Eingetragenes Kulturdenkmal - Lohnt sich das?

31.01.2015



Hallo!

Ich war heute bei einer Hausbesichtigung. Fachwerkhof aus dem 1800 Jahrhundert. Schon beim Betreten des Hauses, bekommt man Atemnot. Es stinkt nach Schimmel! Die Wände, Decken / Böden sehen aus, als wären sie einsturzgefährdet. Direkt über der Küche ist das einzige Badezimmer, da gab es vor Ewigkeiten einen Wasserschaden. Die Decke hängt schwer durch. Überall fällt der Putz von den Wänden. Die dazugehörigen Stallungen sehen nicht besser aus. Nun ist das Gemäuer leider ein eingetragenes Kulturdenkmal. Abreissen geht also nicht. Der Besitzer wohnt seit 2001 nicht mehr in dem Haus. Seitdem wurde auch nicht mehr geheizt! Kamin ist übrigens auch kaputt. Es gibt keine Heizungen, kein Gas, kein Öl o.ä. Wasserleitungen evtl. noch aus Blei. Alles in allem würde man sagen weg damit und neu bauen. Geht aber leider nicht. Die Frage ist nun kann man da überhaupt noch was draus machen? Alle Leitungen müssten komplett neu verlegt werden. Die Aussenwände sind ebenso marode wie die Innenwände. 2011 hat der Besitzer ein Schreiben von der unteren Denkmalbehörde erhalten.
Da steht folgendes drin:
Feuchte- oder Fäulnisschäden an Hölzern und Gefächen ermitteln.
Unbedingt die maroden Schwellhölzer und Ständerköpfe ersetzen.
Dachtstuhl ertüchtigen.
Evtl. neu eindecken mit speziellen Tonpfannen
Kamine sanieren bzw. ersetzen
Marode Gefache mit Lehmputz bewerfen.
Wärmedämmung mit Schilfrohrmatten (sofern gewünscht)
Der sperrende Altanstrich auf den Fachwerkhölzern ist mechanisch abzunehmen und zu erneuern
Neue oder restaurierte Gefache werden mit Kalkputz, Sumpfkalk ect. versehen. Als neues Anstrichmittel Mirneral- bzw. Silikatfarbe verwenden.
Die Innenwände sollen bei Aufbringen von Lehm bloß mit einer Kalk-Kaseinfarbe versehen werden.
Treppe und alten Dielenböden sind auf Holzwurmbefall zu untersuchen und ggf. zu überarbeiten.
Der Einbau neuer Installationen (Heizung, Sanitär, Elektro) ist notwendig und wird unsererseits mitgetragen.
Eine Dämmung des Speicherbodens wird aus energetischen Gründen angeraten.
Das war wie schon erwähnt der Stand der Dinge 2011!
Der Besitzer hat natürlich nichts gemacht. Nun denke ich mal, das die Behörden Druck machen, weil der Hof nun dringend verkauft werden soll. Es gehören noch ca. 1,5ha Weideland und ein Baugrundstück dazu. Allerdings nutz das alles nichts, wenn der Aufwand einfach zu hoch ist, um das Gemäuer zu sanieren.
Hilfe!!!
Grob geschätzt was kämen da an Kosten auf uns zu?
Wieviel würde die untere Denmalschutzbehörde wohl dazu geben?
Es gibt nur ein winziges Badezimmer, kann man an einen solchen Hof noch anbauen?
Wir haben Pferde und bei uns ist es recht schwer ein Haus mit Weide zu finden. Sonst hätten wir direkt abgelehnt ...
Ähm, ach ja kosten soll das Ganze knapp 200.000 Euro + Makler Courtage :-(
So Horrorrgeschichte zu Ende ( fürs Erste).
Bin für jeden Tip dankbar.



Nachtrag



Gerade eben habe ich im Netz gelesen, dass der Besitzer eines solchen Gebäudes nicht gezwungen werden kann, das Haus zu sanieren. Ist das so richtig? Dann würden wir evtl. kaufen und auf dem vorhandenen Bauland ein neues Haus bauen. Das Alte würden wir dann halt so stehen lassen.
Ich hoffe Ihr habt ein paar Tipps für uns.





Eine Ferndiagnose der Kosten ist unmöglich.
Bilder helfen mehr als viel Text.

Der Kaufpreis solcher Objekte beträgt häufig Grundstückswert - Abrisskosten zzgl. Zuschläge für div. besondere Merkmale, wie besonders knapper Markt, tolle Lage, geringes Verkaufsinteresse des Eigentümers, etc.

Ob das vorhandene Land tatsächlich Bauland ist, ist nicht selbstverständlich, sie sollten es überprüfen.

Den Zustand können sie besser beurteilen, wenn sie einen Sachverständigen mit hinzunehmen . Der Makler ist das gewiss nicht.

Über marode Haustechnik wäre ich froh, denn dann kann der Verkäufer nicht auch noch Geld verlangen für veraltete, deplazierte oder geschmacklose Installationen, die bei der Sanierung /Umbau ohnehin erneuert wird.

Schwellen kann man erneuern, Decken und Wände neu verputzen,
Dielenböden austauschen, alles kein Hexenwerk.

Abfallender Putz, Muffgeruch, Holzwurmlöcher, (häufig ehemaliger) Schädlingsbefall, Feuchtigkeit ist alles nichts ungewöhliches.

Die Chance, das ein aktueller Neubau in 50 Jahren wieder abgerissen wird oder als nicht mehr zeitgemäß empfunden wird, ist .m.E. ungleich größer als das dieses Schiksal einem heute mit Verstand und handwerklichem Können behutsam saniertem Fachwerkhaus droht.

In einem Neubau müssen sie die gleiche Haustechnik auch erst noch installieren, deren "Nichtvorhandensein" bei der Altbaubeschreibung beklagen.
Freuen sie sich über viele Bleileitungen! Der Schrottpreis liegt derzeit bei 1€/KG.

Bei uns gibt es derzeit noch bis zu 45% von Kommune dazu auf straßensichtige Fassadenarbeiten, Fenster, Dächer usw. mehr nicht. Der Regelfall dürft eher rein ideelle Unterstützung sein.

Wenn sie mit dem Denkmalamt zusammenarbeiten, können sie sich nach Abschluß der Arbeiten am Denkmal eine Bescheinigung ausstellen lassen, mit der sie 10Jahre lang nett Steuern sparen können.

Gruß
Selle



JA! Ein Altbau hat viele Vorteile



Hi NIk,

Das hört sich gar nicht so wild an. Das wäre quasi ein Rohbau. Alles andere muss halt neu gemacht werden. (Muss es bei einem Neubau ja auch; beim Neubau muss aber auch noch der Rohbau neu gemacht werden)

Unser erstes Denkmalprojekt, das wir saniert haben, sah deutlich schlimmer aus: 35 Jahre Leerstand; 15 Jahre reingeregnet; Dach war teilweise schon komplett verfault; mauerecke war rausgewandert; .....

Wenn du magst, kannst du dir auch mal zeigen, wie so ein Ergebniss aussehen kann. Das wäre in der Region Zweibrücken.

Nun zu den Vorteilen eines Altbaus:

-Investition kann fast komplett abgeschrieben werden. D.h. Du bekommst ca 1/3 der Kosten vom Finanzamt zurück. (Wenn du ein glücklicher bist, der im Höchststeuersatz drin ist, sogar mehr als 40%)

- Beim Altbau gibt's wesentlich mehr Zuschüsse. KFW, BAFA, Dorferneuerungsprogramm. Geh mal von grob 30.000€ aus.

- Flair: Ist ein Altbau schön saniert, gibt es ein Flair, den man im Neubau nicht schafft

Wenn man weiß wie, ist auch Finanztechnisch die Sanierung vorteilhafter, da:
Zzgl 100T€ Finanzamt (musst du jedoch vorfinanzieren)
Zzgl 30T€ Zuschüsse.
Zzgl: es steht ja schon der Rohbau.

Insofern wäre es meines Erachtens grob fahrlässig nicht die Sanierung zu machen. (Es gibt auch Firmen, die so eine Sanierung aus einer Hand anbieten)

Es gibt nur einen Haken: Handwerker und auch viele Fachleute, die auf Neubau spezialisiert sind, kommen mit Altbauten oft nicht gut zurecht. Oft werden Dann Maßnahmen umgesetzt, die gar nicht nötig sind und die Sache unnötig verkomplizieren und teuer machen.

Du Brauchst also einen Ansprechpartner, der auf diese Sache spezialisiert ist. Auch bei den Steuersachen und bei den Zuschüssen sind Details wichtig. Fast Alles muss da vor Baubeginn beantragt werden.

Am Mittwoch fahre ich nach Stuttgart. Wenn dein Objekt auf dem Weg liegt, könnt ich mal kurz anhalten. In welcher Region liegt denn das Objekt?

Gruß aus der Westpfalz
Peter



Der Kaufpreis...



erscheint zunächst hoch, falls das Baugrundstück aber wirklich bebaut werden kann, möglicherweise gerechtfertigt. Dazu wie auch zu den Kosten für eine Sanierung sollten Sie sich einen Sachverständigen auf den Hof holen. Der bringt Ihnen für wenig Geld die Klarheiten und eine solide Poisition für die Kaufverhandlungen, die Sie hier online nicht bekommen können.

Im Übrigen sehe ich das ähnlich wie mein Vorschreiber: Es ist viel besser, wenn die Schäden sichtbar sind, statt für Geld mit minderwertigem Kram (Gipskarton, Laminat, Deckenplatten...) versteckt.

Einer zeitgemäßen Nutzung kann auch die Denkmalbehörde nicht widersprechen, ein angemessenes Bad sollte also möglich sein.

Immerhin hättet Ihr mit Abschluß der Arbeiten ein einzigartiges Heim, statt einen (z.B.) scheußlich-modernen höchstgedämmten Holzständerbau mit kurzer Lebenserwartung und bis dahin immer genügend Gesprächsstoff :-)

Grüße

Thomas





Erstmal danke, für die Ratschläge.
Wenn es denn wenigstens ein Rohbau wäre, aber sieht eher so aus, das der gesamte Bau kurz vor`m Einstürzen ist. Fotos habe ich keine. Wir durften nur einmal rein zum Gucken. Innen und Aussenwände sind kaputt. Nicht nur ein paar Löcher, die zugemacht werden müssen, sondern teilweise eingestürzt, bzw. Risse quer durch die Wände. Nun gut, wir werden uns das Ganze nochmal überlegen. Bausachverständiger kostet auch wieder Geld. Wenn wir das Objekt dann nicht kaufen, ist das quasi rausgeschmissenes Geld.
Und ja, ein Fachwerkhaus ist schon was Tolles, aber irgendwo muss es auch finanzierbar sein. Wenn wir da mehrere 100.000 Euro rein stecken müssen, macht die Bank nicht mit. Dann kommen wir mit einem "billigen" Neubau besser weg.
Den Besitzer interessiert es nicht, ob es zusammenfällt oder nicht. Scheint in der Gegend üblich zu sein, alles verfallen zu lassen. Im Umkreis von ca. 2km gibt es allein drei Fachwerkhöfe (alle denkmalgeschützt), die kein Mensch kaufen will. Die sehen fast genauso schlimm aus.





auch wenn ich immer den Versuch empfehlen würde, ein so altes Haus zu erhalten, wäre ich hier mit der Nennung konkreter Förderungssummen äußerst zurückhaltend.

Derzeit gibt es lediglich die Denkmalschutz AFA, das ist die Möglichkeit über 10 Jahre jeweils 9% der förderungsfähigen Sanierungskosten von der Steuer abzusetzen.

Wieviel das in Euro ist, kann natürlich keiner sagen, der weder die Sanierungskosten noch den Steuersatz des Antragstellers kennt.
Und das betrifft auch nur die Nutzbarmachung des bisherigen Wohnraumes nach heutigen Anforderungen incl. moderner Heizung und Sanitär.
Die Schaffung zusätzlichen Wohnraumes auf dem Dachboden zählt nicht dazu! Das kann zwar erlaubt sein, ist aber nicht förderungsfähig.

Wenn alles glücklich läuft kann man damit seinen Kapitaldienst bei der Bank in den ersten 10 Jahren ganz nett entlasten.
Man kann davon aber keine Handwerker Rechnung zahlen!

Förderung darüber hinaus ist keinesfalls sicher und sollte auch nicht in den Finanzierungsplan eingerechnet werden.

Wenn man das Aufgabenheft des DS so liest, kann man wohl sagen, dass man für die Sanierungskosten mit hoher Wahrscheinlichkeit auch einen Neubau hinstellen kann.
Bei unserem BV, dass zuvor bewohnt, beheizt, und keinesfalls eine Ruine war, sind schließlich 1500€ /qm zusammengekommen.

Die Sanierung eines solchen Gebäudes ist eben kein Sparmodell!

Wenn man das macht, dann aus Überzeugung und Liebhaberei.
Viele dieser Projekte sind den Bach 'runtergegangen weil die Bauherren zum Zeitpunkt des Umbaus die DS Vorgaben nicht finanzieren konnten, billigere Alternativen nicht genehmigungsfähig waren, die Eigenleistung überschätzt wurde und deswegen das BV nicht bezugsfertig wurde.

Wenn das alles so einfach wäre, gäb's diese vielen Ruinen doch gar nicht.

Im speziellen hier würde ich bei der Begehung unbedingt auch jemand mitnehmen, der sich mit Schwamm auskennt
("da gab es vor Ewigkeiten einen Wasserschaden. Die Decke hängt schwer durch", 15 Jahre nicht geheizt).

Ich schreibe das alles nicht, weil ich abraten möchte, sondern weil ich empfehle unbedingt mit Profis ein tragfähiges Konzept zu entwickeln. Ohne das wird man bei der Bank auch kein Geld bekommen.

Viel Erfolg wünscht

GE

p.s:
wenn man ohnehin nicht sanieren will, kommt man natürlich ohne Sachverständiegn aus.

Ansonsten erinnert die Feststellung, dass ein Bausachverständiger rausgeschmissenes Geld ist entfernt an die Auffassung, dass Krankenversicherung unsinnig ist, weil man ja nur mit Krankenversicherung in's Krankenhaus kommt.





Nochmals danke, für die Tipps und Einschätzungen zu dem Projekt. Ganz ehrlich, wenn es zu teuer wird, funktioniert es nicht. Kommt ja noch die finanzielle Doppelbelastung hinzu. Während der Sanierung, könnnen wir schließlich nicht drin wohnen. Ein Hausbau dauert auch, klar. Haben wir aber schon Mal gemacht. Nun noch einmal die Frage, die hier wohl keiner wirklich lesen möchte: Kann die untere Denkmalschutzbehörde uns zwingen, den Hof zu sanieren? Vorrausgesetzt wir kaufen den Hof.



Als Eigentümer...



...können Sie natürlich eine Abrissgenehmigung beantragen. Der Nachweis, daß eine Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar ist, hilft da enorm. Die entsprechende Kostenschätzung macht aber wieder der "sinnlos teuere" Architekt... Und der Ausgang ist ungewiss. Vielleicht wird der Abrissantrag erst positiv beschieden, wenn das Haus tatsächlich zusammengefallen ist.

Die Denkmalwürdigkeit könnte aber auch geprüft werden. Maches hat einen Kuckuck und muss ihn nicht haben. Fragen Sie doch 'mal bei der Denkmalbehörde nach, was die besondere Schutzwürdigkeit dieses Objektes ausmacht. Vielleicht ist ein identischer Wiederaufbau möglich.

In jedem Falle ist das Verfahren arbeitsaufwändig. Wenn Ihnen die Lage gefällt - alles andere ist irgendwie mit Zeit und / oder Geld zu klären.

Grüße

Thomas





Also abreißen wollen wir nun nicht gleich. Es gibt auf dem Grundstück noch Bauland. Da möchten wir ggf. drauf bauen. Ich habe mal gehört, das die Behörde einen zur Sanierung zwingen kann. Eben weil es halt ein eingetragenes Kulturdenkmal ist. Das macht uns Sorgen. Wir würden quasi das gesammte Grundstück inkl. dem (denkmalgeschützten) Haus kaufen, aber nicht wegen dem Haus.





soweit ich weiß kann das DS-Amt Sicherungsmaßnahmen anordnen, um einen weiteren Verfall aufzuhalten.
Sie kann sie sogar selbst beauftragen und dem Eigentümer in Rechnung stellen.

Der "Eigentümer, sonstige Verfügungsberechtigte und Besitzer sind verpflichtet, die Kulturdenkmäler im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen"

(Zitat siehe unten Paragraf 2)

Das geht aber nur, wenn sich Aufwand und Nutzen in vernünftiger Weise gegenüberstehen.
Wenn dieses nicht zumutbar ist, darf das Baudenkmal zumindest nicht verändert werden.

Wenn man allerdings ein Baudenkmal, dass nutzbar gewesen wäre, nicht nutzt und über die Jahre verfallen lässt, ist man seiner Verflichtung das Objekt zu erhalten und zu pflegen nicht nachgekommen, so dass man u.U. haftbar gemacht werden kann für angeordnete Erhaltungsaufwendungen.

Nun ergibt sich natürlich die Frage was passiert, wenn der Vorbesitzer das ganze verbockt hat.
Meines Wissens ist immer der derzeitge Eigentümer für das Objekt verantwortlich und somit haftbar.
Diese nicht vorgenommenen Erhaltungs-Verpflichtungen gehen wie eine Baulast beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über und haben natürlich Einfluss auf den Preis.

Wenn der DS Anordnungen erlässt dann immer zu Lasten des Eigentümers, der natürlich versuchen kann sich den Schaden beim Vorbesitzer wiederzuholen, wenn der Verkaufspreis in Unkenntnis dieser Belastung nicht entsprechend niedrig war. Ob das aber funktionert??

Wenn man wirklich interessiert ist, muss man zum Amt und dort fragen.

GE

(siehe auch hier:)

http://landesrecht.rlp.de/jportal/portal/t/23ow/page/bsrlpprod.psml;jsessionid=11AE227CE348D8C60F6C74A708426D83.jpj4?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-DSchPflGRPrahmen&doc.part=X&doc.price=0.0#jlr-DSchPflGRPV5P2-jlr-DSchPflGRPV1P2-jlr-DSchPflGRPV2P2-jlr-DSchPflGRPV3P2-jlr-DSchPflGRPV4P2)





Die Frage ist nur ob sich das wirklich rechnet, den Hof zu sanieren. Ich habe die Befürchtung, das es einsturzgefährdet ist. Die Decke in der Küche, wo die Badewanne durchhängt sieht schon beängstigend aus. Oder, die zum Teil eingestürzten Innenwände, Ganz viele Risse in den Aussenwänden etc.
Nun gut, wir werden drüber nachdenken, ob wir den Kauf riskieren, oder lieber die Finger davon lassen. Eine Zangssanierung würde uns wahrscheinlich in den Ruin treiben.



Sie reden...



...über ungelegte Eier.

Ihr vager Eindruck sagt wenig über den tatsächlichen Zustand aus. Einen SV wollen Sie nicht, auf der Denkmalbehörde waren Sie nicht...

Sinnlos für uns, darüber zu spekulieren...





Da mir eine Liste der Denkmalbehörde von 2011 vorliegt, sehe ich keinen Sinn da vorzusprechen und sie darauf zustossen, das seitdem nichts gemacht wurde. SV muss ich bezahlen. Bei jedem Objekt. Das läppert sich. Ich bin kein Fachwerkliebhaber, der alles dransetzt um solch ein Gebäude zu erhalten. Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass wir es nicht kaufen.



Tatsächlich,



dann sollte man das lassen.



Nicht kaufen



Hallo,

bei der Beschreibung und ohne eine Leidenschaft fürs Fachwerk würde ich auch absolut davon abraten, das Objekt zu kaufen. Der erste Eindruck klingt eher nach wirtschaftlichem Totalschaden, und kaufen, Neubau daneben setzen und das Fachwerk weiter verfallen lassen ist keine gute Idee. Das Denkmalamt kann einen tatsächlich zwingen, und wenn das Gebäude tatsächlich einsturzgefährdet ist, ist man allein deswegen zu Sicherungsmaßnahmen verpflichtet.