Kauf einer Fachwerkhauses (kein Denkmalschutz, saniert)




Hallo zusammen,

seit einiger Zeit sind wir auf der Such nach einem geeigneten Familienhaus und nach einer Besichtigung haben wir uns in ein Fachwerkhaus verliebt.
Es stammt von 1599 (kein Denkmalschutz) und wurde nach Maklerangabe komplett kernsaniert.
Es macht für uns als Laien einen guten Eindruck, jedoch möchten wir es gerne auch noch einmal mit einem Fachmann anschauen. Auf welchen Stellen muss man besonders achten?
Uns ist beispielsweise aufgefallen, dass der verputzte Sockel Feuchte Stellen aufweist.
Das Dach wurde ca. im Jahr 2000 mit Pappschindeln gedeckt, also die billigste Methode der Dacheindeckung. Habt ihr damit Erfahrungen (Haltbarkeit)?
Die Nebenkosten liegen wohl ca. bei 400 Euro... Welche Erfahrungen habt ihr diesbezüglich und was muss man bei einer eventuellen Wärmedämmung eines solchen Hauses beachten?

Lieben Dank schon einmal im Vorfeld für Eure Hilfe!
Josyby



Kaufberatung



Eine Immobilienkaufberatung mit Bewertung der Bausubstanz, Abschätzung des Sanierungsumfanges und der Sanierungskosten und Überprüfung der Objektunterlagen auf Übereinstimmung mit dem Bau- und Planungsrecht kann ich Ihnen anbieten.

Wenn Sie mir Ihre Email-Adresse mitteilen, sende ich Ihnen dazu ein Angebot und eine Leistungsbeschreibung zu.

Sie können mich auch gerne zu der gesamten Thematik zwischen 14:00 -19:00 unter der Festnetznummer 02253-544310 im Büro anrufen: , z.B. morgen, 03.05., wenn´s schnell gehen soll.

Generell sind sanierte Fachwerkhäuser mit Skepsis zu betrachten, es sei denn, es würde vom Makler/Besitzer der eindeutige Nachweis erbracht, das die Sanierung von einem sach- und fachkundigen Planungsbüro und den entsprechenden Fachfirmen konzipiert und ausgeführt worden ist.

Ein solcher Nachweis wäre z.B. eine Baubeschreibung der Sanierungsmaßnahme, die dazugehörenden Leistungsverzeichnisse der vergebenen Arbeiten bzw. Schlußrechnungen der Firmen mit Aufmaß + Angabe zu den Konstruktionen und verwendeten Materialien.

Bei einer Fachwerksanierung gelten besondere Anforderungen an die Auswahl der Materialien, der Bauteilaufbauten und -konstruktionen und ihrer bauphysikalischen Stimmigkeit, um Substanzschädigungen, Feuchteanreicherung und Schimmelbefall zu vermeiden.

Umbau- /Ausbau- und -insbesondere- energetische Sanierungsmaßnahmen (Neue Fenster / Dämmung /Innendämmung / Heizungsanlage) müssen immer im Gesamtzusammenhang des Gebäudes geplant und aufeinander abgestimmt werden.

Wo genau befindet sich das Objekt?



1599 - kein Denkmalschutz???



Baujahr 1599 und kein Denkmalschutz? Ganz sicher??? Das würde mich sehr wundern... vielleicht ist das in der Eifel aber auch anders als in Hessen?

Wie alt sind denn die Häuser in der Nachbarschaft - und stehen die auch alle nicht unter Denkmalschutz? Ich würd' jedenfalls bei den zuständigen Denkmalpflegern vorbauschauen und mal genauer nachfragen.

Vielleicht kann auch die nächste Kontaktstelle der Interessengemeinschaft Bauernhaus weiterhelfen (findet man unter http://www.igbauernhaus.de/index.php?id=403).

Viele Grüße

Dirk



Leider gibt es …



… nicht wenige Regionen, wo der Denkmalschutz ziemlich verschlafen ist, bzw. wo es vom persönlichen Engagement einzelner Sachbearbeiter abhängt, wie die Denkmalliste aussieht.

Wenn keine Unterschutzstellung beantragt wurde, heißt es noch lange nicht, dass die Behörde von sich aus tätig wird. Nach wie vor gibt es ja viele Hausbesitzer, die den Denkmalschutz fürchten, weil sie durch die Vorschriften Nutzungseinschränkungen und hohe Kosten vermuten.

Auch hier im Forum gab es doch schon Fälle, wo Häuser von der Denkmalliste gestrichen wurden, um bestimmte Baumaßnahmen (gegen den Rat der Forums-Fachleute) durchführen zu können.

Im o.g. Fall dürften bei Denkmalschutz ja schon die billigen Pappschindeln (Bitumen?) auf dem Dach und wahrscheinlich die Art der Kernsanierung, wie auch immer die ausgesehen haben mag, problematisch gewesen sein.

Wir haben jedenfalls in der Eifel, in Ost- und Südniedersachsen, schon sehr viele Objekte besichtigt, die in anderen Regionen, wo man sich auf alles stürzt, was alter als 100 Jahre ist sicherlich längst im Fokus der Denkmalbehörden gestanden hätten.

An dieser Stelle muss ich mal wieder erwähnen, dass in wenigen Jahren im Bereich des Tagebaus Garzweiler II eine weitere riesige Kulturregion mit zahlreichen Baudenkmälern dem Braunkohletagebau geopfert werden wird. Im Gegensatz zu früheren Generationen wollten sich die Bewohner nicht wieder fatalistisch im Dienst der höheren Sache mit (nicht zu knapp) Geld abspeisen und umsiedeln lassen, letztendlich blieb der Protest aber doch wirkungslos, Denkmal- und Naturschutz wurden auf ein unbedeutendes Level zurechtgestutzt…



Fazit:



Wie Herr Pickartz schon schrieb, sollte sich ein Fachmann der in der Lage ist, die Sanierung und den Zustand des Hauses objektiv zu beurteilen, das Objekt anschauen.

P.S.: Wass soll sich in den 400€ Nebenkosten alles verbergen?



fachlich anschauen/überprüfen



sollte schon sein. Denn nicht alles, was renoviert ist, ist auch gut für das Gebäude.
Oft wird eine "verschlimmbesserung" betrieben, die die Grundsubstanz auf Dauer eher schädigt als schützt.
Das erlebe ich seit 20 jahren immer wieder.





Zuerst sollten Sie sich in aller Ruhe überlegen, ob sie auf Dauer in einem solchen Haus leben wollen. Bezüglich Raumaufteilung, Raumhöhe, Raumgrösse, Fenstergrössen, Schallschutz usw. muss man sich gegenüber dem, was heute als "üblicher Komfort" gilt, doch etwas umgewöhnen.
Wenn man "gegen das Haus" nutzen will, macht es wenig Sinn.
Wenn das passt, sollte man sich fragen, warum das Objekt überhaupt verkauft wird. Bei kurz nach Kernsanierung verkauften Häusern ist das Risiko gross, die eine oder andere Katze im Sack mit zu erwerben; vor allem dann wenn man von der ursprünglichen Substanz nichts mehr sieht, weil die verdeckt wurde. Hier wird oft der Verkaufspreis optimiert, nicht das Gebäude.
Wenns dann beim Dach nur noch für Pappschindeln gereicht hat, ist das eher ein schlechtes Zeichen - wobei man dieses Dach vielleicht als Unterdach belassen kann.
Da kann man nur raten, einen kompetenten altbauerfahrenen Architekten beizuziehen, der die Sache sehr gründlich untersucht. Will der Verkäufer das nicht - Finger weg.
Für Angaben zum Gebäude haftet der Verkäufer, nicht der Makler - der kann nur weitergeben, was ihm der Verkäufer gesagt hat.





Vielen Dank für die zahlreichen Antworten!
Wir werden das Haus noch ein nächstes Mal besichtigen und wollen im ersten Schritt eine Freundin hinzuziehen, die Architektin ist und vermutlich schon einmal eventuelle erste Bausünden identifizieren kann...
Danach würden wir eventuell gerne auf das Angebot von Herrn Pickartz zurück kommen und uns diesbezüglich melden.
Fenster, Heizungsanlage, Verrohrung, Elektrik sind bereits erneuert und eine Dämmung der Decken wurde auch durchgeführt. Dazu werden wir als nächstes auf jeden Fall die Unterlagen anfordern.
Wir waren auch ein wenig verwundert bezüglich des Denkmalschutzes, in der Strasse tummeln sich jedoch neben wirklich hübschen Fachwerkbauten auch noch jede Menge Häuser neueren Datums (mehr oder weniger schön :-))
In den Nebenkosten ist angeblich alles enthalten inklusive Strom. Vielleicht würde auch ein Pelletofen Sinn machen?

Viele Grüße
Josyby



Denkmalschutz



... im übrigen ist der Verkäufer/Makler nicht dazu verpflichtet mitzuteilen, ob Denkmalschutz besteht!
Das muß man bei der örtlichen Behörde erfragen.

Wie oben bereits erwähnt, ist der Denkmalschutz einer Immobilie oft eher ein Hindernis als ein Verkaufsargumet.
Ob das richtig ist würde so einige threads füllen...
Aber deshalb geben sich mache Verkäufer oft unwissend.

gruß P.



Denkmalschutz…



Da machte ich aber oft gegenteilige Erfahrung, dass nämlich der Denkmalschutz gleich in der ersten Anpreisungszeile des Maklers in der Immobilienannonce aufgeführt war.





Habe 2005 zwar einen Bauingenieur, aber keinen Fachwerkspezialist (evtl. auch guter Zimmermann) bei der Besichtigung dabei gehabt.
Die Katze im Sack gekauft und danach bitter bereut, keine paar Hundert Euris für einen Fachmann/frau ausgegeben zu haben. Seitdem wird saniert und bald nach allen Fassaden, Deckenbalken (innen) etc. sind wir mit der Sanierung fertig.
Je mehr wir aufgemacht haben um die Balken zu prüfen, desto mehr haben wir auch gefunden. Das Haus ist ca. 150 - 200 Jahre alt und steht nicht unter Denkmalschutz. Allerdings hat uns der Denkmalschützer gute Handwerker empfohlen und es gibt finanzielle Möglichkeiten über die Dorferneuerung, wenn mann entsprechend saniert.
Unser Weg zehrt extrem an den Nerven und am Geldbeutel.
Habe hier im Forum Zuspruch und Tipps erhalten und sehr gute Handwerker gefunden, die teilw. auch mit der Denkmalschutzbehörde zusammenarbeiten.

Viele Grüße und viel Erfolg
aber bitte einen Fachmann einbeziehen !
Johanna L.



Denkmal



Hallo,
Stellen Sie doch bei der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde ein Antrag auf :

Überprüfung der Denkmaleigenschaften.

Dann muss die Behörde tätig werden und wird das Landesamt für Denkmalschutz einbeziehen.

viele Grüße