Wertminderungsfaktor eines Fachwerkhauses ?




Hallo Forum,

kann mir einer sagen wie man für ein 200 Jahre altes Fachwerkhaus, dass noch im guten baulichen Zustand ist, die Wertminderung in % für ein Immobiliengutachten errechnen kann. (nur aus persönlichem Interesse). I.d.R. ist die Lebensdauer eines Holzfachwerkgebäudes in diversen Handbüchern mit durchschnittlich 80 Jahren angegeben. Denn wenn man es so rechnet = 200 / 80 = 250 % kommt ja nur Quatsch raus! Und die Tabelle zur Berechnung der Wertminderung nach Ross geht ja auch nur bis 100 Jahre !?

Danke für die Informationen.



Alterswertminderung



Sie müssen zuerst eine fiktive (gewöhnliche) Lebensdauer annehmen. Bei einem denkmalgeschützten Haus wären das theoretisch unendlich.
Jede grundhafte Instandsetzung bzw. Rekonstruktion hebt das Gebäude wieder in eine andere Nutzungsdauer und Gebäude- bzw. Baujahresklasse, davon hängt die fiktive Restnutzungsdauer ab.
Davon ausgehend müssen Sie ein fiktives Lebensalter annehmen. Lebensdauer minus Lebensalter ergeben die restliche Lebensdauer, anhand deren Sie eine Alterswertminderung in degressiver oder progressiver Form vornehmen können.
Die eigentliche Sachwertbestimmung wird ohnehin durch die Festlegung des Reparaturrückstaues pro Bauteil ermittelt.
Überschätzen Sie den Sachwert nicht, er ist ohnehin nur mehr oder weniger fiktiv zu sehen. Was zählt, ist nun mal der Markt- bzw. der Verkehrswert.

Viele Grüße



Kommt auf die Bank an



Bei der Postbank, z.B., null - dort werden keine Häuser beliehen, die älter als 120 Jahre sind.

Die Deutsche Bank wird's dann wohl ähnlich sehen, sind ja Eigentümer der Postbank.

Andere Banken (Sparkasse, Debeka, LBS) sind da nicht so und schicken schon mal jemand zum Schätzen des Zeitwerts.

Hausversicherungen (Provinzial u.a.) taxieren den Wert eher sehr hoch - weil davon ja die Beiträge abhängen.

Meine Erfahrungen.

stt



Wertermittlung



Um ein wenig Transparenz in die Wertbegriffe bei Immobilien zu bringen:

Der ZEITWERT
wird bei jeder Wertermittlung bestimmt, genauer gesagt der Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Üblich ist in Deutschland die Ermittlung des VERKEHRSWERTES.
Das ist der Wert, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" zu erzielen wäre. Gebildet wird er nach festen Regeln und Vorgaben, die in der Wertermittlungsverordnung und der W.-Richtlinie stehen. Diese Art der Wertermittlung bestimmt den Geschäftsverkehr mit Immobilien der öffentlichen Hand und basiert auf dem Baugesetz. Danach dürfen Kommunen und der Bund Grundstücke nur kaufen und verkaufen, wenn der Verkehrswert vorher nach der WertV bzw. WertR bestimmt wurde. Auch in zivilen Rechtsstreitigkeiten hat sich diese Art der Wertermittlung durchgesetzt.
Bei der Ermittlung werden verschiedene Verfahren angewandt; das wichtigste ist die Ermittlung des
ERTRAGSWERTES.
Der Ertragswert basiert auf den möglichen Einnahmen aus einem Grundstück, die wie die Zinserträge eines fiktiven sich aufzehrenden Barwertes gerechnet werden.
Dann wird der schon genannte
SACHWERT
gebildet, der auf fiktiven Neubaukosten abzüglich der Alterswertminderung und des Reparaturrückstaues basiert.
Mit Hilfe dieses Verfahrens kann ich nur den Wert der Gebäude bestimmen.
Um den Grundstückswert zu bestimmen, wird i.d.R. der
VERGLEICHSWERT
herangezogen, der sich aus Verkaufsfällen ähnlicher Grundstücke und ähnlicher Gebäude ermitteln läßt. Die Auswertung der Verkaufsfälle innerhalb einer Kommune erfolgt von einem Gutachterausschuß, der auf dieser Basis Karten erstellt, aus denen man den
BODENRICHTWERT,
das ist der durchschnittlich erzielte reine Grundstückspreis, bezogen auf ein fiktives Richtwertgrundstück, ablesen und daraus dann den
BODENWERT
ableiten kann.
Mit Hilfe dieser verschiedenen Verfahren und den "sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren" wird dann der Verkehrswert gebildet.
Etwas anders ist der
MARKTWERT
oder neudeutsch "market value", den Makler gern verwenden zu werten.
Darunter wird der maximal am Markt zu erzielende Preis verstanden.
Der BELEIHUNGSWERT
ist wieder etwas anderes. Darunter verstehen Banken gemäß § 12 des Hypothekenbankgesetzes den Wert, mit dem ein verliehener Betrag mit dem Wert des Grundstückes besichert werden kann, die Höhe des Beleihungswertes wird von den Banken gemäß §13 dieses Gesetztes geregelt.
Üblich sind 3/5 des Verkehrswertes.
Für Laien und Investoren interessant ist noch das
RESIDUALVERFAHREN,
das hilft sich vor Fehlinvestitionen zu schützen bzw. wenn keine der o.g. Verfahren machbar sind.
Beim Kauf eines Wohngrundstückes mit Altbestand wäre das z.B. die Summe, die man bereit ist für die fertige Wohnimmobilie auszugeben.
Abzüglich der einzuschätzenden Bau- und Nebenkosten bleibt dann ein Restwert übrig, der die Höchstgrenze für den Kaufpreis darstellt.

Viele Grüße