Fachwerk austauschen

07.01.2012



Hallo,

wir sind seit kurzem Besitzer eines schönen Fachwerkhauses.
Bis jetzt ist die "Modernisierung" (Fenster,Elektrik etc.) im Gange.

Vor 4 Tagen machte ich mich an eine Außenwand und entdeckte einen "Morschen" Eckpfosten.

Nach kurzer Beratung mit meinem Vater legten wir dann das Fachwerk frei (nur von Innen) um den Zustand der anderen Pfosten, Ständer oder Träger (kenne leider die Bezeichnung nicht genau) zu "begutachten" zu können. Diese sind alle bis in ca. 1.50m Höhe Morsch.

Kurzum habe ich den Verkäufer hinzugezogen dieser erwähnte dann zögernd einen Wasserschaden durch eine defekte Abwasserleitung. Wir gehen davon aus das die Schwelle auch rum ist.Bei der Besichtung viel natürlich kein Wort davon das da mal was kaputt war. Von Außen sehen die Balken komischer weise auch gut aus.

Dem Austausch fallen nun ca 35 lfm. 14x14 Nadelholz zum Opfer zzgl. Schwelle.

Habt Ihr eine ungefähre Ahnung was uns der Spaß zusätzlich kostet ?
Da der Verkäufer bereit wäre über den Kaufpreis nachzuverhandeln.
Es soll natürlich nicht einfach "Sau"-Billig ausgetauscht werden. Soll ja auch halten.

MfG
Stefan



Das wäre Wahrsagerei



Sucht Euch einen fähigen Zimmermann(vielleicht auch hier!)und laßt Euch ein Angebot über die fälligen Arbeiten machen,dann habt ihr wirklich konkrete Zahlen und Fakten.

Grüße



Fachwerkaustausch



Als -natürlich ganz grober- Kostenrahmen für die beschriebenen Arbeiten können angenommen werden:

- Komplette Fachwerkerneuerung (ohne Gefacheausmauerung) brutto ca. € 420,- bis € 470,-/m2 inkl. Ausbau und Sicherungsmaßnahmen in Fichte. Für Eichenholz gilt der doppelte Preis für´s Material, ca. € 900,-/m3
- Austausch von Fachwerkteilen in Fichte pauschal brutto ca. € 95,-/lfm
- für die Ausmauerung der Gefache brutto ca. € 90,-/m2
- für das (einseitige) Verputzen der Gefache brutto ca. € 55,-/m2
- Eventuelle Zusatzkosten: Aufmaß + Anfertigung von Bestandsplänen / Bauantrag / die Berechnung statischer Sicherungsmaßnahmen / Gerüstkosten / Abfallentsorgung / ggf. Innendämmung nach EnEv, wenn der betroffene Bereich mehr als 10% der gesamten Fassadenfläche des Hauses ausmacht (§9/3 EnEv 2009):
- Innendämmung + Putz brutto ca. € 140,- bis € 175,-/m2

Zur Abschätzung des tatsächlichen Sanierungsumfanges müssen sämtliche gefährdeten Bereiche komplett ausgeräumt und zugänglich gemacht werden. Am besten auch noch die angrenzenden Bereiche 1-2 Stiele weit, bis man zuverlässig weitere Schädigungen ausschließen kann.

Die Arbeiten sollten nur von einem Zimmererfachbetrieb mit einschlägigen Vorkenntnisse in der Fachwerksanierung ausgeführt werden.



Kommt mir bekannt vor....



Ich hab gleich einen Termin mit einem Zimmermann aus eben diesem Grund (hier war es eine geplatzte Wasserleitung, die den Balken in Mitleidenschaft gezogen hat). Bei mir geht es darum, vor dem Kauf den Preis noch "anzupassen" (bzw. davon abzusehen, wenn da zuviel kaputt ist).

Einen genauen Preis kann dir hier keiner nennen. Lass einen (fachwerkserfahrenen) Zimmermann kommen. Als sehr grober Richtwert wurde mir schon 150€/lfm für Balkentausch genannt. Aber das hängt sehr stark davon ab, was genau gemacht werden muss.

Bitte Daumen drücken, dass gleich nicht das finanzielle Todesurteil über "mein" Haus gefällt wird.



Fachwerk austauschen



Hallo,

so wir haben jetzt die 4 Meinung eines Zimmerers. Hatte gestern vergessen zu sagen das bereits 3 da waren.

Gestern Nachmittag kam dann der Zimmerer Nr. 4.

Die Meinungen gleichen sich bei 3 Zimmerern fast bis ins Detail, der 4te wollte gleich das ganze Haus abreißen.

Die Kosten für 35lfm Balken mit Fichtenholz 14x14cm belaufen sich auf ca. 6000,-.

Umfang:
- Zimmerer fängt Haus ab
- WIR machen das Gefache leer
- Zimmerer erneuert
- WIR mauern Gefache wieder aus, verputzen etc.

Die Innendämmung soll auf alle Fälle wieder mit Lehm gemacht werden.

@Tina_39

Nicht gleich den Kopf in den Sand stecken !!!
Ursache suchen, Ursache bekämpfen, Schaden beseitigen / reparieren.

Und vergiß nicht evtl. erforderliche Nebenarbeiten mit einzu rechnen. Bei uns kommen ja die Erdarbeiten + die Arbeiten an der Abwasserleitung noch dazu.

Ich hoffe Dein Termin war so positiv wie unserer.

MfG
Stefan



Ich finde...



...das Angebot hört sich gut an. Nicht zuletzt deshalb, da durch das abfangen des Hauses durch den Zimmermann die Gewährleistung dazu bei ihm liegt. Gut auch, das es möglich ist das ihr Eigenleistung einbringen könnt.

Wenn die Ständer auf 1,5m Faul sind, kommt sicher nur ein Komplettersatz in Frage.

Interessant finde ich, dass die Schäden von außen nicht sichtbar waren. Hatte ich auch. Bei einigen Streben stand nur noch die außere Oberfläche.

Grüße
Martin



Fachwerk austauschen



Ich denke auch das es ein gutes Angebot ist. Zudem mir der Zimmerer aufgrund seiner sehr guten Arbeiten von vielen Seiten empfohlen wurde.

Das wir mit helfen können um Geld zu sparen hat er uns auch sofort von sich aus angeboten. Natürlich werden wir da auch keine "mal schnell wieder zu machen" Arbeiten tätigen.

Der Balken im oberen Thread sieht echt beängstigend aus.

Eine Reparatur der betroffenen Balken wäre auch möglich kostet aber fast genauso viel Geld und würde mehr Zeit inanspruch nehmen.

MfG
Stefan & Familie



Wenn ich mich recht erinnere...



...ist ein Anschuhen bestehender Ständer nur dann sinnvoll und statisch tragbar, wenn die Schädigung nicht mehr als ein drittel der Balkenlänge beträgt (bin mir da nicht ganz sicher, aber irgendetwas in der Richtung war es). Wenn die also auf 1,5 m faul sind, wäre es vermutlich weder von der Kostenseite her sinnvoll noch statisch vertretbar, oder?

Grüße
Martin



Kostenvoranschlag



Hallo Stefan,

das klingt doch nicht schlecht und liegt ja so etwa in dem Bereich, der mir auch genannt wurde.

Mein Termin gestern war teils gut, teils schlecht. Der Eckbalken hält noch, es müsste nur ein Stück aus einer Strebe erneuert werden. Allerdings muss die Kellerdecke komplett neu. :( Da ist im wahrsten Sinne des Wortes der Wurm drin.

Ich warte jetzt auf den Kostenvoranschlag, aber objektiv gesehen wars das wohl fürs Haus. Soviel kann der Verkäufer auch nicht mehr runter gehen, dann müsste er fast mir Geld dafür geben, dass ich das Haus nehme. Denn es muss sehr viel gemacht werden. Da aber Dach und Wände in Ordnung sind ist es noch nicht wirklich ausgeschlossen, ob ich es nicht trotzdem nehme.

Gruß,
Tina



@Martin



Wenn der bei einem Ständerbau der selbige durchläuft,kann so ein unteres drittel schon mal lang werden;-)
Das ist Situationsabhängig ,wie so vieles ,im Geschossbau ist es sicherlich sinvoller bei zweimeter Ständerhöhe,den Ständer ganz zu tauschen,wobei das im Denkmal wahrscheinlich auch wieder anders ist, um soviel Bestand wie möglich zuerhalten.

Grüße



Hab nochmal nachgelesen!



Laut "Lenze" ist es tatsächlich so, dass eine Reparatur von Ständern nur dann sinnvoll ist, wenn der Ersatz nicht länger als 1/3 der Balkenlänge beträgt.
Da ich davon ausgehe, das eure Ständer nicht 4,5 m lang sind, werdet ihr um einen Komplettersatz kaum herumkommen.

Die Reparatur des Ständers auf dem Bild war also gerade noch zu rechtfertigen. Ich kann mich noch gut daran erinnern wie lange ich überlegt hab ob Neu oder Reparatur. Das ist allerdings auch 18x18 Eichenfachwerk. Da hat man glaube ich eine etwas andere "Kostenstruktur" ;-)

[pubimg 27647]

Grüße
Martin





@Grünspecht

da haben sich unsere Antworten etwas überschnitten.

Wie gesagt: ich glaube kaum, das 14x14 Fichtenfachwerk Stander von über 4 m Länge aufweist. Ich kenne aber auch nicht alle Fachwerkskonstruktionen. Nichts ist unmöglich.
Und selbst bei Denkmalschutz geht Sicherheit vor Erhalt (sollte wenigstens so sein) ;-)

@Stefan:
hast du nicht ein paar Fotos? Würde mich interessieren, wie das bei euch aussieht.

Grüße
Martin



@Tina



...was kostet denn bei euch der Quadratmeter Bauland. Bei mir es auch eigentlich nur der Platz, den ich bezahlt habe. Das habe ich bei der Kaufentscheidung mit einbezogen. Eine marode Hütte, die man aus welchen Gründen auch immer gerne haben will, darf aus meiner Sicht im besten Fall das Grundstück wert sein. Wenn man dann so begeistert ist, wie ich, dann darf die Sanierung auch mal den Gegenwert eines Neubaus etwas überschreiten.

Gruß Patrick.



@Patrick



Der Preis, zu dem ich das Haus bekommen könnte, ist im Prinzip der Grundstückspreis (entsprechend dem Bodenrichtwert). Freie Baugrundstücke gibt es im Dorfkern keine.

Man muss definitiv mehr reinstecken als das Haus wert ist, ein Renditeobjekt oder Schnäppchen wäre das nicht. ;) Aber ich bin verliebt. Nur habe ich ein bestimmtes Budget, welches (unabhängig vom Haus) den limitierenden Faktor darstellt.





@Martin

Schöne Arbeit! Altholz muß nicht immer teuer sein ,ich hab für neun Deckenbalken,Eiche 22x16 ,jeder sechs meter lang 150 Euro bezahlt,Großteil Kernholz ,da steckt dann natürlich noch jede Menge Arbeit drin, wenn man Zeit hat lassen sich so manche Schnäppchen finden.

Grüße



Fachwerk austauschen



Hallo,

ich denke nächste Woche fällt die Wand der Motorsäge oder was der Zimmerer auch immer benutzt zum Opfer.
Ein Stück altes Holz wird einen Platz in einem Rahmen bekommen, das es bei diversen Besuchen auch was zu erzählen gibt. Und unser Sohn (dem das alles Später ja mal gehören soll) sich daran erinnert das seine Eltern nicht gleich den Kopf in den Sand gesteckt haben.

Bilder lade ich die Tage mal hoch.

@Tina

Gewisse Opfer muß man bringen sonst kann man neu bauen.Man wird jedoch nie das Flair eines 120 Jahren alte Hauses erreichen.
Wenns "nur" bei der Kellerdecke bleibt würde ich aus meiner Sicht weiter machen. Wie ein Vorredner schon geschrieben hat es gibt auch gutes "altes" Holz was teilweise wesentlich günstiger.Ich würde wenn es wirklich DAS Haus ist, so wie es bei uns der Fall ist, alle Möglichkeiten in betracht ziehen.
Ich will Dich natürlich nicht beeinflußen o.ä.

Wo steht "Dein" Häuschen ?

MfG
Stefan & Familie



@Stefan



Das Haus steht in Nordhessen. "Nur" die Kellerdecke wäre ja kein Problem. Aber im Prinzip ist das Haus ein Rohbau, in den vergangenen 50 Jaren wurde quasi so gut wie nichts mehr modernisiert (keine Heizung, uralte Elektrik, nicht gedämmt, häsliche 60er Jahre Fenster etc.). Machbar ist alles, kostet aber natürlich. Und da das mit dem Lottogewinn leider noch nicht geklappt hat muss ich schon auch aufs Geld achten. Und da wäre 30 Riesen für die Decke schon ein Problem. Ich hab halt noch keine Vorstellung, was das kosten wird.

Die Kellerdecke wird wenn, dann wohl eine Massivdecke werden.

*Nachtrag*
Kostenvoranschlag ist da und liegt nur geringfügig über der Grenze. Es sieht also gut aus. Jetzt brauche ich nur noch einen Gutachter, das das Haus vor dem Kauf von oben bis unten prüft und hoffentlich nichts neues Böses findet (wovon ich auch nicht ausgehe).



"keine Heizung, uralte Elektrik, nicht gedämmt, häsliche 60er Jahre Fenster etc."



Das hört sich nach fast so schlimm wie bei mir, ergo ein schönes Projekt!!
Man kann alles richten, weil es gemacht werden muß und hat keine vesrteckten Ecken. Muß ja eh alles geöffnet werden. Somit wird das Ergebnis vernünftig.
Teilrenovierte Objekte verleiten einen eh bloß zum teilweisen "Lassen" der Sanierung des Vorbesitzers, deren Details man nicht kennt.

Gruß Patrick.



@Patrick



Das ist auch einer der Gründe, warum ich mich dann doch für das Haus entschieden habe. Das bisschen, was der Vorvorbesitzer gemacht hat, war auch eher Murks. Nicht auszudenken, wie das Haus aussähe, wenn der so weitergemacht hätte....

Die Bausubstanz scheint in weiten Teilen in Ordnung, und so habe ich alles neu und so, wie ich mir das vorstelle. Wirklich Kopfzerbrechen macht mir eigentlich nur, wie ich die schönen alten Fliesen in der Diele berge, bevor die Decke gemacht wird. Aber ich hoffe einfach mal, dass 100 Jahre alter Mörtel nicht mehr wirklich fest ist.

Montag kommmt der Gutachter.



Ganz



ohne Bruch wird es wohl nicht abgehen, aber ich denke mit vorsichtigem Meißeln kann man da schon einiges retten. Zumindest hier waren Bodenfliesen von vor dem 2. Weltkrieg meistens 20mm dickes Steinzeug... die kriegt man nicht leicht kaputt wenn man sie nicht an der Oberseite absplittert.



Sind halt meist...



...auf knirsch gelegt, da bekommt der Rand oft oben was ab.

Gruß Patrick.