Fachwerk/Bruchstein

30.04.2016 Doc



Liebe Leute,

habe ein Fachwerk/Bruchsteinhaus erworben und suche Infos bezüglich der Steifigkeit des Gebäudes. Haus Eifeltyp, Südseite 2 geschossig Fachwerk, Wetternordseite lang gezogenes Dach mit Bruchsteinmauer. Ebenfalls Bruchsteinmauer an der Ost- und Westseite. Es wurde an der Südseite ein eingeschossiger Bruchsteinklinker angebaut vor ca 100 Jahren und der Übergang Fachwerk/Bruchstein mit Zement verschlossen, wonach Risse entstanden sind und reichlich Feuchtigkeit an einer Jammerecke reingebracht hat. Die Strebe und der Pfosten im Bruchstein sind verfault. Es handelt sich nicht um den Eckpfosten. Wenn nun eine Stahlkonstruktion unterbaut werden würde, könnte ich die Strebe komplett weglassen. Welche folgen könnte das haben?



Fachwerkinstandsetzung



Die komplette Fachwerkkonstruktion ist ein zusammenhängendes statisches System, in dem jedes Teil eine tragende / aussteifende Funktion hat. Um zu entscheiden, mit welcher Ersatzmaßnahme einzelne Teile ersetzt oder entfernt werden können, muß das gesamte System bekannt sein. Dann kann unter Beteiligung eines Statikers entschieden werden, wie der Eingriff ausgeführt werden soll. In Ihrem Falle ist der Austausch der vermorschten Fachwerkteile in Holz, mit einer restauratorischen Zimmermannsverbindung allerdings naheliegender. Es gibt erst einmal keinen zwingenden Grund, Stahlprofile als Fremdkörper, mit ganz anderen Verbindungsmitteln und Fügetechniken, in das Fachwerksystem einzubauen. Das wird auch die Untere Denkmalbehörde so sehen und die fachwerkgerechte Wiederherstellung fordern.

Ich rate zuallererst einmal zu einer Bestandsaufnahme inkl. der Anfertigung von Bestandsplänen, die eine Grundlage bilden um z.B. statische Veränderungen und letztendlich die gesamte Umbauplanung überhaupt realisieren zu können. Und sie benötigen ein ganzheitliches Sanierungskonzept für Ihren Umbau, wenn ich Ihre vorangegangene Frage mit bedenke.



Plan



Ich habe einen Altbau erfahrenen Architekten beauftragt, vor dem Kauf mich zu beraten und nach dem Kauf ein Gesamtprojekt zu planen. Letztendlich hatte er mir nichts von Grenzbebauung und Baurecht erzählt, nur das es alles problemlos laufen wird. Er hat uns schöne Referenzen gezeigt. Ich glaube auch, dass er gut sanieren kann. Er hat uns einen Bauantrag mit Konzept vorbereitet und wollte ihn abgeben. Dieser wäre aufgrund der Baulastproblematik abgeschmettert worden. Er wollte uns dann einen Vertrag unterjubeln, in dem die Verantwortung für die Baulast narben uns liegen würde, wir haben ihn nicht unterschrieben und die Zusammenarbeit beendet. Wir haben einen Gesamtplan, leider nutzlos, der Architekt fordert nun für einen nicht nutzbaren Plan 15000 €. Leider hätten wir den Hof nicht gekauft, wenn wir gewusst hätten, das es baurechtliche Probleme gibt, die womöglich den Umbau behindern. Da der Hof komplett sanierungswürdig ist und stadtnah liegt und somit unglaublich teuer war, denke ich, dass ich locker 40 Prozent zu viel bezahlt habe, weil wir kaum eine Chance ohne Klage beim Bauamt haben werden. Die Bauplanungsbehörde ist sehr Faul und hat keine Lust, grenzwertige Entscheidungen zu fällen. Dann habe ich einen Fachwerkrestaurator und einen Zimmermann sowie einen weiteren Architekten konsultiert. Alle sagen etwas anderes, alle schreiben sich Fachwerksanierung auf die Brust.
Fängt sehr gut an...



Probleme mit Fachwerkgebäude



Wenn du die verschiedenen Probleme einzeln genauer darstellst,
mit den unterschiedlichen Äußerungen der Beteiligten und Bildern
können Leser sich das besser vorstellen und evt hilfreiche Beiträge abgeben.
Immer wieder neue Planer hinzuziehen, die sicher immer unterschiedliche Bewertungen abgeben, wird vermutlich teuer und verwirrend.

Lassen sich die wesentlichen Arbeiten zur Bestandsicherung denn ohne baurechtlichen Probleme durchführen?

Andreas Teich



Architektenvertrag



Es kommt darauf an, wie der Bearbeitungsumfang in der Projektbeschreibung des Architekten im Werkvertrag beschrieben worden ist. Wenn dort die Umnutzung grenzständiger Gebäude im Aussenbereich eindeutig aufgeführt worden ist, dann ist der Architekt in der Verantwortung. Er schuldet Ihnen eine genehmigungsfähige Planung: das ist der eigentliche Hintergrund des Architektenvertrags.

Die bau- und planunsgrechtliche Seite einer solchen Umnutzung in dieser Situation ist in der Tat ausschlaggebend. Diese Situation kommt aber, wie ich bereits beschrieben habe, fast standardmäßig vor und muß auch dem Kaufinteressenten bewusst gemacht werden. Die Thematik ist offensichtlich und bekannt. Auch hier läge im Sinne der Kaufberatung ein grundlegendes Versäumnis vor, das allerdings schwer zu beweisen ist.



Bild zum Problem



Die Jammerecke...



Sanierung



Das sieht tatsächlich nach einer Jammerecke aus,
für den der es sanieren will.

Gibts das noch als Gesamtansicht, um den größeren Zusammenhang erkennen zu können?

Andreas Teich