Frage zum Kauf einer denkmalgeschützten Hofreite

Hallo Forum

Bedingt durch die Sanierung unserer Fachwerk-Hofreite in Hessen sind wir mit der unteren Denkmalschutzbehörde unseres Landkreises in Kontakt gekommen (angenehm und auch recht zuvorkommende Hilfe) - nur werfen sich nun weitere Fragen/Probleme für uns auf : die geschützte Immobilie wurde
uns als "denkmalschutzfrei" im Verkaufsgespräch angeboten und auch im Kaufvertrag von Juni 2000 fehlt der Hinweis darauf völlig.

Eine genaue Datierung der Aufnahme in den geschützten Bestand ist weder bei der unteren Denkmalschutzbehörde noch bei der Gemeinde und auch nicht beim Landesamt f. Denkmalpflege in Wiesbaden aufzutreiben - es werden nur vage Zeiträume "Mitte der 80´er" genannt.

Nun meine Frage : muss der Verkäufer eines denkmalgeschützten Objektes auf den DS auch ausdrücklich hinweisen bzw. diesen in einem Kaufvertrag aufnehmen lassen ? Ist es meine Aufgabe dem Verkäufer die Kenntnis dessen nachzuweisen oder reicht uns der Hinweis auf die Aufnahme in den schützenswerten Bestand weit vor unserer Übernahme des Objektes um Sachmängel geltend zu machen ?
Gibt es Referenzen, Aktenzeichen, Urteile zu diesem Thema ?

vielen Dank
ole

Hallo Ole,

kaum vorzustellen, dass da die Akten nicht vorhanden sind, so alt sind die nun auch nicht. Möglicherweise muss da wohl mal jemand seinen Allerw. in das Archiv oder den Keller bewegen. Oder umgekehrt: Wie kann denn das Objekt überhaupt auf die Liste kommen, wenn es da keinen Vorgang gibt? Nach Gutdünken kann man nichts in die Denkmalliste schreiben.

Ob der Denkmalschutz selbst als Mangel gewertet werden kann ist höchst strittig. Die Aussage, dass kein Denkmalschutz für das Haus besteht kann von einem Anwalt auch als Unkenntnis des Verkäufers dargestellt werden. Soweit ich das aus der Praxis kenne muss ein Kaufinteressent sich selbst über denkmalschutzrechtliche oder baurechtliche Einschränkungen vor dem Kauf bei den Behörden informieren.
Gegen den Verkäufer könnten Ansprüche wohl nur dann geltend gemacht werden, wenn dieser auf die ausdrückliche Frage nach dem Denkmalschutz eine falsche Antwort gegeben hätte. Hast Du das denn schriftlich, das "denkmalschutzfrei"?

Bedingt durch evt. bereits vorgenommene Veränderungen und den Zeitraum von nun 9 Jahren wirst Du eine Rückabwicklung nicht durchführen können.
Es bleibt wohl nur noch eine Kaufpreisminderung übrig. Diese nach nunmehr 9 Jahren durchzusetzen wird nicht einfach sein. Die Kaufpreisminderung müsste also in Höhe der Mehraufwendungen beziffert werden. Wie sollen die beziffert werden? Kannst Du nachweisen um wieviel DM/EUR das ein oder andere Bauteil vor 7, 8 Jahren billiger gewesen wäre?
Oder wurde von Dir der Denkmalschutz erst vor kurzem entdeckt? Dann musst Du Dich auf die Frage gefasst machen: Was hättest Du den in den letzten Jahren anders gemacht?
Oder gibt es nun eine Forderung/Nichtzustimmung seitens des Denkmalschutzes hinsichtlich Ausbau, Erweiterung, Rückbau, etc?

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

Hallo Ole,

als ich mein Haus übernahm, wusste der Vorbesitzer auch nicht, daß er unter Denkmalschutzstand. Das habe ich auch erst im rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens mitgeteilt bekommen. und erst im Jahr 2008 hat sich das Landesamt dazu durchgerungen den Besitzern der denkmalgeschützten Häuser in unserem Ort, eine entsprechende MItteilung zu senden. Bei mir war noch ein Ausschnitt aus einem Buch beigeheftet, in dem mein Haus abgebildet war (eine Verwendung des Bildes hat nie jemand erlaubt) und die Datierung war auch noch obendrein ziemlich falsch.

Der Denkamlschützer bei uns, Herr Baumann, ist trotzdem ein netter Mensch.

Ich glaube nicht, daß du deinen Verkäufer da drankriegen kannst, wozu auch? Mach das Beste draus und Saniere so wie gefordert, steuerlich begünstigt und ggf. auch noch gefördert.

Gruß J. Simon

re

nun im Archiv Landesdenkmalpflege ist nichts zu finden ...("wahrscheinlich im Zuge der Erneuerung des Denkmalschutzgesetzes 1982 erfasst"), lediglich die Eintragungen bei der unteren Denkmalschutzbehörde im Landkreis sind existent (aber undatiert...), Gemeindeauskunft gibt auch nichts her...

der Denkmalschutz auf das Haus wurde uns erst Mitte letztes Jahr, im Zuge einer Sanierung eines echtem Hausschwammbefalls, bekannt - durch Sachverständigenanfrage beim Denkmalamt.

Uns geht es darum "Munition" zu sammeln um gegen den Verkäufer anzugehen, da im Rahmen o.g. Sanierung sehr "kreative" Heimwerkereien ersichtlich wurden (Verlegung von Heizungsinstallation im Lumen einer damals schon braunfaulen Fußschwelle, freischwingende Wasser- und Abwasserinstallation in einem Zwischenboden, in das Rauchschornsteinmauerwerk eingebrachter Holzbalken der Zwischendecken (inzwischen vom Schornsteinfeger als Mangel befundet), tragendes Ständerfachwerk mit Bimsstein untermauert ohne Lastabtragung, fehlende Horizontalsperre in neuzeitlicher Mauer etc..pp)

Bisher vorgenommene energetische Teilsanierung der Außenfassade wurde begrüßt/als gut befunden (bester Denkmalschutz durch fachgerechte Verkleidung/Verschalung) - aber wenn denn eine Notwendigkeit zur Abstimmung mit dem Denkmalamt bekannt gewesen wäre, würden wir heute von den Steuervergünstigungen profitieren - respektive fällige Reparaturen/Bestandssicherung durchführen können.
Nun wird der letzte Rubel verpulvert werden müssen um verschwiegene/verheimlichte Bausünden zu revidieren......

Grüße
ole

Guten Tag,

ein Sachmangel kann der Denkmalschutz schon rein begrifflich nicht sein.
Mängel am Altbau, die gebäudetypisch sind, müssen Sie selber beurteilen. Eine Haftung für versteckte Mängel wird im Kaufvertrag geregelt sein.
Die in acht jahren angefallenen Unterhaltungsarbeiten würde ich Ihnen als Sowieso-Kosten beschreiben.
Also werden Sie schon problee haben, die Schlüssigkeit einer Klage zu begründen. Das geld würde ich für die Instandsetzung des hofes sparen.

Grüße vom Niederrhein

Dietmar Beckmann