Ein paar Fragen zum Denkmalschutz




Hallo!

Ich hätte da ein paar Fragen bezügl. des Denmalschutzes. Wir haben vor ein Haus zu kaufen, das unter Denkmalschutz steht. Allerdings ist der zuständige Denkmalschutzbeauftragte alles andere als freundlich. Unsere Fragen wurden nicht wirklich beantwortet, stattdessen gab es ein mehrseitiges Schreiben, in dem das denkmalpflegerische Zielkonzept aufgelistet wurde. Dieses Schreiben erhielt der Eigentümer des Hauses bereits 2011! Eigentlich steht dort mehr oder weniger drin, das er, bzw. ggf. wir, das komplette Haus sanieren sollen. Alte Kamine abreißen und neue einbauen. Schilfmatten in die Wände etc. Von Heizungen ist nicht die Rede. Treppen Abschleifen und Ölen. Von sämtlichen Wänden, Balken etc. die Farbe entfernen und durch "geeignete" ersetzen. Wir stellen und das ein wenig anders vor. Die Fassade aussen wollen wir durchaus erhalten (Fachwerk), innen jedoch, sieht es anders aus. Das Haus wurde angeblich 1720 gebaut. Anfang des 19.Jahrhunderts wurde angebaut. Dadurch gibt es Wände aus Beton, einen Balkon usw. Die Wände sind größtenteils mit Tapete beklebt. Manchmal mehrere Schichten übereinander. Die Fenster sind fast alle irgendwann (wahrscheinlich 70ger) erneuert worden. Die sollen wir dann auch austauschen. Sprossenfenster werden gewünscht. Wenn wir das Haus nun kaufen, kann uns die Behörde dazu zwingen, alles auszuführen? Das Haus steht schon länger leer und verfällt langsam. Was wir wirklich schade finden.

Gruß
Josch



Dazu ist der Denkmalschutz eben da!



...um alte Gebäude zu schützen. Wenn es sich um ein Haus aus dem 18. Jahrhundert handelt, dann wird es sicher auch erhaltens- und schützenswert sein. Ich begreife nun allerdings nicht so recht Ihr Problem?! Freuen Sie sich doch, so ein Schmuckstück zu erwerben! Was an den durchaus vernünftigen Auflagen des Denkmalamtes gefällt Ihnen denn nicht? Und warum nicht? Sie schreiben, Sie würden sich das "anders vorstellen" - was konkret? Ich meine aus Ihrem Text heraushören zu können, dass Sie zwar die Fachwerkfassade ganz nett finden aber innen eigentlich schalten und walten können möchten, wie Sie wollen. An dieser Stelle muss ich sagen: nein, das können Sie nicht und das ist (bei Ihren Vorstellungen) auch gut so! Warum wollen Sie überhaupt das Haus kaufen? Glauben Sie nicht, dass ein Haus ohne Denkmalschutz für Sie nicht geeigneter wäre? Natürlich kommt es vor, das vereinzelt mal Häuser wegen des Denkmalschutzes verfallen, ja. Aber was Sie anscheinend vorhaben, würde für das Haus auch die totale Zerstörung bedeuten. Ich bin der Meinung, dass man sich so ein Haus nicht kaufen sollte, wenn man die "Seele" des Hauses, seinen bauhistorischen Charakter nicht zu erhalten gewillt ist. Ob es dann verfällt, wenn Sie es nicht kaufen? Kann sein. Kann auch sein, es steht noch 10 Jahre und dann kommt ein Liebhaber vorbei....
Das Denkmalamt ist dazu da, der alten Bausubstanz in seiner ursprünglichen Form den größtmöglichen Schutz zu gewähren: wenn Sie das nicht gut finden, glauben Sie mir, werden Sie mit so einem Haus nicht glücklich und IMMER Ärger mit dem Amt haben, wegen jeder Kleinigkeit. Wenn das Amt aber umgekehrt merkt, da ist jemand mit Herzblut selbst am Denkmalschutz interessiert, dann lassen Sie einem erstaunlich viel Freiraum.
Was die Fenster angeht - das trifft aber auf ALLE Bauteile zu - kann das Amt sie nicht zwingen, sie zu tauschen (sie könnten die alten behalten): wahrscheinlich wollen Sie aber neue Fenster? Dann natürlich Sprossenfenster vorzuschreiben ist absolut gängig und sicherlich vernünftig, um dem Haus sein früheres Aussehen zurückzugeben. Die "Kamine" (meinen Sie die Schornsteine?) abzubauen und zu erneuern - dazu kann das Amt Sie ebenfalls nicht zwingen! Es sei denn sie sind baufällig und nicht mehr nutzbar. Einem neuen Schornstein wird das Amt dann wahrscheinlich nicht in Elementbauwiese zustimmen. In diesem Zusammenhang glaube ich auch nicht, dass Sie den Balkon behalten dürften! Sobald der sanierungsbedürftig ist, wird das Amt auf totalem Rückbau bestehen.

Überlegen Sie es sich einfach nochmal mit dem Kauf. Ich würde Ihnen abraten!



Na, danke auch



Also im Haus sieht es eher nach 60ger, 70ger Jahren aus. Das Haus steht seit über 10 Jahren leer und verfällt. Wie übrigens noch ein paar andere (deknmalgeschützte, leerstehende) Häuser im Ort. Der Balkon wurde an eine Betonwand gebaut. Soll die dann auch gleich mit abgerissen werden? Dann wird ziemlich viel fallen. Denn einige Räume haben sowohl Betonwände, als auch Betondecken. Das Badezimmer z.B. wurde nachträglich angebaut. Ich sag nur, Beton!
Muss man sich damit abfinden, das Heizungsrohre aufputz verlegt werden sollen? Wenn man denn eine Heizungsanlage durchbekommt. Uns gefällt das Haus, obwohl es morsche Balken hat, die Wände teilweise einsturzgefährdet sind. Eine Decke kam schon runter. Die Besichtigung war recht abenteuerlich. Natürlich kann man es auch einfach weiter verfallen lassen. Wir haben das mal grob durchgerechnet. Wenn wir das Haus kaufen und nach den Vorgaben sanieren würden, könnten wir fast schon zwei Neubauten erwerben. Dann müsste ja auch der Dachstuhl, samt Dach abgerissen werden. Beides wurde wohl vor ca. 10- 15 Jahren erneuert. Natürlich sind die falschen Dachpfannen auf dem Dach. Ich verstehe wirklich nicht, was an meinen Fragen so verwerflich ist. Wir möchten das, was wirklich Fachwerk ist erhalten, aber garantiert keinen kompletten Rückbau machen. Ich hate auf ein paar Tipps und Ratschläge gehofft, aber gut dann halt nicht. Wir werden es wohl wagen und uns dann zu gegebener Zeit einen Fachanwalt zur Unterstützung holen. Und den Balkon werden wir sanieren, nicht zurückbauen, abreißen oder sonstiges. Fällt unter Bestandsschutz, wie ich jetzt in einem anderen Forum erfahren habe.



Ma, langsam mit die junge Pferde!



In meinen Augen hat sich Josch hier mit einer legitimen Frage an das Auditorium gewannt und ja Ben, auch Du hast natürlich entsprechend Recht mit Deiner – vom Empfinden her - etwas "aufgeregten" Antwort!

Ich sag's mal so! ... Das was sich da nun einleitend zwischen Josch und Ben abgespielt hat, versinnbildlicht glaube recht gut die Situation, die vielleicht gar nicht so wenige Denkmalinteressenten auch von Ihrem Erstkontakt mit dem Denkmalschutz her kennen. ... Es ist bei weitem nicht Liebe auf den ersten Blick! Man fühlt sich schnell missverstanden und bevormundet und die Bereitschaft zum Neuanlauf braucht etwas Überwindung. ... Die Frage die man sich einfach dazu stellen muß (Josch, Ben) ist: ... Warum ist das so?

Ben, Du schreibst richtig: ... "Das Denkmalamt ist dazu da, der alten Bausubstanz in seiner ursprünglichen Form den größtmöglichen Schutz zu gewähren:" ... Und ich möchte diesen Satz hier nochmal hervorheben, weil man diesen beim schnellen Lesen vielleicht all zu leicht überliest oder dessen gesamten Sinninhalt nicht erfasst! ... Denn dieser Satz bringt genau die Denkweise auf den Punkt die eine Denkmalschutzbehörde bei all ihren Entscheidungen normalerweise als Maßstab an den Tag legt, die sich aber auch ein ehrwürdiger Denkmalbesitzer zu eigen machen sollte, um seinen Verpflichtungen als Denkmalbesitzer nachzukommen. Denn Josch, ein Denkmal ist vorrangig nicht Eigentum im Sinne eines selenlosen Invest-Objekts. Schon gar nicht ist es dazu geeignet einfach nur romantische Träumereien oder vorrangig individuelle Vorstellungen zu verwirklichen. Ein Denkmal ist zuallererst ein Stück Kulturgeschichte zu dessen Erhalt für die Gemeinschaft man sich als Eigentümer ohne Abstriche verschreibt oder scheitert!
... Sich auf dieses gemeinsame Verständnis zu einigen ist also der entscheidende Schritt, den Viele Denkmalinteressenten nicht bereit sind zu gehen. Trotzdem sind Denkmalschützer aber nicht immer schuldlos an einem schlechten Verhältnis zu den Eigentümern. Das Denkmalrecht ist leider nicht eindeutig genug um behördliche Willkür auszuschließen und Mangel an Kompromissbereitschaft - sei es aus Personalnot, fachlicher Unsicherheit bei Entscheidern oder einfach nur Verbohrtheit - sind eben leider doch auch Gründe dafür das Denkmaleigentümer vergrault oder noch schlimmer Denkmäler kaputt geschützt werden.
Ich denke Ben, auch Du wirst zustimmen, daß eine Rekonstruktion kein Denkmalschutz im Sinne der Charta von Venedig ist. Freilich, das ist ein alter Diskussionspunkt, aber manch Denkmalschützer vergisst all zu gern, daß auch D sich dieser Charta verschrieben hat. Auch ist der eigentliche Grundsatz eines jeglichen Denkmalgesetzes darüber hinaus, daß vom Eigentümer geforderte Maßnahmen zumutbar sein müssen, und die Nutzung eines Denkmals nicht über Gebühren einschränken dürfen.

Trotzdem! Dem Anschein Deiner Sprache nach Josch, bin auch ich geneigt eher Ben mit seiner Prognose recht zu geben, daß Du mutmaßlich nicht der passende Eigentümer für dieses Haus sein wirst, bzw. dieses Haus nicht zu Deinen Vorstellungen passt. Ich hoffe, ich bin hier nicht ungerecht, insbesondere weil wir uns nicht kennen, und weil bisher noch nicht viel zum Haus, zu dessen Geschichte und den genauen Forderungen der Denkmalbehörde bekannt ist.

So oder so! Am Ende Josch, bringt es prinzipiell nichts sich hier einfach nur stur auf irgendwelche Grundsätze zu beziehen. Überleg Dir gut, ob Du Dir dieses Haus mit allen damit verbundenen Verpflichtungen wirklich zumuten willst, warum Du es haben willst und ob Du das Gleiche nicht eher auch bei einem anderen Haus finden könntest. Die Kunst für ein gutes Auskommen mit dem Denkmalschutz liegt meiner eigenen Erfahrung nach vor allem in Diplomatie und der Fähigkeit zum Aushandeln eines gangbaren Kompromisses immer dann, wenn die Vorstellungen auseinander gehen ( – hier scheinbar an nicht wenigen Stellen ). Dazu ist nicht jeder geboren und heutzutage scheinbar auch die Wenigsten bereit! Denn dies braucht vor allem nicht starke und laute Worte, sondern ein Auge und ein Ohr für die Überlegungen des Gegenüber. Mit Sturheit und Anwälten über die man dann doch bekommt was man will ist man hier eher falsch beraten, was nicht heißt, daß das nicht auch ginge. Fazit wäre aber, daß dies dann ein anderes Haus wäre und vermutlich vieles von dem tötet, was ein Denkmal tatsächlich ausmacht!

Der Aufgabe zur Findung von Kompromissen müßtest Du Dich dabei auf jeden Fall selbst stellen, was nach ausreichend Interesse an der Geschichte des Hauses und ggf. auch einen langen Atem verlangt bis ein entsprechendes Vertrauensverhältnis zu den entsprechenden Entscheidern aufgebaut ist.
Den Aufhänger dafür wirst Du sicher in dem Dir bereits bekannten denkmalpflegerischen Zielkonzept finden! Ich wäre damals genauso wie heute froh darüber gewesen, eine irgendwie klare und inhaltlich greifbare Vorgabe für das von meiner Frau und mir sanierte Denkmal zur Verfügung gehabt zu haben. Die Mühen und manchmal auch mehrfachen Anläufe bei der Denkmalschutzbehörde waren es aber auf jeden Fall wert!



Wir wissen viel zuwenig



über das Haus. Was da beschrieben wurde, kann alles sein. Das verwunschene Dornröschenschloss mit Betoneinlage oder ein Denkmal, dessen Befreiung von Denkmalschutz nur einen Fingerbreit entfernt ist und dessen Überleben der 70er-Jahre an ein Wunder grenzt.

Mein Tipp: Hinter dem abstrakten Begriff des Denkmalschutzbeamten verbirgt sich immer ein Mensch und mit Menschen kann man reden und verhandeln. Suchen Sie sich einen Architekten, der über genügend Erfahrung mit DIESER Behörde oder besser diesem Sachbearbeiter hat.

Dann machen Sie erneut eine Begehung und skizzieren Sie grob die Um-/Anbauten. Dann bezahlen Sie den Architekten für den diplomatischen Einsatz bei der Behörde und dann, bekommen Sie eine realistische Einschätzung was machbar ist.

Wenn Sie jetzt schon den Fachanwalt im Kopf haben, scheinen Sie noch nicht viel Erfahrung mit Behörden und Gerichten zu haben. Daher Tipp 2: Wenn der Fachanwalt eine höhere Priorität in Ihrem Denken hat, als der Architekt, kaufen Sie sich eine Eigentumswohnung.

Tipp 3: Belastbare Zusagen bekommen Sie erst nach dem Kauf und Bauantrag. Bis dahin sind Sie in Gottes Hand. Sollten Sie Atheist sein, lernen Sie autogenes Training.

Tipp 4: Mag komisch klingen, aber Internetforen sind so eine Sache. Wenn Ihnen in dem anderen Forum der Bestandsschutz garantiert wurde, lassen Sie sich das schriftlich geben ;-).



Langer Leerstand......



das wird seinen Grund haben.

in so einem Falle gibt es einiges zu bedenken.

So ein Schreiben vom Denkmalschutz bekommt jeder, der so ein Haus kauft. Da steht aber nie drin, was man machen muss, sondern nur, was in dem Gebäude schützenwert ist, d.h was zu beachten ist, wenn man Veränderungen vornehmen will. Grundsätzlich kann man sofort in ein solches Haus einziehen, man ist aber auch verpflichtet, das Haus nicht verfallen zulassen. Das ist aber von Seiten des DS oft nicht durchsetzbar.

Der DS kann auch eine zeitgemäße Nutzung nicht verwehren, d.h. Heizung, Dammung, Badezimmer etc. geht immer, sogar eine Solaranlage auf dem Dach musste nach einigem Krach schon des öfteren genehmigt werden. (ob das sinnvoll ist, ist eine ganz andere Frage)

In so einem Fall stellen sich folgende Fragen:

1. Wenn ich das Haus kaufe, was möchte ich eigentlich als Ergebnis? Welche Maßnahmen müssten dann in Angriff genommen werden?
Es ist eben ein Unterschied, ob man gerne ein stilechtes Denkmal bewohnen will oder aber hauptsächlich an der Lage und dem Grundstück interessiert ist, das man auf anderem Wege nicht erwerben kann. In diesem Falle wird das Baudenkmal oft als lästig und störend empfunden.

2. Sind diese eigenen Pläne vor den Anforderungen des DS realistisch durchzsetzbar und bezahlbar?
Oder habe ich mit Standard-Plaste fenstern kalkuliert und nicht mit einzeln angefertigten Holzfenstern.
(Zwischenbemerkung: wenn wir alle 21 Fenster in den passenden (!) Maßen ohne Sprossen beim Internet-Versender bestellt hätten, wäre es teurer geworden als als die vom Fenster-Bauer individuell hergestellten Sprossen Fenster, sogar incl. Einbau).

3. Hat vielleicht der Vorbesitzer bereits gegen DS Auflagen verstoßen und deswegen des Umbau nicht mehr weiter ausgeführt?
Das ist eine prickelige Angelegenheit, weil der DS bei Verstoß gegen DS Auflagen den Rückbau verlangen kann. Da wird aber nicht der Verursacher in die Pflicht genommen, sondern immer der aktuelle Besitzer.
Wenn man in so einem Falle ein Baudenkmal kauft, kann es sein, dass man zu eigenen Lasten die Sünden des Vorbesitzers rückbauen muss.
Es ist von besonderer Bedeutung bei Vertragsabschluss diese Punkte zu klären und auch schriftlich festzuhalten.

4. Wenn alles mit rechten Dingen zugegangen ist, ist das Baudenkmal nur in der Form schützenswert, in der es sich aktuell befindet, d.h. incl. aller früheren Eingriffe, auch wenn sie uns aus heutiger Zeit nicht sachgemäß erscheinen.
Wenn man aber Veränderungen vornimmt, insbesondere an den strukturellen Bauteilen (Wände, Dächer, Fußböden.....) dann wird der DS darauf achten, das der Charakter des Hauses erhalten bleibt, wenn das auch ein recht schwammiger Begriff ist. Teile, die verloren gegangen sind und erneuert werden müssen, dürfen durchaus neu aussehen, alte Bausubstanz zu einem sochen Zweck zu entfernen ist aber sicher nicht zulässig.

5. Die zeitgemäße Nutzung muss in jedem Falle möglich sein. Heizung, Dämmung, Iso Glas, Elektro usw. müssen nach aktuellen Anforderungen ausgeführt werden. Für ein neues Abwasserrohr einen alten Klinker boden aufzugeben oder die FW Stiele für ein Gasrohr auszustemmen wird sicher nicht zulässig sein.

Eigentlich freuen sich die Denkmalschützer, wenn ein lange nicht genutztes Baudenkmal wieder belebt wird. Deswegen sind sie oft auch gewissen Kompromissen zugänglich, es ist aber viel Fingerspitzengefühl und Sachkenntnis erforderlich. Insbesondere muss(!) man sich aber im Vorfeld sehr gut informieren, was man da kauft und welche Auflagen es gibt, bzw. früher schon gab.

in dem Schreiben von 2011 steht ja eher ein Sanierungskonzept. Normalerweise genehmigt der DS nur so ein Konzept entwickelt aber nicht selbst ein solches. Ich würde mal bei allen beteiligten Seiten persönlich nachfragen, wie es zu dieser Situation gekommen ist, und wie es dann bis heute weiter ging.

btw. 1720 wäre in der tat recht alt, aber mit Beton hat Anfang des 19. Jahrhnderts (d.h. 1800 und später) niemand gebaut. Unschgemäße Anstriche und Tapeten sind zu Substanz-Erhaltung alsbald zu entfernen. Das tut man nicht weil der DS das will, sondern aus Eigeninteresse.

So ein Bauvorhaben kommt in der Komplexität gleich nach dem Berliner Flughafen!

Viel erfolgt wünscht GE



Flughafen !?



"So ein Bauvorhaben kommt in der Komplexität gleich nach dem Berliner Flughafen!"

Nu Herr Ehlerding! Nu übertreibens aber wirklich n'bischen, Wa!
Denn det Fliegodrom auf die Berliner Weide ist ja nich wegen die Komplexität so spätet dran. Ne, ne! det is doch wegen die alte Party Bauleitung. ... "Arm aber sexi und so"! ... Na! Wen det Ding mal irgendwann uf macht, sin wir auf jeden Fall erstma aller ein paar Groschen ärmer und irgendwie auch ken bisle mehr sexi nich!

Und Witz des Jahrhunderts: ... Lange vor der Pleite ham die Mäuse den Speck gerochen und die Sache laufen und laufen lassen. ... Und nu, wo die Scheese im Dreck steckt!? ... Läufts und läufts noch viel besser!
... Berlin!? ... "Du bist so wunderbar!"



Mir scheint...



...die überambitionierte Forderung des Denkmalamtes eher so, als ob da einer sein persönliches Hobby mit auf's Amt genommen hat.

Da kann vieles hinterfragt werden.

Grüße

Thomas



Habe ich etwas überlesen,



oder wo steht konkret was an dem Haus schützenswert ist?
Für mich sieht das so aus, als ob ein Angestellter eine Katalog abgeschrieben hat.
Also ich kenne solche Projekte so:
Zuerst wird definiert was und warum schützenswert ist.
Das ist die Startposition nach meiner Meinung.
Dann sucht man im Umfeld nach alten Bildern / Zeichnungen, wie das Haus früher ausgesehen hat.
Dann kommt die Planung: was muss gleich gemacht werden, damit das Haus erhalten bleibt. Im Anschluss nachdenken, was man wie machen will. Also Elektro, Heizung und anderes (ggF Fenster, Böden, etc )für das Leben im Denkmal notwendig ist.

So mache ich seit einigen Jahren und das funktioniert ganz gut (bisher).

Bangemachen gilt nicht. ;-)

Klaus



Das Alter allein...



adelt jedenfalls nicht. Der Baumix der Bau / Reparaturaktivitäten auch nicht.

Vielleicht kannst Du die denkmalpflegerische Schrift in anonymisierter Form hier einstellen? Dann hätten wir etwas mehr Butter bei die Fische. Auf die vagen Informationen bisher kann ich jedenfalls nicht viel schreiben.

Wo steht denn Dein potentielles Haus?

Grüße

Thomas