Fachwerk, Schwarzwild, Häusern, Häuser, FOTOS

02.01.2012



Hallo,stehe kurz vor einem ersten Besichtigungstermin für folgende Immobilie,http://www.immobilienscout24.de/expose/58810027?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/Suche/S-14/Haus-Kauf/Nordrhein-Westfalen/Recklinghausen-Kreis/Herten Nun meine Frage,wie würdet ihr vorgehen,worauf besonders achten...was ich schon sagen kann ist das zumindest die Fassade einen recht guten Eindruck macht.Das Dach sieht auf den ersten Blick auch noch recht jung und gut erhalten aus.Die Fenster hingegen haben definitiv ihre besten Tage hinter sich...Kann vom Innenbereich leider noch nichts sagen,scheinen aber sehr kleine Einheiten zu sein..Wie verhält sich den in der Regel die Denkmalbehörde wenns den Innenwänden an den Kragen gehen soll?



Denkmalschutz…



… jaja,

Das ist offenbar mal wieder eines dieser Häuser, die lt. den Experten aus den neuen Bundesländern gar nicht existieren dürften.

Die Fassade scheint mir viel zu "gut" auszusehen, auf jeden Fall überprüfen, ob die äußerste Schicht überhaupt echtes Fachwerk ist, oder ob nur etwas für die Optik davorgepappt ist.

Im Inneren sollte man sich auf seine Nase verlssen. Im wahrsten Sinne des Wortes!





Also Fachwerk ist das schon,da ist nichts draufgepappt...
Mir macht auch eher der Denkmalschutz Sorge der da dranhängt...Wie stehen die so zu Umbauarbeiten im inneren?



Was erwartest Du,…



… wenn die schon solche Fenster genehmigt haben?
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Wenn es außen wirklich nur Putz und Fachwerk ist, hat das Haus schon mal einen Pluspunkt. Wir haben uns z.B. in der Eifel (Monschau) Häuser angeschaut, da waren einfache Bretter vor die Balken gepappt und weiß übertünchte Spanplatten dazwischen. Da drunter nur noch modrige Feuchtbiotope, man roch es, aber: Denkmalschutz!
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Nein, ich bin kein Experte, vielleicht solltest Du aber einen solchen mitnehmen. Aber Vorsicht! Die meisten Verhunzungen von Fachwerkhäusern an Rhein und Ruhr sind in den 80er-Jahren von Experten und Fachleuten begangen worden, also von genau denjenigen, deren Existenz von den heutigen Experten, vor allem aus den neuen Bundesländern, vehement bestritten werden.
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So, genug gelästert, nun überlasse ich den Experten den Vortritt.

P.S.: Was den Denkmalschutz angeht, so kann man mit denen meist kooperativ reden und zu vernünftigen Lösungen kommen.



Fachwerk original?



Also ich muss sagen, für mich sieht das auch aus, als hätte man das Haus gedämmt und dann eine neue Pseudo-Fachwerk-Fassade angebracht. Für BJ 1705 wären mir die Balken auch viel zu perfekt. Bin aber auch kein Experte.

Bei der Besichtigung vor allem auf Modergeruch achten, auf Stockflecken, Risse etc. Wenn allerdings das Fachwerk, wie ich vermute, sowohl innen als auch außen verkleidet ist, ist es schwierig, eventuelle Schäden zu erkennen. Nachfragen, wann und womit renoviert wurde. Und auf jeden Fall FOTOS. Mir hat das sehr geholfen, wenn ich zu Hause noch mal anhand von Fotos rekapitulieren konnte.

Zum Denkmalschutz kann ich Schwarzwild nur zustimmen. Einfach mal mit dem zuständigen Menschen bei der unteren Denkmalbehörde reden, mir wurde ein Ortstermin (vor Kauf) angeboten, wo man dann abklären könnte, was möglich wäre.

Ansonsten würde ich (bei ernsthaftem Kaufinteresse) noch einen Experten durch das Haus schicken, der den Zustand des Hauses, den Wert und vor allem aber die Höhe der notwendigen Investitionen (Fenster und Heizung reißen ordentliche Löcher ins Budget) beurteilt.



Hauskauf



"… jaja,

Das ist offenbar mal wieder eines dieser Häuser, die lt. den Experten aus den neuen Bundesländern gar nicht existieren dürften."

Lieber Herr Bisping, wären Sie so freundlich und ihre sybillinische Aussage einmal zu erläutern?
Ich kann damit nichts anfangen, der Fragesteller sicher auch nicht.
An gentilo:
Ich maile ihnen betreffs Ihrer Frage einen Textauszug aus meinem Vademecum für Hauskäufer, da hier zu lang zur Veröffentlichung.

Viele Grüße



Meine Aussage ging dahin, …



… dass viele jetzige Schäden an alten Gebäuden durch "Sanierungen" und "Renovierungen" der letzten Jahrzehnte, insbesondere seit den ausgehenden 70er- und 80er-Jahren hervorgerufen wurden. Diese Bausünden wurden aber mitnichten ausschließlich von laienhaften Hobbyhandwerkern (die große Phase der Baumärkte und begann erst Anfang der 90er-Jahre) begangen, sondern von Architekten geplant und von Meisterbetrieben ausgeführt, natürlich alles nach dem damaligen Stand der Technik, aber unter den Augen der Denkmalschutzbehörden. Oft hat man sich für diese Taten gerühmt, die äußerlich herausgeputzten Häuser wurden gerne fotografiert und als Beispiel für gelungene Altstadtsanierung abgebildet.

Von solchen Häusern habe ich mehr als genug gesehen, habe sie selber teilweise bewohnt und kenne viele andere Bewohner. Kritik am Expertenwerk wurde damals genau so rigoros abgewiesen wie heute.

Natürlich macht man es jetzt anders, aber was nützt es den jetzt oft endgültig maroden Häusern bzw. deren Besitzern noch?

Es war übrigens fast eine Offenbarung, in Quedlinburg und sonstwo im Harz, in Thüringen, in Mecklenburg Häuser vorzufinden, die von solchen Maßnahmen komplett verschont worden waren. Natürlich sahen sie (damals) ziemlich verwahrlost aus und waren es größtenteils auch irgendwie, aber den ganzen Baumüll, den ich im Rheinland, Münsterland und der Eifel gesehen habe, suchte ich vergebens.

Leider hat mich o.g. Haus auf den Fotos sofort wieder an diese Blender erinnert. Von daher riet ich dem Kaufinteressenten zu besonderer Vorsicht. ich weiß ja nicht, was in Herrn Böhmes Vademecum steht, sehe aber eigentlich keine Widersprüche.

Angesichts der Kosten einer kompletten fachgerechte Fachwerksanierung halte ich die Kosten der evtl. Erneuerung der Heizungsanlge für relativ unerheblich. Man muss halt andere Leute fragen, als diejenigen, deren Beratungskommunikation so abläuft: "Wie alt?" "Muss neu!"



Schwarzwild



Haben sie was geraucht, Herr Bisping?

Viele Grüße



@ Schwarzwild



Und was haben Ihre räselhaften Auslassungen nun mit "Experten aus den neuen Bundesländern" zu tun?

Im übrigen verwechseln Sie 'mal wieder Böhme mit Böttcher.

@ gentilo

Nach den scheußlichen Fenstern im Hof zu urteilen, werden Sie wohl innen machen können, was Sie wollen. Ich würde denn 'mal nachfragen, was denn nun am Hause denkmalgeschützt sein soll.

Erheitert

Thomas



Fachwerkbalken erscheinen mir sehr dünn



.. daher würde ich es auch sehr genau prüfen was da gemacht wurde. Sehen ja aus wie mit dem Lineal gezogen.
Das dieses Haus mal durch "renoviert" wurde und das wohl auch in den 1970 - 1980 Jahren war ist zu vermuten.
Ob die Denkmalbehörde wieder solche Fenster genehmigt ist nicht unbedingt zu erwarten.
Fachwerkwände herausnehmen ist oft keine gute Idee - niemals ohne einen Statiker.
Die Heizung ist natürlich der Hammer.
Was machen Sie mit dem Mieter, wenn das Haus umbauen wollen? Kann ein teurer Spaß werden den los zu werden.
Nehmen Sie sich jemanden mit der Ahnung von der Materie hat.



"wie würdet ihr vorgehen"



Hallo,

wir sind - als Laien - so vorgegangen, dass wir uns Experten gesucht haben, die mit uns zusammen Häuser angesehen haben. Und wie die anderen bereits geschrieben haben: Das scheint bei diesem Haus besonders wichtig zu sein.

Warum bist Du Dir zum Beispiel sicher mit "Also Fachwerk ist das schon,da ist nichts draufgepappt..."? (Selbst als Laie wette ich, dass das nie Fachwerk von 1705 ist...) Wie gut kennst Du Dich mit Fachwerkhäusern und deren Sanierung aus? Kannst Du selbst absehen welche Sanierungsarbeiten zwingend notwendig sind? Die größten Kostenblöcke bei unserem Haus haben nichts mit Denkmalschutz zu tun, sondern wären auch bei jedem anderen Haus angefallen.

Bei uns verlief die Abstimmung mit den Denkmalpflegern konstruktiv, dabei ging es hauptsächlich um die Außenansicht des Hauses, aber auch über den Innenbereich haben wir uns abgestimmt.

Wenn Du nach der ersten Besichtigung weiter am Haus interessiert bist, wende Dich doch mal an eine Kontaktstelle der Interessengemeinschaft Bauernhaus (über die Webseite http://www.igbauernhaus.de), zum Beispiel in Herten:

Karin & Sascha Töreki, Brandstraße 6, 45701 Herten-Westerholt, Telefon 02099476075, E-Mail AS_recklinghausen_2(at)igbauernhaus.de

Viel Erfolg bei Deiner Suche!

Dirk





Hallo,
erst mal vielen Dank für die vielen informativen Antworten...
Tolles Forum!!!
Hat mir ja alles keine Ruhe gelassen und so hab ich dem Objekt meiner begierde einen erneuten Besuch zu Teil werden lassen....
Die Scheuklappen habe ich dann mal zu Hause gelassen.
tja,was soll ich sagen,es ist doch was draufgepappt...
Also,das Fachwerk scheint alt u.echt zu sein.
Aber das war es dann auch schon.Es scheint irgendeine Art Zementfaserplatte verbaut worden sein.Diese Platten stehen locker 1-2cm über das Fachwerk hinaus.So erklären sich wohl die messerscharfen Linien..Man muss aber auch dazu sagen,es sieht in Natura bei weitem nicht so toll aus wie auf den Fotos...
Aber ich glaub als Laie bin ich hier vollkommen aufgeschmissen...
Ich lasse zumindest von diesem Objekt besser die Finger..
Danke euch allen



Aufpassen!



Der Fachwerk-Virus steckt an ;-) Auch wenn dieses Haus nicht gepasst hat, ab jetzt wirst Du sicher die Augen aufhalten... und irgendwann macht es dann "klick" und da steht das Haus das Du kaufen "musst". So war's zumindest bei uns.

Überleg' Dir, wie viel Geld Du für Kauf und Sanierung investieren kannst; muss das Haus sofort bezugsfertig sein oder darf die Sanierung etwas Zeit kosten? Willst Du selbst am Haus arbeiten oder sollen Handwerker alles erledigen? Und dann findest Du sicher auch bei Euch in der Nähe Dein Traumhaus!

Jetzt ganz besonders viel Erfolg bei Deiner Suche :)

Dirk



Warum…



… so schnell die Flinte ins Korn werfen?
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Es kann doch nicht schaden, das Haus wirklich mal mit sachkundigen Personen zu begehen und danach eine überschlägige Rechnung aufzustellen.

Nach dem, was ich so in der Gegend (Datteln, Marl, Gladbeck, Kirchhellen, Haltern) bisher besichtigt habe, ist es zwar kein Schnäppchen, weil die Immobilienpreise im Ruhrgebiet generell unüblich hoch sind, aber wenn am Kaufpreis noch was geht und die Substanz hinter der Pappe halbwegs gesund, evtl. lohnend, auf jeden Fall mit Potential, vor allem, wenn man die Umgebung schätzt oder aus beruflichen/familiären Gründen dort bleiben will.

Alle Punkte, die Dirk im vorigen Post erwähnt hat, treffen ja nicht nur hier, sondern auch bei zukünftigen Objekten zu, oder glaubst Du, das perfekt hergerichtete Fachwerkhaus am Rande des größten Ballungsgebietes Europas würde es als Rundum-Sorglos-Paket zum All-Inclusive-Sonderpreis geben?



Als Laie ist man immer aufgeschmissen



Hallo Gentilo,

Schwarzwild hat vollkommen Recht (wobei Flinte - Schwarzwild... naja ;-) ). Wenn ich mir so anhöre was Freunde mit "normalen" Häusern erzählen ist man als Laie beim Bauen fast immer irgendwann mal aufgeschmissen. Und das selbst bei niegelnagel-neuen Häusern aus dem Versandhauskatalog...

Wenn der Preis passt, man halbwegs abschätzen kann was zu machen ist, dann könnte das Haus hier sogar etwas sein. Wohlgemerkt: "könnte"! Falls da Altlasten lauern, könnte sogar 1 Euro zu viel sein. Wir haben ein Haus für einen Euro gekauft - und das war ein fairer Kaufpreis........ hoffen wir ;-)

Interessant fand' ich dazu den Artikel im Holznagel 4/2011 zum "Denkmal-Doktor von Grimma" (vielleicht kommst Du an den dran, ansonsten mail' mich bitte direkt an):

"Dann kommt die Phase, in der - manchmal wochenlang - gerechnet wird: Er macht eine nüchterne Rechnung auf: Kaufpreis / Sanierungskosten / voraussichtliche Mieteinnahmen. Er hat nie gefragt, was die Eigentümer haben wollen, stets zuerst gerechnet und dann sein Angebot gemacht. So musste er manchmal drei bis vier Jahre warten, bis sein Angebot akzeptiert wurde."

Eventuell ist "Dein" Haus ja auch den aktuellen Preis wert! Aber mit den wenigen Informationen ist das ein Glückspiel.

Viel Glück - ich drücke fest die Daumen, dass Du bald stolzer Fachwerkhaus-Besitzer bist!

Dirk



So gut wie auf den Fotos sieht es in Natura nie aus....



daran solltest du dich gewöhnen. Das erste Haus welches ich mir angeschaut habe sah auf den Fotos auch gut aus. In Natura waren dann die Balken total marode. An einer Ecke stand ein (normal großer) Blumentopf da, wo eigentlich die Schwelle hätte sein sollen. Ich hab dann von einem Kauf Abstand genommen.

Ich bin gerade in der Rechen-Phase und warte auf einen Termin mit einem Zimmermann zwecks Kostenvoranschlag. Und dann geht es ans feilschen (sofern ich nicht bei dem Voranschlag in Ohnmacht falle ;)).



Schwellen kann man tauschen (lassen)



Hallo Gentilo & Tina,

Schwellen kann man ganz locker tauschen lassen. Das sieht für Laien furchtbar aus, die Profis schmunzeln nur drüber. Bei uns musste dazu fast 1/3 der Fassade "aufgebockt" werden, dann wurde die Mauer drunter weggekloppt und neu aufgebaut. Selbst das ist bezahlbar. Mich als Laien hauen da zum Beispiel die Kosten für Treppen mehr um, die hatte ich einfach nicht so im Blick.

Viele Grüße

Dirk

Ps: Tina, ein gutes "Anti-Ohnmachtstraining" steht in Butzbach. Nach einem Besuch in unserem "Ruinchen" schockt Dich vielleicht weniger in Deinem Traumhaus - schau' einfach mal vorbei ;-)



Ich würde...



...das Haus (als Laie) nicht kaufen.

Grundsätzlich sind Objekte, bei denen die Bausubstanz gut versteckt ist unter späteren Verbastelungen (die nicht dokumentiert sind) häufig ein existenzielles Risiko für den Erwerber. Selbst mit einem sanierungserfahrenem Profi im Vorfeld bleiben gewisse Risiken, weil man vor dem Kauf idR eben nicht hier und da demontieren, öffnen etc. kann.

Zudem: Solch Bastelwerk wird zwar häufig dann zurückgebaut und es bringt dem Käufer keinen Nutzen, der Verkäufer hat dafür aber Geld bezahlt und will auch was davon wiedersehen.

Tendenziell sind verbastelte Objekte deshalb meist zu teuer.

Grüße

Thomas



Man kann nur hoffen…



… dass die Fachwerkszene nicht so endet, wie die Oldtimerszene:

Wo früher engagierte Laien und Werkstattgemeinschaften längst aufgegebene Schätzchen und Scheunenfunde liebevoll und fachgerecht aufgearbeitet haben, natürlich nicht ohne den Rat altgedienter und positiv gesonnener Fachleute, gibt es heute fast nur noch eine abgeschmackte Szene von Profis, die Wohlbetuchten ihre Angeber-Oldtimer in schon fast überrestaurierten Zustand versetzt und scheckheftgerecht wartet. Teilemärkte, Liebhaberclubs, Informations- und Erfahrungsaustausch, das gibt es zwar alles noch, aber es gibt fast überall nur noch Monopolisten, die allem ihren Meinungsstempel und ihre Vermarktungsstrukturen aufsetzen.

Wenn man früher auf Trödelmärkte, die den Namen noch verdienten, ging, habe ich es immer so gemacht, dass zuerst "meinen" Preis nannte, dann der Händler seinen und man sich schnell und zur gegenseitigen Zufriedenheit einig wurde.
Preisschilder gab's im Supermarkt…

Hier möchte ich noch einmal den von Dirk zitierten Artikel aus dem Holznagel aufgreifen: Es ist wirklich nicht abwegig, dem Verkäufer nach Durchkalkulation der eigenen Sanierungskosten ein Angebot zu machen (und sich in etwas Geduld zu üben). Nicht umsonst werden viele Häuser schon weit unter Verkehrswert abgeboten, wobei mir die Kriterien zur Ermittlung desselben oft schleierhaft sind. Viele Häuser, die wir uns angesehen haben, stehen jetzt, nach 2-3 Jahren immer noch (zum m.E. zu hohen Preis) zum Verkauf, nur eben 2-3 ungeheizte Winter verrotteter. Oft lenkten die Verkäufer schon von selber ein und sekten den Preis um bis zu 20% (was oft trotzdem zu wenig ist). Man muss natürlich auch bedenken, dass im Falle einer Finanzierung die Banken lieber, also zu besseren Konditionen einer Wohnhaftanstalt im Neubaugebiet zustimmen, als einer gewagten Althaussanierung.

Die Häuser für den symbolischen einen Euro, für vierstellig oder wenige Zehntausend, dann aber riesig und mit ebensolchem Grundstück, die finden sich nun mal nicht am Rande der großen Städte, zumindest nicht im Westen (?).
Somit kann mancher Verkäufer froh sein, wenn ihm die Augen geöffnet werden und er besser einen realistischen Preis erhält, als dass ihm die Bude zum Phantasiepreis wegfault.

Aber wie ich weiter oben schon schrieb, werden im Ruhrgebiet unnatürlich hohe Preis bezahlt, das gilt vor allem für Mietwohnungen. Und da liegt auch an besagtem Haus letztenbdlich die Crux.



Auch Manta-Manni…



… musste später einsehen, dass alle seine teuren drangebastelten Spoiler und Schweller keine Wertsteigerung darstellten, sondern der Käufer das unverbastelte Original bevorzugte.



Was für ein ...



... nahezu schon krankhafter Blödsinn: "aber es gibt fast überall nur noch Monopolisten, die allem ihren Meinungsstempel aufsetzen."

Wo sehen Sie, Herr Schwatzwild, in diesem Forum Monopolisten? Hier kann jeder seine Meinung schreiben - gänge es (nur) um fachliche Inhalte, wären Sie sonst gar nicht mehr an Bord.

Ahoi!

Thomas



Zum Glück…



… geht es hier um mehr als nur die fachlichen Inhalte, die Sie meinen. Wobei sich der größte Teil der "fachlichen" Ratschläge darin erschöpft, dass ein "Fachmann" empfohlen wird. Was aber der richtige Fachmann ist, bzw. wie der Laie den richtigen erkennt und vom falschen unterscheiden kann, darüber schweigen auch Sie sich aus. Im Übrigen: Glauben sie tatsächlich, dass ein Laie nicht evtl. auch schon auf die Idee mit dem "Fachmann" gekommen ist? Für wie blöde halten Sie eigentlich den größten Teil der durchschnittzlichen Forenuser?

Niemand hat hier jemals Ihr sicherlich überragende Kompetenz in Sachen Bodendielen aus Holz und wahrscheinlich noch etwas mehr angezweifelt, aber darum geht es hier nicht.

Der einzig wirklich konstruktive Beitrag hier kam nicht von Ihnen, sondern von Dirk, der eine konkrete örtliche Kontaktadresse der IGB nannte.

Ansonsten sie haben die Anspielung mit den Monopolisten und dem Meinungsstempel allerdings schon sehr richtig erkannt, "getroffene Hunde bellen".

Aber nichts für ungut, und sorry für die Verwechslung letztens, kam aber nicht von ungefähr.



Wie komisch:



"Glauben sie tatsächlich, dass ein Laie nicht evtl. auch schon auf die Idee mit dem "Fachmann" gekommen ist? Für wie blöde halten Sie eigentlich den größten Teil der durchschnittzlichen Forenuser?"

Sie unterstellen mir eine nicht getroffene Aussage, und behaupten dann, diese sei überflüssig. Redet sonst keiner mit Ihnen, das sie so überflüssiges Geschreibsel produzieren müssen? Den ganz überwiegenden Teil der Nutzer dieses Forums halte ich gewiss nicht für "blöde", andererseits wäre ich wohl kaum hier.

Ich habe im Gegensatz behauptet, daß selbst ein Fachmann (im Sinne von Bausachverständiger) vor dem Kauf meist enge Grenzen in seiner Begutachtung hat, und daß trotz der Begutachtung im Vorfeld bei solchen aufgehübschten Objekten ein erhebliches Restrisiko bleibt. Halbwegs konkrete Zahlen zu Sanierungskosten sind ebendeshalb nicht zu erstellen. Vor diesem Hintergrund ist es auch zweitrangig, ob man den Kaufpreis drücken kann - weil sie einfach nicht einschätzen können, was das Teil denn nun wert ist.

Ich zweifle also an der Werthaltigkeit der Immobilie, und das Expose ist eher karg gehalten. Die Grundstücksfläche fehlt z.B. Steht das Haus nur auf einem schmalen "Handtuch", ist es mit Sicherheit überteuert.

Aber ich muß das ja nicht kaufen, und meine Bedenken regen vielleicht zum Nachdenken an. Sicherlich nicht bei Herrn Schwatzwild, aber vielleicht ja beim Fragesteller.

Grüße

Thomas

P.S. Wer wild um sich schießt, trifft nicht



Ich finde, dass



Herr Schwarzwild, seinen Beiträgen nach zu urteilen, ist in diesem Thema wohl sehr bewandert ist, er kennt sich ziemlich gut aus.(so hat es zumindest den Anschein)
Ich würde mal vorschlagen, dass er den Fragesteller bei der Hausbesichtigung begleitet und ihm mit Rat und Tat zur Seite steht.



Na,



das ist ja eine bärenstarke (oder sagt man da "wildschweinstarke"?) Idee.

Da kann er 'mal beweisen, daß er eine nicht monopolisierende Meinung hat. Und wenn's schief geht, macht ein Privatsender bestimmt eine schöne Soap draus.

Bauen kann durchaus unterhaltend sein!

Bau auf!

Thomas





Hallo,

ich will mal zusammenfassen, was bisher nützliches gesagt wurde:
1. eine hausnummer weiter, in der Nachbarschaft, gibt es eine Anschrift der IG-Bauernhaus.Das hilft weiter !!
2. im Internet gibt es eine Seite, die sich mit der Freiheit Westerholt beschäftigt:http://www.baukunst-nrw.de/objekte/Freiheit-Westerholt--849.htm
3. das haus ist verbastelt und keine Perle der Zunft, die Risiken sind hoch

Alles weitere müssen Sie selber beurteilen !!

Grüße



@Dirk



Ich komme gerne mal vorbei. Kriegst gleich mal ne Mail. :)

Klar kann man Balken austauschen lassen. In meinem Fall hätte man aber wohl mehr oder weniger das komplette Erdgeschoss austauschen lassen müssen, das Dachgeschoss war aufgrund instabiler Treppe nicht zu erkunden und das Haus war allgemein in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. OK, kein Vergleich zu eurem, aber für einen mittleren 5-Stelligen Betrag hatte ich dann doch mehr erwartet (hier bei uns). Dazu kamen dann noch Türen und Deckenbalken, die teilw. so niedrig waren, dass ich Zwerg mir fast den Schädel gestoßen hätte, das war dann das endgültige KO.

@gentilo
Nur weil da kräftig was gemacht wurde heißt das ja nicht zwangsläufig, dass da alles im Eimer sein MUSS. Also ich würde mir das Haus ansehen und wenn dann der Funke überspringt und das Haus dann auch vom Kopf her passt (Größe, Aufteilung, Lage etc) noch einmal mit einem Experten (hier springen ja einige rum, oder über die IGB) durchgehen.



Natürlich weiß ich nicht wieviele m² das Grundstück hat



.... aber bei den Preisen in Herten ist davon auszugehen das hier das Haus den Grundstückspreis mindert.
Mein kurze Recherche hat Preise von 230€/m² aufwärts ergeben.
Wenn man nun mal von 200€/m² ausgeht wären es mal gerade knapp 300 m² Grund.
Nur mal so um nicht Birnen (das Haus im wenig besiedelten Bereich) und Äpfel (das Haus direkt an der Grenze zum Ruhrgebiet) zu vergleichen.



Wie ich schon mehrfach erwähnte,...



... bin ich kein ausgewiesener Baufachmann, habe das auch niemals behauptet. Geeignetere Begleitung für eine Hausbegehung wird der TE hoffentlich z.B. hier:

Karin & Sascha Töreki, Brandstraße 6, 45701 Herten-Westerholt, Telefon 02099476075, E-Mail AS_recklinghausen_2(at)igbauernhaus.de

finden.

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Was ich hier im Forum überwiegend schilderte, waren eigene Erfahrungen, Beobachtungen und meine daraus gezogenen Schlüsse. Mag der Eine das für krankhaften Schwachsinn halten, der Andere es einfach überlesen, so gibt es vielleicht auch User, die solche Erfahrungen teilen oder denen sie nützen. Sollen sich, wie aus der Aussage von Herrn Böhme interpretiert werden kann, nur noch Leute aus der Baubranche an alte Häuser wagen, weil für Laien der wirtschaftliche Totalschaden droht? Das kann es ja wohl nicht sein.

P.S.: Jedesmal wenn wir bei div. Hausbegehungen "unseren" Fachmann, seines Zeichens Architekt und Planer, mit dabei hatte, und nachher mit ihm eine grob überschlägige Berechnung evtl. Sanierungskosten machten, bekamen wir, je nach Größe und Umfang des Objektes, eine Rechnung von 130-200 €. Das ist zwar im Einzelfall keinesfalls überteuert, wenn man aber bei seiner Haussuche viele Dutzende von solchen Besichtigungen hat, läppert sich natürlich ganz schön was zusammen.

Natürlich ist jedes Haus anders, aber bei bestimmten Bildern und Gerüchen weiß man nach einiger Erfahrung instinktiv sofort was einen in so einem Haus bei der Besichtigung sonst noch erwartet und was für einen Sanierungsaufwand man wofür in etwa betreiben muss (+ Unsicherheitsfaktor xy). Wenn dem Verkäufer später so langsam dämmert, dass er für seine Preisvorstellungen keine ernsthaften Interessenten findet, erlaubt er vielleicht auch, dass man mal hinter seine Zementfaserplatten und sonstigen Fassaden schaut. Wenn nicht, kann man sich immer noch sagen "Finger weg!" Aber doch nicht schon im voraus.

Vielleicht sollten sich die Herren Bö... und Bö... auch lieber am unwürdigen Fachleute-Diskurs der Herren Struwe und Herbst über die Bekämpfung des Hausbocks beteiligen, da sind dann die Fachleute unter sich, ohne störende Laien.



Erste Besichtigung ohne Experten



@Schwarzwild
"Jedesmal wenn wir bei div. Hausbegehungen "unseren" Fachmann, seines Zeichens Architekt und Planer, mit dabei hatte, und nachher mit ihm eine grob überschlägige Berechnung evtl. Sanierungskosten machten, bekamen wir, je nach Größe und Umfang des Objektes, eine Rechnung von 130-200 €. Das ist zwar im Einzelfall keinesfalls überteuert, wenn man aber bei seiner Haussuche viele Dutzende von solchen Besichtigungen hat, läppert sich natürlich ganz schön was zusammen."

Deswegen habe ich die erste Besichtigung immer alleine gemacht. Wenn das Haus mir gar nicht zusagt brauche ich auch keine Profi-Einschätzung. Und hier ist es auch nicht so, dass die Häuser einem unter den Füßen weggekauft werden, Zeit für eine zweite Besichtigung sollte sein. Das mag bei guten Angeboten in Ballungsgebieten anders sein.



Kinners!



Wird echt Zeit fürs nächste Fachwerk.de Treffen - bei dem ein oder anderen Bier können wir vielleicht ein paar Wogen glätten... Die Keilerei (sorry Schwarzwild, der musste sein ;-) ) hier und in anderen Threads nimmt echt Überhand.

Mein Eindruck ist leider, dass erstaunlich viele Laien "einfach so" in das Abenteuer Fachwerkhaus reinrutschen. "Olle" Fenster raus reißen und durch ach-so-tolle Plastikfenster ersetzen. In guter Absicht mit Rigips, Bauschaum und co Schäden mehr verursachen als 30 Jahre Leerstand. Daher "predige" ich auch als Laie immer wieder, dass man sich bitte bitte bitte Experten ins Haus holen soll. Architekten, Zimmerleute, Dachdecker, Denkmalpfleger, IGB'ler - und ja, selbst andere Laien wie mich! - möglichst mehrere unterschiedliche Fachleute, die nicht zum erstem Mal ein Fachwerkhaus begutachten. Die erste Besichtigung haben wir auch immer erst allein gemacht. Und wir hatten Glück dass wir für die Besichtigungen mit Experten nichts zahlen mussten, selbst einen groben Daumenwert für die Sanierung haben wir bekommen - erst die genauere Kostenschätzung durch den Architekten wurde uns in Rechnung gestellt.

Auch im Großraum Frankfurt/Main werden (zu) hohe Preise für Immobilien aufgerufen. Ein anderes Haus das wir in Butzbach besichtigt haben sollte 120.000 Euro kosten, dann 100, nach Besichtigung mit einem Architekten 80 ("der Dachstuhl ist nur Brennholz!"). Nach ein paar Monaten war der Preis 50.000 Euro - und es ist dafür nicht weggegangen. Unser "1 Euro" Haus steht in der gleichen Stadt keinen Kilometer entfernt...

Bei manchen Landesämtern für Denkmalschutz gibt es eine Liste mit "Verkäuflichen Denkmalen" (da stand unser Ruinchen drauf), Denkmalpfleger und IGB'ler können einen Tipp auf "Schätzchen" geben - und man kann mit offenen Augen durch die Gegend fahren und nach leer stehenden Objekten schauen. Glück gehört immer dazu...

Viele Grüße & viel Glück

Dirk



@Tina



Jawoll Sie haben recht kann sich läppern, aber eine Alptraumimmobilie kann noch mehr ins Geld gehen.
Aber meine Kunden schauen sich die Häuser auch immer erst ohne mich an, der Tipp ist schon richtig erst mal ohne Fachmann anschauen.



Ja, klar...



... immerhin hat der TE das Gebäude ja schon dahingehend in Augenschein nehmen können, dass er in Natura feststellen konnte, dass Faserplatten draufgepappt waren.
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Das Anfangsdilemma für Laien liegt nun mal darin, erst Erfahrungen sammeln zu müssen. Deswegen ist es nie schädlich, möglichst viele Objekte zu besichtigen, alleine und mit Fachleuten. Im Laufe unserer Suche hatten wir auch ein paar Häuser, in die wir uns regelrecht verliebt haben. Hier halfen harte Fakten vom Fachmann (und einmal der Mief einer nahen Schweinemastanlage), uns nicht ins Verderben rennen zu lassen.



Sind Sie nun...



...der deutschen Sprache doch nicht hinreichend mächtig, oder leiden Sie unter chronischer Ignoranz, Herr S.?

"wie aus der Aussage von Herrn Böhme interpretiert werden kann, nur noch Leute aus der Baubranche an alte Häuser wagen, weil für Laien der wirtschaftliche Totalschaden droht?"

Nein, diese Interpretation geben meine Postings nicht her.

Ich bin hier nun schon geraume Zeit dabei, und der wesentlichste Teil meiner Aktivitäten besteht exakt in etwas, das Sie offenbar nicht mitbekommen: Hilfestellungen für Selberbauer. Ich halte es für ausdrücklich schön und fördernswert, daß die Erhaltung historischer Bausubstanz auf vielen Schultern ruht, und ich bin mir selbstverständlich bewusst, daß viele Bauherren nicht das Geld haben, einfach nur zu unterschreiben und später einzuziehen.

Ich habe nicht gegen den Erwerb und die Erhaltung alter Bausubstanz allgemein argumentiert, sondern meine Bedenken zu diesem EINEM Objekt dargelegt.

Vielleicht hilft Ihnen Ihr Instinkt ja nicht nur beim Eichelsammeln, und sie sind ein Bauwahrsager? Da hatten wir schon beachtenswerte Exemplare dieser Zunft hier. Diagnostizieren Sie auch aus der Ferne?

Der Fragesteller wird sich sicher sein Bild dazu machen.

Im übrigen ist ja nun wirklich alles zum Thema gesagt.

Grüße

Thomas



sehr geehrter Herr Schwarzwild,



ich will Ihnen in keinster Weise zu nahe treten, aber ich bin der Meinung, dass Sie bei der Aussage von Herrn Böhme einiges missverstanden haben.

Es geht bei der Aussage in keinster weise darum, dass nur noch Leute aus der Baubranche sich an solche Objekte wagen dürfen.
Sanierungsprofis sind keine Übermenschen und haben keinen Röntgenblick. Aber Sie können z.B anhand des Preises und der Grundstücksgrösse in etwa abschätzen ob der Preis passen könnte oder nicht.
Zudem bin ich der gleichen Meinung wie Tina, sie hat im Bezug auf die Besichtigung vollkommen recht, erstmal das Objekt ansehen wie es gefällt und dann erst mit einen Fachmann das Haus zu begutachten.
Und ich denke, dass ein Laie durchaus gewillt ist für eine Kaufberatung Geld zu investieren, wenn man bedenkt, dass er durch ein solche Beratung entweder vor einer Fehlinvestion bewahrt wird oder darin bestätigt wird ein Schnäppchen gemacht zu haben. Wir reden hier ja nicht von salopp gesagt 2,50 EUR sondern von Summen die den einen oder andern durchaus an den Rande des Ruins treiben können.

Und mit Verlaub, nur weil Ihnen die Aussagen der Herrn Bö und Bö nicht entgegenkommen, ist dies noch lange keinen Grund sie aus diesem Threadt hinauszukomplementieren.