Balkenaustausch fachgerecht

22.11.2009



Ich hätte da gerne mal ein Problem.
An dem Haus welches ich erwerben möchte ist der Balken auf dem Mauersockel (1) durch, den kann man mit den Fingern rauspuddeln. Bei (2) ist er noch schön fest. Aber knifflig wirds doch bestimmt an der Ecke(3).
Wie tauscht man das faule Stück fachgerecht aus? Wie geh ich da am Besten vor?





Nimm mal den Putz vor allen Schwellen ab oder hau alle halbe Meter mal einen Schraubenzieher rein, Du wirst sehen, dass alle Schwellhölzer getauscht werden müssen.
Das bei 2 (über dem Fenster) das Schwell fester ist liegt daran, das kein Kontakt zum vorspringenden Sockel besteht.
Beim Austausch wirst Du um einen Zimmermann nicht drum herum kommen.



Mal zum



besseren Verständnis: Die Schwelle überträgt alle vertikalen Kräfte aus dem Gebäude auf das Sockelmauerwerk und damit ins Fundament, auf deutsch: nimm das Dingens weg und die Hütte liegt auf der Seite ;-)).
Das sind Arbeiten an statisch relevanten Bauteilen und selbst der versierte Heimwerker ist damit hoffnungslos überfordert, hier brauchts einen fachwerkerfahrenen Zimmerermeister. Vermutlich sind auch die Stiele in dem betroffenen Bereich im unteren Bereich betroffen und müssen wieder ertüchtigt werden.
MfG
dasMaurer



Du willst das Haus erwerben?



...lass es.

Erfahrungen haben ergeben das sich unter verputztem Fachwerk, wie bei diesem Objekt, mehr schäden am Gebälks hervorkommen als auf dem ersten Blick zu sehen sind. Spätestens Wenn der Putz erstmal runter ist und der eigentliche Aufbau erkennbar wird, wünscht man sich das Haus nie gekauft zu haben.
Der Aufwand, sowas Fachgerecht Sanieren zu lassen, ist nicht nur sehr Zeitaufwendig sondern auch sehr Teuer.
Dem Bild nach zu Urteilen wurde das Fachwerk mit Harten Ziegeln und Zement "bearbeitet".
Auch im oberen Bereich sind ziemliche Setzrisse zu erkennen, die nichts gutes erahnen lassen.



Schlag Dir den Gedanken zum Kauf dieses --



--- Hauses lieber aus dem Kopf ! --- Mit gutgemeinten Grüßen,
A. Milling



Deine



Bitte: "Ich hätte gerne mal ein Problem" - ist erfüllt, wenn Du kaufts ! Wie zuvor beschrieben, kommen die Probleme. Kannst Du kein anderes Objekt prüfen. Die ganze Fassade scheint ja schon gelitten zu haben. Hol wenigstens vor dem Kauf einen Fachmann ran und lass alles prüfen, nicht nur Ecke !



Man sieht es..



... auch an den ganzen Setzungsrissen an den Fensterlaibung. Da wird noch viel Geld und Arbeit reingehen. Aber wer so ein Haus erhalten möchte, so wie wir, soll es doch bitte tun. Sonst stehen in unserem Land bald nur noch Fertigteilhäuser.
Herr Huepenbecker wenn es möglich ist, tun Sie es. Auch wir haben in einen sehr sauren Apfel gebissen und bereuen es bis jetzt überhaupt nicht. Mit der wirklich nötigen Fachberatung bekommt man(n)/frau auch so etwas wieder gerichtet. Natürlich darf nicht verschwiegen werden das ein solches Gebäude zu sanieren mehr kostet als es weg zu reißen und neu zu bauen. Aber das Flair eines alten Hauses ist unsrer Meinung durch rein gar nichts zu ersetzen. Jeder welcher uns besucht ist total begeistert. So was hat er noch nie gesehen (auch die Personen vom Denkmalschutz).

MfG und schönen Restsonntag
Katja und Steffen



mmh



Nachdenk grübel grübel...
also ich erwarte schon die ein oder andere Überraschung, gerade im Balkenbereich. Solange kein Schwamm drin ist würde es mir noch relativ gut gehen. Das angegebene Baujahr ist angeblich 1803. Das Haus hat aber Teile aus dem Klassizismus - ist wahrscheinlich älter. Mit dem Schraubenzieher den Test zu machen ist eine gute Idee und danke schon einmal gerade für die Einschätzung unterhalb des Kellerfensters. Die Amtsleiterin vom Denkmalamt hat nichts von Schwamm entdecken können. Gutachter war auch schon drin - ist aber nicht direkt Spezialist in Sachen Fachwerkhäuser. Der würde grundsätzlich eher kein altes Fachwerkhaus sanieren. Weiß jemand einen guten Zimmermann in Umgebung Großumstadt? Knifflig wird glaube ich das abstützen der Konstruktion beim Austausch. Wie macht man so etwas?

P.S. Die Setzriss fangen unterhalb der Fenster im 1.OG an und ziehen sich bis ins Erdgeschoss. Darüber ist nichts zu sehen. Kann man davon ausgehen das die Ursache in diesem Bereich zu finden ist?



Ebenfalls Hmmmm,



ich hab gerade bei uns an der Wetterseite die Zementputz/Heraklith/Styro-Fassade weggemacht und was darunter zum Vorschein kam, war garnicht schön......

Das Putz/Torf/Holzverhältnis deiner Balkenköpfe wäre auch noch interessant...ich nehme für sowas nen stumpfen Holzbohrer und wenn der ohne Probleme reingeht, weiss ich was ich nicht hab'....

Und der Sockel hat ja nun auch schon etliche Putz-Risse, wieso?

Ein fairer Preis wäre Grundstückswert minus Abrisskosten, dann erwartet dich wenigstens an der Ecke ne Komplettrestauration und wenn man erstmal angefangen hat.....

Hast du noch mehr Bilder?

Gruss, Boris





Such mal hier nach einem Sachverständigen für Holzschäden in deiner Gegend.

http://www.dhbv.de/firmen-plz.php?menuid=151&pca=63&fType=SV_Holzschutz



@Boris Webler



Der Preis liegt zur Zeit auf Grundstücksniveau (Bodenrichtwert).Sollte ich jetzt noch den Abriss abziehen bliebe nur noch ein symbolischer Betrag übrig. Das machen die Eigentümer nicht mit.
Aber grundsätzlich gebe ich Dir da Recht. Bei größerem Grundstück würde ich das genau so machen.
Vielen Dank für Eure Antworten würde mich über noch mehr Tipps und Anregungen weiterhin ganz riesig freuen.

Viele Grüße





"Der Preis liegt zur Zeit auf Grundstücksniveau (Bodenrichtwert). Sollte ich jetzt noch den Abriss abziehen bliebe nur noch ein symbolischer Betrag übrig. Das machen die Eigentümer nicht mit."

Den Marktpreis für Altliegenschaften rechnet man so:
Entweder jährlicher Ertragswert nach Wiederinstandstellung kapitalisiert abzüglich Kosten der Wiederinstandstellung, oder jährlicher Ertragswert nach Neubau kapitalisiert abzüglich Kosten für Abbruch und Neubau. Zu berücksichtigen ist, was innerhalb der Bauordnung realisiert werden kann.
Ist der Saldo in beiden Fällen negativ, ist das Objekt unverkäuflich.
Die anderen rechnen auch so, deshalb ist mit dem Kauf keine Eile. Wenn der Eigentümer jemanden findet, der mehr dafür bezahlt, dann ist es ja gut. Wenn nicht, kannste die Hütte in einem Jahr immer noch kaufen.
Es sei denn, die Lage sei so, dass Dir, aus welchen Gründen auch immer, die Sache den Preis wert ist. Den GAU, nämlich Geld ganz fertig, Haus aber erst halb, sollte man unbedingt vermeiden!



Na wenns mal fertig ist,



isses schon was feines.......

Wie issen das Gefälle innen? Kullern an der Ecke auf dem Foto alle Murmeln nach aussen?
Is ja immerhin noch ein feiner Unterschied zwischen "Balken morsch" und "Ecke abgesoffen".

Wann wolltste denn einziehen?

Grüsse, Boris



gerade ist´s =)



...leider "unter" dem gaaanz tollen Laminat eher nicht. der fliegt raus, dann wirds wahrscheinlich ein bisserl ungerade. Bin mal gespannt was ich tun muss um die neuen Eichedielen dann reinzukriegen. Und schwups in 5 Monaten eingezogen - hoffe ich ;-)



Ähmmm,



willst du tatsächlich in 5 Monaten den Zementputz weghauen, die Wände der maroden Ecke raus, Steine putzen zum wieder einmauern, die ganze Ecke komplett abspriessen, 1,2,3,4, viele Balken tauschen, feststellen, dass dein Balkenköpfe komplett gemacht werden müssen = Böden und Decken an allen Aussenwänden raus, und dann noch schwupp alles neu ausmauern, verputzen, dämmen und Streichen (bisschen Elektrik wird noch dabei sein - um nur mal das Gröbste zu nennen?

Musst du viele tatendurstige Kumpels haben.....

Gruss, Boris



ich sonst keine Hobbys....



also die Elektrik ist mein kleinstes Problem. Das Grundgerüst schon eher. Hatte ich vergessen zu erwähnen das ich auch noch eine Leichtlehmschüttung, Lehmbauplatten und Wandheizung auf die Aussenwand von Innen machen möchte, die Fenster komplett tauschen und einen Pelletsofen mit Pufferspeicher einbauen wollte. Eigentlich sollte gerad mal der Schwellbalken gemacht werden und den Rest der Fassade nach dem Einzug. Ich glaub das könnt ein winziges Problem darstellen. Nur gut zu wissen ist das Haus ist sehr klein (95m²) Wfl.

P.S. gegen ein bisschen Hilfe hab ich grundsätzlich nix einzuwenden ;-)



"Marmelade hat keine Balken"



sacht man im Norden, während hier im schwäbischen statische Probleme gern mit dem "Siemens-Lufthaken" gelöst werden....;-).

Wenns wirklich nur der Schwellbalken sein sollte, bist du absolut billig davongekommen. Die Putzrisse bei mir waren vergleichsweise "niedlich" - das Gebälk dahinter aber teilweise zu 75% durch....und meine Balkenköpfe liegen alle fassadenbündig.

Deine Pläne setzen alle eine heile Wand voraus, aber gerade um die geht's ja.....

Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass ich mehr hingekriegt hab, bevor wir drin gewohnt haben, wenns geht lass dir mehr Zeit bis zum Einzug, auch wegen der Überraschungen.

Genügend Geld und Frustrationstoleranz setze ich einfach mal voraus, sonst lass das bloss bleiben.

Grüsse, Boris



Wenn



ich mir das Bild anschaue wird mir Übel! Die Risse über dem Fenster deuten darauf hin,dass hier auch nur noch Holzmehl hinter dem Putz zu finden ist!
Bei unserem Haus konnten wir jedenfalls alles sehen, was hin war.
Wir haben uns sehr viele Häuser angeschaut und uns für dieses entschieden, weil hier alle Schäden sichtbar und kalkulierbar waren. Andere Objekte sahen ähnlich wie deins aus und waren für uns aber unkalkulierbar.
Was, ausser dem Preis, reitzt dich an diesem Haus?
Ich würde dieses Objekt nur als Abschreibungs objekt erwerben wenn ich zuviel "Kohle" hätte!
Und wie Olaf aus Sachsen sagt: Dein Wunsch geht in Erfüllung!
Gruß aus Dortmund
Harald Vidrik



der Reiz....



also ich finds klasse das Ihr Euch so sorgt. Habe auch jetzt daraufhin noch einmal einen Termin mit einem erfahrenen Zimmermann ausgemacht, um die Situation mal genau unter die Lupe nehmen zu lassen. Der Reiz ist sicherlich einmal der interessante Preis. Aber hinzukommt was noch wichtiger ist die klasse Lage. Es kommen natürlich mehrere Faktoren zusammen warum mich das so reizt. Das Haus steht unter Denkmal und somit kann mir in Sachen Kosten das Finanzamt ein bisschen unter die Arme greifen. Klar muss ich erst einmal alles vorfinanzieren.

Aber irgeneiner muss sich doch um sowas kümmern, ist eine tolle Altstadtlage. =)
Natürlich will ich keinen Schiffbruch erleiden aber ein bisschen verückt ist doch nicht verkehrt. Daher ist mir ja auch Euer Rat & Erfahrung so wichtig.

Viele Grüße
P.S. Geb Bescheid was der Zimmermann sagt =)





"Das Haus steht unter Denkmal und somit kann mir in Sachen Kosten das Finanzamt ein bisschen unter die Arme greifen. Klar muss ich erst einmal alles vorfinanzieren"

Dann geh erst mal zu denen und lass dich vor dem Kauf schon mal beraten und sprich über eine Finanzierung.
Sonst kann ein "Finanzierung 20%, Vorschriften 100%" draus werden - das ist in Ordnung, aber nur wenn man es vorher weiss. Man sollte vor dem Kauf, gerade wenn man in seinen Entscheidungen nicht frei ist, schon in etwa wissen, was zulässig ist und ob man dafür soviel Zeit und Geld investieren will.
Eine Besichtigung mit jemandem vom Amt - der Verkäufer dürfte auch nichts dagegen haben - ist sicherlich hilfreich.

@Harald Vidrik: Schönes Haus an schöner Lage auf dem Bild!



Stand



11.09.2009!
Gruß aus Dortmund
Harald Vidrik



Amt



danke Jens für den Hinweis Amtsleiterin Denkmalamt war schon drin und hab mir auch schon die Dachterrrase im Nebengebäude genehmigen lassen ;-)



Nachlegen



Huhu ich muss da noch einmal was nachlegen! Was ich heute von meiner Frau geschenkt bekommen habe - ich glaube die traut dem Braten nicht so recht.....;-)))))))



Die



kennt dich wohl schon länger....?

;-) Boris

P.S. Klasse Foto!!!



wenn



der Maurer nicht so genau gearbeitet hätte (!!), könnte ich es für einen Ulk halten - Fotograph stand schief. Aber spitze !



Nachlegen



So was gibt es auch heute noch, allerdings nicht ganz so krass.
Man beachte die Haustür im linken vorderen Gebäude und die Fassaden weiter hinten links!

Viele Grüße