Chance oder Ruin?

18.06.2002



Da ich unter der Forumsrubrik Immobilienkauf leider nichts eintragen kann, nochmal an dieser Stelle:
Thema Finanzierung. Wir haben eine erste grobe Schätzung eines Architekten bekommen, was die zu investierende Summe betrifft. So ein bißchen sind wir schon aus den Wolken gefallen. 1. Das Haus: Baujahr 1618, Denkmalschutz, Eichenfachwerk, 350 m² Wohn und Nutzfläche bei einer Grundfläche von 150 m². Laut Architekt insbesondere für sein Alter in hervorragendem Zustand. Schwellbalken, so weit ersichtlich ok und bereits einmal erneuert. Dachstuhl tip top. Aber Dach muß neu (Satteldach, Kehbalkendach auf dreifachem Stuhl ca.250 bis 300 m² zuzüglich evtl Scheune ca. 100 bis 200 m²)Evtl muß die Wand der ersten Etage auf der Nordseite erneuert werden, da mal durch Mauerwerk ersetzt, das offensichtlich feucht ist (Grund kennen wir nicht, können nur vermuten) Die Westseite ist mit Eternit verkleidet. Ansonsten haben wir überlegt die Sanierungsmaßnahmen zu treffen, die später nur noch schwer durchführbar wären (Wasserleitung, Elektrik teilweise, Heizung) und lediglich die Hälfte (also ca. 180 m²) auszubauen. Der Architekt hat eine Kubikmeterberechnung durchgeführt und ist auf eine Summen von sage und schreibe über 500 000 DM gekommen. Der Architekt ist übrigens sehr engagiert im Fachwerkbereich und hat eine Menge Erfahrung. Trotzdem könnte ich mir vorstellen, daß er nicht zu wenig ansetzen will, um nicht hinterher rechtfertigen zu müssen, wenn es teurer wird. Unser Problem ist aber mehr als 350 000 DM sind bei dem zu zahlenden Kaufpreis einfach nicht drin. Zudem habe ich gelesen, daß man für Eigenleistungen nicht mehr als 10 bis max. 15 % ansetzen sollte. Und nach unseren eigenen Berechnungen dürfte das in der Tat die Grenze sein. Mal abgesehen davon, daß natürlich immer was gemacht werden muß, wollen wir nicht die nächsten 15 Jahre auf einer Baustellen wohnen.

Ich würde mich an dieser Stelle einfach dafür interessieren, was andere in diesem Forum für Erfahrungen gemacht haben. Wieviel Eigenleistung und wieviel Kapital sie investieren mussten, was für Probleme auftreten können, und vielleicht ein paar Tips an welchen Enden man sparen kann.

Schon mal vielen Dank für Eure Hilfe. Und fürs (hoffentliche) Mutmachen. Das Haus ist nämlich ein Traum, wir haben nur Angst, daß es zum finanziellen Alptraum wird

Viele Grüße Andrea



Chance oder Ruin -------------



Hallo, Frau Berenfeld - wie Sie sicher sehen,
beobachte ich Sie und Ihr Vorhaben.
Ausserdem finde ich es toll, dass Sie sich etwas
aufbürden wollen , was vielleicht irgenwann in
Freude umschlägt.
Sicherlich kommt eine ganze Menge Arbeit auf Sie
zu.
Guter Rat ist teuer - die scheinbar besten Ratgeber am teuersten.
- mit ferundlichen Grüssen - A. Milling



Das kann man so pauschal einfach nicht beantworten !



Erst mal zum Dach . Sind nur die Schindeln bzw Pfannen auszutauschen oder die Verlattung auch marode?
Pfannen und Schindeln kann man je nach Typ mit etwas Glück im Internet günstig bekommen.
Bei Denkmalschutz kann man aber nicht einfach irgendwelche draufmontieren.
Wenn die Zeit nicht drängt bekommt man die Teile in der Tat recht preiswert.
Das gilt eigentlich für jedes Material das man so benötigt.
Zum Eternit - altes mit Aspest oder neues ohne Aspest ? Firma Eternit kann da weiterhelfen oft kostenlos nach Einsendung einer Probe einfach mal anfragen. (Tipp bei mehreren Filialen antesten !)Ist es Altes kann das je nach Auflagen recht teuer werden. Spezialsäcke ( Bigpacks ) zumindest in NRW und die entsprechende Entsorgung mit Nachweisen...
Zur feuchten Mauer weil irgendwann einmal ersetzt...
So einfach nicht zu beantworten.
In den 80gern wurde viel mit Ytong und normalem Putz gepfuscht.So war es jedenfalls bei meinem Bau.

Eigenleistung kann weit mehr als 10 % sein aber auch weniger.
Wieviel Zeit kann man abzweigen ???
Wie ist die handwerkliche Begabung.
Gute Autodidakten haben da klar nen Vorteil !
Ist man noch voll körperlich belastbar denn da ist oft schleppen angesagt.
Sind die Freunde echt und packen mit an oder kommen sie nur und stemmen die Flaschen Bier etc.
Wie gut ist Profi-Werkzeug verfügbar ?
Durch Freunde oder Baumaschinenverlei ?
Es ist also nicht einfach die Eigenleistung pauschal zu bewerten.
Das können Sie nur selbst richtig einschätzen und man sollte sich da nicht in Träume versteigen sondern ehrlich mit sich selbst sein was man kann und sich zutraut und was nicht.
Man kann und das tue ich bis zu 50 % sparen wenn man gute Freunde und Bekannte hat die mit anpacken.
Wenn man etwas Zeit hat sich im Internet z.B.hier informiert.
Wenn man handwerklich begabt ist und Staub und Dreck und Lärm nicht fürchtet.
( ich habe fast 1 Jahr gebraucht um per Internet 21 Eichentüren aus dem 18 Jahrhundert und dazu die passenden Drückerarmaturen preisgünstig zusammenzubekommen.)
und ein altes Haus birgt fast immer Überraschungen die wirklich niemand vorhersagen kann.
wo ein Wille ist auch der berühmte Weg man muss ihn nur finden.

cu tommy



Fehler im Forum



Vielen Dank für die Mail. Der Fehler ist behoben.



Ehrlich zu sich selbst sein ...



Hallo Andrea,

nach dem "technischen" Eintrag, jetzt der eigentliche. Tommy hat schon vieles geschrieben, dem ich nur zustimmen kann. Dennoch möchte ich euch folgendes mit auf den "Entscheidungs"-Weg geben. Seit absolut ehrlich zu euch selbst. Die Schätzung des Architekten wird so falsch nicht sein. Da er bei seiner Kalkulation die Eigenleistung nicht zugrunde legen kann, basiert die Summe auf einer Sanierung durch Firmen. Wenn wir die Summe in die zwei wesentlichen Bereiche Material und Lohnkosten aufteilen, so bleibt unter dem Strich nur der Bereich Lohnkosten als Sparpotential übrig. Das Material benötigt Ihr so oder so - da würde ich keine grossen Einsparungen planen. Den Kostenblock Lohn könnt Ihr nur durch Eigenleistung senken. Diese Kostensenkung hat aber auch einen Preis: Freizeit. Unterschätzt bei einem solchen Projekt nicht die nervenaufreibende Arbeit, die auf euch zukommt. Häufig ist es nicht mal die eigentliche Arbeit, sondern die Koordination der einzelnen Gewerke, die einen an den Rand des Wahnsinn treiben kann. Freunde, Verwandte und Bekannte sind zu nichts zu verpflichten. Sie kommen, oder sie kommen nicht. Wie lange sie kommen - so ein Projekt kann dauern - kann man auch nicht definieren. Also folgende Tipps:

Kalkuliert nicht zu knapp!

Überlegt genau, welche Gewerke ihr selber machen könnt - vergesst dabei nicht den Aspekt der Gewährleistung!

Rechnet euch das Projekt nicht schön! Wenn es zu knapp wird, oder ihr euch nicht ganz sicher seit, habt den Mut "Nein" zu sagen. Es gibt noch andere schöne Fachwerkhäuser.

Wenn ihr euch dafür entscheidet, steht zu der Entscheidung - die Arbeit wird sich lohnen. Zweifelt niemals an der Entscheidung und vergleicht euer Projekt nicht mit Neubauprojekten von Freunden, etc..

Gewöhnt euch an den Gedanken, nicht 15 Jahre, sondern immer auf einer Baustelle zu wohnen. Natürlich auf der schönsten Baustelle der Welt, aber eben nicht in einem fertigen Plastikwohncontainer.

Versucht in Erfahrung zu bringen, welche Nebenkosten bei den m²-Zahlen auf euch zu kommen!

Ansonsten kann ich nur sagen, wenn's passt, dann passt's.



Danke!



Erst mal vielen Dank für die Antworten. Ich würde mich aber natürlich freuen, wenn noch mehr Leute hier ein wenig Ihre eigenen Erfahrungen wieder geben würden und schildern wie sie die Sache angegangen sind. Mit oder ohne Architekten z.B. Vielleicht wäre das auch mal was für eine eigene Rubrik unter fachwerk.de? Erfahrungsberichte?

Gruß Andrea





Hallo Andrea,
was Du vor hast finde ich toll, jedoch bindet die ganze Sache auch einige Risiken, wie Du selbst und auch andere hier schon festgestellt haben.
Die Architektenschätzungen sind mitunter nicht so einfach zu werten, Fachleute rechnen schon ein gewisses Sicherheitspolster ein, das ist auch gut so.
Jedoch kann ich mir nicht vorstellen,daß bei der Kalkulation des Architekten, nur Dachhaut, Heizung, Sanitär, Elektrik und die div. Rohbauarbeiten die 500 TDM beinhaltet. Da ist doch bestimmt noch mehr - oder ?
Ich würde mir im Vorfeld von einigen Hauptgewerken unverbindliche Kostenangebote einholen um die evtl. Zahlen des Archtekten zu prüfen. Nur so bekommst Du ein Gefühl für die Zahlen und die Kosten, und was ganz wichtig ist, suche Dir einen Bekannten oder Freund der Ahnung vom Bau hat, sonst wirst Du evtl. übers Ohr gezogen. Seriöse Firmen sollten eigentlich beraten !
Solltest Du noch Probleme haben kannst Du dich noch einmal melden.
mfg. Harald Stöhr





Hallo Andrea,
Die Schätzung des Architekten ist , nach der Schilderung zu urteilen, ganz richtig. Eine Kostenschätzung zu machen ist nicht einfach, gerade bei Fachwerkhäusern. Sie hilft Ihm auch nur seine Leistungen besser anbieten zu können.
Genaue Baukosten sind erst bei der Kostenberechnung zu fixieren.
Ist bei der Kostenschätzung zu wenig Kapital vorhanden, sollte man einen Sanierungstufenplan ausarbeiten. Auch die Selbstleistung ist dabei ein sehr wichtiger Faktor, bedarf aber auch einer erstklassigen Baubetreuung.
Mit freundlichem Gruß
M.Waning



Fleissige Helfer / Eigenleistung / Völkerfreundschaft



Hallo Andrea,

auch wir haben uns ein 300 Jahre altes Denkmal-Fachwerkhaus in bester Alleinlage in der niedersächsischen Proving gekauft. Kaum waren wir eingezogen, haben wir an allen Ecken und Enden übelste Stellen gefunden, die nur oberflächlich kaschiert waren - ein Desaster! Nachdem wir bereits Unsummen in unseren Bauunternehmer gesteckt haben, kamen irgendwann nette junge Männer aus Osteuropa, die beim Bauern in der Nachbarschaft wohnen und praktisch schon das ganze Dorf saniert haben. Kurz bei den Nachbarn gefragt, die Jungs waren ok! Nun ging der Bau schnell und preiswert voran, nur gute Fachwerk-Fachbücher lesen sollte man selber. Und immer wieder kontrollieren. Und manchmal auch fünfe gerade sein lassen. Fazit: Ohne die Männer hätten wir das nie geschafft, und zudem haben wir dabei noch neue Freunde gewonnen. Das tollste Lob kam von den örtlichen Unternehmern: Die haben sich gefreut, dass wir die Männer hatten! Denn die schaffen (!) Arbeitsplätze - ohne sie hätten wir das Haus lange noch nicht fertig, und vor allem kein Geld für die Fachfirmen, die den letzten Schliff machen, gehabt. Wahrscheinlich hätten wir irgendwann aufgegeben. Zudem hat die Zusammenarbeit zwischen den Osteuropäern und den offiziellen Handwerkern super geklappt: Alle haben wirklich zusammen gearbeitet und sich gegenseitig unterstützt.



Auf jeden Fall :-)



Hallo Andrea,

bei uns war es das selbe Problem. Wir haben jetzt endlich :-) "unser" Haus gekauft. Erstens haben wir uns gleich verliebt, zweitens ist es auf jeden Fall besser, ein unrestauriertes Haus zu kaufen, dann viele Leute sanieren das Fachwerk falsch. Und wenn man viel drüber liest und sich informiert, dann hat man wenigstens die Chance, es richtig zu machen. Nichts ist schlimmer, als wenn man 200 Tausend Euro für ein bezugsfertiges Haus ausgibt und dann rieselt hier das Stroh von der Decke, regnet es dort hinein und man muss am Ende alles nochmals neu machen, um die wichtigsten Schäden zu beheben und steckt noch viel mehr Geld hinein. Bei uns war es auch so, dass wir sehr wenig Eigenkapital hatten, aber wir haben vor, das Meiste, was wir machen können, selber zu machen (was sicherlich auch mal Spass macht). Die neuen Fenster, Strom, Heizung/Sanitär, da können wir nicht viel helfen, aber bei der Sanierung, Balken streichen, vorher abschleifen, Verputzen und so, da ist doch einiges an Eigenleistung drin. Ein ehem. Kollege von mir, der auch ein RIESEN-Fachwerkhaus hat, hat zu mir gesagt, "es ist immer viel zu tun, man wird nie fertig, aber wenn da mal der Lehm rausbröckelt, kommt er in eine kleine Tonne, und irgendwann wird das mit Wasser vermischt und ich mach mein Loch wieder zu. - Arbeit ist es, ich habe jedoch keinerlei Kosten, da man Lehm usw. immer wieder verwenden kann". Und sieh mal, wo kann man so viel selber machen - ist doch "wurscht", ob es ein bisserl krumm ist, das gehört dazu. Wenn Du ein "neues" Haus kaufst, musst Du gleich eine ganze Wand verputzen lassen, wenn der Putz abbröckelt, hier kannst Du selber ans Werk gehen, und das Stück für Stück.

Ich drücke die Daumen, dass es bei Euch mit der Finanzierung auch klappt - ich jedenfalls finde, es gibt keine schöneren und individuelleren Häuser als Fachwerkhäuser - manche haben "Buckel", andere "Falten" - wie wir Menschen :-)

Grüße Annette





hallo andrea,
wenn ihnen das Gebäude gefällt und der preis stimmt, kann ich ihnen nur dazu raten; das sie auch einen kollegen zurate geuogen haben, war auch ein guter schritt; leider entnehme ich ihren zeilen, dass sie ihm nicht das volle vertrauen entgegenbringen können;
ich kann ihnen hier nur ein paar tipps aus unserer praxis geben:
- bei gebäuden dieses alters sind wir sehr sehr vorsichtig mit kostenschätzungen auf "kubikmeterberechnung", da diese keinerlei aussagen über den gebäudezustand sowie ihre ausstattungswünsche zulässt;
- wir empfehlen hier unseren bauherrn, etwas mehr in eine detaillierte voruntersuchung wie - Bestandsaufnahme zu investieren
- danach erstellen wir meistens bestandspläne , hieraus lernen wir das gebäude kennen und können weiter rückschlüsse ziehen
- aus diesen rückschlüssen wird sanierungskonzept erstellt, ggf. mit baustoffen und bautechniken, die für die bauzeit des gebäudes typisch sind, ohne die baukosten explodieren zu lassen, sowie ein sanierungsdrehbuch, auf die bedürfnisse des bauherrn abgestimmt -bauabschnitte, etc.-;
- danach kommt die Planung u. Ausschreibung der einzelnen massnahmen, sowie eine intensive Bauleitung u. betreuung vor ort;
mit diesen punkten können wir von uns behaupten, dass wir die kostenvorgaben unserer bauherren in fast 95% aller fälle einhalten;
hoffe ihnen weitergeholfen zu haben;
grüsse aus würzburg