Kauf von Fachwerkhaus mit vermieteten Wohnungen - EnEV?

14.07.2007



Hallo zusammen,

ich bin dabei ein Fachwerkhaus (Sichtfachwerkfassade, ca. Bj. 1800) in Bayern zu kaufen. Das Haus hat 3 Vollgeschosse, EG mit Garage und Gemeinschafts/Lagerräumen, 1.OG mit vermieteter Whg, 2.OG mit vermieteter Whg., DG mit freier Dachgeschosswohnung. Ausserdem gibt es noch einen kleinen Gewölbekeller. Denkmalschutz besteht natürlich auch (Einzeldenkmal).

Fragen:
Wie sieht es bezügl. EnEv aus? Ich habe mir die Verordnung schon durchgelesen, bin aber nicht völlig schlau daraus geworden. Was ist bei Eigentümerwechsel zwingend vorgeschrieben(vorbehaltlich §16 u 17)? Heizkessel und Dämmung der obersten Geschossdecke ist klar gem. §9 Abs 1-3.

- Muss beim Verkauf/Erwerb ein Energiepass erstellt werden? Wenn ja, von wem?

- Ist die EG Decke in diesem Fall wie eine Kellerdecke zu behandeln, da das EG nicht beheizt ist?

- Können die Mieter evtl. weitere Massnahmen zur Reduzierung des Primärenergiebedarfs fodern?

- Um die Bauphysik nicht zu stark zu strapazieren würde ich in Innenräumen mit Schilfmatten (5cm?)und Lehmputz die Wärmedämmung aufbessern wollen, was aber sicher nicht die U-Werte der EnEV erfüllt, wie stehen die Chaucen auf Ausnahmegnehmigung nach §16 wegen Denkmalschutz und Sichtfachwerkfassade?

- Angenommen Massnahmen nach §9 Abs. 1-3 wären noch nicht umgesetzt, so wäre das eine Ordnungswidrigkeit des Vorbesitzers (da Abs. 4 nicht zutreffend). Wie sollte man sich in so einem Fall am besten Verhalten? Wie wären die fristen zur Nachbesserung für den Käufer?

- wie wird das beheizte Raumvolumen und die Wärmeübertragende Umfassungsfläche in diesem Fall berechnet? Volumen = Wohnfläche x Raumhöhe? Fläche = Fläche aller Hausaussenflächen? oder würde hier das EG nicht mitgerechnet, da es nicht beheizt ist?

Falls jemand noch allegemeine Hinweise zum Kauf hat bitte ebenso melden. Ich bin stark an Checklisten und Tipps interressiert. Schliesslich kann man leicht etwas übersehen, was hinterher teuer wird.

Wie würdet ihr beim Kauf selbst vorgehen, gleich einen Sachverständigen vor Vertragsabschluss einschalten? Ich sollte vielleicht noch erwähnen, dass ich z.Zt. im Ausland lebe nur 3 Wochen in Deutschland sein werde, es muss also alles recht zügig ablaufen. Das Haus ist allerdings ein Schmuckstück und entspricht von Art und Lage hundertprozentig meinen Wünschen, daher bin ich auch bereit ein höheres Risiko bezügl. Folgekosten einzugehen.

Grüße,
Stefan



Zur EnEV und Fachwerkbauten



* ein Energieausweis muss erst ab Juli 2008 Jahr dem Käufer präsentiert werden. Für Baudenkmäler muss kein Energieausweis erstellt werden.

* Bei "unterster" Decke sieht die EnEV keine Nachrüstverpflichtung vor.

* ebenso können Mieter grundsätzlich keine Nachrüstungen fordern. Indirekt ergeben sich Forderungen, wenn beispielsweise Außenwände zu kalt bleiben und es zu Schimmel kommt. Dies lässt sich rechnerisch erst bei einem U-Wert von ca. 1.0 sicherstellen.

* Die EnEV 2007 erlaubt sogar "Abweichungen bei erhaltenswerter Bausubstanz" (also nicht nur bei Baudenkmälern. N.B.: der Nachsatz aus der EnEV 2004 "... auf Antrag ..." fehlt neuerdings) oder "unverhältnismäßig hohen Aufwand". Das trifft bei Sichtfachwerk eigentlich immer zu, erst mal ein Persilschein des Gesetzgebers also, um gar nichts machen zu müssen.

* Unterlassene Verpflichtungen könnte man in einen Abschlag "ummünzen".

* Volumen der umfassenden beheizten Hülle, indirekt beheizte Treppenhäuser werden meistens mitgerechnet, ein nicht beheizbares EG dagegen nicht.

Die Dämmmaßnahmen sind sicher auch deshalb sinnvoll, weil man einem Mieter das im zukünftigen Energieausweis ja auch "verkaufen" kann. Zum Vergleich vorher/nachher würde ich mir die Heizkostenabrechungen geben lassen.



Erwerb Baudenkmal



Ihrem Nutzungsbeschrieb handelt es sich um ein ertragswertorientiertes Denkmal-Objekt.
"dass ich z.Zt. im Ausland lebe nur 3 Wochen in Deutschland sein werde"
1. Ihnen liegt ein Kaufpreisangebot vor. Fall der jetzige Eigentümer ein Verkehrswertgutachten hat erstellen lassen:
Durch SV auf Plausibilität prüfen lassen.
Falls nicht: Etwas Geld in die Hand nehmen und mit Spezialisten Objektbegehung durchführen

1. Spezialist: SV Wertermittlung + Investitionskostenrechnung
2. Spezialist: SV Bauschaden oder SV Hanwerker
(www.restauratoren-verband.de)
3. Energieberater

Geschätzte 4.000,- Euro an Kosten gesamt.
Meiner Erfahrung nach in der Regel kompensierbar durch geminderten VK-Preis bei fundiertem (Gutachten) Mangelvortrag durch SV.
Wenn sich herausstellt dass das Objekt sein Geld nicht wert ist (und eventuell auch nicht verhandelbar) haben Sie zwar Geld ausgegeben aber letztendlich viel gespart.

Mit freundlichen Grüssen
H. Schmid SV Wertermittlungen
www.wert-recht-schaden.de