Die Katze im Sack kaufen?

31.07.2016



Hallo an die Experten,

wir überlegen eine große Wohnung über zwei Etagen in einem alten Gutshof (Fachwerkbauweise) zu erwerben. Nach mehreren eigenen Besichtigungen waren wir dann mit einem Sachverständigen unterwegs und der hat natürlich einiges gefunden.
Das Haus ist ca. 150 Jahre alt und wurde vor 20 Jahren kernsaniert.
Dabei wurde eine Innendämmung mit Mineralwolle durchgeführt und GK-Platten davorgenagelt. Im Erdgeschoss wurde zusätzlich eine Außendämmung mit Heraklit-Platten aufgebracht und die Platten verputzt. Das Obergeschoss ist außen nicht gedämmt. Das führt dazu, dass die Außenwand im Erdgeschoss einige Zentimeter vorspringt, eine ideale Sammelstelle für Wasser...
Mittlerweile weiß ich, dass dieser Wandaufbau so ziemlich das schlimmste ist, was man machen kann und laut Gutachter auch nicht fachgerecht. Zusätzlich läuft an einer Stelle an der Westseite bereits Wasser in die Wand (steht auf dem Mauervorsprung).
Aufgrund der Fassadenverkleidung und der Dämmung konnte der Gutachter zu dem darunter liegenden Fachwerk ohne Wandöffnung leider nichts sagen, das Fachwerk im 1.OG sieht aber äußerlich gut aus. An einem Rähm sind Packer zu sehen und eine Stelle an diesem Balken weist Würfelbruch auf, laut Gutachter ein deutlicher Hinweis auf einen sanierten Schädlingsbefall.
Das Anwesen an sich macht einen gepflegten Eindruck, aber wissen kann man das nie. Mir ist klar, dass mir die Entscheidung keiner abnehmen kann und einiges zu tun ist.

Trotzdem würde mich interessieren,mit welchen Schäden zu rechnen ist und wie man in Zukunft vorbeugen könnte? Da das ganze Ding ein größeres Ensemble ist, könnte eine Veränderung der Außenwände an nuer einer Wohnung nämlich leider schwierig werden.
Vielen Dank im Voraus für Eure Antworten!



Teileigentum



Ich lasse die technischen Probleme aus denn bevor Sie die angehen können müssen Sie erst einmal rechtlich-materielle Fragen lösen.
Teileigentum bedeutet es muß eine Teilungsgenehmigung nach WEG beantragt und genehmigt werden. Das sind Teilungspläne (Grundrisse, Schnitte, Lagepläne) mit den eingezeichneten einzelnen Teilen des Sondereigentums und der Aufteilung des Gemeineigentums in Tausendstel- Anteilen pro Sondereigentumsanteil.
Dann sollte es einen Vertrag zwischen den Wohnungseigentümern geben in denen die ihr Verhältnis zueinander gemäß WEG regeln, insbesondere Fragen wie Nutzung, Lasten, Kosten, Verwaltung, Instandesetzung und Modernisierung.
Die Entscheidung ob und wann etwas am Sondereigentum repariert bzw. saniert wird obliegt nicht Ihnen allein sondern der Eigentümergemeinschaft.
Ihnen gehört also nur ein Teil der Fassade samt Außendämmung, darüber befinden alle Eigentümer nach Stimmanteilen, nicht nur Sie.



So etwas dachte ich mir schon...



Guten Tag Herr Böttcher, vielen Dank für die schnelle Antwort. Ein Teilungsplan liegt vor, allerdings werden dort nur Grundstücksteile und Wohnungen explizit genannt, weitere Abschnitte nicht. Die bemängelten Fassaden im EG liegen zu annähernd 100% im Bereich der Wohnung, ein Herabnehmen der Außendämmung würde jedoch da Erscheinungsbild des Gebäudes verändern (auch wenn es von außen nicht einsehbar ist) und müsste sicherlich abgestimmt und genehmigt werden.



Gemeineigentum



Das ist egal wo die Fassadenteile liegen, die tragenden Teile eines Gebäudes und die Umhüllungskonstruktion, das Dach, die Gründung usw. sind immer Gemeinschaftseigentum über das nur gemeinsam verfügt wird (siehe §5 Bs. 2 WEG). Die genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeineigentum wird im Eigentümervertrag geregelt. Näheres dazu steht im 2. Abschnitt des WEG- ich hoffe Sie haben das und schauen vor dem Kauf dort hinein.