der bereit ist über Jahre immer mal wieder zu kommen. WICHTIG: er allein kann Gefährdungslagen und notwendige Prioritäten bei der Sanierung einschätzen.

Ich selber habe mir bereits zum 2. Mal das Abenteuer Fachwerkhaus angetan - ohne Geld - ja auch eine Beziehung ist darüber zerbrochen....aber am Ende bin ich froh den Weg gegangen zu sein. Der Lohn: ich habe nun ein eigenes Haus....was ich mir sonst nie hätte leisten können, noch dazu mit unverbaubarem Blick in die Natur und mit großem Garten usw.

Sprechen Sie erstmal mit dem Zimmermann und nem Sanitärmenschen wegen der Heizung. Ob das Dach wirklich "neu" muss, oder man vielleicht einfach kaputte Pfannen wechseln kann, sollte auch nicht vorschnell entschieden werden. Hier wird aber wohl jeder Dachdecker nach Begutachtung raten, es (natürlich durch ihn) dringend neu eindecken zu lassen. ABER: wechseln Sie Pfannen in Eigenarbeit von Innen aus, kostet das fast nix und ein paar Jahre schafft es sicher noch, oder?

Viele Grüße, Jasper Sörensen



Erstmal in Ruhe planen und rechnen , bloß kein Aktionismus!



Hallo,

der damalige KP ist kein Indiz für eine Wertfeststellung . Gerade für eine Erbauseinandersetzung ist ein Gutachten von einem vereidigten SV sinnvoll. Preis erfragen. Keinen Makler oder Bankberater wählen. Die können toll reden , dass war es dann aber auch schon i.d.R. Ein richtiger SV ist meist Architekt oder Bauingenieur. Die Kosten belasten die Erbmasse zu gleichen teilen und ihr könnt ihn bei der Begehung befragen.
Wozu eine Wasseranalyse, besteht Grund zur Annahme das noch Bleileitungen verbaut sind? Oder dient diese nur zur eigenen Beruhigung?
Wie wird WW erzeugt im Speicher? Woraus sind die Rohre? Kupfer , Stahl, Verbundmaterial, Plaste etc.?
Vielleicht stellen sie Fotos ein oder senden mir welche zu . Ich bin zwar kein SV aber ein guter Netzwerker mit iFachwerkhaus das zudem noch mind. 50Jahre älter ist als das Ihrige.
Als wir gekauft haben war das Kind noch klein und die Haare braun, heute , 10 Jahre später sind die Haare grau und das Kind .... ach lassen wir das :-). Aber hübsch ist es trotzdem geworden. Inzwischen kam noch ein zweites FWH dazu. Ich würde es wieder so machen.

Je mehr sie selbst lernen oder wissen desto sicherer können sie mit dem Haus alt werden.
Einen guten Einstieg in die Materie bietet
"Fachwerkhäuser restaurieren - sanieren - modernisieren: Materialien und Verfahren für eine dauerhafte Instandsetzung (Deutsch) Gebundene Ausgabe – 4. Juli 2013 , von Wolfgang Lenze"
Gibts bei medimops ab 34€. Ansonsten im guten Buchhandel für 40€.

oder für den kostenfreien Einstieg s.o. "Lesestoff" von Georg Böttcher.

Wenn sie den Wert kennen und die Kosten machen sie einen Plan, lernen sie und prüfen intensivst ob ihre Beziehung den Stress andauernder Bautätigkeit aushalten kann und jeder bereit ist mitzuziehen!

Was können sie , wo sind Eigenleistungen möglich? Wo können sie sparen, was hat Zeit? Überschätzen sie sich nicht, Es wird noch anstrengend genug.

Abschließend noch Anmerkungen zu genannten Mängeln:

-alle Böden, Räume sind schief :
> Warum? Haben relevante Bauteile versagt?Gibt es "Sandwichböden" (Zig Lagen übereinander gelegt)?

-die sichtbaren Holzbalken eingerissen, Schädlingsbefall:
> FWH ohne Holzwürmer werden sie kaum finden, fraglich ist nur ist es von Relevanz und sind die Kleinen aktiv oder haben sie ihre größere Verwandschaft (Holzbock) mitgebracht .
Früher hat man aus Kostengründen oft nur sägegestreifte Balken verbaut, d.h. mit Baumkante. Die Balken waren selten wirklich getrocknet und wurden mit Frischholzinsekten vom Einschlag eingebaut. Die Baumkante ist Leibspeise von allerlei Getier. Bis zum Ende 18Jhd. waren die Balken oft so überdimensioniert das trotz Schädlingsbefall genügend Sicherheitsreserve übrigblieb. Gerne wurde auch Holz in Zweitverwendung ´verbaut.

-das Dach muss dringend neu gemacht werden,
> Warum? ist ein Umdecken denkbar, welcher Ziegel wurde verbaut, Ton oder Beton?

-wir haben eine alte Türe mit einem großen Spalt unten, sodass stets kalte Luft rein zieht ca. 2 cm Spalt
> Wenn sie alt genug ist das sich eine Reparatur lohnt braucht es Leim , Altholz , Eine Tauchsäge mit Führungsschiene , Klemmen und Schrauben . Man kann auch Dichtleisten außen anbringen.
Ansonsten neu.

-die Heizungsanlage..
> Baujahr Typ?

Raumthermometer bestimmt nur die max. mögliche Temperatur, ansonsten regeln die Thermostate. Wenn diese auf Frostschtuz (Schneeflocke ) zieht es entweder extrem im Raum oder sie schließen nicht richtig, also Unterteil und/oder Thermostatkopf defekt . Erneuern ist Fleißarbeit, bei manchen können auch die Stopfbuchse und Ventilkegel ohne Ausbau (Heimeier/Oventrop) gewechselt werden.

-die Wassertemperatur steigt nicht über 36 Grad, obwohl wir Maximum eingestellt haben
Speicher mit Mischer o.ä.? 36° abgelesen oder beim Duschen getestet?
Wenn der Speicher nicht alle paar Monate thermisch desinfiziert wird, d.h. hochheizen >70°C in Speicher und Rohrleitung für mind 3min, kann hier eine Risiko bestehen. Bei 36°C können sich Keime bilden.

-wir haben unterschiedlich hohe Türrahmen
> Normal , s.o.


-die Böden welche hier verlegt sind, sind Laminat, Fliesen und PVC, darunter befinden sich OSB-Platten was man vom Keller aus sehen kann und man kann sie vom Wohnzimmer aus im darüberliegenden Zimmer leicht hochdrücken mit der Hand
> Das ist Mist.

-unten in der Küche, sowie oben im Flur sind einige Fliesen zerbrochen und das Fugenmaterial bröckelt fast schon unaufhörlich heraus. Wir saugen es derzeit immer weg und es nimmt kaum ein Ende
> Dürfte am Unterbau liegen, Fliesen und Fachwerk harmonieren nicht gut, insbsondere nicht auf dünnem OSB

-im Keller ist ein verschlossener Hausbrunnen und eine alte winzige Mini-Türe nach draußen (das Haus steht auf einem Berg) und im Keller ist es anscheinend feucht.
> Wenn sie den Keller nichtzwingend als hygienischeinwandfreies Lager oder Wohnraum brauchen. freuen sie sich, dann können sie dort prima Gemüse und Obst lagern , Die Keller sollten früher feucht sein weil der Kühlschrank noch nicht erfunden war.
Die Decke sollte aber isoliert werden sonst werden darüber die Füße ziemlich kalt.

-die Stromanlage ist noch okay,
Sicher? 3 oder 2adrig , Gibt es einen oder mehrere Fehlerstromschutzschalter, Zählerschrank oder noch alte Zählertafel

-wir haben kaum Einblick auf Rohre, da fast alles lackiert, überstrichen oder zugebaut ist
> Solange das Wasser nicht raustropft (Lochfraß) macht das nichts, nach dem Rückbau finden sich gewiss Überraschungen, Gefährlich im FWH sind Undichtigkeiten, Schwitzwasser oder Rohre im Frostbereich verlegt.

-Es befinden sich einige Risse in der Außenfassade sowie in den Räumen, die wir als Laien nicht beurteilen können, allerdings sind die in der Außenfassade sicherlich knapp 1cm breit.
Fotos?

-durchgehende Fensterbänke mit Holzberkleidungen, die sich teilweise etwas wölbt
Fotos

- die sichtbaren Balken biegen sich nach unten
>Balkenköpfe am auskragenden OG oder die Deckenbalken biegen sich durch? Spannweite bei Querschnitt?

- wir haben keinerlei Wärmedämmung, aber schon Kunststoff Fenster
>Das ist nicht so schön, Innen oder Außendämung wäre sinnvoll.

-dünne Wände die sich hohl anhören
> Löst sich der Putz schon ab und wird nur noch von Tapete gehalten? Wandaufbau, Dicke, Lehmputz, Sprickelwerk (Lehmflechtwerk)?

Gruß
Det



Na ja...



Moin,

wenn drin Vater drin gewohnt hat, könnt ihr das auch.
Und wenn es eines Tages nicht böses Blut geben soll, würde ich meinen, irgend ein Preis zwischen 40 und 50 T€ muss sowieso bezahlt werden, Immobilienpreise sind in den letzten 7 Jahren auch im Osten nicht so viel gefallen und im Western eher gestiegen.
Also 50 T€ und Ruhe ists in der Familie.

Jetzt muss man pragmatisch vorgehen: aus dem Geschilderten lese ich ein wenig heraus, dass ihr zwar kleinere und größere Schäden seht, aber gar nichts daran machen könnt.

Da würde ich mir mal eine kleine Werkzeugkiste bestücken und ein Fläschchen Kriechöl und mich mal an die defekten Heizkörperthermostate machen. Also mal eines abnehmen und herausfinden wie das Ding funktioniert. Entweder werden die mit einer Überwurfmutter angeschraubt und es kommt das eigentliche Ventil zum Vorschein. Dort ist ein kleiner silberner Stift, den man mit einem Stück Holz reindrücken kann. Wenn er festsitzt, Öl drauf und gangbar machen. Dann Ventilknopf wieder befestigen.
Es gibt auch andere Oberteile mit einer Klemmfeder, aber die sind im Prinzip ähnlich.

Bei der Gelegenheit würde ich die Ventilknöpfe mit Wasser und Spülmittel reinigen.
Fangt mal mit Dingen an, die nicht so schwer zu lösen sind, die aber recht großen positiven Effekt bringen und ihr auch lernt!. Sehr häufig hilft Reinigen, Ölen, Gangbar machen...

Dann kommt man zu den schwierigeren Dingen: wenn Fenster zu reparieren sind - lasst euch Glas beim Glaser schneiden und kittet sie ein. Das kostet alles nur etwa 20 € pro Scheibe.
Nachdem ihr die diese Dinge erledigt habt, überlegt ihr, ob ihr euch einen Familienkredit bei der Bank holt, z.B. 80 T€. Die kosten in der Tilgung und mit den Zinsen nicht so viel (ca. 380,-€ im Monat). Und es gibt eventuell Kinderzulagen.

Dieses Geld müsst ihr sehr gut einsetzen - nicht gleich ein goldenes Dach drauf, sondern eventuell nur einzelne Ziegel ersetzen. Falls irgendwo ein paar Bleirohre verbaut sind, überlegt, ob die Zapfstellen dort bleiben sollen und dann lasst einen Klempner ran. Da kann man pro Zapfstelle 500,-€ rechnen; für ein Bad sind das dann ca. 2-3 T€.

Rechnet mit spitzem Bleistift, führt einen Ausgabenkalender und schaut genau hin, was wirklich gemacht werden muss (Heizung, Wasser, Strom, Abwasser, allg. Luftdichtigkeit etc.)

Um ein solches Haus selbst zu sanieren rechnet man zwischen 500,- und 800,-€ pro Quadratmeter. Wenn man das Geld aber nicht hat, muss man es so machen, wie ich schrieb.
Nehmt nur die Wände/Decken etc. auseinander, die ihr auch sicher für das Geld was vorhanden und eingeplant ist, wieder instand setzen könnt. Eine hässlich tapezierte mit Styropor gedämmte Wand ist zwar nicht fachwerkgerecht, aber funktionell besser, als monatelang oder jahrelang in einem Rohbau zu wohnen.

Also: das Haus war bewohnt - wohnt es in Stand!



Toll ein eigenes Haus



Von einer Stadtwohnung in ein eigenes Haus--gut auch für eure Kinder. Habt ihr einen kleinen Garten, dort könnt ihr auch etwas frisches Gemüse anbauen, Bohnen z. B. wachsen auf jeden Boden.
Ich glaube zunächst muss die Heizung vernünftig funktionieren. Dafür gibt es auch ein anderes Forum: Haustechnikdialog, dort sind Experten, die dich als Laie unterstützen.
Wohnt erst einmal drin und nach und nach könnt ihr etwas bewirken und verändern. Für die Tür würde ich einen Tischler beauftragen, um diese zu reparieren, aber nicht neu machen lassen.
Das Dach hat Zeit, wenn es dicht ist, brauchst du nichts machen. Das wäre doch ein großer Posten Geld um es neu zu machen.
Weißt du was alles dein Vater in dem Haus verändert hat?




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